Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonend te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. J.L.W. Nillessen te Amsterdam.
De partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 16 februari 2011 is Eigen Haard in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 30 november 2010, in deze zaak onder rolnum¬mer 1141736 CV EXPL 10-11966 gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Eigen Haard heeft bij memorie zeven grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, de grondslag van haar eis vermeerderd, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof bij arrest, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen zal toewijzen, [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete ten bedrage van € 4.537,80, vermeerderd met rente, en haar zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, vermeerderd met nakosten en rente.
Daarop heeft [geïntimeerde] bij memorie geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
De partijen hebben de zaak op 11 juni 2012 doen bepleiten, Eigen Haard door mr. M.G. van der Vliet-Blokziel, advocaat te Almere en [geïntimeerde] door haar hiervoor genoemde advocaat, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn van weers¬zijden bij akte verdere stukken in het geding ¬ge¬bracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.8, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. [geïntimeerde] huurt vanaf 21 januari 2002 de woning aan de [adres] te [woonplaats](hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding € 255,77 per maand.
3.2. Tot het moment dat [geïntimeerde] de beschikking over het gehuurde verkreeg, verbleef zij met haar drie kinderen in verband met problemen met haar echtgenoot in een opvanghuis. [geïntimeerde] is in 2002 gescheiden. De ex-man van [geïntimeerde] is eigenaar van een woning aan het [adres] te [woonplaats].
3.3. Na de scheiding hebben [geïntimeerde] en haar ex-man nog twee kinderen gekregen. [geïntimeerde] en drie van haar kinderen zijn zwaar astmatisch. Zij en haar kinderen moesten vaak in het ziekenhuis worden opgenomen.
3.4. [geïntimeerde] heeft gesteld dat toen zij overbelast raakte, heeft besloten zich door haar ex-man te laten ondersteunen. Zij verblijft regelmatig in de woning van haar ex-man. De kinderen staan ingeschreven op een school in de buurt van de woning van de ex-man van [geïntimeerde]. Tussen partijen is in geschil hoeveel tijd [geïntimeerde] in de woning van haar ex-man verblijft en met name ook welke consequenties daaraan in verband met de huurovereenkomst tussen partijen moeten worden verbonden.
3.5. Eigen Haard stelt dat [geïntimeerde] de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. [geïntimeerde] dient het gehuurde zelf te bewonen en wel bij voortduring. Eigen Haard vordert in deze procedure kort gezegd de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen.
3.6. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat de stellingen van Eigen Haard ontoereikend zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming over te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [geïntimeerde] haar hoofdverblijf niet verplaatst. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [geïntimeerde] vanwege problemen met haar ex-man vóór 2002 in een opvanghuis was geplaatst. Door te scheiden en een woning te verkrijgen heeft zij los van haar ex-man een eigen verblijfplaats gekregen en een mogelijkheid om daar ook daadwerkelijk te verblijven, die zij ook benut. De verklaringen van de huisarts en de maatschappelijk werkster ondersteunen dit. Dat [geïntimeerde] samen met haar ex-man tracht de kinderen zo goed mogelijk te verzorgen en die zorg voornamelijk vanuit het huis van haar ex-man plaatsvindt, maken in de gegeven omstandigheden niet dat [geïntimeerde] geacht moet worden niet meer haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Daarbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat huurders enige vrijheid hebben om te beslissen hoe zij hun leven en gezinsleven wensen in te richten. Eigen Haard rept verder wel van onderhuur, maar licht dit onvoldoende toe, aldus de kantonrechter.
3.7. Eigen Haard betoogt dat de kantonrechter niet voldoende gewicht heeft toegekend aan hetgeen zij [geïntimeerde] verwijt. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Eigen Haard:
- dat in 2009 door een melding per anonieme e-mail het vermoeden is gerezen dat het gehuurde niet meer werd bewoond of in gebruik aan derden was afgestaan;
- dat [A], medewerker van Eigen Haard, vervolgens op verschillende dagen en tijdstippen huisbezoeken heeft afgelegd, maar niemand in het gehuurde heeft aangetroffen;
- dat diverse omwonenden [A] hebben verteld dat [geïntimeerde] vijf kinderen heeft, waarvan enkele schoolgaand zijn en dat [geïntimeerde] sinds twee jaar met haar kinderen bij haar ex-man verblijft in een woning in Osdorp;
- dat op 14 oktober 2009 [A] met twee collega’s de woning van de ex-man van [geïntimeerde] heeft bezocht waar zij [geïntimeerde] hebben aangetroffen die verklaarde dat zij sinds 9 maanden in de woning van haar ex-man verblijft, dat haar kinderen in de buurt van deze woning naar school gaan, dat deze woning van haar ex-man als haar hoofdverblijf kan worden gezien en dat zij alleen in het weekend in het gehuurde verblijft;
- dat uit een (aanvullende) verklaring van de anonieme melder volgt dat het gehuurde door derden wordt bewoond of in gebruik is gegeven;
- dat de huisarts van [geïntimeerde] heeft geschreven dat [geïntimeerde] heeft besloten het gehuurde aan te houden om regelmatig daar in het weekend te kunnen verblijven en om indien het niet goed zou gaan weer met de kinderen te kunnen verhuizen;
- dat tijdens een huisbezoek in het gehuurde op 15 februari 2010 blijkt dat er verhuisdozen in het gehuurde aanwezig zijn, te weinig slaapplekken zijn voor de kinderen en [geïntimeerde] bij die gelegenheid zelf heeft verklaard dat het al weer twee maanden geleden was dat zij met haar kinderen in het gehuurde verbleef;
- dat uit een uitgevoerde zoekopdracht met het door Eigen Haard gebruikte computerprogramma is gebleken dat bij een kredietaanvraag van [geïntimeerde] het adres van haar ex-man staat vermeld;
- dat [geïntimeerde] en haar ex-man hun inschrijvingsduur bij Woningnet hebben samengevoegd en dus kennelijk samen zoeken naar een nieuwe woning.
3.8. Eigen Haard bestrijdt mede in het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] door los van haar ex-man een eigen verblijfplaats toegewezen te krijgen de mogelijkheid heeft verkregen om daar daadwerkelijk te verblijven, die zij ook benut. Eigen Haard meent dat de kantonrechter ten onrechte deze conclusie heeft getrokken, mede op grond van de schriftelijk verklaringen van de huisarts en de maatschappelijk werkster. Eigen Haard meent dat die beide verklaringen tegenstrijdig zijn en de kantonrechter daarom tot een onjuist oordeel is gekomen. Deze klacht is niet gegrond. De brief van 19 oktober 2009 van de huisarts houdt het volgende in. [geïntimeerde] heeft besloten het opnieuw te proberen met haar ex echtgenoot. Op grond van haar ervaringen met hem heeft zij besloten haar woning aan te houden om daar de weekenden alleen te kunnen verblijven en om terug te kunnen verhuizen als het niet goed zou gaan, dit mede op advies van de maatschappelijk werkster en de toenmalige huisarts. [geïntimeerde] verbleef ook regelmatig in de weekenden in haar woning, terwijl de kinderen dan bij haar ex echtgenoot verbleven. Inmiddels is het weer mis gelopen in de relatie en wil [geïntimeerde] weer met de kinderen apart gaan wonen. De kinderen zijn echter in [wijk in woonplaats] gewend geraakt, zodat zij via woningruil daar een geschikte woning wil krijgen. Uit deze brief van de huisarts blijkt naar het oordeel van het hof niet dat [geïntimeerde] heeft besloten haar hoofdverblijf in het gehuurde op te geven. Zij heeft geprobeerd met haar ex-man opnieuw te beginnen, maar dat is kennelijk niet gelukt. Uit die poging kan niet een daadwerkelijke verplaatsing van haar hoofdverblijf worden afgeleid. Dat de huisarts in verband daarmee het woord ‘verhuizen’ gebruikt, doet daaraan niet af. Hooguit kan uit deze brief worden afgeleid dat [geïntimeerde] de intentie had haar hoofdverblijf te verplaatsen indien en voor zover het weer goed zou gaan met haar ex echtgenoot. Zover is het echter niet gekomen.
3.9. Ten aanzien van de overige door Eigen Haard genoemde omstandigheden overweegt het hof het volgende. Uit de omstandigheid dat [A] niemand in de woning heeft aangetroffen op tijdstippen waarop hij het gehuurde heeft bezocht, kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] de woning lange tijd niet heeft bewoond. Eigen Haard heeft niet gesteld op wat voor tijdstippen die bezoeken hebben plaatsgevonden. Tegenover het verweer van [geïntimeerde] dat zij in de weekenden regelmatig in de woning heeft verbleven, heeft Eigen Haard onvoldoende aangevoerd. Daartoe is ook niet voldoende de constatering van [A] tijdens een bezoek aan het gehuurde dat daarin onvoldoende slaapplaatsen voor al de kinderen van [geïntimeerde] aanwezig waren en daar verhuisdozen stonden.
De anonieme melding waarin kort gezegd wordt gesteld dat de bewoners zijn verhuisd, zij samenwonen in De Aker en [geïntimeerde] alleen komt om de post op te halen, levert naar het oordeel van het hof onvoldoende grond op om aan te nemen dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in de woning heeft opgegeven. Die conclusie kan ook (mede) niet worden getrokken op grond van de enkele vermelding van het adres van haar ex-man bij een kennelijk door [geïntimeerde] gedane kredietaanvraag.
De stelling van Eigen Haard dat [geïntimeerde] en haar ex-man hun beide inschrijvingen bij Woningnet hebben samengevoegd om samen een nieuwe woning te kunnen verkrijgen, is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. [geïntimeerde] heeft verklaard dat haar ex-man heeft aangeboden zijn langere inschrijfduur over te dragen om haar daarmee te helpen. Dat bleek echter niet mogelijk te zijn. Ook was het niet mogelijk dat hij een door hem verkregen aanbod voor een woning aan [geïntimeerde] over zou dragen. Bij het pleidooi heeft Eigen Haard – gelet op de betwisting van [geïntimeerde] - het hof aan de hand van de bij die gelegenheid overgelegde stukken niet duidelijk kunnen maken dat [geïntimeerde] en haar ex-man hun beide inschrijvingen bij Woningnet hebben samengevoegd. Uit die stukken leidt het hof af dat beiden nog steeds afzonderlijk staan ingeschreven. Eigen Haard heeft verder onvoldoende gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] en haar ex-man op zoek zijn naar een woning om die vervolgens gezamenlijk te gaan bewonen, nog afgezien van de vraag of daaruit het van Eigen Haard verlangde bewijs kan worden afgeleid.
3.10. Met het voorgaande heeft Eigen Haard onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] geen daadwerkelijk feitelijk verblijf meer in de woning heeft gehad.
3.11. De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet is gebleken van verboden onderhuur of ingebruikgeving aan derden. Eigen Haard herhaalt in hoger beroep haar stellingen uit de eerste aanleg, maar motiveert deze niet nader. Een anonieme melding dat er een man en een vrouw in het gehuurde zouden wonen (niet zijnde [geïntimeerde]) en eerder al verschillende andere stellen, acht het hof een onvoldoende onderbouwing van deze stelling. Eigen Haard beroept zich verder op de door haar medewerkers afgelegde onaangekondigde bezoeken aan het gehuurde. De omstandigheid dat bij die bezoeken niemand heeft opengedaan en niemand in de woning is aangetroffen, vormt - anders dan Eigen Haard stelt - naar het oordeel van het hof geen bevestiging van de juistheid van de anonieme melding. De conclusie is dat het verwijt van onrechtmatige bewoning door derden door Eigen Haard onvoldoende is gemotiveerd.
3.12. Eigen Haard betoogt verder dat de kantonrechter van een te ruime uitleg van het begrip ‘hoofdverblijf’ is uitgegaan. De kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat [geïntimeerde] niet haar hoofdverblijf heeft verplaatst en dat dat anders zou zijn als vast zou komen te staan dat [geïntimeerde] in het geheel niet meer in het gehuurde komt en het gehuurde onderverhuurt.
3.13. Deze klacht van Eigen Haard faalt. De kantonrechter heeft met deze overwegingen tot uitdrukking gebracht dat het feit dat [geïntimeerde] deels of grotendeels verblijft in de woning van haar ex-man in de gegeven omstandigheden niet de conclusie kan rechtvaardigen dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft opgegeven, althans dat de wijze waarop zij het gehuurde nog bewoont onvoldoende grond geeft om de gevorderde ontbinding en ontruiming te kunnen rechtvaardigen. Het hof komt tot dezelfde conclusie. Daarbij is van belang dat in deze zaak niet alleen onderzocht moet worden of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar ook of een eventuele tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De hiervoor in r.o. 3.6 door de kantonrechter in aanmerking genomen omstandigheden leveren geen grond op om aan te nemen dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in de woning heeft opgegeven en nog te minder dat deze een toereikende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst opleveren. Met de door Eigen Haard aangevoerde omstandigheden, die hiervoor in r.o. 3.7 samengevat zijn weergegeven en in r.o. 3.8 tot en met 3.10 zijn besproken, heeft Eigen Haard onvoldoende uiteengezet dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst als door haar gesteld. Gelet op al die omstandigheden heeft Eigen Haard het hof er niet van overtuigd dat zijn beslissing in hoger beroep een andere zou moeten zijn dan die van de kantonrechter.
3.14. Met het voorgaande kunnen de grieven I tot en met V niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. De in hoger beroep uitgebreide feitelijk grondslag op het punt van de gestelde onrechtmatige bewoning van het gehuurde door derden, is eveneens vergeefs aangedragen.
3.15. Met haar zesde grief klaagt Eigen Haard over de beslissing van de kantonrechter om haar geen gelegenheid te geven bewijs te leveren. Deze grief treft geen doel. Eigen Haard ziet er met deze grief aan voorbij dat de kern van de motivering van de kantonrechter wordt gevormd door haar oordeel dat al hetgeen Eigen Haard aan [geïntimeerde] verwijt ontoereikend is voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft met juistheid geoordeeld dat, in het geval voldoende terzake dienende stellingen ontbreken, bewijslevering achterwege kan blijven, ook voor zover de door Eigen Haard gestelde feiten door [geïntimeerde] zijn betwist. Zouden deze feiten na bewijslevering in rechte kunnen worden vastgesteld, dan zou dat voor de te geven beslissing immers geen verschil hebben gemaakt.
3.16. Grief VII, ten aanzien van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, deelt het lot van de voorgaande grieven.
3.17. De slotsom is dat het hoger beroep geen succes heeft. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen, kan niet worden toegewezen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Eigen Haard worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst Eigen Haard in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 284,00 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, E.M. Polak en E.J.H. Schrage en op 24 juli 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.