Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 10/00830
15 maart 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X en Y], belanghebbenden,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/1807 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2009 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 1.770.500 (hierna: de WOZ-beschikking).
1.2. Tegen de hiervoor vermelde WOZ-beschikking is namens belanghebbenden bij op 31 maart 2009 bij de heffingsambtenaar ingekomen geschrift bezwaar gemaakt.
1.3. Namens belanghebbenden is bij op 8 april 2010 bij de rechtbank ingekomen geschrift beroep ingesteld, mede gericht tegen het niet tijdig doen van uitspraak op bezwaar.
1.4. Nadat beroep was ingesteld heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 29 juni 2010, de WOZ-beschikking gehandhaafd. Tevens heeft de heffingsambtenaar bij schrijven van 29 juni 2010 een verweerschrift bij de rechtbank ingediend.
1.5. Bij mondelinge uitspraak van 8 oktober 2010, waarvan het proces-verbaal is verzonden op 18 oktober 2010, heeft de rechtbank het beroep tegen het niet tijdig doen van uitspraak op bezwaar niet-ontvankelijk verklaard, het beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden ten bedrage van € 7,58.
1.6. Het namens belanghebbenden tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 november 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.7. Op 26 oktober 2011 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbenden. Deze zijn in kopie verstrekt aan de heffingsambtenaar.
1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.9. De heffingsambtenaar is door het Hof in de gelegenheid gesteld om te reageren op het namens belanghebbenden ter zitting in hoger beroep overgelegde taxatierapport. Van de heffingsambtenaar zijn in dat kader nadere stukken ingekomen bij brief van 18 november 2011. Van deze stukken zijn afschriften aan de wederpartij toegezonden.
1.10. Bij brief van 29 december 2011 is in reactie op voormelde stukken van de heffingsambtenaar een nader stuk ontvangen van belanghebbenden. Deze reactie is in afschrift aan de heffingsambtenaar verstrekt.
1.11. Partijen hebben het Hof, belanghebbenden bij brief van 29 december 2011 en de heffingsambtenaar bij brief van 23 januari 2012, toestemming gegeven een nadere zitting achterwege te laten.
2. Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten zelfstandig vast.
2.1. Belanghebbenden zijn ieder voor de helft eigenaar van de woning. Het betreft een omstreeks 1930 gebouwde eengezinswoning met garage. De woning bestaat uit een souterrain, een bel-etage en drie verdiepingen. Het taxatieverslag vermeldt een woonoppervlak van de woning van 360 m² en het perceeloppervlak is 322 m².
2.2. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 1.770.500 heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag ingebracht, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende objecten:
Adres [B-straat 2] [C-straat 3] [C-straat 4]
Woonoppervlak 468 m² 250 m² 365 m²
Perceeloppervlak 250 m² 190 m² 164 m²
Nevenruimten - Zolder -
Verkoopdatum 05-06-2007 04-12-2007 09-05-2007
Verkoopprijs € 1.875.000 € 1.625.000 € 2.030.000
In het taxatieverslag worden de elementen kwaliteit, ligging en onderhoud van de woning omschreven als “NORMAAL”.
2.3. Voorts heeft de heffingsambtenaar een “Overzicht taxatiewaarden” ingebracht.
De waarde van de woning wordt daarin als volgt opgebouwd:
Deeltype Eenheden Taxatiewaarde per eenheid Totalen
Woningdeel A 291 m² € 4.103 € 1.193.973
Woningdeel B € 143.727
Kaveldeel A 250 m² € 1.441 € 360.251
Kaveldeel B € 34.704
Zolder € 8.000
Garage € 30.000
Totaal € 1.770.655
Totaal (afgerond) € 1.770.500
Ter zitting in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar hierbij het volgende verklaard:
“ ‘Woningdeel A’ staat voor de normaal bruikbare vierkante meters. ‘Woningdeel B’ is in dit geval het souterrain, omdat dat van mindere kwaliteit is. Hetzelfde geldt voor de kavel. Ook daar is een minder bruikbaar deel. Om precies te zijn: het deel bij de garage aan zijkant is lager gewaardeerd.”
2.4. In het hiervoor vermelde “Overzicht taxatiewaarden” wordt de woning vergeleken met de volgende objecten:
Adres [C-straat 3] [D-straat 5] [C-straat 4]
Woonoppervlak 250 m² 211 m² 319 m²
Perceeloppervlak 190 m² 124 m² 164 m²
Nevenruimten Zolder - -
Verkoopdatum 04-12-2007 30-08-2007 09-05-2007
Verkoopprijs € 1.625.000 € 1.525.000 € 2.030.000
Taxatiewaarde per m² woonoppervlak € 5.435 € 5.967 € 5.904
Taxatiewaarde per m² perceeloppervlak € 1.441 € 1.441 € 1.441
De gemiddelde taxatiewaarde per m² woonoppervlak van de drie hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten bedraagt € 5.768.
2.5. Ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarde van € 1.650.000 hebben belanghebbenden in hoger beroep een door [E] (register makelaar taxateur) opgemaakt taxatierapport ingebracht, met dagtekening 9 november 2011, waarin onder meer het volgende staat vermeld:
“Het getaxeerde object is gebouwd ca. 1930 en betreft een geheel woonhuis bestaande uit een souterrain, bel-etage, 1e, 2e en 3e verdieping. De staat van onderhoud is zeer matig en modernisering is wenselijk. De fundering is uit 1930 en onze verwachting is dat deze vernieuwd dient te worden.
Met inachtneming van het achterstallig onderhoud, het feit dat de fundering op termijn vernieuwd moet worden, grootte, aard en ligging, stand en staat van onderzoek van het getaxeerde, alsmede na vergelijking met aan ons bekende prijzen en waarden van soortgelijke onroerende zaken, is aan voormeld object naar de toestand een onderhandse verkoopwaarde in het economisch verkeer, toegekend van:
(…)
Voor 2009, met peildatum 1-1-2008: € 1.650.000”
2.6. In het op 24 oktober 2011 door [E] ondertekende (tweede) taxatierapport wordt het voormelde nog aangevuld met het volgende:
“Als referentieobjecten fungeerden:
[F-straat 6] te [Z] verkocht voor € 1.737.500,- k.k.
400m² woonoppervlak in een redelijke staat van onderhoud. Verkocht december 2008.
[D-straat 5] te [Z] verkocht voor € 1.525.000,- k.k.
300m² woonoppervlak in goede staat van onderhoud. Verkocht maart 2007.
[G-straat 7] te [Z] verkocht voor € 1.375.000,- k.k.
375m² woonoppervlak in een redelijke staat van onderhoud. Verkocht augustus 2008.”
2.7. Bij brief van 18 november 2011 heeft de heffingsambtenaar als volgt op voormeld (tweede) taxatierapport gereageerd:
“De eerste verkoop betreft [D-straat 5], welke verkoop ook door de gemeente is gebruikt ter onderbouwing van de door haar gestelde waarde.
De tweede verkoop betreft de [F-straat 6], verkocht op 27-2-2009 voor € 1.737.500. Deze verkoop is meer dan 1 jaar na de prijspeildatum geregistreerd in het kadaster. Tevens betreft het hier een onderhandse verkoop en derhalve geen bruikbare verkoop in het kader van de wet WOZ. In het rapport wordt aangegeven dat het pand zich in redelijke staat van onderhoud bevond ten tijde van verkoop, uit de foto van het object op 31-7-2009 blijkt dat er een behoorlijke verbouwing heeft plaats gevonden na aankoop.
De derde verkoop betreft de [G-straat 7] verkocht op 3-3-2009 voor € 1.375.000. Deze verkoop is meer dan 1 jaar na de prijspeildatum geregistreerd. Deze verkoop betreft een verkoop van twee gezinnen aan twee BV’s derhalve geen WOZ conforme verkoop. Dit pand is fors verbouwd na aankoop. 2 ½ jaar na aankoop en een totale renovatie is dit pand op 30-9-2011 door de BV’s aan een particulier verkocht voor € 1.840.000.”
2.8. De woning stond op 1 januari 2009 te koop voor € 1.850.000.
2.9. Op 18 oktober 2010 heeft er een inpandige opname plaatsgevonden.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is het geschil beperkt tot de vraag of de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde van de woning per peildatum 1 januari 2008 terecht heeft vastgesteld op € 1.770.500.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken alsmede ter zitting in hoger beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De rechtbank heeft omtrent het geschil onder meer het volgende overwogen (waarbij belanghebbenden worden aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Met het hiervoor vermelde taxatierapport [Hof: het hiervoor onder 2.3 en 2.4 vermelde “Overzicht taxatiewaarden”] heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De door eiser gestelde slechte staat van onderhoud is voldoende tot uidrukking gebracht in de aanmerkelijk lagere prijs per vierkante meter die door verweerder aan de waardebepaling ten grondslag is gelegd. Zo hebben de vergelijkingsobjecten een gemiddelde waarde van € 5.768 per vierkante meter en is voor de woning een waarde van € 4.103 gehanteerd. Voorts is de waarde van de minder courante delen van de woning, te weten het souterrain, en van de bijbehorende grond, te weten het deel bij de garage, lager vastgesteld. Voorts is bij de waardering van de grond gebruik gemaakt van een staffel, waardoor grotere percelen verhoudingsgewijs lager worden gewaardeerd. Eiser heeft geen objectiveerbare stukken overgelegd die een verdere afwaardering van de woning rechtvaardigen.
11. De stelling van eiser dat het voor het belastingjaar 2008 tussen partijen over de waarde van de woning gesloten compromis zich uitstrekt tot de thans in geschil zijnde waarde, volgt de rechtbank niet. Artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar, waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ligt. Dit impliceert dat de tussen partijen overeengekomen waarde van de woning voor het belastingjaar 2008, de waarde van de woning weergeeft op 1 januari 2007. Dat verweerder hiermee niet heeft beoogd tevens de waarde voor het daarop volgende belastingjaar op € 1.584.000 vast te stellen blijkt ook uit de door eiser overgelegde brief van 14 januari 2009, waarin expliciet is vermeld dat de (overeengekomen) waarde geldig is van 01-01-2008 tot en met 31-12-2008.
(…)
13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep tegen de uitspraak op bezwaar met dagtekening 29 juni 2010 ongegrond (…).”
4.2. In hoger beroep hebben belanghebbenden gewezen op de onder 2.5 en 2.6 vermelde taxatierapporten waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning van € 1.650.000.
In deze rapporten wordt aangevoerd dat de staat van onderhoud zeer matig is en dat de fundering dateert uit 1930 en naar verwachting vernieuwd dient te worden. Voorts wordt ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarde gewezen op drie vergelijkingsobjecten ([F-straat 6], [D-straat 5] en [G-straat 7]).
4.3. Evenals de rechtbank stelt het Hof voorop dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
4.4. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Hierbij neemt het Hof in aanmerking het verschil tussen de aan de vergelijkingsobjecten toegekende waarde per vierkante meter van (gemiddeld) € 5.768 en de aan de woning toegekende waarde per vierkante meter van € 4.103. Daarnaast is bij de waardevaststelling aan het souterrain en een deel van het perceel (welk deel van een mindere kwaliteit is) lagere waarden toegekend. Het Hof verenigt zich dan ook met het oordeel van de rechtbank dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, met de gronden waarop dit oordeel berust en maakt die tot de zijne. Hierbij acht het Hof tevens van belang dat (op verzoek van belanghebbenden) alsnog een inpandige opname heeft plaatsgevonden, zodat de heffingsambtenaar zich een beter beeld heeft kunnen vormen van (de staat van onderhoud van) de woning.
4.5. Belanghebbenden hebben met de door hen in hoger beroep aangevoerde vergelijkingsobjecten niet aannemelijk gemaakt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Nog daargelaten de vraag of de transactieprijzen van de objecten [F-straat 6] en [G-straat 7] bruikbaar zijn in het kader van de Wet WOZ, liggen de transactiedata van deze objecten in beginsel te ver af van de peildatum om als uitgangspunt te dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbenden hebben onvoldoende redenen aangevoerd om van deze hoofdregel af te wijken. Ook met het object [D-straat 5] hebben belanghebbenden niet aannemelijk gemaakt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
4.6. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde van € 1.770.500 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij nog in aanmerking dat de woning op 1 januari 2009 te koop stond voor een bedrag van € 1.850.000 en deze vraagprijs geen indicatie geeft voor een lagere waarde.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter, J.P.A. Boersma en R.H. Happé, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 15 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.