Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00399
14 juni 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z],
belanghebbende
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/4714 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009 van de onroerende zaak [A] 6 te Blaricum (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 851.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigendom) voor 2010 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 juli 2010 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 23 maart 2011, verzonden 31 maart 2011, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde bepaald op € 648.000, de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 8 en de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 te vergoeden.
1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 mei 2011, aangevuld bij brief van 3 juni 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 24 april 2012 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 mei 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
2.2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aanbouw en twee dakkapellen. De oppervlakte van het perceel is 640 m².
2.3. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde waardematrix, opgesteld door C.A. van Beukering, taxateur, waarin voor zoveel van belang, de volgende gegevens zijn opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten:
[A] 6 te Blaricum
Type object: vrijstaande rietgedekte wonin
Bouwjaar: 1938 Ligging: 3
Hoofdgebouw: Grootte Kl Oh Dm Vz Uit Prijs m2/m3 Waarde
Kenmerken: 219 m3 2 2 2 2 2 € 382 € 83.658
Bijgebouwen:
Aanbouw woonruimte 65 m3 2 2 2 2 2 € 13.000
Achterstallig onderhoud (-) 1 st -€ 75.000
Dakkapel 2 st 2 2 2 2 2 € 1.000
Perceel:
Kavel: 640 m2 2 € 978 € 625.920
WOZ-waarde: € 648.000 Koopsom: Datum:
[A] 2 te Blaricum
Type object: 2^1 kap semi-bungalow
Bouwjaar: 1939 Ligging: 4
Hoofdgebouw: Grootte Kl Oh Dm Vz Uit Prijs m2/m3 Waarde
Kenmerken: 310 m3 4 4 3 4 € 617 € 191.270
Bijgebouwen:
Dakkapel 1 st 2 2 € 485
Berging/schuur niet 1 st 2 3 € 2.557
Perceel:
Kavel: 342 m2 € 1.132 € 387.144
WOZ-waarde: € 581.000 Koopsom: € 576.000 Datum: 03-04-2009
[B] 27a te Blaricum
Type object: vrijstaande semi-bungalow
Bouwjaar: 1954 Ligging: 3
Hoofdgebouw Grootte Kl Oh Dm Vz Uit Prijs m2/m3 Waarde
Kenmerken 423 m3 4 4 3 3 3 € 663 € 280.449
Bijgebouwen:
Dakkapel 2 st 3 3 € 1.030
Garage 101 m3 3 3 € 16.995
Aanbouw woonruimte 31 m3 3 3 € 400 € 12.400
Perceel:
Kavel: 664 m2 € 1.139 € 756.296
WOZ-waarde: € 1.067.000 Koopsom: € 1.027.000 Datum: 01-04-2008
[B] 21 te Blaricum
Type object: vrijstaande semi-bungalow
Bouwjaar: 1950 Ligging: 3
Hoofdgebouw Grootte Kl Oh Dm Vz Uit Prijs m2/m3 Waarde
Kenmerken 485 m3 2 2 3 2 2 € 330 €160.050
Bijgebouwen:
Serre 18 m3 3 3 € 9.000
Dakkapel 1 st 3 3 € 515
Garage niet verfijnen 1 st 3 3 € 12.257
Achterstallig onderhoud -€ 15.500
Perceel:
Kavel: 580 m2 € 1.179 € 683.820
WOZ-waarde: € 847.000 Koopsom: € 820.000 Datum: 16-07-2009
In de toelichting op de matrix is onder meer vermeld:
‘De aanduiding van de ligging is als volgt te omschrijven: Kwalificatie 1 betekent een zeer slechte ligging, kwalificatie 2 betekent een matige ligging, kwalificatie 3 betekent een gemiddelde ligging, kwalificatie 4 betekent een goede ligging en kwalificatie 5 betekent een zeer goede ligging. (….)
Opmerking ten aanzien van de analyse:
Object [B] 27A is na aankoop in 2008 opgeknapt.’
2.4. Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport van S. Nelemans waarin deze de waarde van de woning vrij van huur en gebruik per 1 januari 2009 heeft getaxeerd op € 435.000. Dit rapport bevat onder meer de volgende passages:
‘Omgeving.
De ligging is uitstekend en op goede stand.
(….)
Indien de woning ingrijpend uitgebouwd gaat worden, een en ander conform de mogelijkheden welke het vigerende bestemmingsplan zal bieden, ga ik er vanuit dat de waarde rond de € 700.000,00 zal bedragen. Uiteraard mits de verbouwing naar de eisen van goed en degelijk werk zal worden uitgevoerd en na het verkrijgen van alle benodigde vergunningen en toestemmingen met behoud van het stijlvolle karakter van de woning.’
2.5. De door de heffingsambtenaar aan de opstallen toegekende waarde van in totaal € 22.658 is tussen partijen niet in geschil.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning op het juiste bedrag is vastgesteld. Belanghebbende stelt, evenals voor de rechtbank, dat de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 435.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 648.000 en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
4. Oordeel van de rechtbank
4.1. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de vastgestelde waarde verminderd tot € 648.000. Belanghebbende is in de hierna opgenomen overwegingen van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 435.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur S. Nelemans, die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op die waarde. Eiser heeft voorts – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Ook heeft eiser een overzicht overgelegd waaraan hij de conclusie heeft ontleend dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de in voorafgaande jaren toegekende waardes.
5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 23 december 2010 door C.A. van Beukering, taxateur te Veenendaal. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 648.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Aan de hand van dit taxatierapport heeft verweerder geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Gegeven het door verweerder in de beroepsfase ingenomen standpunt is het beroep gegrond en dient de waarde van de woning te worden verlaagd en de aanslag verminderd.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat een waarde van € 648.000 niet te hoog is.
9. In het taxatierapport wordt aan de grond een waarde toegekend van € 625.920, zijnde € 978 per vierkante meter. De opstal heeft volgens het rapport een waarde van € 22.658. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat hij zich met de opstalwaarde kan verenigen.
10. De waarde van de grond is met bovengenoemde waardering niet te hoog in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten. De objecten [B] 13 en 21 waarvan de ligging met als die van de woning met een 3 is gewaardeerd zijn ongeveer even groot en hebben een vierkantemeterprijs van € 1.127 respectievelijk € 1.179. Verweerder heeft aan het perceel van een woning een lagere waarde toergekend op grond van een minder doelmatige ligging van het bouwvlak binnen het perceel. Dat de ligging van het bouwvlak of een andere in het bestemmingsplan opgenomen beperking een verdere vermindering rechtvaardigt is niet aannemelijk geworden. Dat volgens het bestemmingsplan sprake is van een beeldbepalend of karakteristiek object impliceert niet dat sloop van de huidige opstal is uitgesloten, maar brengt slechts met zich dat bijzondere welstandseisen van toepassing zijn. Mogelijke daaraan toe te schrijven waardedruk mag worden geacht te wordt gecompenseerd door potentiële kopers die daaraan een meerwaarde toekennen.
11. De door eiser in geding gebrachte taxatie van makelaar S. Nelemans doet aan het vorenstaande niet af, nu uit diens rapport niet valt af te leiden op basis van welke verifieerbare gegevens hij tot zijn conclusies is gekomen en daaruit evenmin blijkt welke waarde hij aan het perceel toekent.
12. De grief van eiser dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waardes die voor vorige tijdvakken aan de woning is toegekend faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de onder 2.3 weergegeven matrix overgelegd waarin het vergelijkingsobject [A] 13 is vervangen door een nieuw vergelijkingsobject [A] 27a. De grief van belanghebbende tegen deze nadere onderbouwing van zijn standpunt door de heffingsambtenaar faalt omdat het beide partijen is toegestaan in hoger beroep nadere gronden voor hun stellingen aan te voeren.
5.2. Het hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de in 2.3. bedoelde vergelijkingsobjecten geschikt zijn om de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van de woning te onderbouwen. Deze objecten zijn gelegen in de nabijheid van de woning van belanghebbende en zijn wat betreft de ligging, die van belang is voor de waarde van de grond, goed vergelijkbaar met de ligging van de woning van belanghebbende.
5.3. In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de inhoud van de opstal kleiner is dan in de matrix is aangegeven. Aangezien partijen overeenstemming hebben over de waarde van de opstal kan, zo belanghebbendes stelling al juist zou zijn, dit niet leiden tot een lagere waarde van de opstal, zodat een verder onderzoek op dit punt achterwege kan blijven.
5.4. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de woning en de onder 2.3 vermelde vergelijkingsobjecten op passende wijze rekening gehouden. Voor de ligging van de woning van belanghebbende is de heffingsambtenaar uitgegaan van ‘gemiddeld’ en voor kavel heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een matige doelmatigheid. De prijs per vierkante meter voor de kavel van belanghebbende, door de heffingsambtenaar gesteld op € 978, is gelet op de prijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd, niet te hoog.
5.5. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport Nelemans kan naar het oordeel van het Hof niet tot een andere conclusie leiden nu zoals de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld, dit rapport geen enkele onderbouwing van de getaxeerde waarde bevat. Ook de door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte informatie over de woning aan de [C] 24 in Blaricum kan niet dienen ter ondersteuning van de lagere waarde die belanghebbende verdedigt. De woning is verkocht op 18 april 2011 en dat is te ver verwijderd van voor het jaar 2010 in aanmerking te nemen waardepeildatum 1 januari 2009. Hetzelfde geldt voor de andere twee door belanghebbende ingebrachte gegevens van woningen, [D] 60a en [E] 8a, welke zijn verkocht in 2006 en 2011. Ook deze objecten kunnen niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning reeds omdat deze verkopen te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum 1 januari 2009.
5.6. Belanghebbende heeft gesteld dat met een lagere waarde van de grond dient rekening te worden gehouden vanwege de minder gunstige ligging van het perceel op een hoek aan twee straatzijden en de ongunstige ligging van de woning op de kavel. Het Hof ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de waarde van de grond daarom te hoog is vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee bovendien in voldoende mate rekening heeft gehouden door een beduidend lagere grondwaarde te hanteren dan uit de transacties van de vergelijkingsobjecten kan worden afgeleid.
5.7. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat er sprake is van een te grote stijging van de waarde van de woning zoals die voor de Wet WOZ in de opvolgende jaren is vastgesteld. Het hof is van oordeel dat de rechtbank in haar overweging 12 met juistheid heeft overwogen dit argument belanghebbende niet kan baten.
5.8 Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, door deze vast te stellen op € 648.000, niet te hoog is.
Slotsom
5.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met aanvulling van de gronden zoals hiervoor is aangegeven.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P. Kruimel en D.J. de Korte, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van R.J. Wessel, als griffier. De beslissing is op 14 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.