Uitspraak
12 juli 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. J.A.Th. Spoor, te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTELIMMO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als [appellant] respectievelijk Amstelimmo.
Bij dagvaarding van 12 november 2010 (hersteld bij exploit van 26 november 2010) is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 21 oktober 2010 van de kantonrechter Amsterdam, onder rolnummer CV 09-37935 gewezen tussen Amstelimmo als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Bij memorie heeft [appellant] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht en gecon¬cludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Amstelimmo alsnog af te wijzen, met ver¬oor¬deling van Amstelimmo in de proces¬kosten van beide instanties.
Bij memorie heeft Amstelimmo geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrach¬tigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.
Partijen hebben de zaak op 22 juni 2011 doen bepleiten, [appellant] door mr. Spoor, voornoemd, Amstelimmo door mr. D.A.J. Sturhoofd advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities. Voorafgaand aan het pleidooi hebben partijen diverse producties aan het hof toegezonden. Deze producties zijn alle geweigerd op grond van het bepaalde in artikel 2.17 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardings¬zaken bij de gerechtshoven; de producties zijn niet uiterlijk twee weken voorafgaand van de zitting ontvangen.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 3 een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Wel tekent het hof daarbij aan dat de kantonrechter abusievelijk spreekt van een pand aan de [adres], terwijl dit moet zijn de [adres].
3. De beoordeling in hoger beroep
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
(i) Amstelimmo is eigenaar van het pand [adres nummer] te [gemeente]. Deze procedure betreft de tweede tot en met vierde verdieping, die tezamen kadastraal bekend staan als [adres nummer]. Op de tweede tot en met vierde verdieping zijn twee woningen gesitueerd, een op de tweede verdieping en een op de derde en vierde verdieping.
(ii) Wijlen [V.] was sinds 1991 huurder van beide woningen aan de [adres] II, maar woonde daarvoor ook al op dit adres. Het huurcontract van 4 december 1991 dat tussen de toenmalige verhuurder/eigenaar en [V.] is geslo¬ten, vermeldt dat [V.] “[adres nummer II + III]” bewoont en dat hij het “tweede en derde bovenhuis” van de [adres nummer] huurt.
(iii) Artikel 7 van Pro dit huurcontract sluit (kort gezegd) onder¬huur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder uit, maar dit artikel is door partijen buiten toepassing gesteld op de volgende wijze: “N.v.t., overeenkomst incl. klein onderverhuur. (zie correspondentie).” De corres¬pon¬dentie waarnaar wordt verwezen is een brief van 19 augustus 1991, waarin de makelaar van de toenmalige eigenaar het vol¬gende schrijft:
“Huurder van opgemeld perceelsgedeelte – een dubbel bovenhuis c.a. – is overleden.
De ruimte werd gebruikt voor zelfbewoning en deels voor kamer¬verhuur. Of huurder een gemeenschappelijke huishouding voerde met de heer [V.] is mij niet bekend, doch ik heb vooralsnog geen reden om e.e.a. in twijfel te trek¬ken.
Gaarne verneem ik, of de heer [V.] ongewijzigde voort¬zet¬ting van de overeenkomst kan afdwingen.”
(iv) [V.] bewoonde zelf de tweede verdieping en had de derde en vierde verdieping onderverhuurd. [appellant] woont sinds 1996 als onderhuurder van [V.] op de derde en vierde verdieping.
(v) Amstelimmo is in 1997 eigenaar geworden van het pand aan de [adres].
(vi) Na het overlijden van [V.] heeft zijn executeur testamentair bij brief van 18 maart 2009 de huur opgezegd:
“Als executeur-testamentair van wijlen de heer Nico [V.], woonachtig op de [adres] II te Amsterdam, deel ik u mede dat de huur per 1 mei aanstaande wordt opgezegd. Op deze datum zal de tweede etage vrij zijn opgeleverd.
De heer M. [appellant] huurt sinds januari 1996 de derde en vierde etage van de heer [V.] en heeft zich als goed huurder gedragen. De heer [V.] heeft mij te kennen gegeven dat hij geen bezwaar heeft dat de heer [appellant] eventueel de huur overneemt.”
(vii) Amstelimmo wenst de tweede, derde en vierde verdieping van de [adres] ter vrije beschikking te krijgen en is daarom niet bereid [appellant] als huurder te accepteren.
3.2 Met de onderhavige procedure wil Amstelimmo bereiken dat [appellant] de derde en vierde verdieping ontruimt. Daarbij is de kern van het geschil of de woning van [appellant] op de derde en vierde verdieping is te beschouwen als een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW Pro. Als deze vraag bevestigend moet worden beantwoord is [appellant] op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW Pro van rechtswege huurder van Amstelimmo geworden. Wordt deze vraag ontkennend beantwoord dan kan [appellant] geen aanspraak maken op voortzetting van de huur en dient hij het gehuurde te verlaten.
3.3 De kantonrechter heeft geoordeeld dat de woning van [appellant] niet een zelfstandige woning is en dat [appellant] als onderhuurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen drie maanden na betekening van het thans bestreden vonnis.
3.4 De grieven 1 en 3 tot en met 5 strekken ten betoge dat de woning van [appellant] wél een zelfstandige woning is. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5 Onder een zelfstandige woning wordt verstaan een woning (1) die een eigen toegang heeft en (2) die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Op [appellant] rust de bewijslast dat de woning die hij bewoont een zelfstandige woning is. Tussen partijen staat vast dat aan het tweede vereiste is voldaan. Zij strijden over het antwoord op de vraag of de woning van [appellant] een eigen toegang heeft als bedoeld in artikel 7:234 BW Pro.
3.6 Aan het vereiste van een eigen toegang is niet voldaan indien de woning van [appellant] slechts bereikbaar is via het privégedeelte van een andere woning (vgl. HR 28 januari 1994, NJ 1994, 363). Tussen partijen staat vast dat [appellant] om zijn woning te bereiken over de overloop van de tweede verdieping dient te lopen. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of die overloop een gemeenschappelijke overloop is of de privéoverloop van de woning die [V.] bewoonde. In het eerste geval (door [appellant] verdedigd) dient de woning van [appellant] te worden gekwalificeerd als een zelf¬stan¬dige woning, in het tweede geval (door Amstelimmo verdedigd) als een onzelf¬standige woning.
3.7 Inmiddels staat in hoger beroep vast dat op de overloop van de tweede verdieping vier deuren uitkomen die behoren tot de woning die [V.] bewoonde. Het gaat om twee deuren van de kamer en suite, de deur van de keuken en de deur van de wc. De eerste drie deuren zijn afsluitbaar met een sleutel, de wc-deur heeft een regulier wc-slot. Voorts is er een (niet afge¬sloten) vijfde deur waarachter zich een centrale meterkast / opbergkast bevindt. De overloop meet ongeveer vijf bij ruim een meter. Tussen de trap van de overloop naar het door [appellant] gehuurde bovenhuis zit geen deur. Op de omstreden overloop heeft [appellant] met (stilzwijgende) goedkeuring van [V.] een posttafeltje ge¬plaatst. In het trappenhuis bevinden zich licht¬schakelaars waar¬mee de verlichting van het gehele trap¬pen¬huis is te bedie¬nen (door [appellant] aangeduid als de minu¬terie).
3.8 [appellant] beroept zich erop dat destijds aan [V.] twee afzonderlijke woningen zijn verhuurd, waarbij (naar het hof begrijpt) de overloop van de tweede verdieping en de trap daarnaar toe als gemeenschappelijke ruimte voor die twee wo¬nin¬gen werd beschouwd. [appellant] duidt dit aan als een “ver¬bintenisrechtelijke splitsing”. Ter onderbouwing van deze stel¬ling wijst [appellant] erop dat de huurovereenkomst uit 1991 melding maakt van “[adres] II + III” en van een tweede en een derde bovenhuis.
3.9 Naar het oordeel van het hof zouden deze vermeldingen erop kunnen wijzen dat de toenmalige contractspartijen hebben be¬oogd dat [V.] twee afzonderlijke, zelfstandige woningen zou ¬hu¬ren, maar zijn er te veel aanknopingspunten die in een andere richting wijzen. De huurovereenkomst gaf [V.] de mogelijkheid onder te verhuren, maar de overeenkomst maakt mel¬ding van “kamerverhuur” en niet van onderverhuur van het “derde bovenhuis”. Ook de brief van 19 september 1991 (zie hiervoor onder 3.1 (vi)) wijst niet erop dat de contracts¬partijen destijds beoogden een splitsing tussen beide woningen aan te brengen op de wijze die door [appellant] wordt bepleit. De opzeg¬gings¬brief van de executeur testamentair biedt evenmin een aanknopingspunt voor de veronderstelling dat er twee zelf¬stan¬dige woningen aan [V.] werden verhuurd. De execu¬teur tes¬ta¬mentair zegt immers “de huur” op en geeft Amstelimmo (enkel) in overweging de huurovereen¬komst met [appellant] over te nemen. Uit niets blijkt dat hij ervan uitging dat [appellant] een eigen recht jegens Amstelimmo zou kunnen hebben. Evenmin is gebleken dat de erven [V.] de bedoeling hadden de onder¬huur¬overeenkomst met [appellant] voor het derde bovenhuis voort te zetten.
3.10 Nu vier verschillende deuren van de woning van [V.] op de overloop van de tweede verdieping uitkomen, is het in het licht van het vorenstaande niet aannemelijk dat de con¬tractspartijen in 1991 deze over¬loop hebben beschouwd als een gemeenschappelijke ruimte die toegang gaf aan twee zelf¬stan¬dige woningen. Dat geldt ook indien daarbij wordt be¬trokken dat (afgezien van de wc-deur) de deuren van de woning die [V.] bewoonde met een sleutel zijn af te sluiten.
3.11 Dat [V.] zich jegens [appellant] gedroeg als ware de overloop op de tweede verdieping een gemeen¬schappelijke over¬loop, is hier niet doorslaggevend. Die enkele omstandig¬heid kan daartoe niet leiden omdat de onder¬verhuurder en de onderhuurder dan aan een woning de status van zelf¬standige woning toe¬kennen buiten de hoofdver¬huurder om. Ten pleidooie in hoger beroep heeft [appellant] voorts nog toegelicht (zakelijk weer¬gegeven) dat [V.] en hij nimmer met zoveel woorden hebben gesproken over de status van de overloop en dat [V.] ook nimmer heeft gezegd dat [appellant] volgens hem een zelfstandige woning huurde.
3.12 Dit alles leidt tot de conclusie dat de grieven 1 en 3 tot en met 5 falen. Een descente, zoals door [appellant] voorg¬esteld, acht het hof niet nodig.
3.13 Grief 2 berust op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis en zou overigens – indien gegrond - ook niet tot ver¬nietiging van dat vonnis kunnen leiden. Grief 6 mist zelf¬standige betekenis en behoeft geen afzonderlijke bespre¬king. Beide grieven falen derhalve.
3.14 De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het onge¬lijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het appel en begroot die kosten, voorzover tot op heden aan de zijde van Amstelimmo gevallen op € 640,- aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris voor de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, C.A. Joustra en H.J.M. Boukema en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2011 door de rolraadsheer.