Uitspraak
beslissing
____________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.111.998/01 NOT
registratienummer eerste aanleg : 133820 KT/RK 12-07
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 juli 2013
inzake
[appellant],
wonende te[woonplaats],
appellant,
t e g e n
[de notaris],
notaris te [vestigingsplaats],
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Van de zijde van appellant, verder klager, is bij een op 22 augustus 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Groningen, verder de kamer, van 27 juli 2012, waarbij de kamer de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder de notaris, gegrond heeft verklaard en aan hem de maatregel van waarschuwing is opgelegd.
1.2.
Van de zijde van de notaris is op 10 oktober 2012 een verweerschrift – met één bijlage – ter griffie van het hof ingekomen.
1.3.
Van de zijde van de notaris is op 22 maart 2013 een brief – met één bijlage – ter griffie van het hof ingekomen.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 maart 2013. Geen van partijen is verschenen.
1.5.
Gelet op artikel 1.1.4.3. landelijk procesreglement verzoekschriftprocedures handels- en insolventiezaken gerechtshoven dat – voor zover hier relevant – luidt:
“Een belanghebbende legt de stukken waarop hij zich wenst te beroepen, zo spoedig mogelijk over. Uiterlijk op de tiende kalenderdag voorafgaand aan de mondelinge behandeling kunnen nog stukken worden overgelegd, mits in vijfvoud en met toezending in afschrift aan iedere overige belanghebbende. Op stukken die nadien worden overgelegd en op stukken waarvan tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat zij niet door iedere overige belanghebbende zijn ontvangen en tegen overlegging waarvan bezwaar is gemaakt, wordt geen acht geslagen, tenzij het hof ter zitting anders beslist.”
zal het hof bij zijn beoordeling geen acht slaan op de hiervoor onder 1.3. vermelde brief – met bijlage – van de notaris van 21 maart 2013, ingekomen ter griffie van het gerechtshof op 22 maart 2013.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4.De standpunten van partijen
4.1.
Klager verwijt de notaris dat hij in strijd met door hem op 25 januari 2012 opgestelde akte, op 2 maart 2012 is overgegaan tot het overhandigen van de sleutels van het (destijds) door klager gehuurde appartement aan de verhuurder. Aangezien de huurovereenkomst doorliep tot 15 maart 2013 stond het de notaris niet vrij de aan hem in bewaring gegeven sleutels voor die datum aan de verhuurder ter beschikking te stellen. Tengevolge van deze handelwijze van de notaris, heeft de verhuurder zich de toegang tot het nog door klager bewoonde appartement kunnen verschaffen en zijn er verschillende aan klager in eigendom toebehorende wapens (ten behoeve van de schietsport) ontvreemd met een schade van meer dan €10.000,-- tot gevolg.
4.2.
De notaris heeft verweer gevoerd, waarop het hof in zijn beoordeling (voor zover van belang) nader zal ingaan.
5.De beoordeling
5.1.
Met de kamer is het hof van oordeel dat de notaris de belangen van klager onvoldoende heeft behartigd door (op grond van eenzijdige informatie van de verhuurder) op 2 maart 2012 tot afgifte van de sleutels aan de verhuurder over te gaan. Gelet op de inhoud en strekking van de akte van 25 januari 2012, mocht van de notaris verwacht worden dat hij zich tegenover partijen (die met elkaar in conflict verkeerden) geheel onafhankelijk en onpartijdig zou opstellen. Door klager is aangevoerd, hetgeen door de notaris niet althans onvoldoende gemotiveerd is weersproken, dat de notaris zich volledig heeft laten leiden door de (volgens klager onjuiste) informatie van de verhuurder dat klager vanaf 15 februari 2012 geen huur meer betaalde en op het punt stond het door hem en zijn partner gehuurde appartement te verlaten. Daar heeft de notaris, aldus nog steeds klager, vervolgens de onjuiste conclusie aan verbonden dat de huurovereenkomst per 16 februari 2012 als beëindigd kon worden beschouwd, dit terwijl de huurovereenkomst nog doorliep tot 15 maart 2012. Het hof volgt de kamer in diens oordeel dat de stelling van de notaris dat de huurovereenkomst was geëindigd door het enkele feit dat de huurpenningen niet meer werden voldaan, geen steun vindt in het recht. Het is weliswaar mogelijk dat een huurovereenkomst in een dergelijke wijze van beëindiging voorziet, maar dat komt het hof in het onderhavige geval niet aannemelijk voor. Dit betekent dat de notaris ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat de huurovereenkomst per 16 februari 2013 was geëindigd en hij de sleutels aan de verhuurder mocht/diende te retourneren. Het hof is van oordeel dat de notaris daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, wat nog wordt versterkt door het feit dat de notaris enkel en alleen op verklaringen van de verhuurder is afgegaan en de door hem verkregen informatie op geen enkele manier heeft geverifieerd bij klager (of derden).
5.2.
Anders dan de kamer, vindt het hof de handelwijze van de notaris dusdanig verwijtbaar dat niet kan worden volstaan met het opleggen van de maatregel van waarschuwing. Nu nergens uit is gebleken dat de notaris nader onderzoek heeft gedaan (naar de al dan niet betaalde huurpenningen en/of het moment van beëindiging van de huurovereenkomst) en de notaris de belangen van klager in ernstige mate heeft geschonden door zich volledig te laten leiden door informatie van de verhuurder (terwijl de notaris wist dat partijen in conflict verkeerden) acht het hof de maatregel van berisping passend en geboden.
5.3.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
5.4.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
6.De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing waarvan beroep, voor wat betreft de opgelegde maatregel van waarschuwing;
- legt de notaris de maatregel van berisping op;
- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, C.P. Boodt en G. Kleykamp-van der Ben en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 9 juli 2013 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE GRONINGEN
Uitspraak
Reg.nr.
: 27 juli 2012
: 133820 KT/RK 12-07
UITSPRAAK
van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Groningen (hierna te noemen: de kamer), in de zaak van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: klager,
in persoon procederende,
tegen
[de notaris],
notaris gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna te noemen: de notaris,
in persoon procederende.
1.Procesverloop
Bij schrijven van 29 april 2012 heeft klager een klacht ingediend tegen de notaris. De notaris heeft bij brief van 22 mei 2012 verweer gevoerd. Klager heeft zijn klacht bij schrijven 30 mei 2012 toegelicht. De mondelinge behandeling van de klacht heeft op 26 juni 2012 plaatsgevonden ter vergadering van de voltallige kamer. Klager is (met kennisgeving) niet verschenen. De notaris heeft zijn standpunt toegelicht. Van het verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden. Vervolgens is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1
Klager en zijn partner mevrouw[naam] (hierna gezamenlijk huurders te noemen) hebben met ingang van 15 november 2011 voor de duur van één jaar een appartement in Kollum gehuurd van de besloten vennootschap [naam] B.V. (hierna te noemen verhuurder).
2.2
Tussen huurders en verhuurder is een dispuut ontstaan. Om die situatie ten goede te keren heeft verhuurder zich tot de notaris gericht met het verzoek om een zestal reservesleutels van het appartement in bewaring te nemen. Aan dit verzoek heeft de notaris gehoor gegeven. Op 25 januari 2012 heeft de notaris een akte opgesteld waarin (voor zover hier van belang) het volgende is verklaard:
(…) Op 25 januari 2012 is al hier op kantoor geweest de heer[naam],(…)
Handelende namens zijn echtgenote welke directeur is van [naam] B.V., eigenaar van het appartementsrecht aan [adres].
Hij heeft mij overhandigt 6 sleutels welke behoren bij dit appartement en deze zullen hier op kantoor worden bewaard tot dat mij ondubbelzinnig is komen vast te staan dat het huurcontract voor dit appartement is beëindigd. (…)
2.4
Bij e-mail van 27 januari 2012 heeft de notaris aan klager geschreven (voor zover thans van belang):
(…) de sleutels die ik heb ontvangen zijn de volgende (…)
Natuurlijk heeft u gelijk dat er ook nog meer sleutels zouden kunnen zijn, maar er wordt ook niet meer verklaard dan in het stuk is vermeld, zodat in ieder geval duidelijk is dat deze sleutels hier zullen blijven tot het huurcontract is geëindigd.
2.5
Op (of omstreeks) 2 maart 2012 heeft [naam] namens verhuurder de notaris verzocht de sleutels van het appartement aan hem ter beschikking te stellen. Aan dit verzoek heeft de notaris gehoor gegeven.
2.6
Op 10 april 2012 heeft klager aangifte gedaan van huisvredebreuk, diefstal en vernieling door[naam]op 2 maart 2012.
3.De klacht
De notaris is in strijd met het bepaalde in de akte van 25 januari 2012 overgegaan tot het overhandigen van de sleutels aan de verhuurder. De huurovereenkomst is met ingang van 15 maart 2012 geëindigd zodat het de notaris niet vrij stond om reeds op 2 maart 2012 de aan hem in bewaring gegeven sleutels aan verhuurder ter beschikking te stellen. Door het handelen van de notaris heeft klager schade geleden, welke schade in een civielrechtelijk procedure zal worden verhaald. Verhuurder heeft zich de toegang tot het appartement verschaft. Er zijn verschillende aan klager in eigendom toebehorende wapens (ten behoeve van de schietsport) ontvreemd.
4.Het verweer
De notaris voert aan dat op basis van de van verhuurder afkomstige informatie kon worden opgemaakt dat de huurovereenkomst was geëindigd. Op 2 maart 2012 heeft verhuurder aan de notaris medegedeeld dat huurders vanaf 15 februari 2012 geen huur meer hebben betaald, dat zij het pand zouden verlaten en dat de verschuldigde huurpenningen met de door hen betaalde borgsom moest worden verrekend. Verhuurder heeft de notaris tevens medegedeeld dat de zich in het gehuurde bevindende goederen van huurders reeds waren ingepakt en dat deze klaar stonden voor transport. Verhuurder wenste in verband met de achterstallige huur gebruik te maken van haar retentierecht. Deze informatie heeft de notaris doen besluiten de sleutels op verzoek van verhuurder aan haar ter hand te stellen. Door de voortijdige huuropzegging en het niet betalen van huurpenningen was sprake van wanprestatie aan de zijde van huurder. Duidelijk was dat het huurcontract wegens de onenigheid tussen verhuurder en huurders niet zou worden voortgezet. Wat de datum van beëindiging betreft voert de notaris aan dat vanaf 15 februari 2012 geen huurpenningen meer door huurders zijn voldaan en die datum derhalve als beëindigingdatum van de huurovereenkomst heeft te gelden. De notaris heeft ervoor gekozen om de sleutels te retourneren opdat het retentierecht van verhuurder niet zou worden gefrustreerd.
5.De beoordeling
5.1
De kamer dient in de onderhavige zaak de vraag te beantwoorden of de notaris tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. De kamer overweegt ten aanzien van die vraag als volgt.
5.2
Ingevolge artikel 98 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna Wna te noemen) zijn
(kandidaat-)notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als (kandidaat-)notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk (kandidaat-)notaris niet betaamt. De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notaris zoals door klager omschreven een verwijtbare handeling in de zin van dit artikel oplevert.
5.3
Hoewel de notaris de sleutels op verzoek van verhuurder in bewaring heeft genomen volgt uit de akte van 25 januari 2012 en de daaropvolgende e-mail aan klager van 27 januari 2012 dat de notaris zich als bemiddelaar - danwel als onpartijdige bewaarder - in het conflict tussen partijen heeft opgesteld. Partijen mochten er derhalve op vertrouwen dat de notaris op zorgvuldige wijze op hun belangen zou toezien. Volgens klager heeft de notaris zich op onvoldoende van die taak gekweten.
5.4
De notaris heeft aangevoerd dat hij de in bewaring gegeven sleutels op 2 maart 2012 aan verhuurder (althans [naam]) heeft geretourneerd nadat hem door of namens verhuurder was medegedeeld dat de huurders vanaf 15 februari 2012 geen huur meer betaalden en dat zij op het punt stonden om het gehuurde pand te verlaten. Aldus meende de notaris dat de huurovereenkomst per 16 februari 2012 als geëindigd kon worden beschouwd en dat verhuurder belang had bij teruggave van de sleutels teneinde weer de beschikking te krijgen over haar eigendom doch evenzeer om haar retentierecht te kunnen uitoefenen op de zich nog in het pand bevindende (ingepakte) roerende zaken van de huurders.
5.5
Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris op onvoldoende wijze toegezien op de belangen van klager door op grond van die enkele via verhuurder verkregen informatie tot afgifte van de sleutels over te gaan. Op basis van de notaris ter beschikking staande informatie stond - zo oordeelt de kamer - niet (ondubbelzinnig) vast dat de huurovereenkomst op het moment van afgifte van de sleutels (2 maart 2012) was beëindigd. De stelling van de notaris dat de huurovereenkomst was geëindigd omdat door huurders geen huurpenningen meer werden voldaan vindt geen steun in het recht. Het had op de weg van een zorgvuldig handelend notaris gelegen om een en ander op z’n minst (ter bevestiging) aan klager voor te leggen. Dit lag temeer in de rede gezien de verwikkeling die gaande was tussen huurders en verhuurder rond het beëindigen van de huurovereenkomst. Tevens was de notaris bekend met mogelijke nadelige (rechts)gevolgen voor klager nu verhuurder - na afgifte van de sleutels - gebruik wenste te maken van haar retentierecht. De notaris heeft aldus op onvoldoende wijze toegezien op de belangen van klager, hetgeen hem in tuchtrechtelijke zin moet worden aangerekend.
5.6
De klacht wordt gegrond verklaard. De kamer acht de maatregel van een waarschuwing in een geval als het onderhavige passend.
6.Beslissing
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Groningen:
verklaart de klacht gegrond en legt notaris mr. P.K. de Boer de maatregel van waarschuwing op;
bepaalt dat deze maatregel zal worden ten uitvoer gelegd op een nader te bepalen tijdstip.
Deze beslissing is gegeven door mr. E.J. Oostdijk, voorzitter, mrs. C.M. Reijntjes, J.N.G.J. Kuin,
F. Drost en R.P van Eerde, leden, bijgestaan door mr. R. Huisman, secretaris, en op 27 juli 2012 in het openbaar door mr. E.J. Oostdijk uitgesproken.
rh
De beslissing is verzonden op
Binnen dertig dagen na de dag van verzending van de aangetekende brief waarin van bovenstaande beslissing wordt kennisgegeven, kan hoger beroep tegen deze beslissing worden ingesteld. Dit dient te geschieden door middel van een verzoekschrift bij de griffie van het Gerechtshof te Amsterdam, Prinsengracht 436, correspondentieadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.