Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 10/00750
24 mei 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak 09/6301 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 31 augustus 2009, krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg 1] te [Z] (hierna ook: het object), op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 651.000. Met dezelfde dagtekening is ook de aanslag onroerendezaak-belastingen 2009 opgelegd, berekend naar een waarde van € 651.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking en aanslag een bezwaarschrift ingediend.
Bij uitspraak van 19 november 2009 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 20 september 2010 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 november 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 28 oktober 2011 is van belanghebbende een nader stuk ingekomen dat in kopie is doorgezonden naar de heffingsambtenaar.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2011. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 10/00749. Van het verhandelde tijdens deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object.
2.2. Het object betreft een eenvoudige vrijstaande woning met een serre en een houten garage. De inhoud van het object en serre bedragen respectievelijk 182m³ en 35m³. De oppervlakte van de garage bedraagt 25m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.520m²”.
Nu deze feiten tussen partijen niet in geschil zijn, gaat ook het Hof hiervan uit.
In aanvulling hierop, stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.2. Volgens het bestemmingsplan [Z] bestaat het object uit een woonerfgedeelte van 588 m2 en een tuingedeelte van 932 m2. Een deel van het tuingedeelte wordt door belanghebbende als moestuin gebruikt.
2.3. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, uitgebracht op 10 juni 2010 door [A] (taxateur), waarin de waarde van het object is getaxeerd op € 651.500.
2.4. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van belanghebbende door De BodemOnderZoeker BV opgesteld ‘rapport inzake verkennend onderzoek (…) locatie [a-weg 1] [Z]’ van 18 maart 2008. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
Hypothese
(…)
Op de onderzoekslocatie geven de verrichte activiteiten geen directe reden voor veronderstelde bodemverontreiniging.
Echter, indien op een locatie al gedurende vele decennia bebouwing staat of heeft gestaan dan mag worden aangenomen dat deze bebouwing en de (voormalige) menselijke activiteiten en/of uitloging van bepaalde bouwmaterialen op die locatie een negatieve uitwerking op de bodem heeft veroorzaakt. Nagenoeg altijd worden op dit soort locaties verhoogde waarden aan lood en zink gemeten. Ook is op veel van dit soort locaties in het verleden gestookt op kolen, hout of turf. De asresten werden dan bij glad weer algemeen gebruikt voor het ruw maken van de looppaden. Dit geeft lokaal verhoging van de concentratie met pak.
Tevens is bekend dat er op de locatie een brand is geweest. Dit kan ook van invloed zijn geweest op de bodem. (verbrandsresten/as).
Op basis van de bovenstaande gegevens kan de hypothese als volgt worden opgesteld:
- De onderzoekslocatie is in haar geheel verdacht.
Gezien de geringe oppervlakte van de onderzoekslocatie, en de aard van de te verwachten verontreinigingen is het minder zinvol deellocaties te benoemen en af te wijken van de standaard onderzoeksmethode. (…)”.
2.5. Tot de gedingstukken behoort een interne notitie van de gemeente [Z] van 12 augustus 2008. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
“Onderwerp : [a-weg 1]
Beoordeling verkennend onderzoek; conclusie onderzoek en prognose
Het bodemonderzoek betreft het verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door de BodemOnderzoeker b.v., opgesteld op 18 maart 2008 met kenmerk […].
Situatie
De locatie staat kadastraal bekend als […], sectie […], gemeente [Z]. oppervlakte van het perceel bedraagt 1520 m2. Op het perceel bevindt zich een woning met schuur en moestuin. De woning is in 1971 onbewoonbaar verklaard.
Onderzoeksopzet
De onderzoeksopzet gaat uit van een onverdachte locatie. Het onderzoek is dan niet conform de normen (NEN 5740) uitgevoerd: de NEN “onverdacht” strategie voor een perceel van deze omvang schrijft niet één, maar twee bovengrond monsters voor.
Resultaten
Bodemopbouw
Uit de boorbeschrijvingen blijkt dat de bodem bestaat uit een gemiddeld een halve meter zand met licht tot matige bijmengingen met puin.
Verontreinigingssituatie
Het mengmonster van de deze bovengrond bevat concentraties boven de interventiewaarde met koper en zink de concentraties chroom en lood overschrijden de tussenwaarde ((S+l) /2) en de gehalten cadmium, nikkel en PAK de overschrijden achtergrondwaarde. In de ondergrond en grondwater zijn voor de onderzochte stoffen geen overschrijdingen van de achtergrondwaarde gemeten.
Overwegingen
De bovengrond bestaat uit een laag opgebracht zand met puinbijmengingen. Deze bovengrond lijkt ernstig verontreinigd met koper en zink. Het onderzoek is echter te beperkt om dit te kunnen vaststellen. Het onderhavige perceel is te onderscheiden in een bebouwde helft en een (moes)tuin gedeelte. De ervaring leert dat het (half-)verharde erf meestal sterker verontreinigd is dan de (moest)tuin. Bij een voldoende onderzoeksopzet (2 mengmonsters) had dit kunnen worden gechecked.
Uit het onderzoek blijkt dat er verontreiniging aanwe[z]ig is, maar niet of deze verontreiniging homogeen over het perceel is verdeeld of niet. Dit is relevant voor de vraag of gesaneerd moet worden en zo ja, waar wel en waar niet. (...)
Conclusies:
Op basis van het onderzoek kan niet worden vastgesteld of het gehele perceel daadwerkelijk verontreinigd is. (...)
Prognose
Indien uit het aanvullend onderzoek blijkt dat het gehele perceel homogeen verontreinig[d] is doet zich het volgende scenario voor:
De Provincie zal de verontreiniging niet als spoedeisend aanmerken indien de bestemming wonen met tuin wordt aangehouden. De concentraties koper en zink vormen namelijk geen humaan risico. Dit betekent dat er geen acute directe aanleiding of wettelijke plicht is om over te gaan tot bodemsanering. Wanneer de aanwezige moestuin i[n] de beoordeling wordt betrokken spelen de gehalten koper en zink nog steeds geen rol. Wel is de concentratie lood hiervoor aan de hoge kant. De moestuin vormt echter maar een beperkt deel van de totale locatie.
Bij nieuwbouw is conform de Woningwet bodemsanering noodzakelijk. Het bodemsaneringsbeleid is inmiddels pragmatisch ingesteld. Aangezien de Provincie van oordeel zal zijn dat er geen ontoelaatbare risico’s aanwezig zijn (zonder moestuin), zal zij instemmen met een deelsanering, waarbij de grond onder de woning en erfverharding wordt gesaneerd d.m.v. isolatie. Dit heeft geen extra kosten tot gevolg. Een verplichte volledige verwijdering van de verontreiniging is dus niet aannemelijk; ook niet bij herbouw.
Bij het gebruik van een moestuin is het gewenst alleen de moestuin te saneren omdat zich daar risico’s zouden kunnen voordoen.
Geconcludeerd moet worden dat het bestaande en toekomstige gebruik (wonen met tuin) vanuit
milieuhygiënisch oogmerk niet wordt belemmerd door de aanwezige bodemverontreiniging. Alleen de verontreiniging bij de moestuin is eventueel een reden voor sanering”.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is de vast te stellen waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2008 in geschil.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen:
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 juni 2010 door [A], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 651.000. Deze waarde is als volgt opgebouwd: Waarde woning, serre en garage nihil. Waarde grond € 867.500, verontreinigde grond (saneringskosten) + 8 % prijsopslag t.o.v. 1/1/2007 - € 216.000. Totaal € 651.500. WOZ-waarde € 651.000.
Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
4.3. De genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met het object. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van het object. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met het object, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden.
4.4. Partijen zijn het eens dat op de waardepeildatum mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er voldoende met mogelijke bodemverontreiniging rekening is gehouden door een aftrek toe te passen van
€ 216.000. De rechtbank deelt dit oordeel. De conclusie is dan ook dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.”
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft daartoe het taxatierapport van [A] overgelegd.
6.2. In het rapport is de waarde van het object getaxeerd op € 651.500, door die te vergelijken met verkooptransacties van een drietal in de nabijheid gelegen percelen met een woning erop. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde objecten, [a-weg] 23, [a-weg] 15A en [a-weg] 19, voldoende basis bieden voor de bepaling van de waarde. Deze vergelijkingsobjecten hebben met het object van belanghebbende de specifieke ligging aan de rand van het open gebied ten oosten van [Z] gemeen. Bij gebreke van andere of dichter bij de peildatum liggende transacties van dergelijke objecten vormen de verkoopgegevens van deze vergelijkingsobjecten een goede vergelijkingsmaatstaf. Behalve door hun ligging zijn de vergelijkingsobjecten en het object van belanghebbenden ook overigens in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van het object.
6.3. Uit het rapport en de daarop in de stukken en ter zitting door de heffingsambtenaar gegeven toelichtingen blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de objecten, zoals de daarop gebouwde opstallen en samenstelling en oppervlakte van de percelen. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, met betrekking tot de invloed op de waarde van het bestemmingsplan, de bodemverontreiniging, de taxatie en onderbouwing van de waarde en de daarin gehanteerde grondstaffel en de aan de opstallen toegekende waarden, voldoende gemotiveerd heeft weersproken. Aannemelijk is dat bij percelen als de onderhavige de waarde met name is gelegen in de gebruiksmogelijkheden van de grond en dat de waarde van de opstal van betrekkelijk ondergeschikt belang is. Dit vindt ook bevestiging in de gegevens die omtrent [a-weg] 23 in het taxatierapport zijn opgenomen. Het Hof is van oordeel dat hierbij terecht geen waarde is toegekend aan de na aankoop gesloopte opstallen. Voorts acht het Hof aannemelijk dat bij de waardebepaling van het object voldoende rekening is gehouden met het verschil in prijspeil tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de peildatum en dat door het hanteren van een aftrek van € 216.000 voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende aangevoerde bodemverontreiniging.
De omstandigheid dat de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel afwijkt van de grondstaffel in een taxatierapport dat door de heffingsambtenaar is overgelegd ter onderbouwing van de waarde voor het kalenderjaar 2008, doet aan het voorgaande niet af nu de heffingsambtenaar heeft verklaard dat de in het taxatierapport gebruikte grondstaffel steeds uitsluitend wordt gebaseerd op de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten. Het Hof is van oordeel dat dit in overeenstemming is met doel en strekking van de Wet waardering onroerende zaken, die meebrengen dat voor de waardebepaling of taxatie bij voorkeur dient te worden aangesloten bij gegevens van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
6.4. Anders dan belanghebbende meent staat het een procespartij, dus ook de heffingsambtenaar, vrij om in de loop van de procedure zijn stellingen en bewijsmiddelen aan te vullen met zoals in dit geval andere vergelijkingsobjecten. Dat sprake zou zijn van subjectiviteit en partijdigheid van [A] is door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
6.5. De door belanghebbende voorgestane berekening van de waarde kan naar het oordeel van het Hof niet worden gevolgd. Door belanghebbende is niet aannemelijk gemaakt of onderbouwd dat, in afwijking van de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel, grotendeels dient te worden uitgegaan van een waardering als grasland. Nu ook overigens geen feiten of omstandigheden zijn komen vast te staan waaruit een lagere waarde zou volgen, is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatie van [A] deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, zoals hiervoor is overwogen, geen afbreuk. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
7. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenvergoeding.
8. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, A. Bijlsma en R.H. Happé, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 24 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.