Uitspraak
13 september 2011 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [woonplaats], gemeente [A.],
APPELLANTE,
advocaat: mr. R.K. Rotscheid te Den Helder,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats], gemeente [A.],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 25 november 2010 is appellante, [appellante], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Den Helder (hierna: de kantonrechter) van 2 september 2010, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 328206\CV EXPL 10-1024 gewezen tussen haar als gedaagde en geïntimeerden, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als eisers.
Bij memorie heeft [appellante] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd - naar het hof mede op grond van de appeldagvaarding begrijpt en zakelijk weergegeven - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zal afwijzen, althans bij toewijzing van die vordering zal bepalen dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan haar als tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten een bedrag van € 10.000,= zullen betalen, althans een door het hof vast te stellen bedrag en de ontruimingstermijn zal vaststellen op zes maanden na de datum van het arrest, althans op een door het hof vast te stellen termijn, met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellante] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
Op 14 juni 2011 heeft [appellante] bij akte nog enige bewijsstukken in het geding gebracht. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben bij akte op de overgelegde stukken gereageerd en een bewijsaanbod gedaan.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. tot en met 7. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt.
2.2 Hoewel [appellante] de feitenvaststelling niet uitdrukkelijk heeft bestreden blijkt uit de grieven I en II dat zij het niet eens is met de vaststelling onder 3. dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] met de nieuwe exploitant van de garage hebben afgesproken dat de door [geïntimeerde sub 2] bewoonde dienstwoning ter beschikking moet worden gesteld aan de nieuwe exploitant. Over die kwestie zal het hof oordelen bij de beoordeling van het geschil.
2.3 Over de overige vastgestelde feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die overige feiten zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.
a. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn eigenaar van het woonhuis aan de [adres] te [gemeente].
b. Sinds 13 juli 1987 was [R.] huurder van het woonhuis. [appellante] is door haar huwelijk met [R.] medehuurster geworden. Na haar echtscheiding in 1996 is [appellante] in het gehuurde blijven wonen.
c. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn eigenaar van het garagebedrijf Ceres Garage Breezand B.V. aan het [adres] te [gemeente]. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben het garagebedrijf per 1 augustus 2006 verkocht aan een nieuwe exploitant. [geïntimeerde sub 2] bewoont tot op heden de bij de garage behorende dienstwoning aan het [adres].
d. Na een eerdere (nietige) opzegging op 2 februari 2008 hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de huurovereenkomst bij brief van 22 december 2009 voorwaardelijk, voor het geval een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst niet zou komen vast te staan, opgezegd tegen 1 juli 2010 vanwege dringend eigen gebruik, erin bestaande dat [geïntimeerde sub 2] het gehuurde wenst te betrekken omdat de door hem bewoonde dienstwoning ter beschikking moet worden gesteld aan de nieuwe exploitant van de garage.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vorderen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] primair een verklaring voor recht dat zij en [appellante] zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te [gemeente] eindigt per 1 oktober 2009. Subsidiair vorderen zij vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde op grond van de opzegging van 22 december 2009. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de primaire vordering afgewezen en de subsidiaire vordering toegewezen, met bepaling dat de huurovereenkomst eindigt op 1 oktober 2010 en veroordeling van [appellante] de woning per die datum te ontruimen.
3.2 De grieven I en II strekken ten betoge dat niet vast staat dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. In de toelichting op deze grieven voert [appellante] aan dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geen stukken hebben overgelegd waaruit onomstotelijk de verkoop van de dienstwoning aan de nieuwe exploitant blijkt, maar enkel een schriftelijke verklaring van [A.], vennoot van de vennootschap onder firma Garage [B.], de nieuwe exploitant van de garage. Voorts is [geïntimeerde sub 2] nog steeds woonachtig in de woning bij de garage en heeft hij die zelfs recentelijk opnieuw laten stofferen, hetgeen niet erop wijst dat hij van plan is spoedig te verhuizen. Bij geruchte heeft [appellante] vernomen dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] het gehuurde willen laten slopen. Bij haar laatste akte heeft [appellante] uittreksels uit het kadaster en uit het handelsregister overgelegd, waaruit blijkt dat de dienstwoning nog steeds (indirect) op naam van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] staat.
3.3 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben gesteld dat de dienstwoning weliswaar nog niet is overgedragen aan de nieuwe exploitant van de garage, de vennootschap onder firma Garage [B.], maar al wel aan deze is verkocht. De overdracht zou steeds weer zijn uitgesteld, omdat [appellante] weigerachtig is het gehuurde te verlaten. De vernieuwing van de stoffering in de dienstwoning zou samenhangen met een verrichte reparatie van de vloer. Ten slotte hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] het gerucht weersproken dat zij het gehuurde willen laten slopen.
3.4 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] dienen aannemelijk te maken dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Zij moeten daarom aantonen dat de dienstwoning samen met de garage is verkocht en zij uit dien hoofde verplicht zijn de dienstwoning leeg op te leveren, zoals zij stellen. De schriftelijke verklaring van [A.] levert van deze stelling onvoldoende bewijs. Overeenkomstig het door hen gedane aanbod zullen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] worden toegelaten tot het bewijs van hun stelling. Het ligt het meest voor de hand dat dit een bewijs door geschriften zal zijn. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor een akte aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] waarbij zij stukken kunnen overleggen en/of onder opgave van verhinderdata om een getuigenverhoor kunnen verzoeken.
3.5 Met grief III betoogt [appellante] dat de kantonrechter haar belangen onvoldoende heeft meegewogen. Zij voert in dit verband het volgende aan. Zij woont al ruim 20 jaar in de woning en is daarmee en met de omgeving sterk verbonden, de woning was in 1989 in onbewoonbare staat en is door [appellante] en haar ex-echtgenoot destijds tegen hoge kosten (ruim ƒ 100.000,=) opgeknapt, [appellante] heeft onlangs de buitenkant van de woning nog laten schilderen, zonder dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben gewaarschuwd dat zij op korte termijn ontruiming zouden eisen en [appellante] woont samen met haar geestelijk labiele dochter, voor wie een verhuizing ene verslechtering van haar toestand zou meebrengen.
3.6 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] betwisten dat de woning in 1989 onbewoonbaar was. Voorts voeren zij aan dat de investering inmiddels wel is afgeschreven. Voor zover al zou komen vast te staan dat [appellante] onlangs de buitenkant van de woning heeft geschilderd, kan zij zich daarop volgens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet beroepen, omdat zij al sinds 2008 weet dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] achten de stellingen met betrekking tot de dochter van [appellante] onvoldoende onderbouwd.
3.7 Als komt vast te staan dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zich in het kader van de verkoop van het garagebedrijf hebben verplicht tot overdracht van de door [geïntimeerde sub 2] bewoonde dienstwoning aan de nieuwe exploitant, levert de wens van [geïntimeerde sub 2] om het gehuurde zelf te gaan bewonen een gebruik op dat zo dringend is dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Aan dit oordeel staat niet in de weg dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] door de verkoop van de dienstwoning de noodzaak tot het in gebruik nemen van het gehuurde zelf hebben teweeg gebracht. Het lag immers zeer voor de hand om het garagebedrijf te verkopen met inbegrip van de daarbij behorende dienstwoning. Ook het feit dat de financiële mogelijkheden van [geïntimeerde sub 2] om vervangende woonruimte te verkrijgen, naar [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet hebben weersproken, gunstiger zijn dan die van [appellante], maakt niet dat zijn huisvestingsbelang als eigenaar van de woning zou moeten wijken voor dat van [appellante] als huurster. Bij deze belangenafweging komt gewicht toe aan de hoge leeftijd van [geïntimeerde sub 2] (78 jaar). De financiële investeringen in het gehuurde door [appellante] en haar ex-echtgenoot hebben te lang geleden plaatsgehad om nog gewicht in de schaal te leggen, terwijl het recentelijk schilderen van de buitenkant van de woning voor [appellante]s eigen risico moet blijven, aangezien zij reeds lange tijd op de hoogte is van het voornemen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot ingebruikneming van het gehuurde. [appellante] heeft niet uitgelegd wat er aan de hand is met haar dochter, zodat het hof met de belangen van die dochter geen rekening kan houden. Ten slotte is het hof niet gebleken dat [appellante] zelf een bijzonder belang erbij heeft om in het gehuurde te kunnen blijven. Grief III faalt derhalve.
3.8 Grief IV bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat [appellante] op korte termijn passende vervangende woonruimte kan verkrijgen. [appellante] stelt in dit verband dat haar inkomen vanaf december 2010 30% is gedaald, doordat zij in plaats van een WW-uitkering een uitkering op basis van de Ziektewet is gaan ontvangen. Een woning met een huur tussen € 300,= en € 400,= exclusief gas, elektriciteit en water, waarvan de kantonrechter is uitgegaan, zou zij, ook met huurtoeslag, niet kunnen betalen. Bovendien heeft de Wooncompagnie, waarbij zij zich per 12 oktober 2010 heeft ingeschreven, haar te kennen gegeven dat het waarschijnlijk nog enige jaren zal duren voordat zij voor een woning in aanmerking komt.
3.9 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben aangevoerd dat [appellante] op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt wat haar maandelijkse inkomsten zijn en waarom die onvoldoende zouden zijn voor het betalen van de door de kantonrechter in aanmerking genomen huur. Ook menen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] dat [appellante] haar stelling dat zij geen zicht heeft op passende vervangende woonruimte, onvoldoende heeft onderbouwd.
3.10 Uit de door [appellante] overgelegde stukken blijkt niet dat de uitkering op grond van de Ziektewet die zij sinds kort ontvangt, lager is dan de WW-uitkering die zij daarvoor ontving. Bovendien heeft [appellante] geen inzicht gegeven in de inkomenssituatie van haar dochter. Met de kantonrechter moet het hof daarom ervan uitgaan dat voor [appellante] een kale huur tussen € 300,= en € 400,= passend is. Wat de beschikbaarheid van degelijke vervangende woonruimte betreft verdient opmer¬king dat [appellante] zich blijkbaar eerst na de door de kantonrechter bepaalde ontruimingsdatum heeft ingeschreven bij een woningcorporatie. Aldus heeft zij zich niet zodanig ingespannen voor het vinden van vervangende huisvesting als van haar na ontvangst van de opzeggingsbrief van 22 december 2009 mocht worden verwacht. Op basis van de door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet gemotiveerd weersproken mededeling van Wooncompagnie gaat het hof ervan uit dat [appellante] als zij zich tijdig had ingeschreven vanaf december 2011 kans had gehad op een vervangende woning. Het hof neemt daarom bij de verdere beoordeling van de vordering tot uitgangspunt dat vanaf die datum passende vervangende woonruimte beschikbaar is. In zoverre faalt ook grief IV.
3.11 Grief V behelst de klacht dat de kantonrechter een te korte ontruimingstermijn heeft bepaald, namelijk een van slechts vier weken.
3.12 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] wijzen erop dat [appellante] in ieder geval vanaf het uitbrengen van de inleidende dagvaarding op 19 maart 2010 de tijd heeft gehad om andere woonruimte te zoeken.
3.13 Het hof acht de door de kantonrechter aan [appellante] gegunde ontruimingstermijn erg kort, ook al had [appellante] al langere tijd met de ontruiming rekening kunnen houden. [appellante] voerde een verweer dat niet bij voorbaat kansloos was. Toen dat was afgewezen moest haar een redelijke termijn worden gegund om vervangend onderdak te vinden. Mochten [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in het hun opgedragen bewijs slagen dan zal het hof [appellante] in het eindarrest een langere ¬termijn voor de ontruiming geven, waarvan de exacte lengte mede afhankelijk is van de omstandigheden op dat moment.
3.14 Met grief VI verzoekt [appellante] alsnog om toekenning van een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting. Zij maakt aanspraak op een bedrag van € 10.000,=, zoals dat eerder door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan haar is aangeboden.
3.15 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben het verzoek van [appellante] tegengesproken. Zij menen dat [appellante] niet heeft gemotiveerd waarom zij het gevraagde bedrag zou moeten krijgen, zeker nu zij reeds in 2006 en in ieder geval in 2008 ervan op de hoogte was dat zij zou moeten verhuizen.
3.16 Het hof acht toekenning van een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting redelijk. Daaraan doet niet af dat [appellante] al langere tijd had kunnen anticiperen op een mogelijke verhuizing, want daarmee zijn de kosten van de verhuizing niet van de baan. Er bestaat geen aanleiding om [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] te verplichten het bedrag te betalen dat zij [appellante] hebben aangeboden voor het geval zij de woning vrijwillig zou verlaten. Aan die voorwaarde heeft [appellante] immers niet voldaan; integendeel, zij heeft tot in hoger beroep verweer gevoerd met alle vertraging en kosten van dien – hetgeen overigens haar goed recht is. Nu [appellante] geen bijzonderheden heeft verschaft met betrekking tot de te verwachten kosten, zal het hof een tegemoetkoming toekennen ter hoogte van het in artikel 7:275 lid 4 BW Pro bedoelde minimumbedrag. In zoverre slaagt deze grief.
3.17 Voor het geval [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet slagen in hun bewijsopdracht overweegt het hof met betrekking tot hun primaire vordering het volgende. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben gesteld dat zij en [appellante] op 1 maart 2006 zijn overeengekomen dat [appellante] het gehuurde uiterlijk op 1 oktober 2009 zou ontruimen. [appellante] heeft deze stelling betwist en daarbij gewezen op de opzeggingsbrief van 2 februari 2008, waarin geen melding is gemaakt van enige beëindigingsafspraak, en een brief van 18 april 2008, waarin [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] alleen melding hebben gemaakt van een aanbod van hun zijde en niet van een afspraak. De kantonrechter heeft overwogen dat de mondelinge beëindigingsovereenkomst niet was komen vast te staan. In hoger beroep hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hun standpunt dat [appellante] heeft toegezegd de woning te zullen verlaten gehandhaafd en bewijs aangeboden van “de afspraken omtrent de beëindiging van het gehuurde per 1 oktober 2009”.
3.18 Tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellante] acht het hof de stellingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] over de afspraak tot beëindiging te vaag om hen tot bewijs daarvan toe te laten. Het hof neemt hierbij in overweging dat niet alleen in de brief van 2 februari 2008 niets over een dergelijke overeenkomst is vermeld, maar bovendien in de brief van 18 april 2008 slechts melding is gemaakt van een aanbod van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] en een toezegging van [appellante] dat zij een vervangende woning zou aanvragen bij een woningbouwvereniging. Dat laatste is iets anders dan dat [appellante] ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk zou hebben ingestemd met een einde van de huurovereenkomst per 1 oktober 2009. Voor de inhoud van voormelde brieven hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geen afdoende verklaring gegeven. Aangezien een vrijwillige instemming door een huurder met de beëindiging van een huurovereenkomst vanwege de daaraan verbonden vergaande consequenties niet te snel mag worden aangenomen, had het bovendien op de weg van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gelegen duidelijk uiteen te zetten op grond van welke concrete uitlatingen en/of gedragingen van [appellante] zij erop hebben vertrouwd dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2009 zou eindigen. Ook in dit opzicht schieten de stellingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tekort. De kantonrechter heeft de primaire vordering mitsdien terecht afgewezen.
3.19 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4. Beslissing
Het hof:
laat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] toe tot het bewijs van hun stelling dat de woning aan het [adres] te [B.] is verkocht aan de vennootschap onder firma Garage [B.] en zij uit dien hoofde verplicht zijn tot lege oplevering van die woning;
verwijst de zaak naar de rol van 11 oktober 2011 voor een akte aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2], waarbij zij stukken kunnen overleggen en waarin zich erover kunnen uitlaten of zij voormeld bewijs (mede) willen leveren door middel van getuigen en zo ja, de verhinderdata van beide partijen en hun advocaten en van de voor te brengen getuigen in de maanden november 2011 tot en met januari 2012 kunnen opgeven;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J. Wortel en E.M. Polak en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 13 september 2011.