Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P09/00372
uitspraak: 20 oktober 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Y, belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 08/6725 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingambtenaar van de gemeente Muiden,
de heffingambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De inspecteur heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2008 voor het jaar 2008 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als […] 8 te Y (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 809.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 8 oktober 2008, de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 639.000.
Bij uitspraak van 16 april 2009, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 27 mei 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 21 maart 2011 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
‘2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 838 m3 en de oppervlakte van het perceel is 2.150 m2.’
3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen:
“4.2. Met het onder 3.3. vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank laat de transactie van het object [...] 9 buiten beschouwing, omdat deze te ver van de waardepeildatum is verwijderd om te kunnen dienen als vergelijkende verkoop. De transacties van de objecten [...] 12 en [...] 23 hebben wel rond de waardepeildatum plaatsgevonden. Deze objecten zijn wat type betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen deze objecten verschillen met de woning, met name wat betreft de grootte en de ligging, maar verweerder heeft, aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de objecten niet in dezelfde buurt van de woning zijn gelegen. Hij heeft de transacties van deze objecten bij de waardevaststelling betrokken, omdat geen transacties van beter vergelijkbare objecten in de directe omgeving van de woning voorhanden waren. Verweerder heeft erop gewezen dat de woning wat m3 en m2 betreft aanzienlijk groter is dan de vergelijkingsobjecten, maar daartegenover staat dat de woning wat ligging betreft aanmerkelijk ongunstiger is gelegen. Die verschillen zijn volgens hem echter voldoende verdisconteerd in de waarde van de woning, nu voor de woning een prijs per m2 en m3 van € 304 is gehanteerd en voor de objecten [...] 12 en [...] 23 is uitgegaan van prijzen per m2 en m3 van respectievelijk € 968, € 988, € 724 en € 685. De rechtbank acht het aannemelijk dat de voornoemde verschillen tussen de objecten en de woning daarmee voldoende zijn verdisconteerd in de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de verkoopprijzen van de objecten [...] 12 en [...] 23 derhalve een goede basis voor de vaststelling van de waarde van de woning en kan op basis van die vergelijking in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dat het taxatierapport in opdracht van verweerder is opgesteld, vormt verder onvoldoende grond voor het oordeel om de desbetreffende taxateur als bevooroordeeld en partijdig aan te merken .
4.3. Voor zover eiser heeft gewezen op de transactie van het object [...] 9 op 31 december 2007 voor € 550.000, is de rechtbank van oordeel dat die transactie geen indicatie kan vormen voor de waarde van de woning, nu dit object, zoals verweerder ter zitting gemotiveerd en onweersproken heeft gesteld, wat type, inhoud en oppervlakte van het perceel betreft onvoldoende vergelijkbaar is met de woning.
4.4. Eiser heeft voorts verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 27 september 2007. In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de woning krachtens de Wet WOZ vastgesteld op € 450.000 en is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning bepaald op € 515.000. In het rapport is de woning vergeleken met de objecten [...] 9 en [...] 10 en 27. Het object [...] 10 is verkocht in 2004, hetgeen te ver van de waardepeildatum is verwijderd om te kunnen dienen als vergelijkende verkoop. Ter zitting heeft verweerder gemotiveerd gesteld dat de andere twee objecten wat type, ligging en oppervlakte van het perceel betreft onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank overweegt verder dat de in het rapport vastgestelde waarde in het economische verkeer geen betekenis kan hebben voor het hier voorliggende geschil, nu die waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2005, en niet naar de thans aan de orde zijnde waardepeildatum 1 januari 2007. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige of latere waardepeildatum aan de onroerende zaak is dan wel kan worden toegekend. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning is evenmin relevant, nu niet is gebleken dat die waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007, maar naar de opnamedatum 24 augustus 2007. Om die redenen kan aan dit taxatierapport niet de betekenis worden gehecht die eiser voorstaat.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
4. Geschil in hoger beroep
4.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of verweerder de waarde van de woning zoals deze is verminderd bij de uitspraak op bezwaar heeft vastgesteld op een te hoog bedrag.
4.2. In hoger beroep stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 499.500 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt het standpunt dat de bij uitspraak op bezwaar tot € 639.000 verminderde waarde niet te hoog is en dat de rechtbank het beroep terecht ongegrond heeft verklaard.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat het aan de heffingsambtenaar is de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Deze beroept zich daartoe op het tot de stukken behorende taxatierapport van C.A. van Beukering RMT van 3 december 2008, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 639.000. De woning is daarbij vergeleken met de drie verkochte, in Y gelegen woningen [...] 12, [...] 9 en [...] 23. Deze vergelijkingobjecten zijn alle gelegen in het dorp Y en niet zoals de woning van belanghebbende op circa 200 meter van een spoorlijn en van de autosnelweg A1 en in de nabijheid van een hoogspanningverbinding. In het bijzonder gelet op deze verschillen is het Hof van oordeel dat de in dit taxatierapport gehanteerde vergelijkingobjecten niet geschikt zijn om de waarde van de woning te onderbouwen. De heffingambtenaar is er gelet op het vorenstaande niet in geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
5.2. Nu de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
Belanghebbende heeft in geding gebracht een taxatierapport van [A], gedateerd
27 september 2007. De onderhandse verkoopwaarde van de woning wordt daarin getaxeerd op € 515.000 en de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet waardering onroerende zaken op 1 januari 2005 op € 450.000. Aan de hand van dit taxatierapport schat belanghebbende, rekening houdende met de waardeontwikkeling tussen 1 januari 2005 en de voor het onderhavige jaar geldende waardepeildatum 1 januari 2007, de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 499.500. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat dit taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde. Het Hof maakt de overwegingen van de rechtbank ter zake tot de zijne.
5.3.1. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40 299 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN: AU4300) de waarde beoordelen. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Belanghebbende heeft gewezen op het vergelijkingsobject [...] 9. Dit object is gelegen op korte afstand van de woning en is op 3 december 2007 verkocht voor € 550.000. Uit de tot de gedingstukken behorende luchtfoto leidt het Hof af dat dit object op vrijwel gelijke afstand is gelegen van de A1, de spoorlijn en de hoogspanningsverbinding als de woning van belanghebbende. Het Hof laat de resultaten van de geluidmetingen voor de woning en voor [...] 9 buiten beschouwing omdat deze niet zijn uitgevoerd rond de waardepeildatum maar pas eind 2010. Nu het aspect ligging naar het oordeel van het Hof van grote invloed is op de waarde van de woning, is [...] 9 bij uitstek geschikt als vergelijkingsobject.
5.3.2. Ter zitting is gebleken dat de koper van [...] 9 na aankoop de opstal heeft gesloopt en er vervolgens een nieuwe woning heeft gebouwd. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat deze transactie feitelijk betrekking heeft op een kavel bouwgrond. De waarde van de kavel ten tijde van de aankoop bedroeg derhalve de aankoopprijs vermeerderd met de sloopkosten. Daarmee komt de waarde van de grond naar schatting op € 575.000. Nu de perceelsgrootte van het perceel van belanghebbende 2150 m2 beloopt tegenover 1260 m2 voor het vergelijkingsobject, bedraagt de waarde van de grond van belanghebbendes woning naar het oordeel van het Hof ten minste een gelijk bedrag. Daarbij heeft het Hof mede in aanmerking genomen dat belanghebbendes woning een twee-onder-één-kapwoning is en het vergelijkingobject een perceel voor een vrijstaande woning betreft en dat dit object bijna een jaar na de waardepeildatum is verkocht. Nu de woning een inhoud van ruim 800 m³ heeft en blijkens de taxatierapporten van beide partijen qua bouwkundige constructie in voldoende staat verkeert en voldoende dan wel goed is onderhouden, is het Hof gelet op de overige waardebepalende factoren en hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, van oordeel dat de waarde met € 639.000 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.4. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden, als hiervoor aangegeven.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P. Kruimel en van P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 20 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.