Uitspraak
zaaknummer 200.095.614/01
5 juni 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ woonplaats ],
APPELLANT,
advocaat: mr. B.J.M. Vernooij te Amsterdam,
t e g e n
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [ X ] TE [ plaatsnaam ],
zetelend te [ plaatsnaam ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. A. de Rooij te Zoetermeer.
De partijen worden hierna [ appellant ] en de VVE genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 7 september 2011 is [ appellant ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar, van 8 juni 2011,
in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer
334387 \ CV EXPL 10-3509 WG gewezen tussen hem en A. [ A ] (hierna: [ A ]) als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en de VVE als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
1.2 Bij memorie van grieven heeft [ appellant ] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van de VVE zal afwijzen, met veroordeling van de VVE, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3 Bij memorie van antwoord heeft de VVE de grieven bestreden, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, naar het hof verstaat, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en
[ appellant ] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad,
in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Op 22 mei 2012 hebben de advocaten van partijen de zaak bepleit aan de hand van pleitnota's, die zij hebben overgelegd.
1.5 Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De kantonrechter heeft in het vonnis onder rov. 2.1 tot en met 2.9 een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Deels in aanvulling op de door de kantonrechter vastgestelde feiten stelt het hof de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist:
a. Bij splitsingsakte van 5 april 2006 is het gebouw "[ X ]" te [ plaatsnaam ] (hierna: het gebouw), waarvan Monumentenbeleggingsinstelling [ X ] B.V. te Amsterdam (hierna: MBI) eigenaar was, gesplitst in
67 appartementsrechten. De aldus tot stand gekomen appartementsrechten behoorden toe aan MBI. Bij de splitsingsakte is de VVE opgericht. Daarbij zijn blijkens onderdeel F van de splitsingsakte de bepalingen van het modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van 2 januari 1992 van toepassing verklaard op de splitsing, met een uitzondering, aanvullingen en wijzigingen. Een van toepassing verklaarde toevoeging luidt als volgt:
"O. Overgangsbepalingen
Artikel 46
1. In afwijking van het vorenstaande zal het eerste bestuur worden benoemd bij de akte (...).
2. (...)
3. (...)
Artikel 47
1. De vergadering en het bestuur, voor zover aan het bestuur het beheer
van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken is
opgedragen, kunnen geen beslissingen nemen of overeenkomsten aangaan
waaruit verplichtingen voortvloeien die zich uitstrekken over een
langere periode dan een jaar na de algehele oplevering van het
gebouw, behoudens het hierna bepaalde.
2. De in lid 1 bedoelde overeenkomsten mogen wel worden aangegaan in die
gevallen waarin bedoelde verplichtingen noodzakelijkerwijze voor een
langere periode moeten gelden, dan wel tenminste twee/derde van het
aantal van de appartementsrechten door degene die de splitsing tot
stand bracht aan derden is overgedragen danwel in erfpacht is
uitgegeven.
3. (...)"
Blijkens onderdeel G van de splitsingsakte is MBI benoemd tot eerste en enige bestuurder van de VVE.
b. Artikel 9 van Pro het hiervoor bedoelde modelreglement (dat in zoverre van toepassing is verklaard) bepaalt onder meer:
"Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (...) de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, (...);
b. (...)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden."
c. Op 19 april 2006 en 24 april 2006 heeft MBI appartementsrechten overgedragen aan derden. MBI maakte bij de verkoop van appartementsrechten gebruik van werknemers van Zaanse Bouw Maatschappij B.V. te Amsterdam (hierna: ZBM) die onder de noemer "kopersbegeleiding" communiceerden met (potentiële) kopers van appartementsrechten van het gebouw.
d. Op 17 mei 2006 hebben [ appellant ] en [ A ] een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de aankoop van de appartementsrechten met appartementsindex 27, 28 en 66 (huisnummers 73 en 75 en een berging) van MBI.
Op dezelfde datum hebben zij een aannemingsovereenkomst ondertekend, volgens welke zij aan ZBM opdracht geven om bouwwerkzaamheden uit te voeren met betrekking tot de appartementsrechten en/of het gebouw.
e. De heer [ B ] (hierna: [ B ]) is een van de middellijk bestuurders van MBI. Hij is tevens een van de middellijk bestuurders van ZBM.
f. Een door [ appellant ] overgelegd afschrift van een geschrift (hierna: de side letter) vermeldt de volgende tekst:
"Sideletter
bij de koop- en aannemingsovereenkomst d.d. 17 mei 2006 betreffende [ X ] [ plaatsnaam ] nrs. 27, 28 en 66
Verkrijger: Ondernemer:
De heer [ A ] Zaanse Bouw Maatschappij B.V.
(...) (...)
&
Mevrouw [ A ]
(...)
Overeengekomen wijziging/meerwerk:
In overleg met verkrijger zal er door ondernemer een dakdoorvoer met pijp en kap op het achterste dakvlak van het gebouw worden geplaatst, e.e.a. ten behoeve van een afvoer voor een later door verkrijger zelf te plaatsen airco dan wel extra verwarming.
Bovengenoemde wijziging is niet in de aanneemsom inbegrepen en zal als meerwerk met de koper worden verrekend."
Volgens de uiterlijke verschijningsvorm van het overgelegde afschrift is de tekst op briefpapier van ZBM gesteld en op respectievelijk 23 juni 2006 en 11 juli 2006 ondertekend door [ appellant ] en [ A ] en op 21 juli 2006 door [ B ] namens ZBM.
g. Op 2 juni 2006 heeft MBI weer een appartementsrecht overgedragen aan een derde.
h. Bij brief van 21 augustus 2006 zijn op initiatief van ZBM de appartementseigenaren opgeroepen voor een eerste vergadering van de VVE, te houden op 5 september 2006.
i. Op 5 september 2006 is de eerste vergadering van de VVE gehouden. Daarbij is een nieuw bestuur gekozen.
j. Op 28 november 2006 hebben [ appellant ] en [ A ] de gekochte appartementsrechten 27, 28 en 66 van MBI geleverd gekregen.
k. Op 22 juni 2007 is het aan ZBM opgedragen werk ten behoeve van het gebouw opgeleverd.
l. In juni 2008 hebben [ appellant ] en [ A ] een open haard en een schouw doen plaatsen in een van hun appartementen. Op 30 juni 2008 hebben zij in het dak van het gebouw een dakdoorvoer doen aanbrengen en daardoorheen een rookgaskanaal doen plaatsen door een ander dan ZBM.
m. Bij aangetekende brief van 22 augustus 2008 heeft het bestuur van de VVE [ appellant ] bericht dat voor het rookgaskanaal (aangeduid als: schoorsteen) geen toestemming van de vergadering was gevraagd of verkregen en geëist dat [ appellant ] het rookgaskanaal weer zou weghalen en het dak zou terugbrengen in de originele staat.
2.3 In dit geding heeft de kantonrechter op vordering van de VVE, zakelijk weergegeven, [ appellant ] en [ A ] bevolen om het rookgaskanaal te (doen) verwijderen en verwijderd te houden en het dak te doen herstellen, op straffe van verbeurte van dwangsommen. Hiertegen is het hoger beroep gericht. De kantonrechter heeft ook een reconventionele vordering afgewezen, maar die vordering is in hoger beroep niet meer aan de orde.
2.4 Grief 1 is gericht tegen rov. 4.1 van het bestreden vonnis, voor zover de kantonrechter daarin heeft overwogen dat vast staat dat de VVE nimmer aan [ appellant ] en
[ A ] toestemming heeft verleend tot de aanleg van het rookgaskanaal.
[ appellant ] heeft daartoe bij memorie van grieven gesteld dat [ B ] "in eerste instantie" mondeling namens MBI die toestemming heeft gegeven. Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft hij gepreciseerd dat [ B ] die mondelinge toestemming in maart 2006 heeft gegeven. De VVE is zonder protest op deze nadere stelling ingegaan. Zij heeft de juistheid ervan betwist. [ appellant ] zal worden toegelaten tot bewijs van die stelling.
2.5 Voor het geval [ appellant ] in dat bewijs slaagt, overweegt het hof als volgt. In maart 2006 was het gebouw nog niet gesplitst. De VVE was toen nog niet opgericht en ook de in de splitsingsakte opgenomen overgangsbepalingen hadden nog geen werking. [ B ] was een van de middellijk bestuurders van MBI. Indien [ B ] ingevolge de statuten van de betrokken vennootschappen niet bevoegd was om alleen namens MBI toestemming aan [ appellant ] en [ A ] te geven om een rookgaskanaal aan te (doen) leggen, is MBI ingevolge
artikel 2:240 lid 3 BW Pro toch aan de door [ B ] namens MBI gegeven toestemming gebonden. MBI was toen als eigenaar van het gebouw bevoegd om die toestemming te geven. Indien
[ appellant ] erin slaagt voornoemde stelling te bewijzen, kan de VVE zich dus niet erop beroepen dat zij geen toestemming heeft gegeven voor de aanleg van het rookgaskanaal en dient haar vordering tegen [ appellant ] alsnog te worden afgewezen.
2.6 Voor het geval [ appellant ] niet slaagt in het bewijs van voornoemde stelling, overweegt het hof als volgt. In dat geval ontvalt ook de grondslag aan de door [ appellant ] bij de pleidooien in hoger beroep aangevoerde stellingen dat hij de toestemming voor het rookgaskanaal heeft bedongen bij de verkooponderhandelingen en/of dat sprake was van een ontbindende voorwaarde bij de koop.
Van belang is dan wat de betekenis is van de side letter voor de toewijsbaarheid van de vordering. Bij de beoordeling daarvan gaat het hof veronderstellenderwijs ervan uit dat de side letter echt is in de zin dat [ B ] dit geschrift in werkelijkheid op 21 juli 2006 heeft ondertekend.
2.7 Op 21 juli 2006 was de VVE reeds opgericht en kende zij al verschillende appartementseigenaren. MBI was toen niet meer de enige appartementseigenaar, maar wel nog de enige bestuurder van de VVE. Uit dat laatste kan echter niet worden afgeleid dat MBI rechtsgeldig namens de VVE toestemming kon geven tot de plaatsing van een rookgaskanaal als het onderhavige. Ingevolge art. 9 lid 2 van Pro het modelreglement was daarvoor de toestemming van de vergadering van de VVE nodig. De omstandigheid dat er nog geen vergadering van de VVE was geweest, staat niet in de weg aan het oordeel dat toestemming van de vergadering wel was vereist.
Artikel 47 lid 2 van Pro het reglement (de overgangsbepaling) moet aldus worden uitgelegd dat aan het bestuur niet de bevoegdheid toekwam om namens de VVE een langdurige verplichting aan te gaan, indien daartoe geen noodzaak bestond. Onvoldoende is gesteld om te kunnen aannemen dat die noodzaak bestond. De enkele stelling dat [ appellant ] en [ A ] de appartementsrechten niet zouden hebben gekocht, indien zij geen toestemming zouden verkrijgen tot de aanleg van een rookgaskanaal, is daarvoor ontoereikend. Aangenomen moet dus worden dat MBI als bestuurder de VVE niet in dit opzicht kon binden. Onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat [ appellant ] anders mocht begrijpen; zo is niet gesteld of gebleken dat [ appellant ] niet wist en redelijkerwijs niet behoefde te begrijpen dat het gebouw inmiddels was gesplitst. Reeds daarom faalt het beroep op de side letter in het geval [ appellant ] niet slaagt in het bewijs.
2.8 Daar komt het volgende bij. De side letter kan redelijkerwijs niet worden gelezen als een bevoegdelijk namens MBI of de VVE gegeven toestemming om een rookgaskanaal te (doen) plaatsen. De side letter maakt geen melding van MBI of de VVE en evenmin wordt het woord "toestemming" of een woord met een min of meer gelijke betekenis erin gebruikt. De side letter maakt er slechts melding van dat ZBM bij wijze van meerwerk een "dakdoorvoer met pijp en kap" (een rookgaskanaal) zal plaatsen. Gelet op die bewoordingen heeft de side letter de kennelijke strekking om een opdracht tot meerwerk te geven aan ZBM, zonder dat daarbij wordt ingegaan op de vraag of een ander zich rechtsgeldig zal kunnen verzetten tegen de plaatsing van het rookgaskanaal. Indien [ appellant ] niet slaagt in voornoemd bewijs, is er onvoldoende reden om te kunnen aannemen dat hij, ondanks de in andere richting wijzende bewoordingen van de side letter, redelijkerwijs uit de
side letter mocht afleiden dat deze een akkoordverklaring impliceerde met de plaatsing van het rookgaskanaal. Ook op die gronden faalt het beroep op de side letter in het geval [ appellant ] niet slaagt in het bewijs.
2.9 Op grond van het voorgaande kan in het midden blijven of [ appellant ] vanwege de onderlinge verwevenheid van MBI en ZBM meende en/of mocht menen dat een akkoord van ZBM een akkoord van MBI impliceerde.
2.10 Voor het overige houdt het hof ieder oordeel over
grief 1 aan.
2.11 Grief 2 is gericht tegen rov. 4.1 van het bestreden vonnis, voor zover de kantonrechter daarin heeft overwogen dat gesteld noch gebleken is dat [ appellant ] en [ A ] onder voorbehoud van het recht tot plaatsing van het rookgaskanaal zijn toegetreden tot de VVE. Volgens de grief is die op zichzelf niet betwiste omstandigheid niet van belang.
Het ontbreken van een zodanig voorbehoud doet niet af aan hetgeen het hof bij de behandeling van grief 1 heeft overwogen. Voor het overige kan de grief bij gebrek aan belang onbesproken blijven.
2.12 Grief 3 is gericht tegen rov. 4.1 van het bestreden vonnis, voor zover de kantonrechter daarin heeft overwogen dat [ appellant ] en [ A ] in strijd hebben gehandeld met artikel 9, lid 1 sub a van het modelreglement. Ook deze grief behoeft na de behandeling van grief 1 geen bespreking meer.
2.13 Grief 4, ten slotte, is gericht tegen rov. 4.2, voor zover de kantonrechter daarin heeft overwogen dat in de side letter geen toestemming van de VVE valt te lezen. Uit de beoordeling van grief 1 vloeit voort dat grief 4 faalt.
3. Beslissing
Het hof:
laat [ appellant ] toe te bewijzen dat [ B ] namens MBI in maart 2006 mondeling aan [ appellant ] toestemming heeft gegeven om op het dak van het gebouw een rookgaskanaal te doen plaatsen;
bepaalt dat, indien [ appellant ] daartoe getuigen wil voorbrengen, het getuigenverhoor zal worden gehouden in het Paleis van Justitie van dit hof ten overstaan van
mr. R.J.Q. Klomp, daartoe als raadsheer-commissaris aangewezen, op het adres Prinsengracht 436 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;
verwijst de zaak naar de rol van 19 juni 2012 voor opgave door de advocaat van [ appellant ] van verhinderdata van alle betrokkenen in de maanden september tot en met
november 2012;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin,
A.L.M. Keirse en R.J.Q. Klomp en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 5 juni 2012.