ECLI:NL:GHAMS:2012:4350

• Datum uitspraak: 29 mei 2012
• Publicatiedatum: 23 juni 2013
• Zaaknummer: 200 094 060-01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L. Verheij; A.D.R.M. Boumans; C.P. Boodt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen beslissing kamer toezicht over klacht tegen notaris inzake zorgplicht bij vestiging hypotheken

Klager diende een klacht in tegen de notaris wegens vermeende schending van diens zorgplicht bij het vestigen van drie hypotheken op een woning. De voorzitter van de kamer van toezicht verklaarde de klacht aanvankelijk niet-ontvankelijk, waarna klager verzet instelde. De kamer verklaarde het verzet deels gegrond en deels ongegrond. Klager stelde vervolgens hoger beroep in tegen deze beslissingen en tegen de beslissing van de kamer van 18 augustus 2011, waarin de klacht inhoudelijk ongegrond werd verklaard.

Het hof oordeelde dat klager niet ontvankelijk was in het hoger beroep tegen de beslissingen waarin het verzet ongegrond werd verklaard, conform artikel 99 lid 10 van de Wet op het notarisambt. Voor het deel waarin het verzet gegrond werd verklaard en de beslissing van 18 augustus 2011 kon klager wel worden ontvangen. De feiten zoals vastgesteld door de kamer van toezicht werden overgenomen, waaronder dat de notaris bij het vestigen van de hypotheken afging op taxatierapporten en op de mededeling dat de woning werd verbouwd.

De klacht richtte zich op het verwijt dat de notaris onvoldoende zorgvuldigheid betrachtte bij het vestigen van hypotheken, waardoor overkreditering zou zijn ontstaan. Het hof volgde de kamer van toezicht in de conclusie dat de notaris voldoende zorgvuldigheid in acht had genomen. De notaris mocht vertrouwen op de taxatierapporten en de beschikkingsbevoegdheid van hypotheekgevers. De klacht werd daarom ongegrond verklaard en de eerdere beslissingen bekrachtigd.

Uitkomst: Het hof verklaart klager niet-ontvankelijk voor een deel van het hoger beroep en bekrachtigt de beslissing dat de klacht tegen de notaris ongegrond is wegens voldoende zorgvuldigheid bij het vestigen van hypotheken.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

NOTARIS- EN GERECHTSDEURWAARDERSKAMER

Bij vervroeging.

Beslissing van 29 mei 2012 in de zaak van:

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

APPELLANT,

gemachtigde:
mr. R. de Leeuw

t e g e n

[geïntimeerde] ,

notaris te [vestigingsplaats],

GEÏNTIMEERDE,

gemachtigde:
mr. A.R. Metselaar .

1.
Het geding in hoger beroep

1.1. Van de zijde van appellant, verder klager, is bij een op 16 september 2011 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met één bijlage - hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder de kamer, van 18 augustus 2011, waarbij de kamer de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder de notaris, ongegrond heeft verklaard.

1.2. Van de zijde van klager is op 31 oktober 2011 een aanvullend beroepschrift

- met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen. Hieruit blijkt dat klager zijn hoger beroep tevens instelt tegen de beslissing van de voorzitter van de kamer van 1 juli 2010 waarin de klacht van klager als kennelijk niet-ontvankelijk werd afgewezen en tegen de beslissing van de kamer op het verzet van klager van 15 februari 2011, waarin het verzet deels gegrond en deels ongegrond werd verklaard.

1.3. Van de zijde van de notaris is op 16 december 2011 een verweerschrift - met één bijlage - ter griffie van het hof ingekomen.

1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 26 april 2012, alwaar klager en de notaris - vergezeld van hun gemachtigden - zijn verschenen. De gemachtigden en de notaris hebben het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van - in het geding gebrachte - pleitaantekeningen.

2.
De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3.
De ontvankelijkheid van het hoger beroep

a. met betrekking tot de beslissing van de voorzitter van de kamer van 1 juli 2010 en de beslissing van de kamer van 15 februari 2011 :

3.1. Klager heeft bij brief van 2 maart 2010 bij de kamer een klacht ingediend tegen de notaris. De voorzitter van de kamer heeft bij beslissing van 1 juli 2010 klager (kennelijk) niet ontvankelijk verklaard in zijn klacht. Tegen die beslissing heeft klager tijdig verzet ingesteld bij de kamer. Na onderzoek van de klacht heeft de kamer bij beslissing van 15 februari 2011 het verzet deels gegrond en voor het overige ongegrond verklaard.

3.2. Artikel 99 lid 6 van de Wet op het notarisambt (Wna) bepaalt, kort gezegd, dat tegen een beslissing van de voorzitter van de kamer schriftelijk verzet kan worden gedaan bij de kamer. Artikel 99 lid 10 van de Wna bepaalt dat geen rechtsmiddel openstaat tegen een beslissing van de kamer, waarbij het verzet tegen een beslissing van de voorzitter niet ontvankelijk of ongegrond is verklaard. Het voorgaande brengt mee dat klager in zijn hoger beroep tegen de beslissingen van 1 juli 2010 en 15 februari 2011, voor zover het verzet daarin ongegrond is verklaard, niet kan worden ontvangen. Niet is gesteld of gebleken dat bij de behandeling van het verzet essentiële vormen niet in acht zijn genomen, op grond waarvan in andere zin zou moeten worden beslist. Voor zover het hoger beroep van klager zich richt tot het deel van de beslissing van 15 februari 2011 waarin het verzet gegrond is verklaard kan klager wel worden ontvangen.

b. met betrekking tot de beslissing van de kamer van 18 augustus 2011 :

3.3. Klager kan worden ontvangen in zijn hoger beroep voor zover dit is gericht tegen de beslissing van de kamer van 18 augustus 2011.

4.
De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de beslissing van 18 augustus 2011 heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen die vaststelling geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

5.
De standpunten van partijen

De wederzijdse standpunten blijken uit de beslissing van 18 augustus 2011.

6.
De beoordeling

5.1. Het hoger beroep heeft niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die zijn vervat in de beslissing van de kamer van 18 augustus 2011, waarmee het hof zich verenigt.

5.2. Het hiervoorgaande leidt tot de volgende beslissing

7.
De beslissing

Het hof:

- verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de beslissing van de voorzitter van de kamer van 1 juli 2010 en de beslissing van de kamer van 15 februari 2011 voor zover het verzet van klager ongegrond is verklaard;

- bekrachtigt de beslissingen van de kamer van 15 februari 2011 voor zover het verzet gegrond is verklaard en van 18 augustus 2011.

Deze beslissing is gegeven door mrs. L. Verheij, A.D.R.M. Boumans en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 mei 2012 door de rolraadsheer.

KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN

TE AMSTERDAM

Beslissing van 18 augustus 2011 in de klacht met nummers 482916 / NT 11-9 P van:

[klager]

wonende te [woonplaats],

raadsvrouwe: mr. R. de Leeuw,

klager;

tegen:

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

raadsvrouwe: mr. D.M.S. Gribling,

de notaris .

Het verloop van de procedure

Bij beslissing van 1 juli 2010 heeft de voorzitter de klacht afgewezen als kennelijk niet-ontvankelijk wegens het verstrijken van de termijn van artikel 99 lid 12 Wet op het notarisambt (hierna: Wna). Klager heeft tegen deze beslissing verzet aangetekend. Het verzet van klager is bij beslissing van 15 februari 2011 deels gegrond verklaard.

De inhoudelijke behandeling van het resterende klachtonderdeel heeft plaatsgevonden op

26 mei 2011. Voor deze behandeling zijn zowel klager, vergezeld van zijn raadsvrouwe, als de notaris, bijgestaan door zijn raadsvrouwe, verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd, mr. Gribling onder overlegging van pleitaantekeningen. Uitspraak is bepaald op

18 augustus 2011.

1. De feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:

a. Op 28 november 1998 is ten overstaan van de notaris de akte van levering verleden van de woning, gelegen aan [adres] (hierna: de woning), van de moeder van klager, mevrouw [X], aan de schoonzus van klager, mevrouw [Y] en aan de dochter van laatstgenoemde, mevrouw [Z]. Van de koopprijs van de woning, fl. 240.000, (€ 108.907,25 -) is fl. 115.000, - bij transport voldaan. Het restant van fl. 125.000, - heeft de broer van klager, [A] (echtgenoot van [Y]), bij afzonderlijke akte van 28 november 1998 overgenomen als een in beginsel niet-opeisbare schuld onder de verplichting tot betaling van een contractuele

rente gelijk aan “de geldende marktrente minus twee procent”. Verder is bij akte van

28 november 1998 hypotheek verleend op de woning tot een bedrag van fl. 175.000, -

( € 79.411,54 ).

Een notarieel medewerker van de notaris heeft bij voornoemde levering en schuldovername als schriftelijk gevolmachtigde opgetreden voor mevrouw [X] op grond van door haar op 27 november 1998 aan de notaris gegeven volmachten. Uit de leveringsakte blijkt dat zij niet in het bezit was van een geldig legitimatiebewijs, maar dat haar identiteit door de notaris genoegzaam is vastgesteld.

Op 13 april 1999 heeft de heer [A] aan klager het volgende geschreven, voor zover hier van belang: “Hierbij delen we jullie mede, dat [Y] en [Z] het huis in [woonplaats] van moeder hebben gekocht. (..) Wij hebben zelf ruim een jaar over deze beslissing gedaan en hebben dit diverse malen met moeder besproken, met haar instemming heeft ze hiervoor een volmacht aan de notaris afgegeven. De hele juridische afhandeling is via een accountant en de notaris verlopen. Om jullie hierin een volledig inzicht te geven, doen wij jullie hierbij een kopie toekomen van:

volmacht van moeder voor verkoop onroerende zaak

volmacht schuld en schuldbekentenis

(……)

akte van levering van de bungalow gelegen aan de[adres] door: [X] aan: mevrouw [Y] en mevrouw [Z]

akte houdende overname schuld en schuldbekentenis wegens ter leen ontvangen gelden ten laste van: [A] en ten behoeve van: mevrouw [X].”

Op 30 juni 1999 heeft de raadsman van klager (en diens zuster mevrouw [B]) aan [A] het volgende geschreven, voor zover hier van belang: “Tot mij hebben zich gewend uw broer en zuster. Naar ik van hen begreep is onder uw verantwoordelijkheid het huis van uw moeder verkocht aan uw echtgenote en uw dochter (…) Eerder had u toegezegd zulks niet te doen. (….) Voor het overige kan ik u thans op juridische gronden niet dwingen de door u uit de boedel onttrokken gelden weer terug te storten, maar u moet beseffen dat de andere kinderen na overlijden van uw moeder dat wel kunnen vorderen. Een andere mogelijkheid is de rechter te vragen een curator te benoemen die de belangen van uw moeder gaat behartigen.”

Op 27 januari 2000 is ten overstaan van de notaris bij akte een tweede hypotheek gevestigd op de woning voor bedrag van fl. 175.000, - ( € 79.411,54 ).

Mevrouw[X] is op 10 augustus 2001 overleden.

Op 4 september 2003 is ten overstaan van de notaris bij akte op de woning een derde hypotheek gevestigd voor een bedrag van € 50.000, - .

De rechtbank Zwolle-Lelystad heeft in zijn vonnis van 1 december 2004 (bekrachtigd door het Hof Arnhem op 5 december 2006), op eis van mevrouw [B], de koopovereenkomst tussen mevrouw[X] en mevrouw [Y] en haar dochter [Z] vernietigd op grond van artikel 3:34 BW. Mevrouw [X] verbleef ten tijde van de akte van levering al ongeveer 20 maanden op een psychogeriatrische afdeling van een verpleeghuis met een artikel 60 BOPZ-indicatie, volgens welke zij de ziekte van Alzheimer had.

Er is nog geen overeenstemming tussen de erfgenamen over de verdeling van de boedel van de nalatenschap van mevrouw [X].

2. De klacht

Op grond van de uitspraak in verzet heeft de kamer de behandeling beperkt tot het volgende verwijt van klager:

Klager heeft aangevoerd dat de notaris in strijd met zijn zorgplicht heeft gehandeld door het vestigen van drie, hiervoor in de feiten genoemde, hypotheekakten op de woning, respectievelijk op 28 november 1998 (ter hoogte van fl. 175.000, -), op 27 januari 2000 (eveneens ter hoogte van fl. 175.000, -) en op 4 september 2003 (tot zekerheid van een bedrag van € 50.000, - ), waardoor overkreditering zou zijn ontstaan.

3. Het verweer

De notaris heeft zich als volgt verweerd. Bij het verlijden van de hypotheekakten in 1998 en 2000 beschikte hij over twee taxatierapporten van taxateur[naam]. Het eerste rapport, van 7 augustus 1997 ( bijlage 2 bij het verweerschrift), waarin de woning is getaxeerd voor

fl. 280.000, - gaat uit van een zeer matige staat van onderhoud. In het tweede rapport van

6 april 1998, dat niet is overgelegd maar zich naar zeggen van de notaris (ter zitting) in het dossier bevindt, is de woning, wegens enige renovatiewerkzaamheden, getaxeerd op

fl. 345.000, -.

Ten tijde van het vestigen van de hypotheek in 2003 heeft de notaris begrepen dat de woning ingrijpend was en werd verbouwd en nog verder zou worden verbeterd. Mede gelet op het feit dat de waarde op de woningmarkt in die tijd haar hoogtepunt had bereikt, bestond voor de notaris geen bijzondere zorgplicht partijen of de bank te waarschuwen voor de gevolgen van de hypotheken.

De notaris wijst er eveneens op dat zijn zorgplicht wordt begrensd door de eigen zorgplicht van de bank. Nu in dit geval de hypotheeknemer de plaatselijke Rabobank is, geldt dat deze bij uitstek in staat mocht worden geacht te beoordelen of de waarde van het onderpand voldoende zekerheid bood tot terugbetaling.

4. De beoordeling

4.1

Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.

Beoordeeld dient te worden of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2

Op grond van de beslissing van de kamer in verzet van 15 februari 2011 beperkt de kamer zich in deze zaak tot het bespreken van de hiervoor onder 2 weergegeven klacht.

In die uitspraak heeft de kamer geoordeeld dat onvoldoende grond bestaat om aan te nemen dat klager vóór het verstrijken van de termijn van artikel 99 lid 12 Wna kennis heeft genomen van de door de notaris verleden hypotheekakten.

4.3

Allereerst dient de kamer de vraag te beantwoorden of klager kan worden ontvangen in die klacht, aangezien volgens vaste jurisprudentie alleen degene die zodanig bij het in een klacht gewraakte handelen en/of nalaten van de notaris betrokken is dat hij als belanghebbende in een uitspraak over de klacht kan worden aangemerkt, in die klacht kan worden ontvangen. De kamer beantwoordt die vraag bevestigend. Klagers belang is gelegen in het feit dat hij, na het arrest van het gerechtshof Arnhem waarin de vernietiging van de koopovereenkomst door de rechtbank Zwolle-Lelystad is bekrachtigd, als erfgenaam in de nalatenschap is geconfronteerd met een met hypotheken belaste woning.

4.4

Evenals de voorzitter in zijn uitspraak van 1 juli 2010 en de kamer in haar beslissing in verzet van 15 februari 2011, is de kamer van oordeel dat de notaris mocht uitgaan van de beschikkingsbevoegdheid van hypotheekgevers[Y] en[Z].

4.5

Hoewel de kamer begrip heeft voor de situatie van klager, die schade lijdt omdat hypotheekgevers hun hypothecaire schuld niet aan de boedel van de nalatenschap willen betalen, is zij van oordeel dat de notaris bij het vestigen van de hypotheken voldoende zorgvuldigheid heeft betracht. Vaststaat dat de notaris zowel bij de eerste als bij de tweede hypotheek is afgegaan op een taxatierapport. Daarbij komt dat de notaris wist dat de hypotheken waren bestemd voor de verbouw en renovatie van de woning en dat hypotheekgevers hem hadden meegedeeld dat de woning was en werd verbouwd.

Bij de vestiging van de derde hypotheek op de woning in 2003 was er, mede gezien de waardestijging op de woningmarkt, ook geen reden voor de notaris om niet tot het verlijden van de akte over te gaan.

4.6

Dat leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De kamer van toezicht:

- verklaart de klacht, vermeld onder 2 hiervoor, ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.Y.C. Poelmann, voorzitter,

E.R.S.M. Marres, J.P. van Harseler, F.L.M. van de Graaff en A.J.H.M. Janssen, leden, in

tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op

18 augustus 2011.

Mr. E.B.T. Kienhuis, Mr. M.Y.C. Poelmann,

Secretaris. Voorzitter.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.