Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 11/00616
6 december 2012
uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/6511 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat 1] te [Z] voor het jaar 2010 en naar de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 255.000. In het hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010 bekend gemaakt.
1.2. Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 29 oktober 2010, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Bij mondelinge uitspraak van 23 mei 2011, verzonden op 6 juli 2011, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 augustus 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Op 26 januari 2012 en 25 oktober 2012 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting als bedoeld in artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Hierop heeft het Hof - op de voet van voornoemd artikel - bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten, het onderzoek te sluiten en schriftelijk uitspraak te doen.
2. Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning aan de [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning betreft een middenwoning met erker, dakkapel en berging. De woning is gebouwd in het jaar 1937, de inhoud bedraagt circa 437 m³ en de kaveloppervlakte circa 128 m².
2.2. Voor het jaar 2010 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning bepaald op € 255.000. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg een op 31 januari 2011 opgemaakt taxatierapport (opgemaakt door [B], taxateur) overgelegd. Onder 3.6 van het rapport is onder meer het volgende vermeld:
“3.6 Waarde opbouw
(…)
Waarde/€
(…)
Aftrekposten geschat voor achterstallig onderhoud:
Reparatie c.q. vernieuwen dakbeschot 20.000,-
Totale vervanging kozijnen met thermopane glas 25.000,-
Vernieuwen zinkwerk dakgoten 2.000,-
Resterend schilderwerk buitenzijde 5.000,-
Fundering stabilisatie 10.000,-
Loodgieterswerk, sanering elektra 5.000,-
Plaatsen eenvoudige keuken 12.500,-
Saneren badkamer en toilet 10.000,-
Totaal 89.500,-
Rekeninghoudend met de matige staat van onderhoud werd voor de WOZ getaxeerd € 255.000,- Zonder dat de woning na herstel toeneemt in volume, is het gebruikelijk ca 50 % van de bovenstaande kosten in de waarde toe te rekenen, in dit geval van de waarde af te trekken. Zelfs als het volledige bedrag wordt afgetrokken, blijkt voldoende rekening te zijn gehouden met de staat van onderhoud.”
Voorts staan in het rapport onder “8. Vergelijkingsobjecten” algemene gegevens van vier in dezelfde straat gelegen woningen (hierna: objecten) vermeld (zoals bouwjaar, staat van onderhoud, inhoud en oppervlakte van de objecten) en de transactiegegevens van deze objecten welke rond waardepeildatum 1 januari 2009 zijn verkocht. Voorts is een matrix opgenomen met de gegevens van de woning en de andere vier objecten. Schematisch ziet een en ander, voor zover van belang, er als volgt uit:
Straat en huisnummer Bouwjaar Oppervlakte Inhoud Bijgebouwen Verkoopdatum Verkoopprijs
[A-straat 1] 1937 128m² 437m³ Dakkapel
Berging
[A-straat 3] 1936 190m² 465m³ Dakkapel
Berging 16-5-2008 € 405.000
[A-straat 5] 1937 161m² 437m³ Dakkapel
Berging 2-05-2008 € 330.000
[A-straat 7] 1936 157m² 443m³ Dakkapel
Berging 16-4-2008 € 360.000
[A-straat 9] 1937 150m² 474m³ 2 x Dakkapel
Berging 11-8-2009 € 370.000
Van elk object zijn voorts in de matrix beoordelingen (cijfer 1, 2, 3 of 4) gegeven voor de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en ligging.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil de voor de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde.
3.2. Partijen doen op hun standpunten steunen op de gronden aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot een bedrag van € 185.000 en vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.4. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de door hem vastgestelde waarde en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Vooraf en ambtshalve
4.1. Na de mondelinge behandeling van de zaak bij de rechtbank op 23 mei 2011 - alwaar belanghebbende met kennisgeving aan de rechtbank niet aanwezig was - is op 31 mei 2011 bij de rechtbank een brief van belanghebbende ontvangen. De rechtbank heeft miskend in haar uitspraak blijk te geven of dit stuk aanleiding gaf tot heropening van het onderzoek (vgl. HR 19 december 2003, nr. 38668, LJN: AO0651). Het Hof zal het stuk meenemen bij de behandeling van het hoger beroep.
Ten aanzien van het geschil
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.3. De in de onder 4.1 gemelde wetsbepaling bedoelde waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft waarbij de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In het onderhavige geval is de waardepeildatum derhalve 1 januari 2009.
4.4. De gezochte waarde, die wel wordt aangeduid als ‘de waarde in het economische verkeer’ is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.5. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar het in 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met verkoopprijzen die rond de waardepeildatum 1 januari 2009 voor vier min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het is voorts een werkwijze waarmee de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs kan leveren.
4.6. Gelet op de in het rapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer oppervlakte, inhoud, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, uitstraling voorzieningen en ligging is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat overzicht wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het overzicht genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
4.7. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat in het taxatierapport zonder feitelijk onderzoek naar de fundering een bedrag van € 10.000 is opgenomen voor stabilisering van de fundering. Volgens hem is de fundering “geknakt” en is dit onvoldoende in de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde verdisconteerd. Volgens belanghebbende zou “Het vaststellen van de WOZ waarde op het bedrag van de herbouwwaarde ten bedrag van € 185.000 (…) een juistere voorstelling van zaken geven”.
4.8. De door belanghebbende voorgestane zogenaamde herbouwwaarde komt niet overeen met het waardebegrip van een woning in de Wet WOZ zodat het Hof daaraan (reeds op die grond) geen conclusies verbindt voor de waarde. Ook anderszins maakt belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk. Uit het (onder 2.2 opgenomen) door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport volgt dat met funderingsgebreken en achterstallig onderhoud van de woning voldoende rekening is gehouden. Er is voorts geen rechtsregel die erin voorziet dat de heffingsambtenaar gehouden zou zijn om onder deze omstandigheden een nader onderzoek naar de fundering in te stellen.
4.9. Uit het vorenoverwogene volgt dat de heffingsambtenaar met het overzicht taxatiewaarden alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen waarde van € 255.000 niet te hoog is. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het hoger beroep is daarom ongegrond.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 6 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.