Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonend te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonend te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. L. Nix te Amsterdam.
De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 9 februari 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 23 december 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 1165333 CV EXPL 10-23236 gewezen tussen haar als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser. De appeldagvaarding bevat drie grieven.
Op de rolzitting van 22 februari 2011 heeft [appellante] de grieven in de dagvaarding genomen, producties overgelegd en geconcludeerd – kort gezegd - dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, de datum zal vaststellen waarop de gebreken zijn verholpen op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging is vastgesteld, de verschuldigde huurprijs zal vaststellen en [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, vermeerderd met nakosten en hem zal veroordelen tot terugbetaling van de reeds betaalde proceskosten in eerste aanleg, vermeerderd met rente.
Daarop heeft [appellante] een akte aanvulling grieven genomen, waarin een vierde grief is opgenomen.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] bij memorie een ontvankelijkheidsverweer opgeworpen, de grieven uit de appeldagvaarding bestreden, producties overgelegd en geconcludeerd dat [appellante] niet-ontvankelijk is in het hoger beroep.
De partijen hebben de zaak op 5 oktober 2011 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, mr. Panholzer aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.4, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a) [appellante] huurt sinds 1 augustus 2008 van [geïntimeerde] de woonruimte aan de [adres] te [gemeente].
b) Volgens de schriftelijk tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst is de huurprijs € 1.200,00 per maand.
c) Op verzoek van [appellante] heeft de huurcommissie de aanvangshuurprijs getoetst. Bij uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, heeft de huurcommissie een huurprijs van € 589,50 per maand redelijk geoordeeld. In dezelfde uitspraak heeft de huurcommissie (ambtshalve) de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken aan het raam van de schuur en een trapje naar de tuin.
d) Bij uitspraak van 7 april 2010, verzonden op 23 april 2010, heeft de huurcommissie de huurprijs met ingang van 1 december 2009 tijdelijk verminderd tot € 362,54 per maand, met de overweging dat de gebreken zoals vermeld in de uitspraak van de huurcommissie van 18 april 2009 onvoldoende zijn verholpen.
3.2. Op 18 juni 2010 heeft [geïntimeerde] [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter en – kort gezegd – vaststelling van de huurprijs gevorderd gelijk aan de maximale huurprijs van € 589,50 per maand.
3.3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ernst van de gebreken aan het raam en het trapje naar de tuin meebrengt dat de huurprijs vanaf 1 augustus 2008 tijdelijk verlaagd dient te worden tot € 471,60. Verder is volgens de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat [appellante] onvoldoende heeft meegewerkt aan het doen opheffen van het gebrek, zodat moet worden aangenomen dat een en ander in mei 2009 zou zijn opgeheven, zodat [appellante] met ingang van 1 juni 2009 weer de volledige maximale huurprijs dient te betalen.
3.4. Met haar eerste grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft beslist omtrent de huurprijs over de periode van 1 augustus 2008 tot en met 30 november 2009.
3.5. Het hof overweegt dat in de onderhavige zaak twee beslissingen van de huurcommissie zijn gegeven. De eerste uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, is gedaan naar aanleiding van het verzoek van [appellante] om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs als bedoeld in artikel 4 lid 2 aanhef Pro en onder a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in samenhang met artikel 7:249 BW Pro. Artikel 12 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte brengt in een dergelijk geval mee dat de huurcommissie tevens uitspreekt of zij van oordeel is dat de redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de huurcommissie van oordeel is dat die huurprijs, gelet op de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs. Dit laatste heeft de huurcommissie gedaan.
3.6. De tweede uitspraak van de huurcommissie van 7 april 2010, verzonden op 23 april 2010, is gedaan naar aanleiding van de herstelverklaring van [geïntimeerde] van 31 augustus 2009. Het betreft een procedure als bedoeld in artikel 12 lid 4 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte.
3.7. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:262 BW Pro binnen een termijn van acht weken tegen de eerstgenoemde uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter is opgekomen. Tegen de tweede genoemde uitspraak heeft hij dat wel gedaan. De onderhavige procedure heeft daarop betrekking. Het vonnis waarvan beroep moet worden gekwalificeerd als een beslissing die door de kantonrechter is gegeven op het punt waarover de huurcommissie door [geïntimeerde] om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW Pro. Op grond van het tweede lid van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open.
3.8. Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW Pro staat naar ‘s hofs oordeel echter niet aan de ontvankelijkheid van [appellante] in de weg, nu zij heeft gesteld dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de herstelverklaring is getreden, door beslissingen te geven die werking hebben vóór de datum waarop een wijziging van de huurprijs tot stand kon komen naar aanleiding van de herstelverklaring. Voor ontvankelijkheid in hoger beroep is voldoende dat een doorbrekingsgrond van het appelverbod is gesteld. Het hof zal hierna eerst beoordelen of de gestelde doorbrekingsgrond aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een inhoudelijke beoordeling van de zaak.
3.9. Het hof overweegt dat de huurcommissie bij de eerst genoemde uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk heeft verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken aan het raam van de schuur en een trapje naar de tuin. Nu niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:262 BW Pro tegen deze uitspraak bij de kantonrechter is opgekomen, moet worden aanvaard dat de huurcommissie tussen partijen bindend heeft vastgesteld dat de huur op grond van de vastgestelde gebreken met ingang van 1 augustus 2008 is verminderd tot € 235,80 per maand. De kantonrechter diende daarvan uit te gaan. Het stond hem niet vrij de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 (alsnog) tijdelijk te verlagen tot € 471,60. Hij diende slechts een oordeel te geven over de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van de herstelverklaring van [geïntimeerde]. Door ook een oordeel te geven over de hoogte van de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008 is de kantonrechter buiten het toepassingsgebied getreden van artikel 12 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte en artikel 7:262 lid 1 BW Pro. De doorbrekingsgrond is terecht door [appellante] aangevoerd. De eerste grief, voor zover die ziet op de hoogte van de huurverlaging met ingang van 1 augustus 2008, slaagt daarmee eveneens. Als tussen partijen bindend vaststaand moet worden aangenomen dat de huur met ingang van 1 augustus 2008 op grond van gebreken is verminderd tot € 235,80 per maand.
3.10. Het slagen van de eerste grief brengt mee dat de tweede grief (ten aanzien van de kwalificatie van ernst van de gebreken voor de hoogte van de huurprijsverlaging) geen behandeling meer behoeft.
3.11. De derde grief komt op tegen de door de kantonrechter vastgestelde datum waarop de gebreken zijn opgeheven. Deze beslissing van de kantonrechter is gegeven op het punt (de herstelverklaring) waarover de huurcommissie door [geïntimeerde] om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW Pro. [appellante] heeft niet gesteld dat de kantonrechter bij deze beslissing het bij of krachtens artikel 7:246-265 BW bepaalde ten onrechte dan wel met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast, of ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die het rechtsmiddelenverbod terzijde kunnen stellen. Dit brengt mee dat artikel 7:262 lid 2 BW Pro in de weg staat aan een inhoudelijke beoordeling door het hof van de door de kantonrechter vastgestelde datum van het herstel van de gebreken. Grief III kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.
3.12. De aanvullende grief IV heeft geen zelfstandige betekenis naast de hiervoor reeds besproken grieven en kan daarom buiten behandeling blijven.
3.13. De slotsom is dat grief I deels slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal deels worden vernietigd zoals hierna zal worden vermeld. Partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep worden gecompenseerd, zodat elk van de partijen de eigen kosten draagt. De vordering van [appellante] tot terugbetaling van de proceskosten in eerste aanleg is door [geïntimeerde] niet bestreden. Deze vordering zal worden toegewezen.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in het dictum onder I, eerste gedachtestreepje, de huurprijs is vastgesteld op € 471,60 per maand gedurende de periode vanaf 1 augustus 2008 tot en met 31 mei 2009;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover [appellante] in het dictum onder II is veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus, dat elk van de partijen de eigen kosten draagt;
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van de proceskosten die [appellante] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de datum van terugbetaling.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P. van Achterberg, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en op 15 november 2011 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.