Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 10/00687
20 december 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 08/2785 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Laren,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 16 april 2008, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 3.397.000. Op hetzelfde biljet is tevens vermeld de aanslag onroerende-zaakbelasting eigenaren.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 29 juli 2008, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 9 september 2010 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak, namens belanghebbende door [B] ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 15 oktober 2010, aangevuld bij brief van 16 december 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is gezonden. Het Hof heeft het vooronderzoek hervat teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen nader bewijs te leveren.
1.6. Op 23 april 2012 en 16 augustus 2012 heeft belanghebbende nadere stukken ingestuurd. Op 23 mei 2012 heeft de heffingambtenaar een nader stuk ingestuurd. Van deze stukken is een afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.7. Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 13 september 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
In de ontwikkeling van het geschil in hoger beroep vindt het Hof aanleiding de feiten als volgt vast te stellen:
2.1. In een tot de stukken behorend rapport van TOG Nederland is de woning als volgt gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer:
Type object: Vrijstaande villa/landhuis
Bouwjaar: 2007 ligging: 3
Hoofdgebouw: Grootte Kl Oh Dm Vz Uit Prijs m2/m3 Waarde
Kenmerken: 4.268 m3 3 3 3 3 3 € 626 € 2.671.768
Bijgebouwen:
Garage inpandig 258 m3 3 3 3 3 3 € 35.904
Zwembad algemeen 40 m2 3 3 3 3 3 € 39.200
Perceel:
Kavel: 10.000 m2 € 104 € 1.040.000
WOZ-waarde: € 3.786.000 Koopsom: Datum:
In het rapport heeft TOG Nederland verwezen naar verkopen van andere woningen in [Z].
2.2. De bouw van de woning is na het faillissement van de aannemer in 2005 in eigen regie van belanghebbende voortgezet.
Belanghebbende heeft zich tijdens de bouw, namelijk op 18 januari 2006 als bewoner op het adres van de woning ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. De overige gezinsleden van belanghebbende zijn op 9 januari 2008 op dit adres ingeschreven.
2.3. Tot de stukken behoort een verklaring van Installatiebedrijf [K] met betrekking tot de oplevering en in bedrijfstelling van het klimaatbeheersingssysteem in februari 2008, aangevuld met werkbriefjes ter zake van werkzaamheden aan het leidingwerk van de cv.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde, zoals de heffingsambtenaar verdedigt, dient te worden bepaald op de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) dan wel, gelijk belanghebbende voorstaat, met toepassing van artikel 17, vierde lid, Wet WOZ op de, naar hij stelt lagere, vervangingswaarde.
3.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer op de toestandsdatum 1 januari 2008 ten minste gelijk was aan de vastgestelde waarde van € 3.397.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Artikel 17, vierde lid, tweede volzin, van de Wet WOZ (tekst 2008) luidt als volgt:
Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een bouwvergunning in de zin van de Woningwet is afgegeven en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.
Het geschil betreft de vraag of de woning op de toestandsdatum 1 januari 2008 geschikt was voor gebruik overeenkomstig de met de bouw beoogde bestemming. In het bijzonder verschillen partijen van mening over de vraag of de woning op die datum beschikte over een gebruiksklare verwarmingsinstallatie.
Naar het oordeel van het Hof is een nieuw gebouwde woning die op 1 januari van enig jaar niet kan worden verwarmd omdat de verwarmingsinstallatie nog niet is geïnstalleerd, nog niet geschikt voor gebruik overeenkomstig zijn bestemming.
4.2. Naar het oordeel van het Hof volgt uit de inschrijving op 9 januari 2008 van de gezinsleden van belanghebbende op het adres van de woning op zichzelf niet dat de woning ook op 1 januari 2008 al geschikt was voor gebruik overeenkomstig de bestemming nu belanghebbende dit expliciet betwist en heeft gesteld dat in de periode na 1 januari 2008 nog handelingen zijn verricht in het kader van het geschikt maken voor bewoning waarbij hij met name heeft verwezen naar de nog te verrichten werkzaamheden aan de verwarmingsinstallatie.
4.3. Uit de onder 2.3 genoemde verklaring van het installatiebedrijf leidt het Hof af dat in de weken 6 en 7 van 2008 is gewerkt aan leidingwerk van de verwarmingsinstallatie en dat deze in week 8 gereed is gemaakt voor oplevering. Op die grond acht het Hof aannemelijk dat de woning op 1 januari 2008 nog niet beschikte over een gebruiksklare verwarmingsinstallatie. De woning was op die datum derhalve nog niet gereed voor gebruik overeenkomstig de met de bouw beoogde bestemming.
Naar het oordeel van het Hof doet daaraan niet af dat in de bouwfase in de jaren voor 2008 sprake was van een substantieel gasverbruik nu dat gasverbruik niet impliceert dat de woning als geheel gebruikt kon worden overeenkomstig de bestemming.
4.4. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de waarde dient te worden gesteld op de vervangingswaarde. Partijen verschillen van mening over deze vervangingswaarde.
4.5. De heffingsambtenaar stelt dat de bruto inhoud van de woning 5.073 m3 bedraagt en hij heeft de inhoud laten nameten aan de hand van de officiële bouwtekeningen. Daarbij heeft hij opgemerkt dat in de inhoud van 4.268 m3 die in het taxatierapport is gehanteerd, het zwembad en de garage niet waren begrepen. Daar tegenover stelt belanghebbende dat een architect de inhoud op 3.700 m3 heeft bepaald en dat de woning vrij hoge plafonds heeft.
Het Hof hecht geloof aan de berekening van de heffingsambtenaar. Hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft gesteld is onvoldoende om te twijfelen aan de berekening van de heffingsambtenaar. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende niet heeft kunnen aangeven welke meetmethode de architect heeft gehanteerd. De verklaring van belanghebbende omtrent de plafondhoogte, doet geen afbreuk aan de inhoudsberekening van de heffingsambtenaar.
4.6. Belanghebbende heeft gesteld dat de bouwsom zoals die is opgegeven voor de bouwvergunning circa € 2 mln. exclusief omzetbelasting beliep. Op basis van deze gegevens van belanghebbende zal het Hof de vervangingswaarde van de woning becijferen, waarbij wordt opgemerkt dat de vervangingswaarde moet worden berekend inclusief omzetbelasting omdat het pand op 1 januari 2008 nog niet in gebruik was. Voorts merkt het Hof op dat niet gesteld of gebleken is dat de vervangingswaarde van deze woning in aanbouw zou moeten worden verminderd met correcties voor technische en functionele veroudering. De vervangingswaarde op basis van de opgegeven bouwsom bedraagt derhalve € 2.000.000 + € 380.000 omzetbelasting + € 1.040.000 (grond) = € 3.420.000. Gelet op het tijdsverloop en de beschrijving van werkzaamheden tussen 1 januari 2008 en het gebruiksklaar zijn van de woning, ziet het Hof geen reden wegens de onvoltooide staat een bedrag van meer dan € 23.000 op de aldus berekende waarde in mindering te brengen.
4.7. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft verklaard dat de vervangingswaarde van het gebouwde eigendom dient te worden gesteld op € 500 per m3, waarbij hij uitgaat van het bedrag waarmee het pand zou kunnen worden gebouwd bij reguliere bouw, zonder goedkope klussers. Naar het oordeel van het Hof is deze benadering in overeenstemming met de strekking van artikel 17, derde lid, Wet WOZ. Het Hof acht de door de taxateur geschatte € 500 per m3 aannemelijk. De gecorrigeerde vervangingswaarde bedraagt op basis van deze gegevens 5.000 m3 * € 500 + € 1.040.000 (grond) = € 3.540.000. Gelet op het tijdsverloop en de beschrijving van werkzaamheden tussen 1 januari 2008 en het gebruiksklaar zijn van de woning, ziet het Hof geen reden een bedrag van meer dan € 143.000 op die berekende waarde in mindering te brengen.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde, zowel bij berekening op basis van het standpunt van de heffingsambtenaar als bij berekening op basis van de gegevens van belanghebbende, uitkomt op een bedrag dat hoger is dan de bij de waardebeschikking vastgestelde waarde van € 3.397.000, en dat er geen aanleiding is voor vermindering van de waarde.
Slotsom
4.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden, als hiervoor aangegeven.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 of Pro tot enige vergoeding op basis van artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Daarbij acht het Hof van belang dat belanghebbende uitstel heeft gevraagd voor het aanvoeren van de gronden in hoger beroep en dat, na aftrek van de uitstelperiode, slechts sprake is van een zeer geringe overschrijding van de termijn van twee jaar.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, J.P. Kruimel en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 20 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.