ECLI:NL:GHAMS:2013:2577

• Datum uitspraak: 13 augustus 2013
• Publicatiedatum: 22 augustus 2013
• Zaaknummer: 200.120.837-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. Polak; J.C.W. Rang; D. Kingma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil overlast en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellante] en de stichting Woningstichting Eigen Haard. [appellante] is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, waarin de huurovereenkomst tussen partijen werd ontbonden vanwege ernstige overlast die [appellante] zou hebben veroorzaakt. De huurovereenkomst was per 8 januari 2004 gesloten voor een woning aan de [adres] te [plaats]. Voorafgaand aan deze overeenkomst had [appellante] al een huurrelatie met Eigen Haard, maar deze was beëindigd vanwege burenruzie. In de nieuwe huurovereenkomst waren speciale voorwaarden opgenomen die [appellante] verplichtten om overlast te voorkomen. Ondanks deze voorwaarden heeft [appellante] herhaaldelijk overlast veroorzaakt, wat leidde tot een ontruimingsvonnis in kort geding op 24 november 2011. Dit vonnis werd door de voorzieningenrechter toegewezen, waarbij werd overwogen dat [appellante] niet als een goed huurder had gehandeld.

In hoger beroep heeft [appellante] zeven grieven ingediend, gericht tegen de beslissing van de kantonrechter. Het hof heeft de feiten die door de kantonrechter zijn vastgesteld als uitgangspunt genomen, aangezien deze in hoger beroep niet in geschil zijn. Het hof oordeelt dat [appellante] zich niet heeft gehouden aan de afspraken in de huurovereenkomst en dat de overlast die zij heeft veroorzaakt, ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de grieven van [appellante] af. Tevens wordt [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.120.837/01

kenmerk rechtbank Amsterdam: CV 12-6324

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 augustus 2013

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats],

APPELLANTE,

advocaat:
mr. A.R. Kolthof te Amsterdam,

tegen:

stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD ,

gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. M.G. van der Vliet-Blokziel te Almere.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 8 januari 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 oktober 2012, gewezen tussen Eigen Haard als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en in conventie Eigen Haard haar vorderingen alsnog zal ontzeggen en in reconventie de vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen, zulks uitvoerbaar bij voorraad en met beslissing over de proceskosten.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 juli 2013 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.11, de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3. Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

Tussen Eigen Haard en [appellante] is per 8 januari 2004 een huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte aan de [adres] te [plaats]. De huur bedroeg tot 1 juli 2011 € 267,33 per maand.

3.1.2

Voorafgaand aan deze huurovereenkomst huurde [appellante] woonruimte in de [adres] te [plaats], eveneens van (de rechtsvoorgangster van) Eigen Haard. In verband met een in de [adres] opgetreden burenruzie is in overleg met het Meldpunt Extreme Overlast (MCO) de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] aangegaan.

3.1.3

In een Bijlage bij de huurovereenkomst (hierna; de Bijlage) is onder meer het volgende opgenomen:

“Dat gezien de overlast betreffende[adres] (…) verhuurder zich genoodzaakt heeft gezien de huurovereenkomst op te zeggen, met welke opzegging huurder vrijwillig heeft ingestemd.

(…)

Dat zowel huurder als verhuurder door middel van deze bijlage willen vastleggen, dat partijen uitsluitend tot het sluiten van deze overeenkomst zijn gekomen teneinde aan de overlast op de
[adres] (…) een einde te maken.

Concrete afspraken:

- Het is huurster (…) niet toegestaan om provocerend gedrag te vertonen.

- Het is huurster (…) niet toegestaan bedreigingen te uiten.

- Het is huurster (…) niet toegestaan om haar woonomgeving te vervuilen.

(…)

Dat indien zich toch weer overlast voordoet, partijen er in toestemmen dat deze in directe relatie met eerdergenoemde overlast aan de
[adres] (…) zal worden beoordeeld.”

3.1.4

[appellante] heeft meer dan eens een huurachterstand laten ontstaan, die vervolgens door Eigen Haard is geïnd. In 2010 heeft [appellante] korte tijd een onderhuurster gehad die ruim meer dan de door [appellante] verschuldigde huur betaalde.

3.1.5

De woonruimte aan de [adres] ligt in de […] te [plaats]. In de […] hebben een aantal gezinnen voor (extreem veel) overlast gezorgd. In verband met deze overlast is in 2011 het project OMPG (Overlastgevende Multi Probleem Gezinnen) gestart, waarbij diverse hulpverlenende instanties, de politie en de gemeente Amsterdam zijn betrokken. Onderdeel daarvan was dat drie gezinnen, die van [appellante], [X] en[Y], uit de wijk dienden te verhuizen naar verder uit elkaar gelegen gebieden. Eigen Haard heeft aan [appellante] woonruimte aan de [adres] aangeboden, welk aanbod zij heeft afgeslagen.

3.1.6

Bij vonnis van 24 november 2011 is de vordering van Eigen Haard tot ontruiming van de woning aan de [adres] in kort geding toegewezen.

De voorzieningenrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellante] overlast heeft veroorzaakt, dat mede in aanmerking wordt genomen dat aan [appellante] strenge eisen mogen worden gesteld, gelet op de aanvullende afspraken met betrekking tot overlast die zij met Eigen Haard is overeengekomen, dat een nieuwe overlastsituatie in relatie met de eerdere overlast in de[adres] zou worden beoordeeld en dat alle bij het OMPG-project betrokken instanties tot de conclusie zijn gekomen dat het het beste is dat [appellante] verhuist. Eigen Haard heeft het vonnis aan [appellante] betekend en de ontruiming aangezegd tegen 12 december 2011.

3.1.7

Tegen het vonnis van 24 november 2011 heeft [appellante] hoger beroep ingesteld; zij heeft daarin (nog) niet van grieven gediend. In een door [appellante] aanhangig gemaakte executiegeschil heeft de voorzieningenrechter de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis hangende het hoger beroep bij vonnis van 9 december 2011 afgewezen. Hiertegen heeft [appellante] geen hoger beroep ingesteld.

3.1.8

Op 11 december 2011 heeft [appellante] de huur van de woning aan de [adres] tegen 23 december 2011 opgezegd, waarbij zij zich het recht heeft voorbehouden herstel van de huurovereenkomst te vorderen en herplaatsing in de […] als in hoger beroep de ontruimingsvordering van Eigen Haard alsnog wordt afgewezen.

3.1.9

[appellante] is vervolgens naar de [adres] te [plaats] verhuisd
, voor welke woonruimte Eigen Haard een huurovereenkomst is aangegaan met HVO-Querido, die voor [appellante] als zorgverlener optreedt en waarmee [appellante] een zorgleveringsovereenkomst heeft gesloten. HVO-Querido heeft de zorgleveringsovereenkomst met [appellante] in verband met overlast niet verlengd en deze is op 16 december 2012 van rechtswege geëindigd. Op grond van een ontruimingsvonnis van 29 januari 2013 heeft [appellante] de woonruimte aan de [adres] inmiddels ontruimd. Tegen dat vonnis heeft [appellante] geen hoger beroep ingesteld.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie voor recht verklaard dat [appellante] zich tijdens de huurperiode in de [adres] niet als een goed huurder heeft gedragen en de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden. In reconventie heeft zij de vordering van [appellante] tot vergoeding van de door haar als gevolg van de gedwongen ontruiming geleden materiële en immateriële schade afgewezen. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag liggende motivering zijn de zeven grieven van [appellante] gericht.

3.3

Met haar
grieven 2 tot en met 4 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat langdurig sprake is geweest van ernstige, (mede) aan [appellante] toe te rekenen overlast, dat [appellante] met twee andere gezinnen voor ernstige en structurele overlast in de […] heeft gezorgd, waardoor meer dan eens de politie ingeschakeld moest worden, dat is gebleken dat verschillende instanties hebben getracht deze overlast als gevolg van (ondermeer) het gedrag van [appellante] tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen, hetgeen niet is gelukt, en dat aan dit oordeel niet afdoet dat [appellante] gedeeltelijk, of ook, slachtoffer is geweest en diverse buurtbewoners van de […] een positieve verklaring over haar hebben afgelegd. Met
grief 5 richt [appellante] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de vordering van Eigen Haard tot ontbinding ook dient te worden toegewezen omdat [appellante] erkent niet naar de [adres] te kunnen terugkeren en Eigen Haard belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst, welk belang erin bestaat dat zij verplicht is andere huurders in de […] een rustig woongenot te verschaffen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.3.1

Ter toelichting voert [appellante] aan dat de kantonrechter zich (mede) heeft verlaten op de brief van 21 juli 2011 van [Q], medewerker van de Politie Amsterdam, Amstelland, die zij objectiviteit en onafhankelijkheid toedicht, en zich aldus ontslagen heeft geacht van haar plicht de in die brief gerelateerde feiten zelf te waarderen en eraan is voorbij gegaan dat [X] structureel en bewust aangiftes bleef doen en aldus een grote invloed heeft uitgeoefend op de perceptie van de betrokken agenten. Er is slechts één melding die (mogelijk) door andere omwonenden dan het gezin [X] is gedaan, die van 29 juni 2010 wegens geluidsoverlast. Ten tijde van voornoemde melding en de aangifte van [X] tegen de dochter van [appellante] op 3 augustus 2010 zat zij in detentie, aldus [appellante]. Ook is zij, [appellante], telkens ten onrechte in één adem met het derde gezin genoemd, terwijl de overlast in de […] aan dat derde gezin en het geschil van [X] met dat gezin moet worden toegerekend. De kantonrechter heeft geen enkele aandacht besteed aan de vraag hoe het conflict van [appellante] met haar buurvrouw [X] is ontstaan en wat daarin de rol van [appellante] is geweest en evenmin een oordeel gegeven over de vraag of [appellante] overwegend slachtoffer of dader was, aldus nog steeds [appellante]. Voorts is volgens [appellante] voor de beoordeling van de overlast van belang dat ongeveer 40 steunbetuigingen uit de buurt een duidelijke aanwijzing vormen dat de omwonenden van het gedrag van [appellante] geen hinder, angst of onbehagen hebben ervaren. Ook is de kantonrechter in de visie van [appellante] ten onrechte eraan voorbijgegaan dat[W], medewerkster van Bureau Jeugdzorg, in een (niet overgelegde) brief van 9 augustus 2011 aan [appellante] positief oordeelde over haar gedrag.

Ten slotte voert [appellante] aan belang te hebben bij afwijzing van de door Eigen Haard gevorderde ontbinding omdat zij in dat geval nog altijd een huurovereenkomst met Eigen Haard heeft en zij vervangende en aan de [adres] gelijkwaardige woonruimte kan vorderen, zonder een voor haar zeer beperkende zorgleveringsovereenkomst met HVO Querido te hoeven aangaan.

3.3.2

Het hof oordeelt als volgt. Vooropgesteld dient te worden dat [appellante] voorafgaand aan het huren van de woonruimte aan de [adres] de door haar gehuurde woonruimte aan de [adres] heeft (moeten) verlaten in verband met
– eveneens
– een burenruzie, hetgeen ertoe heeft geleid dat zij de woonruimte aan de [adres] aangeboden heeft gekregen onder strikte, in de huurovereenkomst op te nemen voorwaarden. Volgens deze onder 3.1.3 vermelde afspraken heeft [appellante] zich ertoe verplicht “om al het nodige c.q. na te laten om een nieuwe overlastsituatie ter zake van de woning te voorkomen” (waarbij het haar is verboden provocerend gedrag te vertonen, bedreigingen te uiten en haar woonomgeving te vervuilen) en erin toegestemd dat in geval van nieuwe overlast deze in directe relatie met eerdergenoemde overlast aan de [adres] zal worden beoordeeld.

Gelet op deze, op [appellante] toegespitste, afspraken behoefde de kantonrechter niet te onderzoeken hoe de conflicten met [X] zijn ontstaan, wat daarin de rol van [appellante] is geweest en of [appellante] overwegend slachtoffer of dader was. [appellante] had als ‘gewaarschuwd mens’ er voor moeten zorgen conflictueuze situaties te mijden, althans haar gedrag aan te passen en zich dienen te realiseren dat zij niet in situaties verzeild moest raken waarbij de politie te hulp moet schieten, zoals blijkens het overzicht in de brief van [Q] veelvuldig het geval is geweest en door [appellante] niet is betwist. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante] heeft erkend een steen tegen de rug van [X] te hebben gegooid en ook voldoende aannemelijk is geworden dat zij de zoon van [X] heeft geslagen, zodat in ieder geval duidelijk is dat [appellante] zichzelf ook niet onbetuigd heeft gelaten.

Voor zover het meldingen bij de politie betreft die zijn gedaan tijdens detentie van [appellante] – geluidsoverlast op 29 juni 2010 veroorzaakt door de dochter van [appellante] en een aangifte tegen de dochter op 3 augustus 2010 – leidt dit niet tot een ander oordeel aangezien deze door haar dochter veroorzaakte overlast aan [appellante] als huurster moet worden toegerekend aangezien niet is gebleken dat [appellante] voorafgaand of tijdens haar detentie iets heeft gedaan om te zorgen dat toezicht over haar toen minderjarige dochter werd uitgeoefend.

De (vooraf opgestelde) door een aantal buurtbewoners ingevulde verklaringen maken de overlast en de bemoeienissen van de politie niet ongedaan, zoals de kantonrechter naar ’s hofs oordeel op goede gronden heeft geoordeeld. Ook het volgens [appellante] positieve oordeel van de medewerkster van Bureau Jeugdzorg legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen, nu alle bij het OMPG-project betrokken instanties uiteindelijk niet erin zijn geslaagd de overlast als gevolg van (ondermeer) het gedrag van [appellante] tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen.

3.3.3

Het vorenstaande brengt het hof, in navolging van de kantonrechter, tot het oordeel dat [appellante] dusdanig ernstige en structurele overlast heeft veroorzaakt dat deze een ernstige tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Wat betreft die gevolgen stelt het hof vast dat die betrekkelijk beperkt zijn gebleven, namelijk verhuizing van [appellante] naar de [adres] met tussenkomst van HVO-Querido als huurder van deze nieuwe woonruimte. Derhalve falen de grieven 2 tot en met 5.

3.4

Bij deze stand van zaken behoeft
grief 1 , waarbij [appellante] betoogt dat de vraag of de ontbinding moet worden toegewezen uitsluitend en geheel afhangt van de vraag of zij voor ernstige overlast heeft gezorgd (en de huurachterstanden en onderhuur voor Eigen Haard geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst opleverden) geen bespreking meer.

Dit geldt eveneens voor de
grieven 6 en 7 die zich richten tegen de afwijzing door de kantonrechter van de reconventionele vordering van [appellante] tot schadevergoeding wegens gedwongen ontruiming, nu ook naar ’s hofs oordeel [appellante] voor deze ontruiming en de gevolgen daarvan zelf verantwoordelijk is.

3.5

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het door [appellante] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet ziet op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 683,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.C.W. Rang en D. Kingma en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 augustu
s 2013.