Uitspraak
beslissing
____________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.114.245/01 NOT
rol-/rekestnummer eerste aanleg : 512300 / NT RK 12-12
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 juli 2013
inzake
[klager],
wonende te [woonplaats],
appellant,
gemachtigde: mr. M. de Boorder, advocaat te ’s-Gravenhage,
t e g e n
[de notaris],
notaris te [woonplaats],
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J. Mencke, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Van de zijde van appellant, verder klager, is bij een op 1 oktober 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder de kamer, van 6 september 2012, waarbij de kamer de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder de notaris, ongegrond heeft verklaard.
1.2.
Van de zijde van de notaris is op 20 november 2012 een verweerschrift – met bijlagen – ter griffie van het hof ingekomen.
1.3.
De zaak is in hoger beroep tegelijkertijd maar niet gevoegd met de zaak met nummer 200.124.071/01 NOT behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 maart 2013, waar zijn verschenen klager, bijgestaan door mr. M. de Boorder en de notaris, bijgestaan door mr. J. Mencke. Mr. Mencke heeft de standpunten van de notaris toegelicht aan de hand van een pleitnotitie die aan het hof is overgelegd.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4.Het standpunt van klager
De klacht van klager ziet op de werkzaamheden zoals deze door de notaris zijn verricht, ter zake van de totstandkoming en uitvoering van de (koop-/huur-)overeenkomsten voor 120 appartementsrechten, elk rechtgevende op een woning in een serviceflat. Klager voert hiertoe het volgende aan.
4.1.
De notaris heeft, als eindverantwoordelijke voor de totstandkoming en uitvoering van de (koop-/huur-)overeenkomsten, ten onrechte nagelaten bij de stichting: [naam] (verder de stichting) te verifiëren of er volledige en duidelijke wilsovereenstemming was tussen de stichting en klager over de door zijn kandidaat-notaris met de hand geschreven aanvulling op de huurovereenkomst. De notaris heeft hiermee de belangen van klager veronachtzaamd.
4.2.
Voorts heeft de notaris ten onrechte nagelaten te verifiëren of de
(koop-/huur-)overeenkomsten op juiste wijze door partijen waren getekend. Dat de huurovereenkomst tussen klager en de stichting op onjuiste wijze is getekend blijkt uit het feit dat klager de huurovereenkomst (inclusief de handmatig aangebrachte aanvulling) op 3 maart 2010 heeft getekend, welke overeenkomst door de stichting op 24 maart 2010 is getekend maar waarbij pas op 29 juni 2010 een paraaf bij de handmatig aangebrachte aanvulling door de stichting is gezet. De notaris had de datum in de huurovereenkomst moeten aanpassen naar 29 juni 2010 en door dit niet te doen heeft hij valsheid in geschrifte gepleegd.
5.Het standpunt van de notaris
5.1.
Over de inhoud en strekking van de (aanvullende) afspraak die klager met de stichting heeft gemaakt kan de notaris geen uitspraken doen, nu hij klager destijds niet zelf gesproken heeft. Hij had noch ten tijde van ondertekening van de volmacht tot levering (op 9 juni 2010) noch ten tijde van ondertekening van de akte van levering (op 18 juni 2010) reden om aan te nemen dat klager en de stichting het ergens niet over eens waren. Als er sprake was van onduidelijkheid en/of verschil van mening tussen hen had klager dat toen kenbaar kunnen maken.
5.2.
De notaris ziet niet in waarom de datering van de (koop-/huur-)overeenkomsten onjuist zou zijn geweest. Het naderhand bijplaatsen van een paraaf bij de handmatig aangebrachte aanvulling betekent (anders dan klager stelt) niet dat de datering van de overeenkomst zelf naar die nieuwe datum zou moeten worden gewijzigd. Het origineel van de volledige overeenkomst (inclusief de handmatig aangebrachte aanvulling) was immers reeds door de stichting getekend.
6.De beoordeling
6.1.
Het onderzoek in hoger beroep heeft niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer.
6.2.
Met de kamer is het hof van oordeel dat de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld ter zake van de totstandkoming en uitvoering van de (koop-/huur-)overeenkomsten en levering van het appartementsrecht van de vader van klager. Door klager is onvoldoende aannemelijk gemaakt welk persoonlijk verwijt de notaris is te maken van het achteraf ontstane meningsverschil over de uitleg van de handmatig aangebrachte aanvulling op de huurovereenkomst, nu door de notaris is gesteld (hetgeen klager niet heeft betwist) dat hij klager nooit zelf gesproken heeft en niet heeft geweten van enig meningsverschil dat de levering van het appartementsrecht in de weg zou kunnen staan. Ook ten aanzien van de datering van de (huur-/koop-)overeenkomsten volgt het hof de kamer in zijn oordeel dat de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, aangezien het er voor de gehoudenheid van partijen aan de handmatig aangebrachte aanvulling niet toe doet wanneer de paraaf bij de aanvulling is gezet. Door ondertekening van de volledige overeenkomst (inclusief aanvulling) was immers op dat moment al ingestemd met die aanvulling. Dat de notaris de datum van de huurovereenkomst nadien niet heeft gewijzigd, kan derhalve niet worden gezien als antedatering.
6.3.
Voor zover klager de notaris in het algemeen (eind-)verantwoordelijk houdt voor de totstandkoming en uitvoering van de (koop-/huur-)overeenkomsten, daaronder begrepen de werkzaamheden van de onder zijn gezag werkzame kandidaat-notaris, is het hof van oordeel dat de notaris evenmin een tuchtrechtelijk verwijt is te maken. De notaris heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de kandidaat-notaris ruime ervaring had en zelfstandig te werk kon en mocht gaan. Aan het hof is niet gebleken dat er sprake was van feiten of omstandigheden, die de notaris noopten om in de werkzaamheden van de kandidaat-notaris in te grijpen c.q. zich actiever met dit project te gaan bemoeien. Het feit dat de notaris één keer aanwezig is geweest bij een avondvergadering van een (door de eigenaren in het leven geroepen) commissie (bestaande uit externen en bewoners) die het taxatieproject begeleidde, voert niet tot een ander oordeel omtrent de tuchtrechtelijke verwijtbaarheid in dezen.
6.4.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.5.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.H. Huijzer en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 9 juli 2013 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
TE AMSTERDAM
Beslissing van 6 september 2012 op de klacht met nummers 512300 / NT 12-12 Pee van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
klager,
tegen:
[de notaris],
notaris te [woonplaats],
de notaris.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 5 maart 2012;
- aanvullend klaagschrift van 13 maart 2012;
- verweerschrift van 5 april 2012;
- repliek met bijlagen van 5 mei 2012;
- dupliek van 10 mei 2012.
Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 5 juli 2012 zijn klager en de kandidaat-notaris verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. De zaak is gezamenlijk behandeld met de klacht met nummers 512302/NT 12-13 Pee van klager tegen kandidaat-notaris [naam] (hierna: de kandidaat-notaris). Uitspraak is bepaald op 6 september 2012.
1.De feiten
De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:
Het kantoor [naam] (hierna:[kantoor]), op welk kantoor de notaris werkzaam is, is door (de Vereniging) [naam] (hierna: [de vereniging]) begin januari 2010 gevraagd de aan-/verkoop (en daarop volgende overdracht) te begeleiden van 120 appartementsrechten, elk rechtgevende op een woning in serviceflat [naam] te Den Haag (hierna: de serviceflat).
Op verzoek van [de vereniging] is de notaris aan de slag gegaan met de ontwerpakten met een uitgebreide toelichtende brief aan de bewoners.
Bewoners werden op spreekuren ontvangen voor het beantwoorden van vragen over de conceptovereenkomsten van koop- en terughuur. De bewoners die dat wilden konden de door hen verkochte woning van (de Stichting) [naam] (hierna: [de stichting]) weer terughuren.
Een van de bewoners van de serviceflat was de vader van klager, [vader], die eigenaar was van de woning [adres]
[vader] bevond zich in die tijd in zijn laatste levensdagen. Klager is toen met [de vereniging] overeengekomen dat hij, naast zijn vader, huurder zou worden van het appartement[adres]. Door een huurrechtspecialiste van[kantoor] is de huurovereenkomst daarop aangepast.
Voordat klager op 3 maart 2010 de huurovereenkomst tekende heeft hij aan de kandidaat-notaris gemeld dat hij met [de vereniging] nog een andere afspraak had gemaakt, die niet in de overeenkomst was opgenomen, namelijk de huur van een tweede, aansluitend appartement onder dezelfde condities. Klager heeft twee dochters die bij hem staan ingeschreven en deels bij hem en deels bij hun moeder wonen. Onder de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst heeft de kandidaat-notaris toen met de hand een aanvullende bepaling opgenomen, luidende: “Huurder B is gerechtigd een tweede aansluitend appartement te huren onder gelijke condities als in deze overeenkomst opgenomen.” Vervolgens hebben [vader]. en klager de huurovereenkomst en de serviceovereenkomst voor de [adres], deel uitmakende van de serviceflat getekend. [vader] heeft ook de koopovereenkomst met terughuurgarantie getekend.
De overeenkomsten zijn door [de vereniging] op 24 maart 2010 getekend.
Op 26 maart 2010 is [vader]overleden.
Op 18 juni 2010 heeft de levering van het appartementsrecht aan [de vereniging] plaatsgevonden, verleden voor een waarnemer van de notaris. De volmacht tot levering werd door klager op 9 juni 2010 getekend.
Op 29 juni 2010 heeft[de vereniging] een paraaf bij de aanvullende bepaling op bladzijde 7 van de huurovereenkomst gezet.
Over de nadere invulling van de aanvullende bepaling is tussen[de vereniging] en klager een geschil ontstaan, dat heeft geleid tot een gerechtelijke procedure bij de rechtbank ’s Gravenhage, sector kanton. Zowel klager, de kandidaat-notaris, als de heren[bestuurder] en [directeur], respectievelijk statutair bestuurder en directeur van [de vereniging], zijn als getuigen in die procedure gehoord. Klager diende het bewijs te leveren dat vóór of ten tijde van het opmaken van de huurovereenkomst is afgesproken dat het tweede, aangrenzend te huren appartement een 3-kamerappartement zou zijn en/of dat er een horizontale doorbraak tussen de twee door klager te huren appartementen zou komen. Op 7 juli 2011 heeft de kantonrechter bepaald dat klager in dat bewijs niet is geslaagd.
2.De klacht
2.1
Klager verwijt de notaris dat hij, als eindverantwoordelijke bij het opstellen en afwikkelen van de overeenkomsten heeft nagelaten bij [de vereniging] te verifiëren of er volledige en duidelijke wilsovereenstemming was tussen partijen over de door de kandidaat-notaris aan de huurovereenkomst toegevoegde handgeschreven aanvullende bepaling. Klager meent dat de notaris dat ook nog voor de levering van de woning aan [de vereniging] had moeten verifiëren. Klager meent dat de notaris de belangen van klager niet (zorgvuldig) heeft behartigd.
2.2
Klager verwijt de notaris voorts, dat hij heeft nagelaten te verifiëren of de overeenkomsten correct en volledig waren getekend. Klager meent dat niet schriftelijk is komen vast te staan dat[de vereniging] al vóór 24 maart 2010 volledig geïnformeerd was over de handgeschreven toevoeging. Volgens klager had de notaris de datum van de terughuurovereenkomst dienen aan te passen op 29 juni 2010, de datum van parafering door[de vereniging]. Klager meent dat dat valsheid in geschrifte is.
Klager acht de notaris aansprakelijk voor de schade die voortvloeit uit de naar zijn mening onjuiste leveringsakte van het appartement en door het opzettelijk creëren van onduidelijkheid over de voorwaarden tot verkoop.
3.Het verweer
3.1
De notaris heeft zich als volgt verweerd.
Het gehele traject van verkoop en terugverhuur is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid begeleid door het notariskantoor. Getekende overeenkomsten werden aan het eind van een zittingsdag (er waren meerdere zittingsdagen binnen de serviceflat) meegenomen naar het notariskantoor, waarbij ten spoedigste een kopie van die, op dat moment nog alleen door de verkopers getekende, overeenkomsten werd gemaakt en beschikbaar gesteld aan de verkopers. Vervolgens stuurde het notariskantoor een “set”overeenkomsten ter ondertekening door aan [de vereniging], waarna ze weer werden teruggestuurd aan het notariskantoor.
De overeenkomsten werden door [de vereniging] van een dagtekening voorzien.
De notaris ziet niet in waarom de datering van de overeenkomsten van klager en zijn vader niet juist zou zijn geweest. Het verzenden van afdrukken van de getekende overeenkomsten naar de verkopers vond pas in later stadium plaats. Dat had naar de mening van de notaris geen prioriteit, gezien het feit dat de koper immers reeds bindende aanbiedingen tot koop had gedaan en niet meer terugkon.
Over klagers afspraken met [de vereniging] kan de notaris geen mededelingen doen, aangezien hij klager toen niet zelf heeft gesproken.
De notaris meent dat het bijplaatsen van een paraaf niet betekent dat de datering van de overeenkomst zelf ook naar die nieuwe datum zou moeten worden gewijzigd. Immers, het origineel van de volledige overeenkomst was reeds getekend, gelijktijdig met de andere stukken.
3.2
Ten tijde van de levering was er geen reden om aan te nemen dat partijen het ergens over oneens waren. De volmacht tot levering werd door klager op 9 juni 2010 getekend en de levering vond plaats op 18 juni 2010. Indien er toen een verschil van mening bestond, had klager dat kenbaar kunnen maken.
De notaris is niet aanwezig geweest bij een vergadering van de Vereniging van Eigenaren van het complex. Wel is de notaris één keer aanwezig geweest bij een avondvergadering van een (door de eigenaren in het leven geroepen) commissie (bestaande uit externen en bewoners) die het taxatieproject begeleidde. De kandidaat-notaris was niet bij die vergadering. De notaris kan zich niet herinneren dat daar de concrete verbouwingsplannen van[de vereniging] werden gepresenteerd.
4.De beoordeling
4.1
Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wet op het notarisambt zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2
De kamer is van oordeel, dat het er voor de gehoudenheid van partijen aan de handgeschreven toevoeging er niet toe doet wanneer de parafen bij de handgeschreven toevoeging op de overeenkomst zijn gezet. Door ondertekening van de overeenkomst op 24 maart 2010 heeft [de vereniging] ingestemd met de handgeschreven toevoeging.
Het zetten van een paraaf bij de toevoeging geldt feitelijk als extra bevestiging van dat deel van de overeenkomst. Van antedateren is daarom naar het oordeel van de kamer geen sprake. Op dit onderdeel verklaart de kamer de klacht dan ook ongegrond.
4.3
Dat over de invulling van die toevoeging later een geschil is ontstaan tussen klager en [de vereniging] is naar het oordeel van de kamer niet aan de notaris te wijten. De notaris heeft ter zitting verklaard klager nooit te hebben gesproken en ten tijde van de levering van het appartement aan[de vereniging] niet te hebben geweten van een geschil dat die levering in de weg zou staan. Van onzorgvuldigheid van de kant van de notaris is dan ook onvoldoende gesteld of gebleken, zodat ook dat klachtonderdeel ongegrond wordt verklaard.
4.4
Dat leidt tot de volgende beslissing.
Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.A.J. Peeters, voorzitter, M. Bijkerk, R.H. Meppelink, O.J. van Leeuwen en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2012.
Mr. E.B.T. Kienhuis, Mr. J.A.J. Peeters,
Secretaris. Voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.