Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 24 januari 2012 in de zaak van:
1. DRS. [naam],
2. DRS. [naam],
beiden wonende te[plaats],
APPELLANTEN,
t e g e n
MR. [naam],
oud-notaris te[plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, verder klagers, is bij een op 15 maart 2011 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met één bijlage – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te [plaats], verder de kamer, van 15 februari 2011, waarbij de kamer de klachten van klagers tegen geïntimeerde, verder de oud-notaris, ongegrond heeft verklaard.
1.2. Van de zijde van de oud-notaris is op 28 april 2011 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 15 september 2011. Klagers en de oud-notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, klagers aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
Ter terechtzitting van het hof van 15 september 2011 heeft de oud-notaris in aanvulling op de stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken, met instemming van de wederpartij, enige correspondentie – e-mailberichten – tussen – het kantoor van – de oud-notaris en de gemeente[plaats] overgelegd, met betrekking tot de rentevergoeding van de afkoop van de erfpachtscanon aan de grondeigenaar.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. De oud-notaris heeft een fout gemaakt door ten tijde van de overdracht van het erfpachtrecht in het erfpachtrecht in het project[naam] aan klagers, in de nota van afrekening een onjuist aantal dagen te berekenen bij de rentevergoeding van de afkoop van de erfpachtcanon. Door per abuis 1 mei 2008 als uitgangsdatum te nemen in plaats van 1 juni 2007, is ten tijde van de overdracht nagelaten om over 335 dagen een rentevergoeding aan klagers in rekening te brengen. De gemaakte fout is bij het passeren – waarbij alle stukken zijn voorgelezen – niet door de oud-notaris opgemerkt. De oud-notaris had de fout moeten voorkomen, aangezien het hier ging om correct uitrekenen op basis van heldere specificaties in de leveringsakte.
4.2. De oud-notaris heeft klagers pas zeven maanden na de overdracht op de hoogte gesteld van de fout in de renteberekening – en de rente over de ontbrekende 335 dagen daarbij alsnog in rekening gebracht – waardoor klagers schade hebben geleden. Omdat klagers ruim een half jaar na de overdracht niet meer hadden gerekend op het feit dat zij nog een groot bedrag – te weten
€ 5.038,40 – aan rente dienden te betalen, konden zij op dat moment hun financieringsplan niet meer bijstellen. Als klagers binnen een redelijke termijn door de oud-notaris op de hoogte waren gesteld van de gemaakte fout, was betaling voor hen geen probleem geweest.
4.3. De oud-notaris heeft – nadat klagers onderhavige klacht hadden ingediend bij de kamer van toezicht te Amsterdam – buiten medeweten en goedkeuring van klagers om contact gezocht met de verzekeringstussenpersoon van klagers, om informatie over hen te vergaren.
5. Het standpunt van de oud-notaris
5.1. Het is juist dat er door een medewerkster van – het kantoor van – de
oud-notaris een fout is gemaakt in de nota van afrekening met betrekking tot de overdracht van het erfpachtrecht in het project [naam], aan klagers. De medewerkster is bij het opstellen van de nota van afrekening uitgegaan van een ingangsdatum van de bouwrente van 1 mei 2008 in plaats van 1 juni 2007. Dat hierdoor te weinig bouwrente in rekening is gebracht wordt door de oud-notaris betreurd maar ook notariswerk is mensenwerk en daarbij kunnen fouten gemaakt worden, hoezeer iedereen er ook naar streeft dit te voorkomen.
5.2. Toen de betreffende medewerkster de informatiemap van het project nogmaals doornam – ter gelegenheid van een transport dat 7 maanden later zou plaatsvinden – ontdekte zij de fout in de berekening van de bouwrente bij de overdracht van het erfpachtrecht aan klagers. De medewerkster heeft klagers toen direct op de hoogte gesteld. Nu de betalingsverplichting van klagers van de bouwrente aan de gemeente [plaatsnaam] expliciet met de gemeente [plaatsnaam] was overeengekomen en zowel in de koopovereenkomst als in de akte van leveringen – meermaals – was opgenomen, kan er geen sprake van zijn dat klagers schade hebben geleden. Klagers wisten van het begin af aan dat zij bouwrente verschuldigd waren vanaf 1 juni 2007 en deze wetenschap is ook nooit door klagers betwist. Klagers hadden in hun financieringsplan met het bijkomende bedrag van € 5.083,40 rekening kunnen houden en hebben dit naar mening van de oud-notaris waarschijnlijk ook gedaan. Van geleden schade is dan ook geen sprake.
5.3. Omdat de oud-notaris – in het kader van onderhavige tuchtrechtprocedure – wilde aantonen dat de berekeningen in het financieringsplan van klagers niet op basis van de – foutieve – nota van afrekening van de oud-notaris plaats hebben gevonden maar op basis van de eerdere koop-aannemingsovereenkomst, heeft de oud-notaris contact gezocht met hun verzekeringstussenpersoon. Dit is niet opzettelijk achter de rug van klagers om gebeurd.
6. De beoordeling
6.1. Gelet op de stukken van het geding en het verhandelde ter terechtzitting in hoger beroep neemt het hof als vaststaand aan, dat er bij het opmaken van de nota van afrekening met betrekking tot de overdracht van het erfpachtrecht in het project [naam] aan klagers, door een medewerkster van de oud-notaris een fout is gemaakt in de berekening van de door klagers te betalen bouwrente. Het onder 4.1. geformuleerde klachtonderdeel is gegrond.
6.2. De bij de overdracht betrokken medewerkster van de oud-notaris heeft deze fout zeven maanden na de overdracht opgemerkt en op dat moment – bij brief van 18 februari 2009 – contact opgenomen met klagers.
6.3. Uit de mailwisseling tussen de oud-notaris en een medewerkster van de gemeente [plaatsnaam] – zoals door de oud-notaris bij de mondelinge behandeling ter terechtzitting in hoger beroep overgelegd – blijkt echter dat de gemeente [plaatsnaam] reeds op 28 juli 2008, ongeveer vier weken na de ten processe bedoelde overdracht, aan – het kantoor van – de oud-notaris kenbaar heeft gemaakt dat er een fout was gemaakt in de berekening van de door klagers te betalen bouwrente. Dat brengt mee dat, nu de oud-notaris geacht moet worden reeds in juli 2008 op de hoogte te zijn geweest van de gemaakte fout, haar verweten kan worden dat klagers pas bij brief van 18 februari 2009 hiervan op de hoogte zijn gebracht.
6.4. Het verweer van de oud-notaris dat zij klagers niet eerder heeft kunnen informeren omdat zij pas in februari 2009 door één van haar medewerkers op de hoogte werd gesteld van de gemaakte fout wordt gepasseerd, omdat de
oud-notaris verantwoordelijk is/was voor de organisatie van haar kantoor en zo al juist is dat zij pas in februari 2009 bekend werd met de gemaakte fout, haar dient te worden verweten dat de organisatie van haar kantoor van dien aard was dat zij eerst na maanden over deze fout werd geïnformeerd.
Van een notaris mag immers worden verwacht dat deze zijn/haar kantoor op zodanige wijze organiseert dat alle relevante informatie, waaronder de informatie van de gemeente [plaatsnaam] aangaande de ten processe bedoelde fout moet worden gerekend, hem/haar zo spoedig mogelijk bereikt.
6.5. Anders dan de kamer is het hof dan ook van oordeel dat de notaris er tuchtrechtelijk een verwijt van kan worden gemaakt dat zij klagers eerst in februari 2009 van de fout in de afrekening op de hoogte heeft gesteld. Het ter zake daarvan ingediende klachtonderdeel is dan ook gegrond.
6.6. Met de kamer is het hof van oordeel dat de oud-notaris niet tuchtrechtelijk kan worden verweten dat zij – nadat klagers onderhavige klacht tegen haar hadden ingediend – contact heeft gezocht met de verzekeringstussenpersoon van klagers. De oud-notaris heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij
– uitsluitend – ten behoeve van haar verdediging in onderhavige procedure, aanvullende informatie wilde vergaren. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.7. Nu het hof tot een ander oordeel komt dan de kamer, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven.
6.8. Het hof acht de gegrondheid van het klachtonderdeel zoals weergegeven hiervoor onder 4.2. reden voor het opleggen van na te melden maatregel.
6.9. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.10. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer;
- verklaart de klachtonderdelen zoals weergegeven onder 4.1. en 4.2. gegrond;
- verklaart het klachtonderdeel zoals weergegeven onder 4.3. ongegrond;
- legt de oud-notaris de maatregel van waarschuwing op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, M.W.E. Koopmann en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 januari 2012 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
TE AMSTERDAM
Beslissing van 15 februari 2011 in de zaak met nummers 479269 / NT 10-42 B van:
1. [naam klager]
en
2. [naam klaagster],
wonende te [plaats];
klagers,
tegen:
[naam oud-notaris],
oud-notaris te [naam plaats].
1. Het verloop van de procedure
Bij beslissing van 16 november 2009 heeft de voorzitter de klacht(en) afgewezen als kennelijk ongegrond. Klagers hebben tegen deze beslissing verzet aangetekend. Bij beslissing van 20 april 2010 is het verzet gegrond verklaard. De inhoudelijke behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 14 december 2010. Voor deze behandeling zijn zowel klagers als de oud-notaris verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten nader toegelicht. Uitspraak is bepaald op 15 februari 2011.
1. De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. Op 30 juni 2008 heeft ten overstaan van de oud-notaris de levering plaatsgevonden van het erfpachtrecht in het project [naam nieuwbouwproject], met klagers als kopers.
b. In de akte van levering werd een aantal keer de ingangsdatum van het erfpachtrecht vermeld, te weten 1 juni 2007. Klagers hebben - zoals uit de akte blijkt- ervoor gekozen de erfpachtcanon af te kopen voor een periode van 50 jaar, ofwel tot en met 31 mei 2057. In de akte werd expliciet vermeld dat over een periode vanaf 1 juni 2007 tot de datum van levering de wettelijke rente verschuldigd is aan de gemeente [plaatsnaam](de grondeigenaar).
c. Bij het opmaken van de afrekening is een onjuist aantal dagen berekend bij de rentevergoeding van de afkoop van de erfpachtscanon, waarbij 1 mei 2008 als uitgangspunt is genomen in plaats van 1 juni 2007 (een verschil van 335 dagen). Deze door een medewerkster van de oud-notaris, [naam] (hierna: de medewerkster) gemaakte fout is bij het passeren (waarbij alle stukken werden voorgelezen) noch door de oud-notaris, noch door klagers opgemerkt.
d. De medewerkster van de oud-notaris heeft klagers op 18 februari 2009 van voornoemde fout op de hoogte gesteld en namens de oud-notaris haar excuses daarvoor aangeboden. In die brief verzoekt zij klagers de rente over de resterende dagen (335) te voldoen, te weten een bedrag van € 5.038,40.
2. De klacht
2.1 Klagers menen dat hen schade berokkend is door de onjuiste berekening van de medewerkster van de notaris. Klagers erkennen wel dat het probleem is dat er ten tijde van de leveringsakte € 5.038,40 te weinig in rekening is gebracht, maar menen om meerdere redenen niet gehouden te zijn dit bedrag alsnog te voldoen.
Klagers stellen dat de oud-notaris de fout had moeten voorkomen, aangezien het hier ging om correct uitrekenen op basis van heldere specificaties in de leveringsakte.
Klagers hebben hun budget vastgesteld (na passeren van de akte) op basis van de berekening, afgegeven door de notaris en hebben daarom nu te maken met een gat van
€ 5.038,40 in hun begroting.
2.2 Wat klagers het meest heeft gestoord is dat zij pas zeven maanden na transport van de verkeerde renteberekening op de hoogte zijn gesteld. Klagers konden toen hun financieringsplan niet meer bijstellen; zij hadden niet meer gerekend op het feit dat zij nog een dergelijk groot bedrag dienden te betalen.
Indien zij binnen een redelijke termijn (vier tot acht weken) van de fout hadden vernomen, was de betaling geen probleem geweest.
2.3 Na het indienen van de klacht bij de kamer heeft de oud-notaris contact gezocht met de verzekeringstussenpersoon van klagers, [naam verzekeringsmaatschappij], om informatie over hen te vergaren. Klagers menen dat de oud-notaris dat niet zonder hun medeweten en goedkeuring had mogen doen.
3. Het verweer
3.1 De oud-notaris betreurt het dat voornoemde omissie heeft plaatsgevonden, doch ook notarieel werk blijft mensenwerk en fouten kunnen gemaakt worden, hoe zeer een ieder ook zijn best doet deze te voorkomen. De medewerkster was bij de berekening van de rente van de afkoop erfpachtscanon uitgegaan van gegevens die in een e-mailbericht stonden, waarin ook de (ingangsdatum van de) bouwrente was vermeld. Toen de medewerkster ter gelegenheid van een transport dat zeven maanden later plaatsvond de informatiemap van het project doorbladerde, stuitte ze op dit e-mailbericht en zag zij de door haar gemaakte fout. Zij heeft toen klagers daarvan meteen op de hoogte gesteld.
De oud-notaris meent dat deze fout voor klagers geen schade heeft opgeleverd. De betalingsverplichting aan de gemeente van de rente per 1 juni 2007 is immers door klagers expliciet met de gemeente overeengekomen en wordt zowel in de koopakte als in de leveringsakte meer dan eens vermeld. Klagers betwisten ook niet dat de rente vanaf 1 juni 2007 betaald diende te worden.
Indien deze fout wel schade aan klagers zou hebben berokkend, dan had de oud-notaris vanzelfsprekend de schade voor haar rekening genomen.
De hoogte van het hypotheekbedrag is vastgesteld aan de hand van de berekening door de tussenpersoon, gebaseerd op de koop-/aanneemovereenkomst getekend 2 mei 2008, waarin de datum van ingang renteberekening correct is vermeld. Op grond van die berekening is de offerte door Fortis de dato 6 mei 2008 verstrekt en door klagers ondertekend.
3.2 De oud-notaris heeft niet met opzet achter de rug van klagers om contact met de tussenpersoon opgenomen. Zij wilde daarmee aantonen dat de berekening van de benodigde financiering niet op grond van de nota van afrekening van de notaris plaatsvond, maar al in eerder stadium, bij berekening door de tussenpersoon op grond van de koop- aannemingsovereenkomst.
4. De beoordeling
4.1 Op grond van artikel 98 lid 1 jo Pro artikel 98 lid 4 Wna Pro zijn (kandidaat-)notarissen die niet meer als zodanig werkzaam zijn, aan tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten – gedurende de tijd dat zij als zodanig werkzaam waren – in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. Beoordeeld dient te worden of de handelwijze van de oud-notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 Dat de oud-notaris niet heeft opgemerkt dat bij het opmaken van de nota van afrekening een rekenfout is gemaakt, waardoor een bedrag van € 5.038,40 te weinig aan klagers in rekening werd gebracht, is onmiskenbaar een fout van de notaris. Dat heeft zij ook erkend. Echter, de kamer is van oordeel dat deze fout niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is. Vast staat dat klagers voornoemd bedrag aan de gemeente verschuldigd zijn en dat zij dus geen schade lijden als gevolg van de fout. Zij hadden dat ook kunnen weten; de juiste ingangsdatum van de rente werd immers ook in de koop-aannemingsovereenkomst vermeld. Klagers hebben ook niet ontkend dat dit bedrag op grond van die overeenkomst door hen verschuldigd is. Zij menen echter dat de rekenfout voor rekening van de oud-notaris moet blijven omdat deze door haar medewerkster pas na zeven maanden werd gemeld, waardoor klagers met voornoemd bedrag in hun begroting geen rekening meer konden houden. De kamer is van oordeel dat daarvan wellicht sprake zou kunnen zijn, indien de oud-notaris al eerder op de hoogte was geweest van de gemaakte fout en deze pas later had gemeld. Dat was hier niet het geval. Niet valt in te zien wat de (medewerkster van de) oud-notaris anders had moeten doen dan direct na ontdekking de gemaakte fout te melden aan klagers en daarvoor haar excuses te maken. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
4.3 De kamer is van oordeel dat het de notaris vrij stond om zich, na indiening van een klacht tegen haar, ter verdediging van haar zaak tot personen te wenden die (nadere) informatie kunnen geven of haar standpunt kunnen steunen. Aan klagers kan worden toegegeven dat het de oud-notaris zou hebben gesierd als zij klagers op de hoogte had gesteld van haar contact met de tussenpersoon, maar het nalaten daarvan acht de kamer niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Ook die klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
4.4 Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart de klachten ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, O.J. van Leeuwen,
J.P. van Harseler, F.L.M. van de Graaff, en P.J. van Veen, leden, in tegenwoordigheid van
mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2011.
mr. E.B.T. Kienhuis, mr. N.C.H. Blankevoort,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving