ECLI:NL:GHDHA:2013:4557 - Gerechtshof Den Haag - Verplichting verhuurder tot wassen onbereikbare ramen in ...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.102.733/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 1208033 \ CV EXPL 11-124

Arrest van 12 november 2013

inzake

WONINGBOUWVERENIGING WOONGOED FLAKKEE,

gevestigd te Middelharnis, gemeente Goeree-Overflakkee,

appellante in het principale appel,

tevens geïntimeerde in het incidentele appel,

hierna te noemen: Woongoed,

advocaat: mr. E.J.P. Nolet te ’s-Gravenhage,

tegen

1.a. [geïntimeerde 1],

1.b. [geïntimeerde 2],

2. [geïntimeerde 3],

allen wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in het principale appel,

tevens appellanten in het incidentele appel,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] (in mannelijk enkelvoud), dan wel (appellanten 1 en 2 samen) [geïntimeerde 1] (eveneens in mannelijk enkelvoud) resp. (appellante 3) [geïntimeerde 3],

advocaat: mr. E.G. Karel te Middelharnis.

Het geding

Bij exploot van 13 februari 2012 is Woongoed in hoger beroep gekomen van het vonnis van 14 november 2011 dat de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Middelharnis (hierna: de kantonrechter) tussen partijen heeft gewezen. In de appeldagvaarding (met producties) heeft Woongoed drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel (met producties) heeft [geïntimeerden] deze grieven bestreden en in incidenteel appel eveneens drie grieven geformuleerd. Woongoed heeft deze grieven bij memorie van antwoord in incidenteel appel (met producties) bestreden. Hierna heeft Woomgoed nog een akte uitlating producties genomen en [geïntimeerden] een antwoordakte. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] huren beiden sinds 2008 van Woongoed een woning in een appartementencomplex aan de [adres] te [woonplaats]. [geïntimeerde 1] huurt een appartement (huisnummer [...]) op de 2e verdieping van dit complex en [geïntimeerde 3] huurt een maisonnette (huisnummer [...]) op de 1e en 2e verdieping.

1.2.

Van de huurovereenkomsten maken deel uit de Algemene Huurvoorwaarden van Woongoed (hierna: de AV). Artikel 7q van deze voorwaarden bepaalt dat tot de verplichtingen van de huurder hoort:

“het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn”.

Deze tekst is identiek aan de tekst van bepaling q van de bijlage bij het op artikel 7:240 BW Pro gebaseerde Besluit kleine herstellingen (besluit van 8 april 2003, houdende aanwijzing van herstellingen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Pro Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, Stb. 2003, 168; hierna: Besluit kleine herstellingen).

1.3.

Woongoed heeft eenmaal, namelijk in de zomer van 2008, in verband met de opening van het appartementencomplex, alle buitenramen van het complex laten wassen. Daarna heeft zij dit niet meer laten doen, althans niet tot na het hierna genoemde bestreden vonnis.

1.4.

Op 15 september 2009 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden met de bewoners en de bedrijven van de [adres] blok A en B. Uit de notulen blijkt dat in de rondvraag onder meer het volgende aan de orde is gesteld:

“Ramen zemen. Er wordt voorgesteld 3 offertes aan te vragen via Woongoed. Deze worden vervolgens besproken met de bewoners. De heren [X] en [Y] verdiepen zich hierin namens de huurders. Waarbij de regel is dat: Woongoed Flakkee betaald het materiaal en de huurders het zemen bij de ramen op voor huurders onbereikbare plekken.”

1.5.

Bij mail van 15 maart 2010 heeft [geïntimeerde 1] aan Woongoed onder meer het volgende geschreven:

“In september 09 tijdens een bijeenkomst heeft de Front-office verteld dat Woongoed de faciliteiten beschikbaar moet stellen om de ramen schoon te maken als dat niet op een normale manier gaat. (….)”

1.6.

Woongoed heeft bij brief van 28 april 2010 aan [geïntimeerde 1] een offerte van Koster & Co B.V. voor het bewassen van de moeilijk of niet bereikbare ramen aan de buitenzijde van de woning gezonden.

1.7.

De mail van [geïntimeerde 1] aan Woongoed van 26 juni 2010 luidt onder meer als volgt:

“(….) De offerte ging uit van 6x per jaar de ramen zemen welke normaal niet bereikbaar zijn. Dan moet u ook 6x de hoogwerker betalen. Als u nu 2x per jaar de totale kosten voor uw rekening neemt van de ramen welke normaal niet bereikbaar zijn eenmaal in het voorjaar en eenmaal in het najaar dan zal iedereen tevreden zijn. Bereid tot overleg!”

1.8.

Bij brieven van 28 juni 2010 heeft S. van Nieuwendaal, directeur-bestuurder van Woongoed, onder meer het volgende aan [geïntimeerden] geschreven:

“U heeft onlangs een brief ontvangen van Koster & co, waarin aangegeven is dat het collectief regelen van de raambewassing niet haalbaar is omdat slechts een paar bewoners de offerte hebben teruggestuurd.

Dit ontslaat Woongoed Flakkee niet van de plicht om ramen die voor u onbereikbaar zijn een aantal keer per jaar te zemen.

Deze ramen gaan vanaf heden mee in de geplande zeembeurten van de trappenhuizen en zijn voor kosten van Woongoed Flakkee.”

2. [geïntimeerden] vordert in dit geding, kort samengevat, 1) de veroordeling van Woongoed (op straffe van verbeurte van een dwangsom) om zes maal per jaar zorg te dragen voor de raambewassing van de onbereikbare ramen en kozijnen van de woning van [geïntimeerde 1] respectievelijk de woning van [geïntimeerde 3], 2) de veroordeling van Woongoed tot betaling aan [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 3] van een bedrag ter zake van huurprijsvermindering in verband met gederfd woongenot, berekend vanaf zes maanden voor 31 januari 2011 tot de dag dat Woongoed aan haar verplichting voldoet en 3) de veroordeling van Woongenot tot voldoening van de buitengerechtelijke kosten ad € 640,- excl. BTW, kosten rechtens. [geïntimeerden] heeft daartoe primair aangevoerd dat Woongoed met hem is overeengekomen de in de vordering sub 1) bedoelde werkzaamheden uit te voeren. Subsidiair heeft [geïntimeerden] aangevoerd dat Woongoed verplicht is deze werkzaamheden (op haar kosten) uit te voeren ten aanzien van vijf van de buitenramen van [geïntimeerde 1] en acht van de buitenramen van [geïntimeerde 3], omdat deze ramen onbereikbaar zijn voor bewassing. Woongoed heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3. Bij het bestreden vonnis van 14 november 2011 heeft de kantonrechter allereerst overwogen dat de brief van 28 juni 2010 van Woongoed (zie hierboven r.o. 1.8.) op een klaarblijkelijke vergissing berust en dat de vorderingen dan ook niet op basis van die brief kunnen worden toegewezen. De kantonrechter heeft voorts verwezen naar de bevindingen tijdens een gehouden descente en overwogen dat twee van de vijf van de buitenramen van [geïntimeerde 1] bereikbaar zijn via een plat dak en dat [geïntimeerde 1] die ramen zelf zal moeten zemen. De buitenkant van de overige drie buitenramen van [geïntimeerde 1] en van de acht buitenramen van [geïntimeerde 3] achtte de kantonrechter echter in redelijkheid niet bereikbaar. Naar het oordeel van de kantonrechter wordt dat niet anders door het verstrekken c.q. betalen van een glazenwasinstallatie of hoogwerker. Volgens de kantonrechter kan van huurders in het algemeen en meer in het bijzonder van deze senior citizens niet worden verwacht dat zij de niet op eenvoudige wijze bereikbare ramen gaan reinigen met behulp van een telescoopzemer, gevelbakje of hoogwerker. Woongoed zal dan ook de kosten van de niet voor [geïntimeerden] bereikbare ramen en kozijnen voor haar rekening moeten nemen, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft Woongoed veroordeeld om eenmaal per drie maanden zorg te dragen voor de raambewassing van de drie onbereikbare ramen en kozijnen van [geïntimeerde 1] en de acht onbereikbare ramen en kozijnen van [geïntimeerde 3], een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. De vordering tot huurprijsvermindering is afgewezen, omdat naar het oordeel van de kantonrechter nauwelijks sprake was van vermindering van het huurgenot. Woongoed is in de proceskosten veroordeeld.

4. Beide partijen hebben grieven geformuleerd tegen dit vonnis. Het hof overweegt als volgt.

Ramen onbereikbaar als bedoeld in de AV van Woongoed en het Besluit kleine herstellingen?Grieven 1 en 2 van Woongoed

5. Niet bestreden is het oordeel van de kantonrechter dat twee van de vijf buitenramen van [geïntimeerde 1] via een plat dak voor [geïntimeerde 1] bereikbaar zijn, zodat ook het hof hiervan uit moet gaan. Grief 1 van Woongoed richt zich echter tegen het oordeel van de kantonrechter dat de overige drie buitenramen van [geïntimeerde 1], alsmede de acht buitenramen van [geïntimeerde 3] als onbereikbaar moeten worden gekwalificeerd. Ook grief 2 van Woongoed valt dit oordeel aan, terwijl met deze grief tevens wordt betoogd dat in elk geval sprake is van bereikbare ramen als bedoeld in het Besluit kleine herstellingen respectievelijk de algemene voorwaarden van Woongoed, indien Woongoed zorg draagt voor de aanschaf of het gebruik van een glazenwasinstallatie of hoogwerker waarmee de ramen (alsnog) bereikbaar worden gemaakt, althans indien Woongoed de kosten van dergelijke hulpmiddelen voor haar rekening neemt. In dit laatste geval is Woongoed gerechtigd het arbeidsloon van de glazenwasser door te berekenen aan de huurders, aldus Woongoed. Woongoed verwijst daarbij naar het Servicekostenbeleid Huurcommissie en naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 3 april 2012, LJN: BW1998.

6. Voorop staat dat Woongoed terecht aanvoert dat de vraag of de ramen bereikbaar zijn naar objectieve maatstaven moet worden beantwoord: het gaat er om of een gemiddeld burger de ramen in redelijkheid zelf kan wassen. Dat het in dit geval gaat om “senior citizens”, zoals de kantonrechter heeft overwogen, doet dus niet terzake. Dit laat onverlet dat de kantonrechter, die ter plaatse is geweest, heeft geconstateerd dat de buitenzijde van de in het geding zijnde ramen alleen goed gewassen kan worden als men ver naar buiten hangt, dat de ramen tamelijk hoog boven de straat zijn en dat het appartementengebouw veel wind vangt. Afgezien daarvan is van belang dat Woongoed sinds het bestreden vonnis zelf de ramen laat wassen en dat ook de door haar ingeschakelde glazenwasser de ramen niet van binnenuit wast met behulp van een verstelbare raamwisser. Integendeel, aanvankelijk kwam de glazenwasser kennelijk met een soort abseiltuig (MvA sub 57 + productie 1), althans een hoogwerker (akte [geïntimeerde 1] sub 9), en volgens [geïntimeerde 1] wordt sinds enige tijd gewassen met een telescoop met daaraan een slang die is verbonden aan een watertank, welke slang over het dak van het appartementencomplex wordt geleid waarbij gebruik wordt gemaakt van het balkon van andere huurders (MvA sub 57 en akte [geïntimeerde 1] sub 10). Dit laatste is door Woongoed niet, althans onvoldoende weersproken. Kennelijk is deze tamelijk ingewikkelde methode noodzakelijk, zodat reeds daarom geen sprake is van objectieve bereikbaarheid als hierboven bedoeld. Zonder uitleg, die ontbreekt, valt immers niet in te zien waarom Woongoed onnodig extra kosten zou maken als het ook mogelijk was om de ramen van binnenuit te wassen (MvG sub 20) dan wel vanaf de grond en/of een balkon van de eigen woning met een telescoopzemer (MvG sub 21), nog daargelaten de vraag of in dit laatste geval zonder meer kan worden aangenomen dat voldaan is aan het vereiste van objectieve bereikbaarheid.

7. Anders dan Woongoed (en in afwijking van het Hof Amsterdam en het Servicekostenbeleid Huurcommissie) is het hof voorts van oordeel dat niet alsnog aan het objectieve bereikbaarheidsvereiste wordt voldaan indien Woongoed de in dit geval benodigde hulpmiddelen ter beschikking stelt, althans de kosten daarvan draagt en uitsluitend het arbeidsloon doorberekent. Het Besluit kleine herstellingen is gebaseerd op artikel 7: 240 BW en uit dat artikel blijkt dat niet ten nadele van de huurder van het besluit kan worden afgeweken. Het in dit verband relevante artikel van het Besluit kleine herstellingen bepaalt (zie hierboven r.o. 1.2.) dat tot de verplichtingen van de huurder hoort:
“het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover dezevoor de huurderbereikbaar zijn”(onderstreping hof). Niet voldoende is dus dat de ramen bereikbaar worden gemaakt voor een ander (een professionele glazenwasser): het moet gaan om werkzaamheden (kleine herstellingen) die
de huurder zélfnaar objectieve maatstaven kan uitvoeren. Dit blijkt ook uit de nota van toelichting bij het Besluit kleine herstellingen. Woongoed heeft niet gesteld dat het [geïntimeerden] zelf vrijstaat van de hiervoor onder 6 genoemde hulpmiddelen gebruik te maken. Naar het oordeel van het hof kan van [geïntimeerden] bovendien naar objectieve maatstaven niet worden verwacht dat hij de ramen gaat wassen met gebruikmaking van de door Woongoed toegepaste en door haar kennelijk noodzakelijk geachte methode als hierboven omschreven in r.o. 6. Dit betekent dat de ramen onbereikbaar zijn voor [geïntimeerden] als bedoeld in het Besluit kleine herstellingen, zodat Woongoed niet kan volstaan met het ter beschikking stellen van de door haar zelf gebruikte hulpmiddelen en evenmin gerechtigd is tot het doorberekenen van het arbeidsloon van de glazenwasser.

8. Uit het voorgaande vloeit voort dat grieven 1 en 2 van Woongoed falen.

Frequentie; dwangsom grief 3 van Woongoed

9. Grief 3 klaagt dat de kantonrechter de frequentie van het bewassen ten onrechte heeft gesteld op eenmaal per drie maanden op (vrijwel) vaststaande tijdstippen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom. Deze grief slaagt. Naar het oordeel van het hof is een frequentie van eenmaal per zes maanden (dus twee maal per jaar) in redelijkheid voldoende. Niet nodig is dat de tijdstippen van te voren precies worden bepaald. Het meest voor de hand ligt dat de ramen eenmaal in het voorjaar en eenmaal in het najaar worden gewassen, dit conform het voorstel van [geïntimeerde 1] in zijn mail van 26 juni 2010 (zie hierboven in r.o. 1.7.). Voor een dwangsom ziet het hof geen aanleiding.

Huurprijsvermindering? Grief 2 van [geïntimeerden]

10. Grief 2 van [geïntimeerden] is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot huurprijsvermindering. Deze grief faalt. Onjuist is de kennelijke veronderstelling van [geïntimeerden] dat elk gebrek meebrengt dat sprake is van vermindering van huurgenot en dat elke vermindering van huurgenot zonder meer recht geeft op huurprijsvermindering. Er moet sprake zijn van een substantiële aantasting van het huurgenot dat de huurder mag verwachten, zodat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. [geïntimeerden] heeft niet (voldoende) onderbouwd dat een zodanig geval zich hier voordoet. De kantonrechter, die zoals gezegd ter plaatse is geweest, heeft het volgende overwogen:
“De woningen zijn recent gebouwd, zien er mooi uit, hebben veel daglicht en een mooi uitzicht, ondanks de paar enigszins vuile ramen”. Volgens de kantonrechter is er dan ook nauwelijks sprake van vermindering van huurgenot en bestaat daarom geen aanleiding voor huurprijsvermindering. Het hof sluit zich hierbij aan.

Buitengerechtelijke kosten? Grief 3 van [geïntimeerden]

11. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten afgewezen. Hiertegen richt zich grief 3. Uit de ter onderbouwing van deze grief overgelegde productie 3 blijkt slechts dat de advocaat van [geïntimeerden] in de aanloop van deze procedure drie brieven heeft geschreven aan Woongoed, waarin Woongoed werd gesommeerd om over te gaan tot raambewassing bij [geïntimeerden] en waarin rechtsmaatregelen werden aangekondigd. De stelling dat ook sprake is geweest van “gesprekken – onderzoek – onderzoek op locatie” en “correspondentie raadsvrouwe van Woongoed”, is, zoals Woongoed terecht aanvoert, niet onderbouwd. Naar het oordeel van het hof kan dan ook niet worden aangenomen dat [geïntimeerden] kosten heeft gemaakt die op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro voor vergoeding in aanmerking komen. Grief 3 van [geïntimeerden] faalt.

Conclusie

12. Grief 1 van [geïntimeerden] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat met de brief van Woongoed van 28 juni 2010 (zie r.o. 1.8.) geen overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan Woongoed zich heeft verplicht om de onbereikbare ramen op haar kosten te zullen schoonmaken. Nu grieven 1 en 2 van Woongoed falen en het hof in navolging van de kantonrechter van oordeel is dat Woongoed bedoelde verplichting reeds heeft op grond van artikel q van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen, heeft [geïntimeerden] geen belang bij een bespreking van deze grief.

13. De conclusie luidt dat de grieven van Woongoed deels falen en deels slagen, dat de grieven van [geïntimeerden] voor zover behandeld falen en dat bij behandeling van de resterende grief van [geïntimeerden] geen belang bestaat. Omwille van de leesbaarheid zal het hof het gehele bestreden vonnis vernietigen en Woongoed veroordelen om op haar kosten eenmaal per zes maanden zorg te dragen voor het wassen van de in het geding zijnde drie buitenramen en kozijnen van [geïntimeerde 1] en acht buitenramen en kozijnen van [geïntimeerde 3].

14. Nu Woongoed als de in eerste aanleg in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd, dient Woongoed de proceskosten van die instantie te dragen. In het feit dat partijen in hoger beroep over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, ziet het hof aanleiding de proceskosten in het principale en in het incidentele appel te compenseren.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis van 14 november 2011;

en, opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt Woongoed om eenmaal per zes maanden zorg te dragen voor het wassen van de drie in het geding zijnde buitenramen en kozijnen van het door [geïntimeerde 1] gehuurde appartement aan de [adres] 168 te [woonplaats] en van de acht in het geding zijnde buitenramen en kozijnen van het door [geïntimeerde 3] gehuurde appartement aan de [adres] 170 te Sommelsdijk;

- veroordeelt Woongoed in de proceskosten in eerste aanleg, tot aan 14 november 2011 aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 218,31 aan verschotten en € 525,- aan salaris gemachtigde;

- verklaart het arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- compenseert de proceskosten in het principale en in het incidentele appel, zodat elke partij de eigen kosten draagt;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 november 2013 in aanwezigheid van de griffier.