Uitspraak
20 maart 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1], wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[APPELLANTE SUB 2], gevestigd te [A.],
3.[APPELLANTE SUB 3], wonende te [A.],
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[APPELLANTE SUB 4], gevestigd te [A.],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. B.D. Roelink te Hoofddorp,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HANDELSKWEKERIJ JAJAC B.V., gevestigd te [A.],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. L.P. Wytzes te Amstelveen.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 4 februari 2011 zijn appellanten, [appellanten], in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 4 januari 2010 en 13 december 2010, in deze zaak onder kenmerk 1034449 CV EXPL 09-8912 gewezen tussen hen als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en geïntimeerde, Jajac, als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
Bij memorie hebben [appellanten] zes grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd (genummerd 1 en 3 tot en met 7), hun eis in oorspronkelijke reconventie gewijzigd, bewijsstukken overgelegd en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vordering van Jajac zal afwijzen, met veroordeling van Jajac, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft Jajac de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, kosten rechtens.
Op 1 februari 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten] door mr. J. Weermeijer, advocaat te Hoofddorp en Jajac door mr. Wytzes voornoemd. Beide advocaten hebben hun pleitnotities overgelegd. Jajac heeft bij deze gelegenheid nog enige producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 4 januari 2010 onder 1.1 tot en met 1.16 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.
i. [appellanten] zijn beherend vennoten in de Hotel [C.] C.V. (hierna: [C.]).
ii. Jajac heeft met ingang van 1 augustus 2007 voor de duur van vijf jaar een terrein van ongeveer 900 m2 aan de [weg] (achter nummer) in [A.] verhuurd aan [C.], die dat gebruikte als parkeerterrein voor het hotel en voor haar project Parkfly (parkeren voor Schipholgangers). Voor dat laatste doel heeft [C.] ook andere, aanzienlijk grotere terreinen aan dezelfde weg in huur.
iii. De artikelen 15, 16 en 17 van het huurcontract luiden:
15 Indien de gemeente [A.] op grond van het bestemmingsplan, geluidshinder en/of milieueisen bezwaar maakt tegen de in deze overeenkomst beschreven huursituatie, dan komt deze huurover¬een¬komst te vervallen, wanneer geen aanvaardbare regeling met de gemeente valt te treffen.
16 Huurder verklaart hierbij nogmaals uitdrukkelijk, dat hij op de hoogte is van het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst en haar afhankelijkheid van al dan niet expliciete vergunning(en) van de gemeente het gehuurde te mogen huren of anderszins in gebruik te mogen hebben en daarom geen gebruik te zullen maken van enige huur- en/of ontruimingsbescherming, maar het verhuurde metterdaad te hebben verlaten, uiterlijk op de eerste dag waarvan de gemeente heeft aangegeven dat het gehuurde moet zijn ontruimd, danwel waarop de verhuurder heeft aangegeven dat de huurovereenkomst is geëindigd en het gehuurde moet zijn ontruimd.
17 Vanaf het moment waarop huurder het gehuurde had moeten ontruimen, doch dit heeft verzuimd, zal hij, totdat het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd, alle eventuele boetes van de gemeente [A.] betalen.
iv. Naar aanleiding van een verzoek tot handhaving heeft de gemeente [A.] bij brief van 30 september 2008 aan [appellanten] met betrekking tot de andere door deze voor Parkfly gebruikte terreinen als volgt bericht:
(…) De kassen en de gronden zijn gelegen binnen het geldende bestemmingsplan “N201-zone”, met de bestemming “Uit te werken bedrijfsdoeleinden”(…). (…)
De kassen en de gronden worden gebuikt in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het is niet toegestaan om de kassen en gronden te gebruiken als grootschalige parkeervoorzie¬ningen. Artikel 7.10 Wet ruimtelijke ordening geeft aan dat het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met een bestemmingsplan. Overtreding van dit verbod is tevens een strafbaar feit.
(…) Het betreffende gebruik strekt zich[ ui]t tot ca. 8800 m2. Het verlenen van ontheffing is daarom dan ook niet mogelijk. (…)Het voornemen is om dit gebied te ontwikkelen tot een hoogwaardig bedrijfsterrein. (…)
Uit het bovenstaande volgt dat het gebruik zowel in strijd is met de huidige regelgeving, als met de voorgenomen toekomstige beleidswijziging. (…)
Gelezen alle bovenstaande overwegingen zijn wij van mening dat het gebruik ter plaatse niet legaliseerbaar is. (…)
Gelet op vorenstaande, gelasten wij u het volgende:
Het gebruik van de kassen en de gronden als parkeerbedrijf op de percelen [adres] , bij [nummer]en bij [nummer] te [A.], te beëindigen en beëindigd te houden. (…)
Uw zienswijze kunt u binnen twee weken na dagtekening van deze brief richten aan (…) Na het indienen van een zienswijze (…) kan u een definitieve dwangsom worden gestuurd. (…) Tevens zal een redelijke termijn worden gegeven om de illegale situatie te beëindigen.(…)
v. [appellanten] hebben het gebruik van de hierboven genoemde andere terreinen niet gestaakt. Op 31 oktober 2008 heeft hun advocaat een zienswijze aan de gemeente [A.] doen toekomen, inhoudende dat werd betwist dat het gebruik in strijd was met het “zeer ruime” bestemmingsplan en, subsi¬diair, dat een belangen¬afwe¬ging in het voordeel van [C.] moest uitvallen. Verdere actie van de zijde van de gemeente [A.] is vervolgens uitgebleven, totdat de verzoekster tot handhaving op 31 mei 2010 een bezwaarschrift indiende.
vi. Het van Jajac gehuurde terrein was bij aanvang van de huur bedekt met Stelconplaten. In oktober 2008 zijn die platen door Jajac weggehaald. [appellanten] hebben bij brieven van 12 november 2008 en 4 december 2008 daartegen bezwaar gemaakt. Bij laatstgenoemde brief hebben zij Jajac haar gesommeerd de platen terug te leggen. Jajac heeft dat op enig moment gedaan.
vii. Bij brief van 19 januari 2009 heeft de advocaat van Jajac [appellanten] gesommeerd tot betaling van de huur over de maanden november en december 2008 en daarbij aanspraak gemaakt op de wettelijke handelsrente.
viii. In reactie daarop berichtten [appellanten] bij brief van 22 januari 2009 aan de advocaat van Jajac dat zij geen huur zouden betalen over de periode van oktober tot en met 15 december 2008 vanwege het zonder overleg weghalen van de Stelconplaten. De huur vanaf 15 december 2008 was overgemaakt. Voorts maakten [appellanten] aanspraak op schadevergoeding vanwege het weghalen van de platen.
ix. Bij brief van 28 januari 2009 maakten [appellanten] aanspraak op een huurkorting vanaf 15 december 2008, omdat het terrein nog niet volledig was bedekt met Stelconplaten.
x. Bij brief van 22 april 2009 heeft de gemeente [A.] aan [appellanten] het volgende laten weten:
U heeft verzocht om informatie over het perceel achter [adres].
Het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied 1969 geeft aan dat de bestemming op dit perceel Agrarische Doeleinden III is (…).
Artikel III van de herziening geeft aan dat artikel 32 van Pro de voorschriften van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied 1969” als volgt dient te worden te worden gelezen:
Algemene gebruiksbepaling:
1. behoudens het bepaalde in artikel 30 leden Pro 3 t/m 6 is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of tot doel strijdig met de in dit plan ter plaatse aangegeven bestemming.
Op het betreffende perceel (…) worden momenteel bedrijfsmatig auto’s geparkeerd, danwel gestald. Dit is strijdig met de bestemming Agrarische Doeleinden III en derhalve niet toegestaan. Wij zijn voornemens hiertegen handhaven op te treden op grond van artikel 135 Gemeentewet Pro.
xi. Bij brief van 23 april 2009 heeft de advocaat van [appellanten] onder verwijzing naar voormelde brief van de gemeente [A.] de huurovereenkomst met Jajac buitengerechtelijk ontbonden met een beroep op artikel 15 daarvan Pro.
xii. Bij brief van 29 april 2009 heeft de gemeente [A.] haar brief van 22 april 2009 als volgt gecorrigeerd:
Het vigerende bestemmingsplan is N201-zone en geeft aan dat de bestemming op dit perceel Uit te werken bedrijfsdoeleinden (UB), met tuinbouw toegestaan is. (…)
Op het betreffende perceel (…) zijn bedrijfsmatig auto’s geparkeerd, danwel gestald. Dit is strijdig met de bestemming Uit te werken bedrijfsdoeleinden en derhalve niet toegestaan. (…)
U heeft per brief en fax d.d. 27 april jl. middels uw advocaat laten weten dat er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden sinds 23 april jl. en niet meer zullen plaatsvinden. Wij zijn u erkentelijk voor uw inspanning om de auto’s te verwijderen. Echter, op 29 april 2009 is geconstateerd dat er nog circa vijf auto’s op het perceel staan. Wij gaan er van uit dat u deze auto’s binnenkort zult verwijderen en wij zullen hierop controleren. Indien de auto’s niet binnen een maand zijn verwijderd starten wij het handhavingstraject.
xiii. Bij besluit van 29 juni 2010 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [A.] (B&W) het onder iv. genoemde verzoek om handhavend op te treden tegen het gebruik door Park & Fly van verschillende percelen achter [weg], afgewezen. Blijkens het advies dat door B&W is gevolgd, was deze weigering gestoeld op het feit dat door dat gebruik geen APV-artikelen of andere bestuursrechtelijke regels werden overtreden en er dus geen bevoegdheid bestond handhavend op te treden. Tegen dit besluit is geen beroep ingesteld.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert Jajac, voor zover hier van belang, betaling van achterstallige huur over de maand december 2008 en de periode vanaf februari 2009, vermeerderd met rente. Tegen deze vordering hebben [appellanten] zich verweerd met een beroep op huurverlaging in verband met het ontbreken van de Stelconplaten en met een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding. In reconventie vorderen [appellanten] na eiswijziging in hoger beroep, zo begrijpt althans het hof, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden dan wel vervallen met ingang van 23 april 2009, alsmede huurverlaging.
3.2 De kantonrechter heeft de verweren van [appellanten] verworpen, de vordering van Jajac grotendeels toegewezen en de eis in reconventie van [appellanten] afgewezen.
3.3 De eerste grief bestrijdt de afwijzing van het beroep op huurverlaging. De kantonrechter heeft deze afwijzing gemoti¬veerd met de overweging dat Jajac de Stelconplaten na de sommatie heeft teruggelegd en [appellanten] geen reconventionele vordering tot huurverlaging hebben ingesteld. [appellanten] menen dat de kantonrechter ten onrechte de eis heeft gesteld van een vordering in reconventie. Voor het geval die eis terecht was hebben [appellanten] die vordering in hoger beroep alsnog ingesteld.
3.4 Nu [appellanten] alsnog een vordering tot huurprijsverlaging hebben ingesteld, behoeft in hoger beroep slechts de vraag te worden beantwoord of voor een verlaging voldoende gronden zijn aangevoerd. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
3.5 Hoewel [appellanten], onweersproken, hebben gesteld dat het gehuurde terrein vanaf oktober 2008 niet meer met Stelcon¬platen was bedekt, hebben zij daarover eerst bij brief van 12 november 2008 geklaagd bij Jajac. In die brief hebben zij gemeld dat de verwijdering van de platen de waarde van het terrein had verminderd, zodat zij herstel van de oude toestand wensten of huurprijsverlaging tot een marktconform niveau voor een verhard terrein. Bij brief van 8 december 2008 hebben zij Jajac gesommeerd binnen een week de platen terug te leggen, waarna zij terstond de achterstallige nota’s zouden voldoen. Hieraan was echter toegevoegd dat het tijdelijk aan hen ter beschikking gestelde parkeerterrein onbruikbaar was en zij daarvan geen gebruik konden maken en daarvoor dan ook niet de huurprijs konden betalen voor de tijd dat het bedekt was met gemalen puin. Bij brief van 22 januari 2009 hebben [appellanten] gemeld dat het terrein in de periode van oktober tot 15 december 2008 niet in de afgesproken staat had verkeerd en pas na de sommatie in de oude staat was hersteld en dat zij over die periode geen huur waren verschuldigd omdat het gehuurde terrein in die periode onbruikbaar was. Bij brief van 28 januari 2009 hebben [appellanten] aanspraak gemaakt op een korting op de huur van vier negende deel vanaf 15 december 2008, omdat het gehuurde terrein nog maar gedeeltelijk met Stelconplaten was bedekt. In de conclusie van antwoord hebben [appellanten] zowel aanspraak gemaakt op een korting van vier negende deel gedurende anderhalve maand (15 december 2008 tot eind januari 2009, in totaal een bedrag van € 1.249,50)) als op algehele vrijstelling van huur gedurende 2,5 maand (in totaal een bedrag van € 4.464,=), omdat het gehuurde parkeerterrein in die periode niet gebruikt kon worden. Het hof begrijpt dat dit de periode van oktober tot medio december 2008 betreft. Bij memorie van grieven is huurprijsvermindering gevorderd met een bedrag van € 4.464,=.
3.6 Het bedrag aan huurprijsvermindering dat in hoger beroep wordt gevorderd is gelijk aan 2,5 maand volledige huur, hoewel blijkens de toelichting op de eerste grief [appellanten] het oog hebben op “de huur over het niet bruikbare gedeelte”. Het verband tussen het een en het ander is het hof niet duidelijk.
3.7 Hoewel Jajac uitdrukkelijk heeft aangevoerd dat de wijze waarop [appellanten] hebben berekend dat vier negende van het terrein na 15 december 2008 nog niet met Stelconplaten was bedekt, onbegrijpelijk is, hebben [appellanten] op hun bereke¬nings¬wijze geen enkele toelichting gegeven. Voorts laat de stelling dat het gehuurde terrein na 15 december 2008 nog niet volledig met Stelconplaten was bedekt zich niet rijmen met de inhoud van de brief van [appellanten] van 22 januari 2009 (zie 2.2 sub viii). Van die betwiste stelling is door [appellanten] bovendien geen bewijs aangeboden. Het hof kan daarom niet van de juistheid van die stelling uitgaan.
3.8 Wat betreft de periode daaraan voorafgaand is duidelijk dat het gehuurde terrein toen niet op de overeengekomen wijze aan [appellanten] ter beschikking stond. Of en zo ja, in hoeverre die omstandigheid een verlaging van de huur rechtvaardigt is voor het hof echter niet te beoordelen. Dat het ter beschikking gestelde terrein geheel onbruikbaar zou zijn geweest, zoals uit de brieven van 8 en 22 december 2008 zou kunnen worden begrepen – hoewel de inhoud van eerstgenoemde brief innerlijk tegenstrijdig lijkt – acht het hof onaannemelijk, gelet op het feit dat pas in november 2008 voor het eerst is geklaagd en pas in december van onbruikbaarheid is gerept. In de brief van 12 november 2008 voerden [appellanten] slechts aan dat de huurprijs van een met puin verhard terrein lager is dan die van een met Stelconplaten verhard terrein. Het hof acht dit niet onmogelijk, maar heeft door [appellanten] geen handvatten aangereikt gekregen om te beoordelen met welk gedeelte het huurgenot door de vervanging van de Stelconplaten door verharding met puin geacht kan worden te zijn verminderd. In samenhang met de onder 3.6 gesignaleerde onduidelijkheid leidt dat ertoe dat het hof niet tot het oordeel kan komen dat de gevorderde huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Dat [appellanten] door de verwijdering van de Stelconplaten daadwerkelijk schade hebben geleden, zoals gesteld onder 9 van de memorie van grieven, kan het hof uit de stellingen van [appellanten] al helemaal niet afleiden. De eerste grief faalt derhalve.
3.9 De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij bestrijden gezamenlijk de overweging van de kantonrechter dat [appellanten] zich ten onrechte heeft beroepen op artikel 15 van Pro de huurovereenkomst, omdat zij de brief van 22 april 2009 van de gemeente [A.] hebben uitgelokt om van de huurovereenkomst af te komen.
3.10 Partijen verschillen van mening over de vraag of voormelde brief, waarin de gemeente [A.] duidelijk maakte dat zij bezwaar had tegen het gebruik dat [appellanten] van het gehuurde terrein maakten, een beroep op artikel 15 van Pro de huurovereenkomst rechtvaardigt. Om die vraag te kunnen beantwoorden dient het hof artikel 15 uit Pro te leggen, meer in het bijzonder de zinsneden “bezwaar maakt” en “wanneer geen aanvaardbare regeling met de gemeente valt te treffen” in dat artikel. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.11 [appellanten] hebben aangevoerd dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst beide ervan uitgingen dat het beoogde gebruik op grond van het bestemmingsplan niet was toegestaan. Gelet op hetgeen in artikel 16 is Pro vermeld over het “tijdelijke karakter” van de overeenkomst acht het hof dit aannemelijk. Het feit dat partijen die strijdigheid met het bestemmingsplan tot uitgangspunt van hun handelen namen en met de overeenkomst dus gebruik wensten te maken van de omstandigheid dat de gemeente [A.] (nog) niet van het gebruik als parkeerterrein op de hoogte was of om een andere reden (nog) niet handhavend optrad, maakt dat het niet in de rede ligt aan de enkele mededeling van de gemeente [A.], naar aanleiding van een verzoek om informatie van de zijde van [appellanten], dat ook zij van mening was dat het gebruik in strijd was met het bestemmingsplan, de consequentie te verbinden dat de overeenkomst kwam te vervallen.
3.12 Zoals gezegd, beide partijen wensten gebruik te maken van een periode waarin handhaving van de zijde van de gemeente Aalmeer ontbrak. Jajac mocht dan ook redelijkerwijs van [appellanten] verwachten dat deze niet nodeloos de gemeente tot een standpuntbepaling zouden nopen, zoals zij in feite hebben gedaan door hun – herhaalde – verzoek om informatie op een moment dat het evident was dat de gemeente [A.] met betrekking tot het gehuurde terrein hetzelfde standpunt zou innemen als zij met betrekking tot de grotere terreinen op 30 september 2008 al had ingenomen. Wat daarvan ook zij, toen de gevraagde informatie kwam, veranderde dat nog niets aan de situatie die partijen bij het aangaan van de overeenkomst reeds voor ogen had gestaan. Het standpunt van de gemeente luidde zoals reeds was voorzien en tot daadwerkelijke handhaving werd nog niet overgegaan. Voor daadwerkelijke handhaving was ten minste vereist dat ten aanzien van het gehuurde terrein ook een brief zou zijn uitgegaan als die van 30 september 2008, waarin een dwangsom in het vooruitzicht was gesteld.
3.13 Het is opvallend dat [appellanten] ten pleidooie dan wel hebben verklaard dat zij het verzoek om informatie hebben gedaan omdat zij ongerust waren geworden over de status van het gehuurde terrein door de brief van de gemeente [A.] 30 september 2008 over de andere terreinen, maar het gebruik van die andere terreinen nooit hebben beëindigd – hoewel, naar zij ter zitting eveneens hebben verklaard, ook in de huurover¬eenkomst(en) met betrekking tot die terreinen een met artikel 15 vergelijkbare Pro voorziening was getroffen – en bovendien pas twee weken na de in de brief van 30 september 2008 genoemde termijn een zienswijze bij de gemeente hebben ingediend, zonder dat dit een en ander tot enige actie van de gemeente [A.] aanleiding heeft gegeven. Op 22 april 2009, ongeveer zes maanden na het indienen van die zienswijze, wisten [appellanten] dus dat zelfs een brief als die van 30 september 2008 op de middellange termijn nog geen enkel effect had. Zij hadden dus, na de nog zuiver informatieve brief van 22 april 2009, geen enkele reden om te vrezen dat vanwege het gebruik van het gehuurde binnen afzienbare tijd de in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst genoemde boetes verschuldigd zouden raken. Zij hadden derhalve evenmin reden om naar aanleiding van de brief van 22 april 2009 dat gebruik onmiddellijk te staken. Opmerking verdient dat een verlenging van het gebruik van, bijvoorbeeld, zes maanden bij een huurovereenkomst met een beperkte looptijd als hier aan de orde is, een groot verschil maakt. De omstandigheid dat de gemeente [A.] in de brief van 29 april 2009 aankondigde dat na een maand zou worden gestart met handhaving vormt geen aanwijzing dat rond 22 april 2009 met een daadkrachtige handhaving door de gemeente rekening moest worden gehouden, omdat de brief van 29 april 2009 is geschreven in een situatie die door het overhaaste toegeven door [appellanten] ingrijpend was gewijzigd.
3.14 Dat de enkele standpuntbepaling van de gemeente [A.] nog niet voldoende is om een beroep op artikel 15 te Pro rechtvaardigen volgt ook uit de passage “wanneer geen aanvaardbare regeling met de gemeente valt te treffen”. Van [appellanten] mocht redelijkerwijs ten minste worden verwacht dat zij enige moeite zouden doen om met de gemeente [A.] tot een regeling te komen. Dat hebben zij niet gedaan, sterker nog, zij zijn zelfs de discussie met de gemeente niet aangegaan, zoals zij wel hebben gedaan ten aanzien van de andere terreinen die zij in gebruik hadden. Onder de hiervoor reeds geschetste omstandigheden zou ook een opschorting van de verplichting het gebruik te beëindigen in afwachting van de verdere besluitvorming naar aanleiding van een eventueel bezwaar als een aanvaardbare regeling in de zin van artikel 15 hebben Pro te gelden.
3.15 Aan het voorgaande kan niet afdoen dat toezichthouders van de gemeente [A.], naar gemeenteambtenaar [L.] als getuige heeft verklaard, in februari of maart 2009 zelf al hadden bemerkt dat [appellanten] ook het gehuurde terrein voor Parkfly gebruikten en dus – wellicht – niet kan worden gezegd dat [appellanten] met hun verzoek om informatie “slapende honden hebben wakker gemaakt”. Zij hebben met dat verzoek in ieder geval verhinderd dat de gemeente zou wachten met het innemen van een standpunt, maar wat belangrijker is: de eigen kennis van de gemeente doet niet af aan het feit dat [appellanten] wisten dat het handhavingstraject van de gemeente, dat ten aanzien van het gehuurde terrein nog niet eens was aangevangen, een uiterst traag verloop kende.
3.16 Evenmin is van belang of het informatieverzoek van [appellanten] in verband met het voorgaande geacht kan worden de brief van 22 april 2009 te hebben “uitgelokt”, zoals de kantonrech¬ter heeft vastgesteld. In verband daarmee behoeft het hof ook niet in te gaan op de vraag of de kantonrechter juist heeft gehandeld door de afgelegde getuigenverklaringen te toetsen aan een andere bewijsopdracht dan was verstrekt, zonder [appellanten] de gelegenheid te geven voor een reactie of voor aanvullende bewijslevering.
3.17 Het argument dat de weigering van de kantonrechter om de huurovereenkomst als ontbonden te beschouwen leidt tot een situatie die strijdig is met de openbare orde, gaat - wat van dat argument overigens ook zij - alleen al daarom niet op, omdat door het onherroepelijke besluit van de gemeente van 29 juni 2010 is komen vast te staan dat strijdigheid met het bestemmingsplan of andere regelgeving niet aan de orde is.
3.18 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [appellanten] zich niet met vrucht op artikel 15 van Pro de huurovereenkomst kan beroepen. Ook de overige grieven falen derhalve.
3.19 Nu geen van de grieven succes heeft moeten de bestreden vonnissen worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moeten [appellanten] de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen;
verwijst [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Jajac gevallen, op 649,= aan verschotten en € 4.893,= voor salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.P. van Achterberg en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 20 maart 2012.