ECLI:NL:GHAMS:2013:2343

• Datum uitspraak: 23 juli 2013
• Publicatiedatum: 31 juli 2013
• Zaaknummer: 200.123.215-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Overig
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. Polak; R.H. de Bock; C. Uriot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst kelderruimte na meer dan tien jaar wegens belangenafweging eigenaar

Appellanten huurden een kelderruimte in een buurpand op basis van een mondelinge overeenkomst met de toenmalige eigenaar. Na overdracht van het pand aan geïntimeerde, werd zij opvolgend verhuurder. Appellanten onderverhuurden de kelderruimte zonder medeweten van geïntimeerde, die dit gedoogde zolang de onderhuurder aanwezig was.

Na intrekking van vergunningen voor de onderhuurder en beëindiging van de exploitatie, ontbond geïntimeerde de huurovereenkomst buitengerechtelijk. Appellanten weigerden dit te accepteren en vorderden voortzetting van de huur. De kantonrechter wees hun vorderingen af en stelde het belang van de eigenaar zwaarder.

Het hof bevestigt dit oordeel, benadrukt dat de huurovereenkomst meer dan tien jaar heeft geduurd en dat de belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW in het voordeel van geïntimeerde uitvalt. De kelderruimte staat leeg, er zijn geen noemenswaardige investeringen door appellanten gedaan en de plannen voor een espressobar kunnen ook zonder de kelder worden gerealiseerd.

Het arrest bekrachtigt het vonnis en stelt de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst op 1 september 2013, met een dwangsom bij niet-ontruiming. Appellanten worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De huurovereenkomst van de kelderruimte eindigt per 1 september 2013 en appellanten worden veroordeeld tot ontruiming met dwangsom.

Uitspraak

arrest

______________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.123.215/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV 12-26155

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juli 2013

inzake

1. [appellante 1],wonend te [woonplaats],

2. 2.
[appellante 2], wonend te [woonplaats],

3. 3.
[appellante 3], wonend te [woonplaats],

4. 4.
[appellante 4], wonend te [woonplaats],

5. 5.
[appellante 5], wonend te [woonplaats],

6. 6.
[appellante 6], wonend te [woonplaats],

7. 7.
[appellante 7], wonend te [woonplaats],

APPELLANTEN,

advocaat:
mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,

tegen:

[gemachtigde] ,

[woonplaats],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. J.K. Six-Hummel te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Appellanten worden hierna gezamenlijk [appellanten] en geïntimeerde [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 maart 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 december 2012, gewezen tussen hen als eisers in conventie/verweerders in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven. Tevens hebben zij daarbij producties overgelegd.

[geïntimeerde] heeft vervolgens een memorie van antwoord ingediend.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, hun vorderingen alsnog zal toewijzen en [geïntimeerde] haar vorderingen zal ontzeggen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 juni 2013 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerde] heeft bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 10 de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil en deze feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover nodig aangevuld met feiten die in hoger beroep als gesteld en niet (voldoende gemotiveerd) betwist zijn komen vast te staan.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep relevant, om het volgende.

3.1.1

[appellanten] zijn eigenaar van het pand [adres] te [plaats]. De vorige eigenaar, wijlen vader [naam], dreef op de begane grond een horecabedrijf. Als opslagruimte gebruikte hij een kelderruimte in het buurpand nr. 51 die hij daartoe mondeling van de toenmalige eigenaar had gehuurd. In verband daarmee is in de scheidingswand tussen beide panden een doorgang gemaakt.

3.1.2

In 2003 werd [geïntimeerde] opvolgend eigenaar van nr. 51 en daarmee ook opvolgend verhuurder van daarbij behorende kelderruimte. Zij heeft [appellanten] als opvolgend huurder van de kelderruimte aanvaard.

3.1.3

Na de beëindiging van het horecabedrijf van wijlen vader [naam] hebben [appellanten] de begane grond van nr. 53 verhuurd en de kelderruimte van nr. 51 – buiten medeweten van [geïntimeerde] – onderverhuurd aan [X](hierna: [X]. Nadat [geïntimeerde] van deze (onder)verhuur vernam, heeft zij aan [appellanten] laten weten dat zij de situatie zou gedogen zolang[X] de onderhuurder was.

3.1.4

De Rokerij III dreef in het gehuurde een coffeeshop, waartoe zij beschikte over een exploitatievergunning en een gedoogverklaring van de gemeente Amsterdam.

3.1.5

Nadat een van de vennoten van[X] was gearresteerd op verdenking van internationale handel in verdovende middelen heeft de gemeente voornoemde vergunningen ingetrokken en aan[X] de last gegeven de exploitatie van de coffeeshop te staken, aan welke last de vennootschap heeft voldaan.

3.1.6

Bij brief van 2 april 2012 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellanten] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de kelderruimte buitengerechtelijk ontbond, althans heeft opgezegd. [appellanten] hebben de beëindiging van de huur niet aanvaard.

3.1.7

[geïntimeerde] heeft in kort geding ontruiming van de kelderruimte door [appellanten] gevorderd, welke vordering bij vonnis van 24 juli 2012 is toegewezen. [geïntimeerde] heeft dit vonnis niet ten uitvoer gelegd.

3.1.8

Per 1 juli 2012 is de verhuur c.q. onderverhuur door [appellanten] aan[X] beëindigd, waarna laatstgenoemde het gehuurde heeft ontruimd.

3.1.9

[appellanten] hebben in de onderhavige bodemprocedure in conventie gevorderd te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de kelder in nr. 51 voortduurt en dat, voor zover nodig, [geïntimeerde] deze ruimte aan hen ter beschikking zal stellen. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd, voor zover in dit beroep van belang, te verklaren voor recht dat de opzeggingsbrief van 2 april 2012 heeft geleid tot beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2013 alsmede [appellanten] te veroordelen de kelderruimte te ontruimen.

3.1.10

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen. Daartoe heeft hij overwogen dat het door [geïntimeerde] aangevoerde belang om de indeling van haar pand nr. 51 in de oorspronkelijke staat terug te brengen en de doorgang vanuit nr. 53 naar de verhuurde kelderruimte ongedaan te maken een reëel eigenaarsbelang is, waartegenover [appellanten] hun belang – het voornemen om erfgenaam Abdelkarim [naam] een espressobar te laten beginnen in de destijds door vader [naam] gebruikte ruimten – niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt.

3.2

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [appellanten] op met hun grief. Zij betogen dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft meegewogen dat elke horecazaak belang heeft bij zoveel mogelijk extra ruimte, bijvoorbeeld om voorraad in op te slaan. Voor de beoogde espressobar zal een samenwerkingsverband worden aangegaan met de eigenaar van de reeds in Haarlem gevestigde koffiesalon Mogador. Een van [appellanten], Abdelkarim [naam], is voornemens bedrijfsleider te worden, als franchisenemer van Mogador. Hoewel volgens [appellanten] de bedrijfsvorm nog niet vaststaat, is er inmiddels een bedrijfsplan, bestaat er een art impression van nr. 53 en heeft de gemeente positief gereageerd op hun plannen. De espressobar gaat er – behoudens onvoorziene omstandigheden – in elk geval komen, waarbij een aanhorige kelder grote voordelen heeft, aldus nog steeds [appellanten].

3.3

Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst van de kelderruimte meer dan tien jaar heeft geduurd. Voor de vraag of de vordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van de huurovereenkomst voor toewijzing in aanmerking komt, dienen op grond van het bepaalde in artikel 7: 296 lid 3 BW de belangen van [geïntimeerde] als verhuurder te worden afgewogen tegen die van [appellanten] als huurder. Deze belangenafweging valt naar ’s hofs oordeel uit ten voordele van [geïntimeerde]. Evenals in eerste aanleg hebben [appellanten] ook

in hoger beroep hun belang bij voortzetting van de huur van de kelderruimte onvoldoende aannemelijk gemaakt. Sedert[X] in juli 2012 de kelder (en de begane grond van het pand nr. 53) heeft ontruimd, staat deze ruimte leeg terwijl gesteld noch gebleken is dat wijlen vader [naam] en/of [appellanten] ten behoeve daarvan ooit noemenswaardige investeringen hebben gepleegd. Zoals het hof ter zitting heeft geconstateerd, is een actuele bouwtekening in verband met de plannen van Abdelkarim [naam] (nog) niet voorhanden. Gelet op dit een en ander en de (eigen) stelling van [appellanten] dat de espressobar er in ieder geval gaat komen, zodat deze kennelijk ook gerealiseerd kan worden zonder de kelderruimte, weegt het belang van [geïntimeerde] om te kunnen beschikken over de bij haar pand behorende kelderruimte zwaarder dan het belang van [appellanten] om deze ruimte te kunnen blijven huren.

3.4

De conclusie is dat de grief faalt en het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Het hof zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en de termijn voor ontruiming stellen op 1 september 2013. In zoverre zal als na te melden opnieuw recht worden gedaan. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, zowel in conventie als in reconventie gewezen, met dien verstande dat de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en de termijn voor ontruiming opnieuw zullen worden vastgesteld;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot de kelderruimte in het pand [adres] te [plaats] per 1 september 2013 zal eindigen;

- veroordeelt [appellanten] om die kelderruimte vóór die datum te ontruimen, op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat zij in gebreke zijn aan die veroordeling te voldoen, met maximering van het totaal van de te verbeuren dwangsommen op € 10.000,-;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris alsmede in het nasalaris ad € 131,- te vermeerderen met € 68,-;

bepaalt dat over de proceskosten en nakosten wettelijke rente zal zijn verschuldigd vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit arrest ingeval deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest zijn voldaan;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.H. de Bock en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2013.