Uitspraak
4 december 2012
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ woonplaats ],
APPELLANT,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de stichting
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. A.S. Rueb te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 27 juni 2011 is [ appellant ]in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 19 juli 2010 en 28 maart 2011, in deze zaak onder kenmerk CV 10-17454 gewezen tussen hem als eiser en geïntimeerde, Stadgenoot, als gedaagde.
Bij memorie heeft [ appellant ] het hoger beroep beperkt tot het vonnis van 28 maart 2011 (hierna: het bestreden vonnis), tegen dat vonnis vier grieven aangevoerd, waarvan een ongenummerde, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [ appellant ] zal toewijzen, met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding in beide instanties, met rente en inclusief nakosten.
Bij memorie heeft Stadgenoot de grieven bestreden, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ appellant ] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
[ appellant ] heeft nog een akte uitlating producties genomen, waarop Stadgenoot bij antwoordakte heeft gereageerd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, zijn de volgende.
i. [ appellant ] huurde met ingang van 2 juni 1990 een woning aan de [ straat ] te [ woonplaats ], die hij bewoonde met zijn vrouw en kind. De woning maakt deel uit van het zogenoemde Complex 40.
ii. Stadgenoot voert het beheer over Complex 40 en voert de renovatie daarvan uit. In het kader van deze procedure kan Stadgenoot als verhuurster worden aangemerkt.
iii. Stadgenoot heeft ten behoeve van Complex 40 een renovatieplan ontwikkeld. Uitgangspunten van dat plan waren dat de werkzaamheden zouden worden uitgevoerd in bewoonde toestand, in verband daarmee geen huurverhoging zou plaatsvinden en de huurders aanspraak hadden op een vergoeding van € 500,=
iv. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bleek dat in sommige woningen de voorzieningen in zo slechte staat verkeerden dat vervanging nodig was. Naar aanleiding daarvan heeft Stadgenoot vanaf 2007 de huurders de mogelijkheid gegeven om te opteren voor een zogenoemd standaard binnenpakket (vernieuwing keuken, toilet en douche, maar niet in luxe uitvoering), waarvoor geen huurverhoging zou behoeven te worden betaald. Na voltooiing van de werkzaamheden aan dit binnenpakket bestaat aanspraak op een aanvullende vergoeding van € 900,=. Van alle huurders van Complex 40 heeft 20 tot 25% ervoor gekozen geen werkzaamheden aan het binnenpakket te laten uitvoeren.
iv. Ten behoeve van de huurders bij wie werkzaamheden terzake van een binnenpakket worden uitgevoerd heeft Stadgenoot om niet een “gebruikswoning” ter beschikking gesteld waarin zij overdag en desgewenst ook ’s nachts kunnen verblijven.
V. Met ingang van 9 november 2009 huurt [ appellant ] van Stadgenoot een andere woning, namelijk die aan de [ straat ] te [ woonplaats ]. Die woning was bij aanvang van de huur reeds gerenoveerd. [ appellant ] heeft van Stadgenoot als vergoeding het onder iii genoemde bedrag ontvangen, omdat nog gedurende zijn bewoning van de woning aan de [ straat ] daaraan de onder iii genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd. Een verdere vergoeding heeft hij van Stadgenoot niet ontvangen, ondanks zijn verzoek daartoe.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert [ appellant ] betaling van een bedrag van € 5.264,28, met rente en nevenvorderingen. Hij legt aan die vordering ten grondslag dat hij door de renovatie van de door hem gehuurde woning, een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro, is genoodzaakt te verhuizen, zodat hij op grond van het bepaalde in het toen geldende artikel 11g Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh), dat van dwingend recht is, aanspraak heeft op het gevorderde bedrag. [ appellant ] heeft met betrekking tot de door hem met Stadgenoot gemaakte afspraken een beroep gedaan op een wilsgebrek. Tevens heeft hij een beroep gedaan op het beginsel van gelijke behandeling.
3.2 De kantonrechter heeft de vordering van [ appellant ] afgewezen.
3.3 De eerste grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de stelling van Stadgenoot dat artikel 7:220 BW Pro van regelend recht is, geen behandeling behoeft, nu is gesteld noch gebleken dat partijen in de huurovereenkomst daarvan zijn afgeweken. Niet valt in te zien waarom deze overweging onjuist zou zijn. De grief faalt.
3.4 De tweede grief bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat het beroep van [ appellant ] op de nietigheid of vernietigbaarheid van de door Stadgenoot met haar huurders gesloten renovatieovereenkomst geen behandeling behoeft, omdat [ appellant ] die overeenkomst niet heeft ondertekend, maar voorafgaand aan de werkzaamheden is verhuisd naar een andere, reeds gerenoveerde woning. In de toelichting op de grief verduidelijkt [ appellant ] zijn standpunt aldus dat de vernietigbaarheid betrekking heeft op de door hem met Stadgenoot gesloten nieuwe huurovereenkomst. Hij wenst gedeeltelijke vernietiging van die overeenkomst op grond van strijd met de wet dan wel dwaling, voor zover daarin niet de bijpassende verhuiskostenvergoeding is toegekend.
3.5 Terecht heeft Stadgenoot aangevoerd dat de nieuwe huurovereenkomst niet behelst wat [ appellant ] zegt dat zij behelst. De partiële vernietiging die [ appellant ] wenst is dus niet mogelijk, zodat aan het beroep op vernietigbaarheid voorbij moet worden gegaan. De vraag of [ appellant ] op grond van het bepaalde in artikel 11g Bbsh recht heeft op de gevorderde vergoeding zal in het kader van de derde grief worden beantwoord. De tweede grief is tevergeefs voorgedragen.
3.6 De derde (ongenummerde) grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [ appellant ] slechts aanspraak kan maken op de vergoeding als bedoeld in artikel 11g Bbsh in het geval van een gedwongen verhuizing wegens een renovatie van de (voorheen) gehuurde woning en dat geval zich hier niet heeft voorgedaan, omdat de oorzaak van de verhuizing was gelegen in de eigen keuze van [ appellant ] voor een andere woning en niet in een door de renovatie in het leven geroepen noodzaak. In de toelichting op de grief betoogt [ appellant ] dat de kantonrechter ten onrechte het criterium bij de keuze van de huurder heeft gelegd, terwijl het erom gaat of zich objectief het geval voordeed dat de huurder ten behoeve van de renovatie uit zijn woning moest vertrekken. Dat dat geval zich voordeed, vloeit voort uit het feit dat Stadgenoot de intentie had in de woning een binnenpakket aan te brengen, dat ook moest doen vanwege de onderhoudstoestand van de woning en dat uiteindelijk ook daadwerkelijk heeft gedaan. In de gesprekken met huurders heeft Stadgenoot uiteen gezet dat de renovatie voor veel overlast zou zorgen, die zou kunnen worden vermeden door te verhuizen naar een nieuwe woning, in welk geval echter geen aanspraak zou bestaan op de toegezegde vergoeding van € 900,=, aldus nog steeds [ appellant ].
3.7 Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat de verhuizing van [ appellant ] naar zijn nieuwe woning berustte op zijn eigen keuze. Een andere mogelijkheid was geweest in zijn oude woning te blijven en ervoor te kiezen geen vernieuwing van het binnenpakket te laten uitvoeren, zoals 20 tot 25 % van de huurders van Complex 40 heeft gedaan. Concrete feiten waaruit blijkt dat de onderhoudstoestand van de oude woning van [ appellant ] zo slecht was dat die keuze voor hem niet open stond zijn door hem niet gesteld. Hij komt niet verder dan de (te bewijzen aangeboden) stelling dat de onderhoudstoestand “niet beter en misschien zelfs slechter” was dan die van de omringende woningen. De stellingen van [ appellant ] bieden al evenmin voldoende houvast om te kunnen aannemen dat hij verplicht was om een binnenpakket te nemen. Hij legt immers in het geheel niet uit hoe die verplichting zou zijn ontstaan en hij verklaart ook niet waarom 20 tot 25% van de complexhuurders die verplichting niet hadden. Ten slotte had [ appellant ] ook ervoor kunnen kiezen in zijn oude woning te blijven en het binnenpakket wel te laten uitvoeren, in welk geval hij aanspraak had gehad op het in artikel 11g Bbsh bedoelde bedrag. Bij zijn keuze voor verhuizing heeft, naar moet worden aangenomen, een rol gespeeld dat [ appellant ], zoals in hoger beroep is gebleken, gebruik kon maken van een op zijn verzoek door de gemeente toegekende medische indicatie voor een woning op de eerste verdieping of begane grond. Wat daarvan ook zij, genoodzaakt om te verhuizen was [ appellant ] niet.
3.8 Eveneens met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de verplichting de in artikel 11g Bbsh genoemde vergoeding te betalen uitsluitend bestaat als een huurder vanwege een geplande renovatie genoodzaakt is (tijdelijk of definitief) te verhuizen. Die situatie heeft zich hier, zoals reeds werd overwogen, niet voorgedaan. Anders dan [ appellant ] tot uitgangspunt lijkt te nemen, vloeit geen betalingsverplichting voor Stadgenoot voort uit de omstandigheid dat de keuze van [ appellant ] haar de gelegenheid bood om diens oude woning in lege toestand te renoveren en zij van die gelegenheid gebruik heeft gemaakt. Het oordeel van de kantonrechter dat [ appellant ] op grond van de door hem zelf gemaakte keuze voor verhuizing geen aanspraak heeft op een vergoeding is derhalve juist. De daartegen aangevoerde grief faalt.
3.9 Met de vierde grief herhaalt [ appellant ] zijn beroep op het algemene beginsel van behoorlijk bestuur dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld. Dit beroep is door de kantonrechter verworpen op de grond dat de situatie van [ appellant ] niet vergelijkbaar is met die van huurders bij wie de werkzaamheden aan hun woning zijn uitgevoerd tijdens de huurovereenkomst. [ appellant ] wijst erop dat alle huurders die in hun oude woning een binnenpakket hebben gekregen inmiddels een vergoeding als bedoeld in artikel 11g Bbsh hebben ontvangen en voert aan dat het voor het recht op die vergoeding niet uitmaakt of de huurder definitief verhuist naar een andere woning of een wisselwoning betrekt. Hij doet tevens een, niet nader gemotiveerd, beroep op het vertrouwensbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel.
3.10 Ook het hof is van oordeel dat de situatie van [ appellant ] niet vergelijkbaar is met die van huurders van wie de woning gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is gerenoveerd. De door [ appellant ] beschreven wekenlange overlast als gevolg van werkzaamheden ten behoeve van het binnenpakket is hem immers bespaard gebleven. Gevallen van buurtgenoten die na een verhuizing naar een reeds gerenoveerde woning wél een vergoeding als bedoeld in artikel 11g Bbsh van Stadgenoot hebben ontvangen heeft [ appellant ] niet aangedragen.
3.11 Het beroep op het vertrouwensbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel kan het hof niet plaatsen, nu [ appellant ] heeft gesteld (zie hiervoor onder 3.6) dat Stadgenoot in de gesprekken voorafgaand aan de verhuizing al duidelijk heeft gemaakt dat bij een keuze voor verhuizing naar een reeds gerenoveerde woning geen aanspraak zou bestaan op een vergoeding. Ten slotte vermag het hof evenmin in te zien dat de zorgvuldigheid zich ertegen zou verzetten dat [ appellant ] de gevorderde vergoeding wordt onthouden. In dit verband verdient vermelding dat hij vanwege zijn verhuizing van de gemeente reeds een vergoeding op grond van de Verordening voorzieningen maatschappelijke ondersteuning heeft ontvangen ten bedrage van € 2.552,=. Ook de vierde grief mist dus doel.
3.12 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft. De bewijsaanbiedingen van [ appellant ] worden gepasseerd omdat ze deels geen betrekking hebben op voldoende concrete feitelijke stellingen en voor het overige niet ter zake dienend zijn. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [ appellant ] de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [ appellant ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Stadgenoot gevallen, op € 649,=aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.C.W. Rang en E.M. Polak en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 4 december 2012.