Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonend te [woonplaats],
APPELLANTE in principaal appel,
GEÏNTIMEERDE in incidenteel appel,
advocaat: mr. P.M. Smits te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
RADON EXPLOITATIE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE in principaal appel,
APPELLANTE in incidenteel appel,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Partijen worden hierna [appellante] en Radon genoemd.
1.2. Bij dagvaarding van 8 december 2009 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer CV 09-24870 gewezen tussen haar als gedaagde en Radon als eiseres, en uitgesproken op 11 november 2009.
1.3. [appellante] heeft bij memorie zes grieven geformuleerd en toegelicht, producties overgelegd, alsmede bewijs aangeboden, met conclusie, samengevat, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog Radon in haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen van Radon niet-ontvankelijk zal verklaren, althans deze zal afwijzen, met veroordeling van Radon in de kosten van deze procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, één en ander uitvoerbaar bij voorraad.
1.4. Radon heeft bij memorie geantwoord, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [appellante] in de kosten van het hoger beroep zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad.
1.5. Voorts heeft Radon bij dezelfde memorie incidenteel hoger beroep ingesteld onder aanvoering van één grief, met conclusie, kort weergegeven, dat het hof - naar het hof begrijpt – het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en [appellante] zal veroordelen tot betaling van de kosten van de ontruiming en de opslag van [appellante]s boedel, alsmede van de kosten van het incidenteel hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
1.6. [appellante] heeft bij memorie in het incidenteel hoger beroep geantwoord, met conclusie, kort gezegd, tot verwerping daarvan.
1.7. Partijen hebben de zaak op 12 januari 2011 doen bepleiten aan de hand van overgelegde notities, [appellante] door mr. Smits voornoemd en Radon door mr. I. Heijselaar, advocaat te Amsterdam. [appellante] heeft bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht. Bovendien zijn inlichtingen verschaft.
1.8. Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memories.
3. Feiten
3.1. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt, met uitzondering van de onder 1.2 weergegeven overweging aangaande de hoogte van de huurpijs, nu zich daartegen de eerste grief in principaal hoger beroep richt.
3.2. Radon heeft aan [appellante] woonruimte verhuurd in het pand staande en gelegen aan de [adres] te [gemeente]. Het betreft de tweede en derde verdieping van dit pand.
3.3. Op 5 oktober 2004 heeft Stadsdeel Oud-Zuid aan (de rechtsvoorganger van) Radon een bouwvergunning verleend voor verbouwing aan het pand [adres] te [A.].
3.4. Ing. [L.] heeft bij brief van 19 augustus 2008 aan Radon geschreven dat hij in aanwezigheid van [appellante] de woning aan de [adres] heeft geïnspecteerd. Hij heeft daar een zeer onwenselijke situatie aangetroffen op het gebied van (brand)veiligheid en hygiëne. Hij schrijft zich niet anders te kunnen voorstellen dan dat dit tot maatregelen op korte termijn zal moeten leiden.
3.5. Radon heeft met [appellante] overleg gevoerd over de uit te voeren renovatie en de wijze waarop [appellante] aan de renovatie medewerking zou dienen te verlenen.
3.6. Op 27 februari 2009 heeft het Stadsdeel Oud-Zuid aan Radon bericht dat de bouwvergunning nog niet wordt ingetrokken, hoewel Radon nog steeds niet was begonnen met bouwwerkzaamheden, vanwege de toentertijd ontstane patstelling.
4. Beoordeling
4.1. Radon heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat (i) de huurovereenkomst met [appellante] wordt ontbonden, (ii) [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en zij het gehuurde aan Radon ter beschikking moet stellen, (iii) Radon wordt gemachtigd de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm, (iv) [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 345,97 wegens huurachterstand, vermeerderd met rente, (v) [appellante] wordt veroordeeld in de kosten, (vi) één en ander uitvoerbaar bij voorraad.
4.2. Als gronden voor haar vordering heeft Radon aangevoerd, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, dat [appellante] zich niet als een goed huurder gedraagt door de wijze waarop zij het gehuurde bewoont en medewerking aan de noodzakelijke renovatie weigert, en dat zij een huurachterstand heeft.
4.3. De kantonrechter heeft de wijze van bewoning, tezamen met de blokkering van noodzakelijk herstel, aangemerkt als toereikende grondslag voor het oordeel dat [appellante] zich zozeer niet als goed huurder gedraagt dat de gevorderde ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. Hij heeft de vorderingen toegewezen met 1 maart 2010 als ontruimingsdatum. Tegen dit oordeel en de eraan ten grondslag liggende overwegingen komt [appellante] op.
Principaal hoger beroep
4.4.1. Grief 1 en grief 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Grief 1 strekt ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de maandelijkse huursom, die [appellante] aan Radon verschuldigd is, een bedrag ad € 82,12 inclusief watergeld bedraagt. Grief 4 strekt ten betoge dat de kantonrechter vervolgens ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] een betalingsachterstand van € 345,97 heeft veroorzaakt doordat zij maandelijks minder dan de verschuldigde huursom heeft overgemaakt.
4.4.2. [appellante] heeft gesteld, samengevat, dat zij haar woning een veertigtal jaren heeft gehuurd, zij op grond van een uitspraak van de toenmalige huuradviescommissie van 19 mei 1992 een maandelijkse huur van NLG 118,51 - vanaf 1 januari 2002 € 53,78 - verschuldigd is, welk bedrag zij steeds heeft betaald, de huuradviescommissie dit bedrag heeft vastgesteld vanwege gebreken in en aan de woning, welke gebreken niet zijn hersteld, met als slotsom dat de huurprijs op het laatst genoemde bedrag is gefixeerd.
4.4.3. Radon heeft zich, kortweg, beroepen op een overweging van de voorzieningenrechter te Amsterdam in een tussen partijen gewezen vonnis van 24 april 2008, in welk vonnis is overwogen dat de huurprijs sedert 1 juli 2007 € 81,13 per maand bedraagt, inclusief watergeld.
4.4.4. Het hof overweegt dat de rechter in de hoofdzaak niet gebonden is aan het oordeel van de voorzieningenrechter. Radons beroep op dit vonnis faalt derhalve.
4.4.5. Radon heeft voor het overige onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat [appellante] een huurachterstand heeft. Immers, een toereikende grondslag voor verhoging van de huur kan eerst ontstaan doordat de gebreken, genoemd door de toenmalige huuradviescommissie, zijn hersteld. Zonder nadere gegevens, die niet zijn gesteld en waarvan ook in hoger beroep niet is gebleken, dient te worden uitgegaan van de tussen partijen vaststaande huuradviesprijs van € 53,78, zoals die in 1992 door de toenmalige huurcommissie is vastgesteld. Aangezien vast staat dat [appellante] dit bedrag maandelijks heeft betaald, heeft zij geen betalingsachterstand opgelopen.
4.4.6. De eerste en de vierde grief zijn derhalve terecht voorgedragen.
4.5.1. Grief 2 en grief 3 lenen zich eveneens voor gezamenlijke behandeling. De tweede grief strekt ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] niet bereid is het gehuurde tijdelijk te verlaten ten behoeve van de renovatie die Radon wenst uit te voeren. De derde grief strekt ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] zich niet als een goed huurder gedraagt door te weigeren ten behoeve van de renovatie de woning tijdelijk te verlaten.
4.5.2. Ter toelichting op haar tweede grief heeft [appellante] gesteld dat zij wel degelijk bereid is tijdelijk te vertrekken, maar dat zij na renovatie haar oude woning wenst te betrekken. Zij neemt na renovatie geen genoegen met een op de eerste verdieping gelegen woning, die Radon haar heeft aangeboden. Ter toelichting op haar derde grief heeft [appellante] gesteld dat Radon haar in de gelegenheid had moeten stellen om de woning in orde te maken.
4.5.3. Radon heeft in hoger beroep haar stelling gehandhaafd dat [appellante] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Ter ondersteuning van die stelling heeft Radon een reeks feiten en omstandigheden aangedragen. Radon heeft onder meer betoogd dat zij aan de raadsman van [appellante] bij brief van 3 maart 2009 een redelijk voorstel heeft gedaan: [appellante] kan hetzij bij terugkeer na renovatie een even grote woning, gelegen op de eerste etage van hetzelfde perceel, tegen een redelijke huur betrekken, met betaling van € 20.000,-- wegens verhuisvergoeding, hetzij bij definitief vertrek uit het gehuurde een verhuisvergoeding van € 50.000,-- krijgen. [appellante] heeft dit voorstel zonder redelijke grond afgewezen, aldus Radon.
4.5.4. Onbestreden is gebleven tussen partijen dat de woning ongeschikt is voor bewoning, dat die moet worden gerenoveerd, dat Radon voor de renovatie over een vergunning beschikt, alsmede over een bouwplan en een begroting, terwijl de financiering geen probleem vormt.
4.5.5. Tegen deze achtergrond heeft [appellante] zich naar het oordeel van het hof niet als een goed huurder gedragen. Het gewicht van haar tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming met haar gevolgen. Gegeven de toestand van de woning en de noodzaak van herstel ervan, had [appellante] aan Radon de gelegenheid moeten geven om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren door de woning (al dan niet tijdelijk) te verlaten. Uiteraard mag daarbij niet het belang van [appellante] uit het oog worden verloren. Naar het oordeel van het hof komen de voorstellen, die Radon uiteindelijk aan [appellante] heeft gedaan, daaraan voldoende tegemoet. Dit geldt in het bijzonder de voorstellen die zijn neergelegd in de brief van 3 maart 2009. Bovendien behoefde redelijkerwijs niet te worden gevreesd dat [appellante] gedurende de herstelperiode geen woonruimte zou hebben. Van [appellante] kon in redelijkheid worden verlangd dat zij het gedane aanbod aanvaardde. De tweede en de derde grief falen.
4.6. Met grief 5 richt [appellante] zich tegen de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en de bevolen ontruiming. Gelet op hetgeen het hof in de rechtsoverwegingen 4.5.4 en 4.5.5 heeft overwogen, is de vijfde grief tevergeefs voorgedragen.
4.7. Grief 6 is gericht tegen de kostenveroordeling. Partijen zijn over en weer in het ongelijk gesteld. Daarbij past compensatie van proceskosten. De zesde grief heeft succes.
Incidenteel hoger beroep
4.8.1. De incidentele grief strekt ten betoge dat [appellante] dient te worden veroordeeld in de kosten van de ontruiming, die op grond van het bestreden vonnis heeft plaatsgevonden. Het hof stelt vast dat Radon met deze incidentele grief haar eis in hoger beroep heeft vermeerderd.
4.8.2. Radon heeft ter toelichting gesteld, samengevat, dat zij weliswaar door de kantonrechter in het gelijk is gesteld, maar zij niettemin de kosten van de ontruiming en opslag heeft moeten betalen. De kosten van ontruiming zijn wegens de toestand van het gehuurde hoog uitgevallen, doordat de deurwaarder een ruimploeg heeft ingeschakeld, die vele containers met afval heeft verwijderd en die enkele dagen met verscheidene mensen in de weer is geweest. Naar de stellingen van Radon is [appellante] voor die kosten aansprakelijk op grond van het bepaalde in artikel 6:95 in Pro samenhang met artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek.
4.8.3. [appellante] heeft het verweer gevoerd dat Radon in verband met die kosten van ontruiming de in artikel 237 lid 4 Wetboek Pro van burgerlijke rechtsvordering bedoelde rechtsgang dient te volgen en Radon mitsdien niet-ontvankelijk is in haar incidenteel hoger beroep.
4.8.4. In het onderhavige geval was Radon ervan op de hoogte dat zich in het gehuurde een grote hoeveelheid zaken bevond die bij ontruiming diende te worden verwijderd. Het had daarom, met het oog op de gerechtvaardigde belangen van [appellante], op de weg van Radon gelegen om tegelijk met de aanzegging tot executie [appellante] aan te zeggen dat de kosten van de ontruiming, respectievelijk opslag, op haar verhaald zouden worden, indien [appellante] het gehuurde niet tijdig en vrijwillig zou hebben ontruimd. In hoger beroep is niet gesteld, noch gebleken, dat Radon zodanige aanzegging in verband met de executie, respectievelijk de ontruiming, heeft laten uitgaan. Hetgeen Radon verder ter onderbouwing van haar vordering tot vergoeding van de kosten van de ontruiming en opslag heeft aangevoerd is, evenmin als die kosten zelf, voldoende gespecificeerd.
4.8.5. Tegen deze achtergrond acht het hof Radons vordering tot vergoeding van de kosten van de ontruiming niet toewijsbaar op de voet van de artikelen 6:95 en 6:96 Burgerlijk Wetboek. De incidentele grief is tevergeefs voorgesteld. Het hof zal het incidenteel hoger beroep verwerpen.
in principaal en incidenteel hoger beroep
4.9.1. Uit het vorenstaande volgt dat het principaal deels slaagt en het incidenteel hoger beroep faalt. Het hof zal het vonnis waarvan beroep deels vernietigen en voor het overige bekrachtigen.
4.9.2. Gelet op het gedeeltelijk succesvolle principale appel ziet het hof aanleiding de proceskosten in het principaal appel te compenseren. In het incidenteel appel is Radon de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft de proceskosten van het incidenteel appel te dragen.
5. Beslissing
Het hof:
in het principaal appel
vernietigt het vonnis waarvan beroep voorzover [appellante] daarbij werd veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpenningen en in de kosten van het geding en in zover opnieuw rechtdoende:
wijst de betalingsvordering van Radon af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
compenseert de proceskosten tussen partijen voor zover deze zijn gevallen in eerste aanleg en in het principaal hoger beroep;
in het incidenteel appel
bekrachtigt het bestreden vonnis;
wijst het in hoger beroep anders of meer gevorderde af;
veroordeelt Radon in de proceskosten van het incidenteel appel en begroot die kosten, voorzover tot heden aan de kant van [appellante] gevallen, op € 1.341,-- voor salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep,
J.W. Hoekzema en H.J.M. Boukema en is in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 8 maart 2011.