Uitspraak
zaaknummer 200.080.843/01
3 april 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de vereniging DE WITTE TORENS,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. H.M. Meijerink, te Amsterdam,
t e g e n
de naamloze vennootschap
ASR NEDERLAND VASTGOED MAATSCHAPPIJ N.V.,
gevestigd te Utrecht,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. A.C. Draisma, te Utrecht.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Partijen worden hierna de Witte Torens en ASR Vastgoed genoemd.
1.2 De Witte Torens is bij exploot van 17 januari 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen die door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam, onder rolnummer CV EXPL 09-22229 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgesproken op 20 april 2010 (het tussenvonnis) en 23 november 2010 (het eindvonnis), met dagvaarding van ASR Vastgoed voor dit hof.
1.3 De Witte Torens heeft bij memorie drie grieven tegen het bestreden eindvonnis aangevoerd, haar eis vermeerderd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en haar alsnog de door haar gevorderde voorzieningen zal verschaffen alsmede haar in hoger beroep vermeerderde eis zal toewijzen, met veroordeling van ASR Vastgoed in de proceskosten van de beide instanties, alles zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
1.4 ASR Vastgoed heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht. ASR Vastgoed heeft bovendien van haar kant hoger beroep ingesteld onder aanvoering van één grief.
ASR Vastgoed heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof De Witte Torens niet ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep althans haar vorderingen in hoger beroep zal afwijzen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van De Witte Torens in de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep. Zij heeft in het incidenteel appel geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en De Witte Torens in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van De Witte Torens in de kosten van, naar het hof begrijpt, de beide instanties.
1.5 De Witte Torens heeft bij memorie geantwoord in het incidenteel appel en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis op het punt van haar ontvankelijkheid, met veroordeling van ASR Vastgoed in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.
1.6 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten bij monde van hun raadslieden, beiden mede aan de hand van pleitnotities. De Witte Torens heeft bij die gelegenheid aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen hebben over en weer inlichtingen verschaft.
1.7 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven en de memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep.
De Witte Torens heeft geen grieven gericht tegen het tussenvonnis. In zoverre kan zij niet worden ontvangen in haar hoger beroep.
3. Ontvankelijkheid
3.1 Met de grief in het incidenteel appel heeft ASR Vastgoed de vraag aan de orde gesteld of De Witte Torens in haar vorderingen kan worden ontvangen. ASR Vastgoed heeft zich op het standpunt gesteld dat hetgeen De Witte Torens in dit geding nastreeft de grenzen van het bepaalde in artikel 3:305a Burgerlijk Wetboek (BW) te buiten gaat. Zij had dan ook volgens ASR Vastgoed door de kantonrechter in die vorderingen niet mogen worden ontvangen.
Deze grief zal het hof als eerste bespreken, omdat zij het verste strekt.
3.2 De Witte Torens is een huurdersvereniging met volledige rechtsbevoegdheid. De vereniging is op 8 november 1982 opgericht. De Witte Torens behartigt blijkens haar statuten de belangen van de huurders van de flats gelegen aan [straat], de [straat], de [straat] en [straat] te [gemeente] die in beheer waren bij Jacobus Recourt B.V. Haar statutaire doel is dienovereenkomstig geformuleerd.
De vier flatgebouwen bevatten 192 woningen. ASR Vastgoed werd in 2003 eigenaar van 165 woningen in de flatgebouwen, waarvan er 144 waren verhuurd.
Een deel van de flatwoningen in de vier flats is de afgelopen jaren verkocht aan particulieren. ASR Vastgoed vertegenwoordigt binnen de VvE’s een groot belang.
3.3 Tussen huurders van woningen die deel uitmaken van de flats gelegen aan [straat], de [straat], de [straat] en [straat] te [gemeente] en de verhuurder is geschil ontstaan over een aantal kwesties.
In de eerste plaats bestaat geschil over de vraag of de huurders aan de door hen gesloten huurovereenkomsten het recht kunnen ontlenen dat door de verhuurder wordt zorg gedragen voor een huismeester.
In de tweede plaats bestaat geschil over de vraag of de verhuurder de kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor de huurder niet bereikbare ramen voor rekening van de huurders mag brengen.
3.4 Bij brief van 18 juni 2008 heeft de toenmalige beheerder van de vier flatgebouwen, Poelwijck Sweers Vastgoedmanagement, namens ASR Vastgoed aan de huurders laten weten dat de VvE’s in onderhandeling zijn over de contracten voor glasbewassing teneinde een contract tegen een lager tarief te sluiten. De VvE’s hebben besloten, zo deelt de beheerder verder mee, om de functie van huismeester te laten vervallen. Kleine werkzaamheden zoals het vervangen van lampen zullen worden uitgevoerd door het schoonmaakbedrijf. De overige werkzaamheden, vallend onder de vigerende beheerovereenkomst, zullen worden uitgevoerd door de beheerder van het complex.
3.5 De Witte Torens heeft bezwaar gemaakt tegen deze keuze. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat het verdwijnen van de huismeester/schoonmaker een ernstige achteruitgang oplevert die de huurders in aanmerking genomen hun contractuele rechten niet behoeven te accepteren. Voorts heeft zij betoogd dat de kosten van de glasbewassing niet door de huurders behoeven te worden gedragen.
De Witte Torens heeft haar standpunt neergelegd respectievelijk doen neerleggen in brieven van 7 juli 2008 en 18 december 2008.
Dit standpunt van De Witte Torens heeft ASR Vastgoed niet van gedachten doen veranderen.
3.6 De Witte Torens heeft ASR Vastgoed in rechte betrokken na een daartoe strekkend besluit in haar algemene ledenvergadering van 2 december 2008. Zij heeft gevorderd, na vermeerdering van eis in hoger beroep, kortweg:
- dat ASR Vastgoed op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om opnieuw een huismeester aan te stellen zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde, en
- dat de bijkomende kosten van 2006 tot en met 2010 nader worden vastgesteld en wel zo dat ASR Vastgoed daaruit de kosten van glasbewassing verwijdert en deze kosten aan de huurders terugbetaalt alsmede dat de kosten glasbewassing in het jaar 2011 en de jaren daarna niet langer onderdeel uitmaken van de bijkomende kosten.
3.7 De volgende –onbestreden gebleven- feiten en omstandigheden zijn bij de beoordeling van deze kwestie van betekenis:
- Tot in 1999 was in elk van de flatgebouwen een huismeester/schoonmaker werkzaam. De met de huismeester/
schoonmaker samenhangende kosten werden door huurders en verhuurder samen gedragen. (Tussen partijen is omstreden of het een schoonmaker met huismeesterstaken dan wel een huismeester met schoonmakerstaken was; die vraag zal het hof verder laten rusten.)
- Na een peiling onder de huurders en overleg met huurders is eind 1999 wijziging gebracht in die situatie. Voor de vier flatgebouwen gezamenlijk was nog één huismeester/
schoonmaker werkzaam. Schoonmaakwerkzaamheden werden uitbesteed. De kosten van het schoonmaakbedrijf werden in rekening gebracht bij de huurders. De kosten van de huismeester/schoonmaker kwamen niet langer voor rekening van de huurders.
- In een daaraan voorafgaande brief van de beheerder aan de bewoners d.d. 13 oktober 1999 is de nieuwe opzet (“1 vaste huismeester voor de 4 torens”) uiteengezet en de peiling aangekondigd. Als reden voor de peiling heeft de beheerder opgegeven dat zij aan de eigenaresse de mening van de bewoners wil kunnen verstrekken en een zorgvuldig onderbouwd advies wil kunnen geven.
- In het huurcontract dat betrekking heeft op een woning op de 12e woonlaag van de [straat] d.d. 12 januari 1981 wordt in artikel 14 melding Pro gemaakt van de aanwezigheid van een huismeester. In het huurcontract dat betrekking heeft op [adres] op 28 november 1991 wordt in artikel 16 melding Pro gemaakt van de aanwezigheid van een huismeester. In artikel 6.1 van de huurovereenkomst die betrekking heeft op [adres], welke huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2010, wordt eveneens melding gemaakt van de aanwezigheid van een huismeester. In andere huurcontracten van ouder datum staat niet dat er een huismeester is, bijvoorbeeld in de huurovereenkomst die in 1969 werd gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres]. Hetzelfde geldt voor recent gesloten huurcontracten.
- In een brief van de toenmalige beheerder gedateerd 30 maart 1989 wordt aan de verhuurster bericht dat zich problemen voordoen in De Witte Torens. In dat verband wordt genoteerd dat die problemen besproken zijn in de “huismeestersvergadering”. In een brief van de beheerder d.d. 27 maart 1991 aan de huurders van de flatgebouwen aan de [straat] en de [straat] wordt melding gemaakt van een huismeester en door deze te verrichten werkzaamheden. Met betrekking tot de jaren 1996 en 1997 zijn de “huismeesterskosten” met betrekking tot de gebouwen [straat], [straat], [straat] en [straat] door de beheerder afzonderlijk in kaart gebracht.
- De Witte Torens heeft bij herhaling over huurders-aangelegenheden overleg gevoerd met medewerkers van de beheerder en de verhuurster, bijvoorbeeld op 3 april 2006.
- In 2009 is een woning aan de [straat] te koop aangeboden op Funda met de vermelding “huismeester aanwezig”. Poelwijck Sweers Makelaardij o.g. heeft in 2009 in een annonce een woning aan de [straat] te huur aangeboden met de vermelding “huismeester aanwezig”.
3.8 De kantonrechter heeft De Witte Torens op de voet van het bepaalde in artikel 3:305a BW in haar vorderingen ontvangen. ASR Vastgoed heeft op verschillende gronden betoogd dat dit oordeel van de kantonrechter onjuist is.
Het hof overweegt als volgt.
3.9 Hetgeen De Witte Torens, een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, heeft gevorderd moet worden gerekend tot de behartiging van de belangen die zij zich blijkens haar statutaire doel heeft aangetrokken. In zover voldoet De Witte Torens aan het bepaalde in artikel 3:305a lid 1 BW.
3.10 De vraag of ASR Vastgoed dan wel haar rechtsvoorgangers zich jegens de huurders hebben verbonden om in de flatgebouwen aan de [straat], [straat], [straat] en [straat] een huismeester aanwezig te hebben, laat zich niet goed beantwoorden zonder te treden in de bijzonderheden van iedere huurovereenkomst afzonderlijk.
Wat de huurder van een woning in één van de vier flatgebouwen op dit punt redelijkerwijs zou mogen verwachten van de verhuurder, is immers afhankelijk van een reeks concrete feiten en omstandigheden, waaronder de tekst van de huurovereenkomst, hetgeen tussen de betrokken partijen is voorgevallen bij gelegenheid van het sluiten van die overeenkomst en hetgeen is voorgevallen tijdens de uitvoering van de overeenkomst. De door De Witte Torens en ASR Vastgoed overgelegde stukken geven aanleiding te veronderstellen dat de huurders wat betreft de in dit verband redengevende feiten en omstandigheden niet zonder meer op één lijn kunnen worden gesteld.
Het hof heeft om te beginnen moeten vaststellen dat de tekst van de huurovereenkomsten op het punt van de aanwezigheid van een huismeester uiteenloopt. Verder is van betekenis dat de huurders van ouder datum, anders dan degenen die eind 2008 of later gingen huren, de aanwezigheid van een huismeester hebben meegemaakt, mogelijk met inbegrip van het overleg dat in 1999 heeft plaatsgehad. Het hof moet er rekening mee houden dat de huurders van ouder datum aan die werkelijkheid gerechtvaardigde verwachtingen kunnen ontlenen.
Daar komt nog bij dat voor een deel van de verhuurde flatwoningen het geliberaliseerde huurregiem geldt en voor een ander deel het niet-geliberaliseerde regiem, een verschil dat ook al niet gemakkelijk te overbruggen valt gelet op de geldende voorschriften.
Een en ander voert het hof tot de slotsom dat de belangen van de huurders zich niet voor bundeling lenen, waar het gaat om de huismeesterproblematiek. In zover treft de grief van ASR Vastgoed doel.
3.11 De belangen van de huurders in de kwestie van de glasbewassing lenen zich daarentegen wel voor bundeling.
In de kern gaat het daar immers om de uitleg van de wettelijke uitvoeringsregeling die krachtens artikel 7:240 BW Pro is tot stand gebracht.
In zover treft de grief van ASR Vastgoed geen doel.
3.12 Het hof zal, gelet op het onder 3.10 overwogene, De Witte Torens niet ontvangen in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde en het bestreden eindvonnis van de kantonrechter in zover vernietigen.
Voor overige kan De Witte Torens in haar vorderingen worden ontvangen.
3.13 Als gevolg van bovenstaand oordeel komt het hof niet toe aan bespreking van de grieven 1 en 2 van De Witte Torens en mislukken deze.
4. Behandeling van het principaal hoger beroep
4.1 De Witte Torens heeft haar derde grief in het principaal appel gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat de kosten van het wassen van onbereikbare ramen aan de huurders in rekening mogen worden gebracht. Volgens De Witte Torens gaat de kantonrechter ten onrechte voorbij aan het Besluit Kleine Herstellingen (bijlage onder q) dat volgens haar inhoudt dat de werkzaamheden die te pas komen aan het wassen van onbereikbare ramen voor rekening van de verhuurder komen.
4.2 Artikel 1 van Pro het Besluit wettelijke herstellingen waarop De Witte Torens doelt, luidt:
De herstellingen aangewezen in de bijlage behorend bij dit besluit worden in ieder geval aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Pro Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Onder q van de bijlage staat:
het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
De bewoordingen van deze wettelijke regels dwingen niet tot de a contrario redenering die De Witte Torens in dit geding heeft verdedigd en die erop neerkomt dat dus alle kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor huurders niet bereikbare ramen door de verhuurder moeten worden gedragen. Het ligt veeleer voor de hand te veronderstellen dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheids-probleem op te lossen voor rekening te brengen van de verhuurder. Aldus worden immers de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd. Terecht heeft de kantonrechter dan ook in zijn oordeel betrokken dat het om werkzaamheden gaat die gewoonlijk door de huurder worden verricht. De omstandigheid dat de huurder in wezen geen andere keuze zou hebben dan de diensten van de glazenwasser te accepteren, doordat hem niet is toegestaan van het beschikbare hulpmiddel voor het bereiken van de ramen gebruik te maken, heeft onvoldoende gewicht om de door De Witte Torens verdedigde wetsuitleg te doen prevaleren. Daarop loopt de derde grief van De Witte Torens stuk.
5. Slotsom
5.1 De Witte Torens kan niet worden ontvangen in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis.
5.2 De grief in het incidenteel appel heeft gedeeltelijk succes. Het bestreden eindvonnis kan niet in stand blijven, voor zover de kantonrechter De Witte Torens heeft ontvangen in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde.
Voor het overige faalt deze grief.
Als gevolg van een en ander komt het hof niet toe aan bespreking van de grieven 1 en 2 in het principaal appel en mislukken deze.
5.3 Grief 3 in het principaal appel faalt. Het bestreden eindvonnis komt in zover voor bekrachtiging in aanmerking.
5.4 De Witte Torens is zowel in het principaal als in het incidenteel appel de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft daarom de daarmee gemoeide proceskosten te dragen.
6. Beslissing
Het hof:
in het principaal en het incidenteel appel:
verklaart De Witte Torens niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis;
vernietigt het bestreden eindvonnis voor zover De Witte Torens is ontvangen in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde, en in zover opnieuw rechtdoende:
verklaart De Witte Torens niet-ontvankelijk in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde;
bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor het overige;
veroordeelt De Witte Torens in de proceskosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van ASR Vastgoed in het principaal appel op € 649,- voor verschotten en € 2.682,- voor salaris advocaat en in het incidenteel appel op € 1.341,- voor salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep anders of meer gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.P. van Achterberg en E.M. Polak en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 april 2012 door de rolraadsheer.