Uitspraak
zaaknummer 200.084.688/01
10 juli 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [APPELLANTE],
2. [APPELLANT],
beiden wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
3. [GEÏNTIMEERDE SUB 3],
wonende te [woonplaats],
4. [GEÏNTIMEERDE SUB 4],
wonende te [woonplaats](provincie),
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: voorheen mr. B.P. van Overeem te Haarlem,
thans mr. C.C. Horrevorts te Haarlem.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Partijen worden hierna (ook) [appellanten], respectievelijk [geïntimeerden] genoemd.
1.2 Bij dagvaarding van 16 maart 2011 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder kenmerk CV 09-33736 tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden gewezen vonnis dat op 20 december 2010 is uitgesproken, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
1.3 Bij memorie hebben [appellanten] zes (in de reeks I – VII ontbreekt II) grieven tegen het bestreden vonnis ontwikkeld, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende,
primair
(1) zal verklaren voor recht dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro, althans voor recht zal verklaren dat [het hof leest: sprake is van een] combinatie van dusdanige huurgenotbeperkende omstandigheden (die niet aan [appellanten] zijn toe te rekenen) dat sprake is van een gebrek in de zin van voornoemd artikel;
(2) zal verklaren voor recht dat [geïntimeerden] in dat verband toerekenbaar tekortschieten door na te laten tijdig adequate maatregelen te nemen ter opheffing dan wel inperking van het (voortduren van het) gebrek, c.q. de (huur-)genotsbeperkende omstandigheden en voorts
(3) [geïntimeerden] zal veroordelen de bij de dagvaarding omschreven geluidswerende maatregelen op eigen kosten te treffen, een en ander op verbeurte van een dwangsom van
€ 150,= per dag, alsmede [geïntimeerden] zal veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding groot € 4.089,42 voor gederfd huurgenot over de periode november 2006 tot en met 1 augustus 2009 [september 2009] te vermeerderen met een schadevergoeding voor gederfd woongenot vanaf 1 augustus 2009 totdat de nog steeds voortdurende gebreken/ernstige inbreuken op het woongenot daadwerkelijk en integraal zijn verholpen ter grootte van € 131,40 per maand, en wel gedurende 25 maanden, tot een subtotaal van € 3.285,10, dit een en ander te vermeerderen met de kosten van rechtsbijstand, vooralsnog begroot op € 2.500,- en € 600,= voor buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van de gehele voldoening. Subsidiair hebben [appellanten] verklaringen voor recht en bedragen ten titel van schadevergoeding gevorderd als omschreven in die memorie.
Meer subsidiair hebben zij het hof verzocht een descente te gelasten en te bepalen of en in hoeverre van een voor rekening van [geïntimeerden] komend gebrek sprake is, dit alles met veroordeling –uitvoerbaar bij voorraad- van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.
1.4 [geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord de grieven bestreden, hunnerzijds bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
1.5 Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van het geding in beide instanties. De inhoud van de gedingstukken geldt als hier ingelast.
2. De grieven.
Voor de grieven volstaat het hof met een verwijzing naar de desbetreffende memorie van de kant van [appellanten]
3. De beoordeling in hoger beroep.
3.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 1.1 tot en met 1.9 een aantal feiten en omstandigheden als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Die vaststelling is in hoger beroep niet in geding, zodat ook het hof van die feiten en omstandigheden zal uitgaan.
3.2 Het gaat in dit geding kortweg om het volgende.
Bij in een onderhandse akte van 17 februari 1997 neergelegde overeenkomst verhuurde de makelaar [A], optredende als vertegenwoordiger van de eigenaar, aan [appellante] voor onbepaalde tijd de woning aan de [adres] te [woonplaats]. Het betreft hier een in de [buurt] van [woonplaats] gelegen benedenwoning die deel uitmaakt van een pand uit 1930, met een grootte van ongeveer 60 m², waarvoor ten tijde van de inleidende dagvaarding een huur van € 328,51 per maand verschuldigd was. [geïntimeerden] zijn momenteel eigenaren/ verhuurders van deze woning, [appellanten] huurders.
3.3 Bij brief van 27 december 2006 aan [A] ([B]) hebben [appellanten] laten weten dat zij geluidsoverlast ondervinden van de bovenbuurman, [C]. In deze
brief is meegedeeld, voor zover hier van belang:
"Wij zijn ons er wel degelijk van bewust dat oudere woningen gehorig zijn maar aangezien de heer [C] een aantal jaren geleden een houten vloer heeft geplaatst is de geluidsoverlast toegenomen.(…)”
3.4 Bij brieven van 7 maart 2007 en 22 juni 2007 hebben [appellanten] althans hun belangenbehartiger wederom brieven aan [A] gezonden en op 23 mei 2007 aan [C]. Per 1 december 2007 is [C] verhuisd. Bij brief van 14 mei 2008 aan [A] delen [appellanten] andermaal mee dat zij overlast ondervinden, nu van de nieuwe bovenburen. In deze brief is meegedeeld, voor zover hier van belang:
"Mede door de gebrekkige houten vloeren, de ongeïsoleerde plafonds, de klankkasten onder de vloer (ons plafond) en het bewonersgedrag (zij houden gelukkig nu wel rekening met de situatie) willen wij graag een afspraak met u maken om te praten hoe het probleem opgelost kan gaan worden."
In overleg met de nieuwe huurders, [D], werd een isolatielaag tussen het plafond en de bovenvloer aangelegd. [appellanten] hebben 2/3 van de kosten daarvan betaald.
3.5 Bij brief van 24 november 2008 delen [appellanten] aan [A] mee steeds meer en vaker overlast van de bovenburen te hebben en kondigen zij aan een vrijhangend plafond te willen laten monteren (€ 2.500), maar zij voegen daaraan toe:
“of dit alles oplost is nog maar te bezien m.n. de krakende/ klapperende vloer. Wij weten dat de woningen erg gehorig zijn maar rekening met elkaar houden is hier wel op zijn plaats”.
3.6 [appellanten] hebben [A] verzocht om medewerking te verlenen aan een geluidsonderzoek, hetgeen hun namens [geïntimeerden] bij brief van 14 april 2009 van [A] aan [appellanten] is geweigerd met als motivering dat [geïntimeerden]:
“er geen enkel vertrouwen in [hebben] dat deze kwestie tot een voor u bevredigend resultaat kan worden opgelost. Deze mening komt voort uit de ervaring gedurende de afgelopen jaren.”
Gedurende de procedure in eerste aanleg zijn partijen overeengekomen dat een geluidsonderzoek zal worden uitgevoerd in de woning.
3.7 In het akoestisch onderzoek van de firma [E] van 18 juni 2010 is als conclusie opgenomen, voor zover hier van belang:
"Uit de metingen en berekeningen blijkt dat de isolatie-index voor luchtgeluid minimaal Ilu;k = -2 dB bedraagt en het bijbehorende kwaliteitscijfer '4’ is. Volgens het kwaliteitscijfer zal bij gelijksoortige leefpatronen en aangepast gedrag, regelmatig storing kunnen optreden. Spraak en muziek zijn vaak hoorbaar. Zeer luide spraak goed verstaanbaar en muziek storend. Loopgeluiden zijn veelal hinderlijk.
Uit de metingen blijkt verder dat de isolatie-index voor contact-geluid minimaal Ico = +3 dB bedraagt en het bijbehorende kwaliteitscijfer '3' is. Deze isolatie-index is bepaald inclusief vloerafwerking. Rekening houdend met de verbetering ten gevolge van de aanwezige afwerkvloer van circa 5 dB, ligt de index van de onderzochte scheidingsconstructie circa 2 dB lager dan de waarden gesteld in de NEN 1970; 1976 en de prestatie-eis voor de kale vloerconstructie in het Bouwbesluit uit 1992.(..)
De isolatie-index voor contactgeluid voldoet bij alle onderzochte ruimten niet aan de aanbevolen contactgeluidsisolatie-index, inclusief vloerafwerking, van Ico = +10 dB uit de richtlijn van de NSG.
Aan de hand van de resultaten uit dit onderzoek kan gesteld worden dat eventuele hinder van onder andere loopgeluiden, muziek en luide spraak kan optreden.
(..) Hoogstwaarschijnlijk wordt het kraken van de constructie veroorzaakt door de houten platen die direct op de originele vloerdelen zijn aangebracht bij de woning op de eerste verdieping. Deze platen zijn niet, of onvoldoende vastgezet/doorgeschroefd aan de originele vloerdelen waardoor frictie tussen beide kan ontstaan en krakende geluiden gaat veroorzaken.”
3.8 De kantonrechter heeft ter beoordeling van de vraag of sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro aansluiting gezocht bij hetgeen is opgenomen in het Gebrekenboek Huurcommissie en hij heeft de conclusies van [E] getoetst aan de in dat Gebrekenboek vermelde criteria, namelijk dat voor bestaande bouw als in deze zaak aan de orde als onvoldoende geluidsisolatie wordt aangemerkt de voor nieuwbouw geldende karakteristieke geluidsisolatie verminderd met 10 dB voor wanden en 25 dB voor vloeren en plafonds. Naar het oordeel van de kantonrechter komt dit voor woning-scheidende vloeren en plafonds met aan beide zijden een verblijfsruimte als in het onderhavige geval neer op een geluidsisolatie-index van -25 dB. Derhalve heeft de kantonrechter, uitgaande van NEN 1070, geconcludeerd dat blijkens de conclusies van [E] de onderhavige huurwoning voldoet aan deze isolatie-index, zodat niet kan worden geoordeeld dat sprake zou zijn van een gebrek en hij heeft dan ook de vordering afgewezen met verwijzing van [appellanten] in de kosten van het geding. Daartegen komen [appellanten] op in hoger beroep.
3.9 De eerste twee grieven, genummerd I en III, lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij strekken blijkens hun toelichting beide ten betoge dat de kantonrechter een te beperkte interpretatie heeft gegeven aan de uitgangspunten van de gebrekenregeling en dat de door [appellanten] ondervonden overlast op zichzelf reeds een gebrek in de zin van artikel
7:204 BW oplevert.
3.10 Het hof overweegt dat de huurcommissie onder andere op grond van artikel 7:257 BW Pro uitspraak kan doen over de redelijkheid van de huurprijs in verband met gebreken aan de woonruimte. De taken van de huurcommissie zijn nader uitgewerkt in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte. Om inzicht te geven in de uitgangspunten en normen die de huurcommissie hanteert, zijn haar beleidslijnen neergelegd in het Gebrekenboek huurcommissie, een en ander op de voet van het bepaalde in artikel 6 lid 2 Besluit Pro huurprijzen woonruimte.
Weliswaar is de rechter formeel niet gebonden aan dit Gebrekenboek maar om te beoordelen of er in objectieve zin sprake is van een gebrek – door het contactgeluid bij de vloer van de bovenburen – biedt het voldoende handvatten, omdat daarin uitvoerig wordt ingegaan op de eisen voor bestaande bouw (evenals overigens voor de hier niet van belang zijnde nieuwbouw). Het hof acht het passend om bij deze normering aansluiting te zoeken.
In categorie C onder punt 7 van het Gebrekenboek is opgenomen dat aan de geluidsisolatie in het Bouwbesluit 2003 voor bestaande bouw geen nadere eisen worden gesteld. Er is echter bij bestaande bouw in objectieve zin sprake van onvoldoende geluidsisolatie indien de actuele situatie ter plaatse niet voldoet aan de voor nieuwbouw geldende karakteristieke geluidsisolatie-index verminderd met 25 dB voor woningscheidende vloeren/plafonds met aan beide zijden een verblijfsruimte. De berekening van de isolatie-index vindt plaats volgens NEN 1070 voor woningen met bouwjaar 1991 of eerder, dus ook voor het onderhavige pand. Derhalve wordt als onvoldoende geluidsisolatie de voor nieuwbouw geldende karakteristieke geluidsisolatie-index aangemerkt, verminderd met –25 dB voor vloeren en plafonds, hetgeen voor woningscheidende vloeren/plafonds met aan beide zijden een verblijfsruimte neerkomt op een geluidsisolatie-index van –25 dB. Daarbij komt dan nog als tweede noodzakelijke, maar op zichzelf niet voldoende voorwaarde voor het aannemen van een gebrek dat daadwerkelijk overlast wordt ondervonden.
3.11 Uit de hierboven onder de tussen partijen vaststaande feiten vermelde conclusies van het rapport [E] volgt dat de door deze deskundige gemeten geluidsisolatie-indices de voor bestaande bouw toegestane marges niet overschrijden, indien rekening wordt gehouden met de ten opzichte van de nieuwbouw toelaatbare vermindering van 25 dB. Op die grond is ten aanzien van de onderhavige huurwoning in objectieve zin geen sprake van bovenmatige en onaanvaardbare overlast als gevolg van een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro, zeker niet van een gebrek van dien aard dat het een veroordeling van [geïntimeerden] tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs en opheffing van het gebrek zou kunnen rechtvaardigen.
3.12 Dit wordt niet anders door de subjectieve beleving van [appellanten], die betogen dat zij overlast ondervinden door de slechte lucht- en matige geluidsisolatie, de ondervonden geluidshinder afkomstig van de bovenburen en de krakende vloeren. Het voorgaande veronderstelt immers twee noodzakelijke voorwaarden voor de kwalificatie gebrek, een objectieve en een subjectieve. Nu aan de objectieve maatstaf voor het gebrek niet is voldaan, kan het beroep op de subjectieve maatstaf, inhoudende dat daadwerkelijk overlast wordt ondervonden, wat daarvan op zichzelf verder ook zij, alleen de ingestelde vordering niet dragen. Daarbij overweegt het hof nog ten overvloede, dat de als productie 5 bij memorie van grieven overgelegde aantekeningen betreffende de subjectief ondervonden last van de bovenburen weliswaar vele vermeldingen bevat van door [appellanten] ervaren overlast, maar dat die aantekeningen geen gebeurtenissen van dien aard relateren, dat over het door [appellanten] aan hun vordering ten grondslag gelegde gebrek van het gehuurde anders gedacht zou moeten worden. De grieven I en III falen mitsdien.
3.13 Hetzelfde lot is de als IV genummerde grief beschoren. Door middel van die grief betogen [appellanten] dat er, anders dan de kantonrechter overwoog, wel degelijk feiten en omstandigheden aanwezig zijn die de conclusie zonder meer (kunnen) rechtvaardigen dat er sprake is van overlast dan wel van tekortkomingen die het woongenot van [appellanten] ernstig schaden en dat de kantonrechter hen tot het bewijs van die feiten en omstandigheden had moeten toelaten, zodat zij de aangiftes bij de politie en de door hen gemaakte geluidsopnames in het geding hadden kunnen brengen alsmede enige getuigen hadden kunnen doen horen. De grief faalt, nu [appellanten] geen feiten en omstandigheden hebben gesteld die tot een andere conclusie kunnen leiden, dan dat geen sprake is van een gebrek van het gehuurde, aangezien de geluidsisolatie-index van het gehuurde de voor deze woning te hanteren norm niet overschrijdt.
De verwijzing naar hun stellingen in eerste aanleg kan hun niet baten. Daar hebben [appellanten] aan hun vordering de door de toenmalige bovenburen veroorzaakte geluidsoverlast en geluidsoverlast als gevolg van krakende en slecht geïsoleerde plafonds ten grondslag hebben gelegd, van welke verwijten het eerste op de voet van het rapport [E] ongegrond bevonden is. Om diezelfde reden passeert het hof het in algemene termen vervatte bewijsaanbod in dit appel van [appellanten] als te vaag.
3.14 De grieven V en VI missen naast de voorgaande zelfstandige betekenis, zodat zij reeds om die reden niet tot de verlangde vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden.
3.15 Grief VII stelt aan de orde dat de verhuurders, ook als geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro kan worden aanvaard, een relevante tekortkoming kan worden verweten. Zij hadden, aldus [appellanten], vanwege hun verminderd woongenot actief handelend en adequaat dienen op te treden tegen de oorzaken van de klachten.
Met deze grief hebben [appellanten] evenmin succes. In de toelichting op de grief valt niet te lezen, waarom de verhuurders gehouden zouden zijn tot actief handelen. Het enkele feit dat gesproken zou kunnen worden van verminderd woongenot, is daarvoor niet toereikend.
3.16 Nu alle grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Als in eerste instantie in het ongelijk gestelde partij zijn [appellanten] terecht in de kosten van de eerste aanleg verwezen.
4 Slotsom
Uit het hiervoor overwogene volgt dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient bekrachtigd te worden. Als in het ongelijk gestelde partij dienen [appellanten] in de kosten van het hoger beroep te worden verwezen.
5. Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- verwijst [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 284,- voor verschotten en € 632,- voor salaris advocaat;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en E.J.H. Schrage en door de rolraadsheer uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juli 2012.
________________________________________