Uitspraak
beschikking
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.122.655/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 582781 EJ VERZ 12-281
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 september 2013
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats],
APPELLANT IN PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat:
mr. M.A. van der Lubbete Arnhem,
mr. M.A. van der Lubbete Arnhem,
tegen:
1.
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS “VERENIGING SWAENENBERGH”,
gevestigd te Amsterdam,
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS “VERENIGING SWAENENBERGH”,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANTE IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat:
mr. K. Kroonte Amsterdam.
mr. K. Kroonte Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Appellant wordt hierna [appellant] en geïntimeerde de Vereniging genoemd.
Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie van het hof op 27 februari 2013, heeft [appellant] hoger beroep ingesteld tegen een beschikking van 31 januari 2013 van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen hem als verzoeker en geïntimeerde als verweerster.
Vervolgens heeft de Vereniging een verweerschrift, tevens houdende incidenteel hoger beroep met producties ingediend.
[appellant] heeft het hof verzocht voornoemde beschikking te vernietigen en zijn in eerste aanleg gedane verzoeken toe te wijzen, met beslissing over de proceskosten.
De Vereniging heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen voor zover betrekking hebbend op compensatie van de proceskosten en alsnog de door haar gevorderde proceskosten zal toewijzen, met bekrachtiging voor het overige en met beslissing over de proceskosten van het hoger beroep.
De Vereniging heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het hof van 25 juli 2013. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunten doen toelichten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Door partijen zijn inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is uitspraak bepaald.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking een aantal feiten, a tot en met h, als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1
De Vereniging is een vereniging van eigenaren van dertig appartementsrechten van het pand [adres 1]. De appartementen zijn verdeeld over de begane grond - een viertal bedrijfsruimten - en daarboven tweeëntwintig woningen, gelegen op de eerste tot en met de vierde verdieping.
3.1.2
[appellant] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 2], dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van “
de woning, gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping met terras aan de binnenplaats op de eerste verdieping en met dakterras op de vierde verdieping”.
de woning, gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping met terras aan de binnenplaats op de eerste verdieping en met dakterras op de vierde verdieping”.
3.1.3
De splitsingsakte bepaalt, voor zover van belang, het volgende:
“Splitsing/vaststellen model reglement
(…)
g. (…)
de appartementsrechten met indexnummers 1 tot en met 26 zijn bestemd als woning;
de appartementsrechten met indexnummers 27 tot en met 30 zijn bestemd als bedrijfsruimte;”
3.1.4
Het bij de splitsingsakte behorende (model)reglement bepaalt, voor zover van belang, het volgende:
“
Artikel 1:
Artikel 1:
In het reglement wordt verstaan onder: (…)
g. “gebruiker”: degene die het gebruik heeft als bedoeld in artikel 5:120 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
(…)
Artikel 17:
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
(…)
Artikel 24:
1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij ervoor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement (…) zal naleven.”
3.1.5
[appellant] heeft met een zekere regelmaat het appartement voor kortere periodes, korter dan een maand, verhuurd en in gebruik gegeven aan derden. Hij adverteert daarvoor op het internet en biedt zijn appartement aan voor € 1.222,-- tot € 1.445,-- per week. Als hij zijn appartement verhuurt/in gebruik geeft aan derden, verblijft [appellant] ergens anders.
3.1.6
Op 2 oktober 2012 is tijdens een algemene ledenvergadering besloten dat short stay, hotel en bed & breakfast (“B&B”) activiteiten, korter dan een maand, niet zijn toegestaan. Dit besluit is bij meerderheid van stemmen bevestigd tijdens de algemene ledenvergadering van 18 oktober 2012.
3.1.7
Bij brief van 1 november 2012 heeft de Vereniging [appellant] gesommeerd voornoemde activiteiten te staken, bij gebreke waarvan hem een boete zal worden opgelegd.
3.2
[appellant] heeft in eerste aanleg verzocht voor recht te verklaren dat het besluit van de Vereniging van 18 oktober 2012 nietig is, althans dient te worden vernietigd alsmede dat ingebruikgeving van een appartement voor een korte periode en/of short stay en/of B&B activiteiten binnen de bestemming ‘woning’ valt. De kantonrechter heeft de verzoeken van [appellant] afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. Tegen deze beslissing en de argumenten die de kantonrechter daaraan ten grondslag heeft gelegd komt [appellant] met een elftal grieven op.
3.3
Daargelaten of in een verzoekschriftprocedure betreffende appartementsrechten als hier aan de orde een verklaring voor recht en/of nietigverklaring kan worden gevorderd, kunnen de vorderingen van [appellant], gelet op het bepaalde in de splitsingsakte, hoe dan ook niet slagen. Het hof overweegt daartoe als volgt.
3.3.1
De centrale vraag die voorligt, is of ingebruikgeving van een appartement voor een korte periode en/of short stay en/of B&B activiteiten binnen de bestemming ‘woning’ valt en daarom is toegestaan. Daartoe is maatgevend de tekst van de splitsingsakte, waarin het gebruik van het appartement als woning is gedefinieerd. Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet, met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval, naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende reglement.
3.3.2
De splitsingsakte maakt onder g. onderscheid tussen appartementsrechten die bestemd zijn als woning en appartementsrechten die bestemd zijn als bedrijfsruimte (zie r.o. 3.1.3). Dit onderscheid komt ook feitelijk tot uitdrukking doordat in het appartementencomplex de vier bedrijfsruimten zijn gelegen op de begane grond en daarmee ook daadwerkelijk zijn gescheiden van de daarboven gelegen woonappartementen. De in artikel 17 lid 4 van Pro het reglement opgenomen verplichting voor de eigenaar/gebruiker het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte te geven bestemming vormt een bevestiging van het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik, waarbij afwijking van deze verplichting uitsluitend is geoorloofd met toestemming van de vergadering. Het bepaalde in artikel 24 van Pro het reglement ziet op het door de eigenaar aan een derde in gebruik geven, mits die derde aan het bestuur een door hem ondertekende verklaring afgeeft dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven. Aan de omstandigheid dat dit artikel niets vermeldt over beperking naar tijdsduur en volgens [appellant] dus niet in de weg staat aan het door hem beoogde gebruik, kan geen argument worden ontleend voor de mogelijkheid van ingebruikgeving c.q. verhuur voor een kortere periode. Het voldoen aan de in dat artikel opgenomen voorwaarde – het ondertekenen van een aan het bestuur af te geven verklaring – is immers moeilijk voorstelbaar en praktisch onuitvoerbaar bij ingebruikgeving voor kortere periodes aan toeristen, hetgeen de voorzitter van de Vereniging ter zitting ook heeft bevestigd met de mededeling een dergelijke verklaring nooit te hebben ontvangen. Het hof volgt dan ook de door de Vereniging voorgestane uitleg dat artikel 24 ziet Pro op reguliere ingebruikgeving voor de langere termijn.
3.3.3
In het licht van het vorenstaande moet het tegen betaling aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, zoals [appellant] heeft gedaan en wenst te (blijven) doen, worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning, hetgeen in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement en derhalve niet is toegestaan.
3.3.4
Het hof komt daarmee niet meer toe aan de vraag of het bestreden besluit van 18 oktober 2012 nietig of vernietigbaar is, hetgeen in lijn is met de verklaring van de advocaat van de Vereniging ter zitting dat dit besluit is genomen omdat er binnen de Vereniging onduidelijkheid over bestond of verhuur voor korte tijd reeds op grond van voornoemde bepalingen uit de splitsingsakte verboden is, doch dat dit besluit strikt genomen niet nodig was.
3.3.5
Ten slotte merkt het hof op dat het door [appellant] genoemde arrest van de Hoge Raad van 3 mei 2013 (LJN BZ5357) toepassing mist aangezien het in die zaak ging om het ter beschikking stellen van een appartement aan familieleden en vrienden.
3.4
De Vereniging heeft, onder aanvoering van een grief, incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de door de kantonrechter toegepaste kostencompensatie. Dit beroep slaagt. Aangezien [appellant] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in het ongelijk is/wordt gesteld, dient hij de kosten daarvan te dragen.
4.Slotsom
De bestreden beschikking zal worden zal worden vernietigd voor zover de kantonrechter daarin de proceskosten heeft gecompenseerd. Voor het overige wordt de beschikking bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep, zowel in principaal als incidenteel appel.
5.Beslissing
Het hof:
vernietigt de tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter te Amsterdam van 31 januari 2013 voor zover daarin de proceskosten zijn gecompenseerd;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de Vereniging begroot op € 109,-- aan verschotten en € 400,-- aan salaris;
bekrachtigt de beschikking voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, zowel in principaal appel als incidenteel appel, aan de zijde van de Vereniging begroot op € 683,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. E.M. Polak, J.H. Huijzer en M.W.E. Koopmann en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 september 2013.