Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE (VOORHEEN VIJFDE) MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BLD VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE IN PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. W.J.M. Sengers te Amsterdam,
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging BEWONERSVERENIGING HILWIS-COMPLEX,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANTE IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna BLD en de Vereniging genoemd.
Bij dagvaarding van 6 april 2010 is BLD in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 17 oktober 2006, 7 augustus 2007, 13 maart 2008 en 7 januari 2010 van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna ook: de kantonrechter), onder rolnummer CV 06-21368 gewezen tussen BLD als gedaagde en de Vereniging als eiseres.
Bij memorie van grieven heeft BLD dertien grieven voorgesteld, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden met conclusie dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van de Vereniging alsnog zal afwijzen en de Vereniging zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen BLD uit hoofde van deze vonnissen aan de Vereniging heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, met veroordeling van De Vereniging in de kosten van beide instanties waaronder begrepen de volledige kosten van de in eerste aanleg benoemde deskundige, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
Bij memorie van antwoord heeft de Vereniging de grieven bestreden, harerzijds een incidentele grief aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende BLD zal gelasten de leden van de Vereniging die in de jaren 2001 tot en met 2006 (of een gedeelte van die periode) een woning van BLD in het Hilwis-complex huurden te crediteren voor 50% van de hen in die jaren in rekening gebrachte stookkosten, inclusief de daarover berekende administratiekosten, met veroordeling van BLD in de kosten van beide instanties, inclusief de kosten van de deskundige, uitvoerbaar bij voorraad.
BLD heeft in het incidenteel appel bij memorie geantwoord en geconcludeerd tot afwijzing van het incidenteel appel, met veroordeling van De Vereniging in de kosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben op 12 december 2011 de zaak doen bepleiten, BLD door mr. Sengers voornoemd en de Vereniging door mr. Meijerink voornoemd aan de hand van aan het hof overge¬legde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 7 januari 2010 en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen een aantal feiten vermeld. Ook het hof zal van die feiten uitgaan, nu zij in hoger beroep niet zijn betwist. Daarnaast zal het hof hieronder een aantal feiten vaststellen die enerzijds gemotiveerd zijn gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1 BLD was tot 4 januari 2007 eigenaresse/verhuurster van 195 huurwoningen die deel uitmaken van het zogenaamde Hilwis-complex in Amsterdam, gelegen aan onder meer het Victorieplein, de Churchilllaan en de Rooseveltlaan. Het complex, waartoe ook behoort de zogenaamde Wolkenkrabber, bestaat uit 296 woningen en dateert uit 1934.
3.1.2 De Vereniging behartigt de belangen van de leden in hun hoedanigheid van huurder van een woning in genoemd complex.
3.1.3 Het Hilwis-complex wordt verwarmd door een centrale op olie gestookte installatie. Deze installatie is niet individueel regelbaar. Vijf van de oliegestookte ketels dateren uit 1987, de zesde is in 1972 geplaatst.
3.1.4 Sinds geruime tijd bestaat er verschil van mening tussen de Vereniging en de eigenares/verhuurster omtrent de hoogte van de stookkosten van het complex. Inzet van het geschil is de vraag of de werkelijke stookkosten, waarvoor gebruik is gemaakt van een collectieve op olie gestookte installatie, kunnen gelden als een redelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:259 lid 1 BW Pro.
3.1.5 In een procedure tussen de Vereniging en Merwede Woningen, rechtsvoorgangster van BLD, heeft de kantonrechter te Amsterdam bij vonnis van 5 oktober 2005 de stookkosten over de jaren 1999/2000 en 2000/2001 waarover de huurcommissie voor 65 bewoners van het Hilwis-complex een uitspraak heeft gedaan, vastgesteld op 50% van de werkelijke kosten.
3.1.6 Het verzoek van de Vereniging aan BLD om over de daarop volgende jaren de stookkosten op een zelfde wijze af te rekenen, inclusief een nadere berekening van de administratiekosten, heeft BLD afgewezen.
3.1.7 De stookkosten werden voldaan uit de servicekosten die de huurders maandelijks aan BLD betaalden. Indien bij de eindafrekening bleek dat het servicekostenvoorschot niet toereikend was, werden de extra gemaakte stookkosten door BLD in rekening gebracht.
3.1.8 BLD heeft via haar beheerder in maart 2006 de huurders geraadpleegd en voorgesteld om op individuele gasgestookte installaties over te stappen. Nadat aan de 195 huurders tweemaal brieven met antwoordkaarten zijn verstuurd, hebben 56 van de 195 huurders met het voorstel ingestemd, 18 huurders slechts onder voorwaarden, 36 huurders niet gereageerd en 85 huurders – de meerderheid - tegengestemd.
3.1.9 Op 23 juni 2006, hersteld bij exploit van 12 juli 2006 heeft de Vereniging BLD gedagvaard voor de kantonrechter te Amsterdam.
3.1.10 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 13 maart 2008 Meves Raadgevende Ingenieurs (“Meves”) tot deskundige benoemd om zich (onder andere) te laten voorlichten over de vraag welke kostenbesparing over de periode 2001 tot en met 2006 zou zijn gerealiseerd indien gebruik was gemaakt van een gasgestookte in plaats van een oliegestookte collectieve installatie en binnen welke tijd de voor vervanging van de installatie noodzakelijke investering zou zijn terugverdiend.
3.1.11 Meves heeft in zijn rapport geoordeeld dat een gasgestookte installatie gemiddeld genomen 50% minder energiekosten met zich zou brengen dan een oliegestookte installatie en dat de terugverdientijd van de investering ter vervanging van de oliegestookte installatie maximaal 5,6 jaar zou bedragen.
3.1.12 De heer [Z.], coördinator Bouw- en Woningtoezicht bij het stadsdeel Zuideramstel heeft aan de heer [D.] van het Wijksteunpunt Wonen bericht bij brief van 31 maart 2009:
“ (…) Zoals ik al heb aangegeven in mijn mail aan u, kan de beheerder cq de eigenaren van het Hilwiscomplex de oliegestookte verwarmingsinstallatie zonder meer vervangen voor een gasgestookte installatie. Dit kon al sinds vele jaren. (…)”
en vervolgens bij brief van 28 april 2009:
“ (…) Naar aanleiding van jouw vraag over de stookinstallatie van Hilwis het volgende. De precieze datum van het besluit doet er m.i. niet zoveel toe, er is nog nooit een aanvraag bij ons binnengekomen om de installatie om te bouwen naar gas of anderzijds. Als wij een aanvraag hadden gekregen (ook vóór 2000) hadden wij dit zeker bespreekbaar gemaakt en geëffectueerd is samenwerking met de Milieudienst.(…)”
3.2 Voor zover in hoger beroep van belang, heeft de Vereniging in eerste aanleg gevorderd de verschuldigde stookkosten vanaf 2001/2002 tot en met 2006 vast te stellen op de helft van de werkelijke stookkosten, inclusief de daarover berekende administratiekosten. Aan haar vordering legt zij ten grondslag dat de stookkosten extreem hoog zijn als gevolg van de ouderdom van de installatie en het slechte onderhoud aan de installatie althans het niet treffen van adequate voorzieningen die tot een lager verbruik zouden leiden.
3.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis de vordering van de Vereniging deels toegewezen, en wel voor de jaren 2005 en 2006. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd en bepaald dat partijen elk 50% zullen dragen van de kosten van de deskundige ad € 19.784,94. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende motivering richt BLD haar grieven.
3.4 Voor de jaren 2001 tot en met 2004 heeft de kantonrechter de vordering van de Vereniging afgewezen omdat niet eerder dan eind 2004 een collectieve gasgestookte installatie had kunnen worden geplaatst. Daartegen is de grief van de Vereniging in incidenteel appel gericht.
Niet-ontvankelijkheid beroep tussenvonnissen
3.5 BLD heeft tegen de tussenvonnissen van 17 oktober 2006 en 13 maart 2008 geen grieven gericht zodat zij in het hoger beroep tegen die vonnissen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
3.6 Het hof stelt vast dat - naar de Vereniging aanvoert en BLD niet betwist – in de loop van deze procedure steeds meer huurders hebben gekozen voor de plaatsing van een individuele gasgestookte installatie. Daarmee is (de kern van) het te beslissen geschil, namelijk of BLD uitsluitend die kosten mag doorberekenen die zouden zijn gemaakt als voor de warmteopwekking in het Hilwis-complex gebruik zou zijn gemaakt van een collectieve gasgestookte installatie, voor een belangrijk deel teruggebracht tot een louter theoretische kwestie. Het hof heeft partijen dit ter gelegenheid van de pleidooien ook voorgehouden. Zij onderkennen dat het hof wordt gevraagd een oordeel te geven over een kwestie die door het tijdsverloop inmiddels deels is achterhaald.
3.7 Volgens BLD heeft de kantonrechter in zijn vonnissen van 7 augustus 2007 en 7 januari 2010 een onjuiste maatstaf gehanteerd bij de toets aan artikel 7:259 lid 1 BW Pro. Hierop zien de grieven I, II, III en X. Door de energiekosten van de oliegestookte installatie te vergelijken met die van een nieuwe gasgestookte installatie, te concluderen dat gas minder kosten met zich brengt en op basis daarvan de servicekosten te verlagen, heeft de kantonrechter de ouderdom van de bestaande installatie mede in zijn redelijkheidstoets betrokken. Met een dergelijk ruime uitleg heeft de kantonrechter de reikwijdte van voornoemd artikel miskend, aldus BLD. Voor de vraag of de in rekening gebrachte stookkosten redelijk zijn is slechts van belang of de installatie nog naar behoren functioneert en er geen achterstallig onderhoud is. Dat de installatie slecht zou zijn onderhouden als gevolg waarvan het energieverbruik te hoog zou zijn, is niet gebleken. De terugverdientijd van de van BLD gevergde investering in een nieuwe installatie, die niet aan BLD maar uitsluitend aan de huurders ten goede komt en de boekhoudkundige afschrijving van de huidige installatie heeft de kantonrechter eveneens ten onrechte bij zijn redelijkheidstoets laten meewegen, zo betoogt BLD met de grieven III en X.
3.7.1 Het hof oordeelt als volgt.
Voor zover van toepassing bepaalt artikel 7:259 lid 1 BW Pro dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten gelijk is aan het bedrag dat als redelijke vergoeding kan worden beschouwd. Uit de wetsgeschiedenis valt op te maken dat de redelijke kosten dienen te prevaleren boven de werkelijke kosten indien de verhuurder heeft nagelaten tijdig de voorzieningen te treffen die van hem mogen worden verwacht. Dit betekent dat in een voorkomend geval niet de werkelijke kosten aan de huurder worden doorberekend maar de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk moeten worden beschouwd.
3.7.2 Wat als redelijke vergoeding voor de (via de servicekosten) in rekening gebrachte stookkosten aan de huurders van het Hilwis-complex heeft te gelden, is in het licht van het bovenstaande niet beperkt tot het geval dat de installatie niet naar behoren functioneert en er geen achterstallig onderhoud is verricht. De tekst noch de uit de wetsgeschiedenis op te maken strekking van artikel 7:259 lid 1 BW Pro nopen tot een dergelijke door BLD voorgestane (beperkte) uitleg. Het hof is derhalve van oordeel dat, anders dan BLD betoogt, de kantonrechter de ouderdom van de bestaande oliegestookte installatie in zijn redelijkheidstoets mocht betrekken en daarmee de besparing op stookkosten bij vervanging door een nieuwe installatie. Dit geldt eveneens voor de terugverdientijd van de investering in een nieuwe installatie (grief III). De collectieve installatie maakt immers onderdeel uit van het gebouw, zodat de afschrijving daarvan geacht wordt te zijn verwerkt in de huurprijs. Daarvan uitgaande kan van verhuurder in redelijkheid worden verlangd dat deze een afgeschreven installatie op enig moment zal vervangen. Het in grief X besloten standpunt van BLD dat de omstandigheid of de installatie al of niet is afgeschreven niet bepalend is voor de vraag of de stookkosten redelijk zijn, lijkt de Vereniging te delen. De grief behoeft evenwel geen bespreking omdat, ook als deze zou slagen, dit niet leidt tot een andere uitkomst van de procedure. Beslissend is slechts welke kosten, alle omstandigheden in aanmerking genomen, kunnen worden doorberekend.
3.7.3 Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de reikwijdte van artikel 7:259 lid 1 BW Pro niet heeft miskend.
De genoemde grieven hebben derhalve geen succes.
3.8 De kantonrechter is er bij zijn beoordeling van uitgegaan
dat niet eerder dan eind 2004 een collectieve gasgestookte installatie in het Hilwis-complex had kunnen worden geplaatst. Op grond daarvan heeft hij de vordering van de Vereniging afgewezen, voor zover deze betrekking heeft op de stookkosten vóór 1 januari 2005. Zowel de grieven IV en V in principaal appel als de grief in incidenteel appel stellen aan de orde in welk jaar in de genoemde fictieve situatie de ombouw van een oliegestookte naar een gasgestookte installatie gerealiseerd zou zijn. Volgens BLD zou de brandweer eerst op 20 juni 2005 positief hebben geadviseerd over een ondergrondse gasgestookte installatie en zou pas in mei 2007 de aanvraag voor de bouw van een gasinstallatie onder het maaiveld door stadsdeel Zuideramstel zijn ingewilligd. De Vereniging voert daarentegen aan dat een redelijke rechtstoepassing vraagt dat de kantonrechter in deze zaak had moeten beslissen conform het vonnis van 5 oktober 2005 (zie 3.1.5) dat gezag van gewijsde heeft en waaraan BLD als rechtsopvolgster van Merwede Woningen is gebonden, hetgeen betekent dat hij de stookkosten over de gehele periode vanaf 2001 had dienen te halveren. Tevens brengt de Vereniging naar voren dat de ombouw van een oliegestookte naar een gasgestookte installatie al in 2000 mogelijk was, waarbij zij zich beroept op de in 3.1.12 genoemde brieven van [Z.], Coördinator Bouw- en Woningtoezicht bij stadsdeel Zuideramstel.
3.8.1. De stelling van de Vereniging dat de kantonrechter in de procedure tussen huurders en verhuurster van hetzelfde complex, die heeft geleid tot het onder 3.1.5 genoemde vonnis van 5 oktober 2005, de stookkosten heeft gehalveerd en dat daarom de kantonrechter in deze zaak de stookkosten eveneens over de gehele periode had dienen te halveren, gaat niet op. De onderhavige procedure wordt gevoerd tussen andere partijen en heeft betrekking op een andere periode. Dit heeft mede tot gevolg dat zowel de feiten en omstandigheden als de betrokken stellingen en gevoerde verweren in beide procedures (deels) verschillen. Derhalve dient deze procedure zelfstandig en op haar eigen merites te worden beoordeeld. In zoverre faalt de incidentele grief.
3.8.2 Omtrent het jaar waarin de vervanging van de oliegestookte installatie door een gasgestookte installatie gerealiseerd had kunnen zijn, overweegt het hof als volgt.
3.8.2.1 Naar tussen partijen niet in geschil is, is de stookruimte van het Hilwis-complex inpandig en gelegen onder het maaiveld en is voor de aanleg van een gasgestookte installatie onder het maaiveld een vergunning van Bouw- en Woningtoezicht nodig. Voor de stelling van de vereniging dat de ombouw van een oliegestookte naar een gasgestookte installatie al in 2000 mogelijk was, bieden de brieven van [Z.] van 31 maart 2009 en 28 april 2009 onvoldoende steun. De uitlatingen die [Z.] in deze brieven doet, zijn niet gedaan door of namens het ter zake bevoegde Dagelijks Bestuur van het stadsdeel Zuideramstel, zijn onvoldoende specifiek en niet met stukken onderbouwd. Aangezien het een speculatieve uitlating betreft van (slechts) één ambtenaar en enige andere onderbouwing van de stelling van de Vereniging ontbreekt, ziet het hof geen aanleiding voor een bewijsopdracht op dit punt.
3.8.2.2 Uit het door BLD overgelegde advies van de Regionale brandweer Amsterdam en omstreken van 20 juni 2005 waarin de eisen staan genoemd waaraan een stookruimte onder het maaiveld moet voldoen (bijlage bij Beleidsregels voor stookruimtes onder maaiveld, Productie 2 MvG) volgt dat het in elk geval vóór deze datum niet mogelijk zou zijn geweest een vergunning te krijgen voor een ondergrondse gastinstallatie. Dit betekent dat de gasinstallatie in het jaar 2005 dus niet zou zijn gerealiseerd zodat de kantonrechter BLD ten onrechte heeft gelast over het jaar 2005 de huurders te crediteren voor 50% van de in dat jaar aan hen in rekening gebrachte stookkosten. Aldus slaagt grief IV en faalt de incidentele grief voor het overige.
3.8.2.3 Of in het kader van de vergunningverlening de installatie in 2006 zou zijn gerealiseerd of, zoals BLD met grief V betoogt, pas in 2007 kan het hof in het midden laten gelet op de uitkomst van de hierna te bespreken grieven VI tot en met VIII.
3.9 Rest de vraag in hoeverre de afwijzing door de huurders van het voorstel van BLD in maart 2006 om op individuele gasgestookte installaties over te gaan, reden voor BLD is geweest de bestaande oliegestookte installatie te handhaven zodat de extra kosten daarvan voor rekening van de huurders dienen te blijven. Hierop zien de grieven VI tot en met VIII.
3.9.1 Voorop staat dat de Vereniging in de procedure het standpunt heeft ingenomen dat de collectieve oliegestookte installatie zou moeten worden vervangen door een collectieve gasgestookte installatie, voor de realisatie waarvan een bouwvergunning is vereist. Tevens is niet in geschil (zie 3.1.8) dat in 2006 een meerderheid van de huurders zich tegen vervanging door individuele gasgestookte installaties heeft uitgesproken. Hieruit leidt het hof af dat de opstelling van de Vereniging en de geraadpleegde huurders in ieder geval in 2006 dusdanig was dat van BLD, daargelaten of in dat jaar de vereiste bouwvergunning zou zijn verleend, in redelijkheid niet kon worden gevergd over te gaan tot vervanging van de oliegestookte installatie. De stelling van de Vereniging dat zij van meet af aan positief heeft gestaan tegenover het plan tot vervanging door individuele gasgestookte installaties maar dat het enthousiasme werd getemperd door de matige kwaliteit van de proefopstellingen en het feit de installateurs het lieten afweten of failliet gingen, kan geen gewicht in de schaal leggen. In 2006 zag BLD zich immers geconfronteerd met huurders die in meerderheid tegen haar voorstel stemden. Bij die stand van zaken kan BLD niet worden verweten, zoals de Vereniging lijkt te doen, dat zij haar voorstel niet via de juridische weg heeft afgedwongen.
3.9.2 Mede gelet op de omstandigheid dat niet in geschil is dat alle VVE’s van het Hilwis-complex akkoord waren met het voorstel tot vervanging door individueel gestookte installaties, is aldus genoegzaam komen vast te staan dat de opstelling van de huurders de (enige) reden was waarom BLD in 2006 de bestaande oliegestookte installatie heeft gehandhaafd.
Dit betekent dat de extra kosten daarvan over het jaar 2006 voor rekening van de huurders dienen te blijven en dat de kantonrechter BLD ten onrechte heeft gelast over het jaar 2006 de huurders te crediteren voor 50% van de in dat jaar aan hen in rekening gebrachte stookkosten. De grieven VI tot en met VIII slagen derhalve.
4. Slotsom
4.1 De grieven IV en VI tot en met VIII in het principaal appel zijn met succes voorgedragen en leiden ertoe dat het bestreden vonnis van 7 januari 2010 moet worden vernietigd.
Het incidenteel appel faalt. De door BLD gevorderde handelsrente komt niet voor toewijzing in aanmerking, reeds omdat artikel 6:119a BW bepaalt dat deze rente niet van toepassing is op overeenkomsten met consumenten, in dit geval de met de huurders gesloten huurovereenkomsten. Het hof zal wel de (gewone) wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro toewijzen. Het door partijen gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat het niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen, die indien al bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden. De Vereniging zal worden veroordeeld in de kosten van beide instanties, waaronder begrepen de volledige kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige.
4.2 Gelet op het voorgaande behoeven de grieven IX en XI tot en met XIII geen bespreking meer.
5. Beslissing
Het hof:
in principaal appel:
verklaart BLD niet-ontvankelijk in haar beroep tegen de tussenvonnissen van de rechtbank Amsterdam van 17 oktober 2006 en 13 maart 2008;
vernietigt het eindvonnis van de rechtbank Amsterdam van 7 januari 2010 waarvan beroep, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van de Vereniging af;
veroordeelt de Vereniging in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van BLD
in eerste aanleg begroot op € 19.784,94 aan verschotten en € 1.500,00 aan salaris;
in hoger beroep begroot op € 336,89 aan verschotten en
€ 2.682,00 aan salaris;
in incidenteel appel:
wijst de vorderingen van de Vereniging af;
veroordeelt de Vereniging in de kosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van BLD op € 1.341,00 aan salaris;
in principaal en incidenteel appel:
veroordeelt de Vereniging tot terugbetaling aan BLD van hetgeen BLD aan de Vereniging ter uitvoering van het eindvonnis waarvan beroep méér heeft voldaan dan zij op grond van dit arrest aan haar is verschuldigd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;
verklaart de hiervoor weergegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, E.M. Polak en E.J.H. Schrage en in het openbaar uitgesproken op
10 april 2012 door de rolraadsheer.