Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4190018 EA VERZ 15-591
beschikking van: 29 oktober 2015
537
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker 1] en [verzoeker 2]
beiden wonende te [woonplaats]
verzoekers
gezamenlijk nader en in enkelvoud ook aan te duiden als: [verzoekers gezamenlijk]
gemachtigde: mw mr K. Kroon
t e g e n
de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [VvE]
gevestigd te [plaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mw mr P.E. Ernste
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekers gezamenlijk] , lid van de VvE, heeft op 8 juni 2015 een verzoekschrift met na te melden verzoeken ingediend.
Na ontvangst door de griffie van de ledenlijst en vaststelling van de mondelinge behandeling zijn alle zeven overige leden van de VvE voor de behandeling opgeroepen. De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 8 oktober 2015. Verzoekers verschenen daar in persoon, bijgestaan door hun gemachtigde. De VvE verscheen bij de voorzitter en de penningmeester/secretaris van haar bestuur, [naam 1] resp. [naam 2] , beiden tevens lid der VvE, bijgestaan door de gemachtigde. Van de overige stemgerechtigde leden verscheen alleen [naam 3] , en wel bij diens gemachtigde [naam 4] . Partijen hebben ter zitting hun standpunten aan de hand van een pleitnota toegelicht. Na verder debat is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
Het op dat moment op het terrein aan de [adres] nog op te richten gebouw “ [gebouw] ” is bij akte van 10 oktober 2003 door de toenmalige gerechtigde gesplitst in appartementsrechten (appartementsindices 1-9 : woningen en 10-18: bergingen). In totaal bevinden zich in het gebouw 8 woonappartementen. [verzoekers gezamenlijk] heeft op 14 oktober 2013 de appartementen met indices 5,6,14 en 15 verkregen en is aldus eigenaar van het appartement op de tweede verdieping plaatselijk bekend als [adres] . [naam 3] is thans eigenaar van het daarboven gelegen appartement plaatselijk bekend als [adres] .
1.2.
Het gebouw is opgeleverd in december 2004. Het gebouw c.q. de appartementen zijn destijds in de markt gezet als “een oase van rust” resp. “een oase in het centrum van Amsterdam”.
1.3.
In de oorspronkelijke, hierboven onder 1.1. bedoelde, splitsingsakte, waarbij onder meer de VvE is opgericht, is het KNB-modelreglement van 1992 van toepassing verklaard, met een aantal wijzigingen. Eén daarvan betreft wijziging (c.q. aanmerkelijke uitbreiding) van de eerste zin van (het uit vier zinnen bestaande) lid 4 van artikel 17 daarvan tot, voor zover hier van belang:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.(
“)
Deze is voor elk van de privé gedeelten welke recht geven op een woning: woning voor privé-doeleinden (…)
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.(
“)
Deze is voor elk van de privé gedeelten welke recht geven op een woning: woning voor privé-doeleinden (…)
Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in de woning te hebben (…)
Het is niet toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca en/of erotiek uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”
1.4.
Bij akte van 4 juli 2006 is de splitsing met bijbehorende tekening gewijzigd, waarbij voorts het KNB-modelreglement 2006 van toepassing werd verklaard, eveneens onder gedeeltelijke wijziging daarvan, waaronder wijziging van de eerste zin van (het uit twee volzinnen bestaande) lid 1 van artikel 25 daarvan door (op een hier niet van belang zijnde kleine verandering na) woordelijk dezelfde tekst als hierboven onder 1.3. weergegeven.
1.5.
[verzoekers gezamenlijk] heeft ca. 10 jaar in zijn appartement gewoond en heeft dit in 2014 op reguliere basis verhuurd aan een vaste bewoner, [naam 5] . [naam 3] werkt en verblijft hoofdzakelijk in het buitenland en houdt zijn appartement aan als
pied-à-terrein Amsterdam. De overige zes eigenaren wonen zelf in hun appartement.
pied-à-terrein Amsterdam. De overige zes eigenaren wonen zelf in hun appartement.
1.6.
In de algemene ledenvergadering van de VvE van 1 april 2014, waar [verzoekers gezamenlijk] niet aanwezig was, was een agendapunt “6. Verhuur appartement” aan de orde. In de notulen staat dienaangaande onder meer het volgende vermeld: “
[naam 1] geeft een toelichting op het voorgestelde verbod van verhuur voor toeristische doeleinden. (…) De appartementen hebben volgens de splitsingsakte en het splitsingsreglement een woonfunctie en hiervoor geldt als uitgangspunt dat sprake m(o)et zijn van permanente bewoning. Stelselmatige verhuur aan toeristen is daarmee in strijd. (…) De vergadering kan zich in meerderheid vinden in het voorliggende voorstel om verhuur aan toeristen niet toe te staan. Ook wordt voorgesteld een stelsel van boetes die door de VvE kunnen worden opgelegd bij n(i)et naleving. Namens [naam 3] brengt [naam 4] in dat bij [naam 3] behoefte bestaat aan de mogelijkheden om zijn appartement, al of niet tegen betaling, tijdelijk in gebruik te geven aan gasten. [naam 4] zou hierbij als ‘caretaker’ optreden. [naam 1] wijst op de regels die de gemeente onlangs heeft opgesteld voor vakantieverhuur. Voor zover deze grenzen niet worden (o)verschreden is dit door [naam 3] gewenste gebruik toegestaan. Besloten wordt dat [naam 1] , als [naam 3] over enkele maanden in Nederland is met hem diens wensen gaat inventariseren en gaat bezien of deze passen binnen de bandbreedte voor vakantieverhuur. De uitkomst hiervan wordt teruggekoppeld naar de leden en zo nodig wordt hierover een extra vergadering belegd.”
[naam 1] geeft een toelichting op het voorgestelde verbod van verhuur voor toeristische doeleinden. (…) De appartementen hebben volgens de splitsingsakte en het splitsingsreglement een woonfunctie en hiervoor geldt als uitgangspunt dat sprake m(o)et zijn van permanente bewoning. Stelselmatige verhuur aan toeristen is daarmee in strijd. (…) De vergadering kan zich in meerderheid vinden in het voorliggende voorstel om verhuur aan toeristen niet toe te staan. Ook wordt voorgesteld een stelsel van boetes die door de VvE kunnen worden opgelegd bij n(i)et naleving. Namens [naam 3] brengt [naam 4] in dat bij [naam 3] behoefte bestaat aan de mogelijkheden om zijn appartement, al of niet tegen betaling, tijdelijk in gebruik te geven aan gasten. [naam 4] zou hierbij als ‘caretaker’ optreden. [naam 1] wijst op de regels die de gemeente onlangs heeft opgesteld voor vakantieverhuur. Voor zover deze grenzen niet worden (o)verschreden is dit door [naam 3] gewenste gebruik toegestaan. Besloten wordt dat [naam 1] , als [naam 3] over enkele maanden in Nederland is met hem diens wensen gaat inventariseren en gaat bezien of deze passen binnen de bandbreedte voor vakantieverhuur. De uitkomst hiervan wordt teruggekoppeld naar de leden en zo nodig wordt hierover een extra vergadering belegd.”
1.7.
Bij e-mail van 18 november 2014 rapporteerde [verzoekers gezamenlijk] huurder het volgende aan [verzoekers gezamenlijk] :
“There was a bit of an incident this morning when I found a stranger wandering in the staircase. He had a Google print-off showing that he had a rental in [adres] and wanted to get back into the flat. He smelt of alcohol and was clearly slurring so I asked him to wait outside. When he refused I had to call the police. They questioned him and confimed that he had paid to stay in the building, so they had no right to ask him to leave. It would seem from this that the owner of [adres] is operating some sort of short-term rental from the flat (the guy said he had been staying here for 4 days and was checking out today). I’m not sure if there’s anything to be done about this situation but wanted to draw it to your attention.”[verzoekers gezamenlijk] heeft deze melding onmiddellijk doorgeleid naar de bestuurders der VvE, onder vermelding, onder meer, dat in zijn ogen sprake was van een zeer ernstige en onacceptabele overtreding door [naam 3] van de regels.
“There was a bit of an incident this morning when I found a stranger wandering in the staircase. He had a Google print-off showing that he had a rental in [adres] and wanted to get back into the flat. He smelt of alcohol and was clearly slurring so I asked him to wait outside. When he refused I had to call the police. They questioned him and confimed that he had paid to stay in the building, so they had no right to ask him to leave. It would seem from this that the owner of [adres] is operating some sort of short-term rental from the flat (the guy said he had been staying here for 4 days and was checking out today). I’m not sure if there’s anything to be done about this situation but wanted to draw it to your attention.”[verzoekers gezamenlijk] heeft deze melding onmiddellijk doorgeleid naar de bestuurders der VvE, onder vermelding, onder meer, dat in zijn ogen sprake was van een zeer ernstige en onacceptabele overtreding door [naam 3] van de regels.
1.8.
Uit onderzoek is [verzoekers gezamenlijk] gebleken, dat [naam 3] zijn appartement via de website
AirBnben/of andere (buitenlandse) websites te huur aanbiedt als
“modern luxury loft in city center”voor (ca.) € 130, - per nacht.
AirBnben/of andere (buitenlandse) websites te huur aanbiedt als
“modern luxury loft in city center”voor (ca.) € 130, - per nacht.
1.9.
Begin maart 2015 ontving [verzoekers gezamenlijk] de agenda voor de algemene ledenvergadering van 17 maart 2015. Hierop staat als agendapunt 6 vermeld:
“Voorstel voor verhuur appartementen: Een appartement mag, overeenkomstig de regels van de gemeente Amsterdam, voor maximaal 60 dagen per jaar worden verhuurd. Bij verhuur voor meer dan enkele dagen wordt het bestuur door de verhuurder/eigenaar geïnformeerd over de verhuur (naam, verblijfsduur)”.[verzoekers gezamenlijk] , die zelf niet aanwezig kon zijn bij de vergadering, heeft op voorhand per e-mail van 13 maart 2015 bezwaar gemaakt tegen dit voorgenomen besluit, waarop de voorzitter van het bestuur dezelfde dag afwijzend heeft gereageerd en geantwoord dat niet aan [verzoekers gezamenlijk] verzoek om het voorstel van de agenda af te voeren, zou worden voldaan. In deze reactie schreef [naam 1] onder meer:
“De kern is dat ook bij het tijdelijk in gebruik geven aan anderen nog steeds sprake zal kunnen zijn van het gebruik van de woning voor privé doeleinden, zoals de Splitsingsakte vereist, zolang de duur van het tijdelijk gebruik het gebruik als hoofdverblijf door de eigenaar/bewoner niet in de weg staat. Voor de bepaling van de norm heeft het bestuur aangesloten bij de door de gemeente gehanteerde norm van 60 dagen per jaar.”
“Voorstel voor verhuur appartementen: Een appartement mag, overeenkomstig de regels van de gemeente Amsterdam, voor maximaal 60 dagen per jaar worden verhuurd. Bij verhuur voor meer dan enkele dagen wordt het bestuur door de verhuurder/eigenaar geïnformeerd over de verhuur (naam, verblijfsduur)”.[verzoekers gezamenlijk] , die zelf niet aanwezig kon zijn bij de vergadering, heeft op voorhand per e-mail van 13 maart 2015 bezwaar gemaakt tegen dit voorgenomen besluit, waarop de voorzitter van het bestuur dezelfde dag afwijzend heeft gereageerd en geantwoord dat niet aan [verzoekers gezamenlijk] verzoek om het voorstel van de agenda af te voeren, zou worden voldaan. In deze reactie schreef [naam 1] onder meer:
“De kern is dat ook bij het tijdelijk in gebruik geven aan anderen nog steeds sprake zal kunnen zijn van het gebruik van de woning voor privé doeleinden, zoals de Splitsingsakte vereist, zolang de duur van het tijdelijk gebruik het gebruik als hoofdverblijf door de eigenaar/bewoner niet in de weg staat. Voor de bepaling van de norm heeft het bestuur aangesloten bij de door de gemeente gehanteerde norm van 60 dagen per jaar.”
1.10.
De (concept-)notulen van deze vergadering, waarbij alle leden aanwezig of vertegenwoordigd waren behalve [verzoekers gezamenlijk] en volgens welke het voorstel unaniem was aangenomen, zijn op 1 april 2015 per e-mail aan de leden, onder wie [verzoekers gezamenlijk] , toegestuurd. Hierin is onder meer vermeld:
“ [verzoeker 1] (…) is – met name uit vrees voor overlast – niet akkoord met toeristisch verhuur. (…) [naam 3] licht toe dat hij zelf 4 à 5 keer per jaar in Nederland is en het zonde vindt als de rest van het jaar zijn appartement leeg staat. [naam 3] verhuurt zijn appartement via Air BNB en moet alleen al daarom aan veel eisen voldoen. [naam 4] screent de aanvragen uitgebreid. [naam 4] ontvangt de gasten en is tijdens het verblijf hun contactpersoon. Het voorstel van het bestuur wordt door de vergadering unaniem aangenomen. Wel hechten bewoners eraan op de hoogte te zijn van langdurige(r) bewoning.”.
“ [verzoeker 1] (…) is – met name uit vrees voor overlast – niet akkoord met toeristisch verhuur. (…) [naam 3] licht toe dat hij zelf 4 à 5 keer per jaar in Nederland is en het zonde vindt als de rest van het jaar zijn appartement leeg staat. [naam 3] verhuurt zijn appartement via Air BNB en moet alleen al daarom aan veel eisen voldoen. [naam 4] screent de aanvragen uitgebreid. [naam 4] ontvangt de gasten en is tijdens het verblijf hun contactpersoon. Het voorstel van het bestuur wordt door de vergadering unaniem aangenomen. Wel hechten bewoners eraan op de hoogte te zijn van langdurige(r) bewoning.”.
1.11.
Bij e-mail van 1 april 2015 heeft [verzoekers gezamenlijk] de voorzitter onder meer geantwoord, dat het besluit volgens hem niet rechtsgeldig is. Hierop heeft het bestuur gereageerd met een notitie, waartegenover [verzoekers gezamenlijk] zijnerzijds een notitie heeft gesteld. Deze zijn gevoegd bij de definitieve notulen, die op 8 mei 2015 zijn verspreid. Partijen hebben in hun standpunten volhard.
Verzoeken en verweer
2. [verzoekers gezamenlijk] verzoekt primair om te verklaren voor recht dat het op 17 maart 2015 genomen, hierboven onder 1.9. omschreven besluit van de vergadering van eigenaars nietig is, althans om dit besluit nietig te verklaren en subsidiair om dit besluit ingevolge het bepaalde in artikel 5:130 BW te vernietigen en voorts te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist, zowel in het primaire als subsidiaire geval onder het geven van een verklaring voor recht dat het aanbieden van een woonappartement via de website AirBnb en de ingebruikgeving van dat appartement voor korte periodes aan onbekende derden en/of toeristen, althans dergelijke vormen van
short stay, zoals thans door [naam 3] wordt gedaan, strijdig zijn met de splitsingsakte.
short stay, zoals thans door [naam 3] wordt gedaan, strijdig zijn met de splitsingsakte.
3. De VvE voert gemotiveerd verweer tegen de verzoeken.
4. Op de stellingen van partijen zal voor zover nodig hierna verder worden ingegaan.
Beoordeling
Bevoegdheid
5. Allereerst dient de kantonrechter – ambtshalve – zijn eigen bevoegdheid te beoordelen. Deze is ten aanzien van het primaire verzoek problematisch, nu een verklaring voor recht dat een besluit nietig is op grond van artikel 2:14 BW aan de (gewone) rechtbank – dus een kamer voor andere zaken dan kantonzaken – moet worden voorgelegd (en bovendien in het algemeen niet kan worden verzocht, maar bij dagvaarding moet worden gevorderd).
6. Dat de wetgever de kantonrechter niet als de exclusief bevoegde rechter in zaken op het gebied van het appartementsrechten-recht heeft beschouwd, blijkt niet alleen uit het ontbreken van appartementszaken in artikel 93 Rv. voor de dagvaardingsprocedure, maar ook uit het feit dat in Titel 9 van Boek 5 weliswaar een aantal specifieke verzoeken aan de kantonrechter is geregeld, maar niet in alle gevallen de kantonrechter bevoegd is verklaard; zo is bijvoorbeeld voor de vernietiging van een besluit tot wijziging van de akte van splitsing ex artikel 5:140b BW de gewone rechtbank bevoegd (welke vernietiging bovendien moet worden gevorderd, niet verzocht).
7. [verzoekers gezamenlijk] baseert de bevoegdheid van de kantonrechter op het bepaalde in artikel 93 aanhef en sub d. jo. artikel 94 lid 2 Rv. en bepleit aldus dat de kantonrechter ten aanzien van het primaire verzoek bevoegd zou zijn omdat dit samenhangt met het ingediende subsidiaire verzoek ex artikel 5:130 BW. Hierin kan hij alleen al niet worden gevolgd omdat de artt. 93 en 94 Rv. slechts gelden voor de dagvaardingsprocedure. Voor zover hij doelt op het bepaalde in artikel 285 lid 2 Rv. en hij voeging wegens litispendentie of connexiteit bepleit, is dit in de eerste plaats problematisch omdat hij zijn vorderingen zelf zo heeft ingericht dat het verzoek ex artikel 5:130 BW pas aan de orde komt als het primaire verzoek (na inhoudelijke beoordeling) wordt afgewezen en in de tweede plaats hij alsdan in zijn subsidiaire verzoek niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard, omdat de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW in dit geval is verstreken. Het gaat de kantonrechter te ver om bevoegdheid aan te nemen op grond van een subsidiair ingediend verzoek dat niet in behandeling kan worden genomen. Zo zou men de kantonrechter altijd wel bevoegd kunnen maken.
8. Desondanks zal de kantonrechter verwijzing van het primaire verzoek op de voet van het bepaalde in artikel 71 lid 1 Rv. (al dan niet met ‘spoorwissel’ ex artikel 69 lid 1 Rv.) naar een andere kamer van deze rechtbank in dit geval achterwege laten. Hierbij speelt, enerzijds, een rol dat waar vroeger de kantonrechters aparte gerechten vormden met bijvoorbeeld ook een ander appèlcollege, na een tussenstadium van afzonderlijke in de rechtbanken geïntegreerde sectoren kanton waarbij vraagstukken van absolute competentie waren verworden tot vragen van sectorcompetentie, sinds de invoering van de “Wet herziening gerechtelijke kaart” (wet van 12 juli 2012, Stb. 2012,313), waarbij onder meer de verplichting voor rechtbanken om een afzonderlijke sector kanton te hebben is afgeschaft, nog slechts sprake lijkt van een administratief onderscheid. In veel rechtbanken is het zo dat binnen de afdeling privaatrecht daarvan dezelfde rechters de ene keer als kantonrechter en de ander keer als rechter rechtspreken en soms zelfs niet eens aparte teams kanton resp. ‘handel’ meer bestaan. Dit alles is op zichzelf onvoldoende om daar waar de wet de kantonrechter niet als bevoegd aanwijst, in het algemeen de kantonrechter toch ook maar bevoegd te achten naast wat in de wandeling het ‘team handel’ (en voorheen de sector civiel) heet en dusdoende de door de wetgever uitdrukkelijk gehandhaafde onderscheid te negeren. Maar in dit bijzondere geval komt daar bij dat de VvE, die wèl uitdrukkelijk de niet-ontvankelijkheid van [verzoekers gezamenlijk] in zijn subsidiaire verzoek heeft bepleit, op geen enkele wijze de onbevoegdheid van de kantonrechter ten aanzien van het primaire verzoek aan de orde heeft gesteld, laat staan om allereerst een beslissing dienaangaande heeft verzocht. Integendeel, mede blijkens hun ter zitting getoonde proceshouding wensen beide partijen, dat de kantonrechter tot een inhoudelijke beslissing aangaande het primaire verzoek komt. Onder deze omstandigheden, waarbij komt dat beide partijen toch al bij advocaat procederen, kan verwijzing slechts tot vertraging en hogere kosten leiden, zodat de kantonrechter verwijzing in strijd met een goede procesorde en niet in het belang van partrijen acht.
Inhoudelijk
9. Bij de inhoudelijke behandeling is allereerst stilgestaan bij wat het genomen besluit precies inhoudt, meer in het bijzonder welke precies
“de regels van de gemeente Amsterdam”zijn waaraan in het besluit wordt gerefereerd c.q. waaraan de 60 dagen-norm is ontleend en op grond van welke wet deze (kennelijk publiekrechtelijke) regels zijn gesteld. Dit voor een beter begrip van het besluit, immers in de onderhavige privaatrechtelijke context is het publiekrechtelijk kader in beginsel van geen of hooguit zijdelings belang. Hiervoor verwees de VvE naar een aantal bij verweerschrift van de gemeente gevoegde beleidsstukken, doch hieruit kon geen duidelijk antwoord op deze vragen worden geput. Wel bleek daaruit onder meer een terminologische verwarring of overlapping tussen daarin gehanteerde begrippen als vakantieverhuur (waaraan in het eerste overgelegde beleidsstuk het maximum van 60 dagen per jaar is verbonden), particuliere vakantieverhuur,
bed & breakfasten
short stayen kwam aan de orde dat de betekenis van dit soort begrippen in de loop der jaren ook verschuift. Thans lijkt
“AirBnb”de overkoepelende term te zijn geworden. De VvE heeft naar voren gebracht, dat de gemeente, bij wijze van beleid, de grens van 60 dagen per jaar heeft gesteld omdat zij daarboven, in geval een pand in het bestemmingsplan (uitsluitend) een woonbestemming heeft, strijd daarmee aanwezig acht waartegen dan handhavend zou worden opgetreden. Het gaat hier blijkbaar om een norm gesteld in het belang van een goede ruimtelijke ordening c.q. ontleend aan het omgevingsrecht. In het derde door de VvE overgelegde beleidsstuk wordt in dit verband overigens drie maanden per jaar als leidraad genomen. Nadere informatie over het gemeentelijke (handhavings)beleid is niet bijgebracht. Wat hier verder van zij, de kantonrechter concludeert dat er blijkbaar geen regels in de zin van algemeen verbindende voorschriften zijn waarin de 60-dagengrens is gesteld.
“de regels van de gemeente Amsterdam”zijn waaraan in het besluit wordt gerefereerd c.q. waaraan de 60 dagen-norm is ontleend en op grond van welke wet deze (kennelijk publiekrechtelijke) regels zijn gesteld. Dit voor een beter begrip van het besluit, immers in de onderhavige privaatrechtelijke context is het publiekrechtelijk kader in beginsel van geen of hooguit zijdelings belang. Hiervoor verwees de VvE naar een aantal bij verweerschrift van de gemeente gevoegde beleidsstukken, doch hieruit kon geen duidelijk antwoord op deze vragen worden geput. Wel bleek daaruit onder meer een terminologische verwarring of overlapping tussen daarin gehanteerde begrippen als vakantieverhuur (waaraan in het eerste overgelegde beleidsstuk het maximum van 60 dagen per jaar is verbonden), particuliere vakantieverhuur,
bed & breakfasten
short stayen kwam aan de orde dat de betekenis van dit soort begrippen in de loop der jaren ook verschuift. Thans lijkt
“AirBnb”de overkoepelende term te zijn geworden. De VvE heeft naar voren gebracht, dat de gemeente, bij wijze van beleid, de grens van 60 dagen per jaar heeft gesteld omdat zij daarboven, in geval een pand in het bestemmingsplan (uitsluitend) een woonbestemming heeft, strijd daarmee aanwezig acht waartegen dan handhavend zou worden opgetreden. Het gaat hier blijkbaar om een norm gesteld in het belang van een goede ruimtelijke ordening c.q. ontleend aan het omgevingsrecht. In het derde door de VvE overgelegde beleidsstuk wordt in dit verband overigens drie maanden per jaar als leidraad genomen. Nadere informatie over het gemeentelijke (handhavings)beleid is niet bijgebracht. Wat hier verder van zij, de kantonrechter concludeert dat er blijkbaar geen regels in de zin van algemeen verbindende voorschriften zijn waarin de 60-dagengrens is gesteld.
10. Deze grens wordt, aldus de VvE en [naam 4] namens [naam 3] , niet overschreden. Dit jaar wordt het appartement van [naam 3] voor 58 dagen, in blokjes van een aantal dagen met een minimum verblijfsduur van 4 nachten, verhuurd. In 2015 is het appartement op deze wijze 10 maal verhuurd geweest. Het maximum wordt (of is inmiddels) in oktober 2015 bereikt en daaraan zal het appartement leegstaan (tenzij [naam 3] er zelf nog verblijft). Het bestuur acht, nu de gemeente tot 60 dagen verhuur geen strijd met de woonbestemming aanwezig acht, dit eveneens aanvaardbaar en ook goed beheersbaar. Het bestuur heeft erop gewezen, dat [naam 4] namens [naam 3] de kandidaat-huurders goed
screent. Desgevraagd heeft het bestuur verklaard dat wanneer niet, zoals nu, één, maar verschillende eigenaren overgaan tot “AirBnb-verhuur” - waartoe het bestreden besluit de weg opent - en cumulatie van overlast optreedt, het bestuur erop zou terugkomen en in een volgende vergadering het besluit mogelijk zou laten “terugdraaien”. Gevraagd naar wat met
“enkele dagen”in het besluit (waarboven het bestuur door de verhuurder/eigenaar moet worden geïnformeerd over de verhuur) precies wordt bedoeld, verklaarde [naam 1] dat hij als voorzitter een lijst heeft gekregen van aan welke mensen is verhuurd c.q. hij thans steeds vooraf een overzicht krijgt, ongeacht het aantal nachten en dat het verder ook op basis van vertrouwen gaat.
screent. Desgevraagd heeft het bestuur verklaard dat wanneer niet, zoals nu, één, maar verschillende eigenaren overgaan tot “AirBnb-verhuur” - waartoe het bestreden besluit de weg opent - en cumulatie van overlast optreedt, het bestuur erop zou terugkomen en in een volgende vergadering het besluit mogelijk zou laten “terugdraaien”. Gevraagd naar wat met
“enkele dagen”in het besluit (waarboven het bestuur door de verhuurder/eigenaar moet worden geïnformeerd over de verhuur) precies wordt bedoeld, verklaarde [naam 1] dat hij als voorzitter een lijst heeft gekregen van aan welke mensen is verhuurd c.q. hij thans steeds vooraf een overzicht krijgt, ongeacht het aantal nachten en dat het verder ook op basis van vertrouwen gaat.
10. Bij de toetsing stelt de kantonrechter voorop, dat ook appartementseigendom een vorm van eigendom is, die – als meest vèrstrekkende recht – in beginsel de bevoegdheid meebrengt om in elke gewenste vorm te verhuren. Terughoudendheid is bovendien op haar plaats, omdat in dit geval maar liefst 7 van de 8 eigenaren er blijkbaar geen bezwaar tegen hebben dat één of meer (of desnoods alle, of alle op één na) appartementen via
AirBnbkortstondig worden verhuurd, immers uit het besluit blijkt van geen enkel voorbehoud (anders dan de 60-dagengrens per jaar per appartement) in dit opzicht. Daar staat onder meer tegenover, dat appartementseigendom ook een vorm van gemeenschap is, waarbij bijvoorbeeld krachtens artikel 35 van het modelreglement 2006 de eigenaar bij verhuur verplicht is de huurder zich schriftelijk aan de geldende regels te laten binden, hetgeen [verzoekers gezamenlijk] ook ten aanzien van zijn reguliere huurder heeft gedaan maar bij AirBnb-verhuur onmogelijk c.q. niet praktisch uitvoerbaar is. Daarnaast past de hierboven onder 1.7. weergegeven klacht precies in het stramien van de gebruikelijke klachten van omwonenden tegen “AirBnb-verhuur”, die dit verschijnsel, weliswaar goed voor Amsterdam als toeristische trekpleister, de locale economie en voor de gemeente ook als inkomstenbron vanwege de succesvolle inning van toeristenbelasting, vaak vrijwel letterlijk tot een nachtmerrie voor de omwonenden maken.
AirBnbkortstondig worden verhuurd, immers uit het besluit blijkt van geen enkel voorbehoud (anders dan de 60-dagengrens per jaar per appartement) in dit opzicht. Daar staat onder meer tegenover, dat appartementseigendom ook een vorm van gemeenschap is, waarbij bijvoorbeeld krachtens artikel 35 van het modelreglement 2006 de eigenaar bij verhuur verplicht is de huurder zich schriftelijk aan de geldende regels te laten binden, hetgeen [verzoekers gezamenlijk] ook ten aanzien van zijn reguliere huurder heeft gedaan maar bij AirBnb-verhuur onmogelijk c.q. niet praktisch uitvoerbaar is. Daarnaast past de hierboven onder 1.7. weergegeven klacht precies in het stramien van de gebruikelijke klachten van omwonenden tegen “AirBnb-verhuur”, die dit verschijnsel, weliswaar goed voor Amsterdam als toeristische trekpleister, de locale economie en voor de gemeente ook als inkomstenbron vanwege de succesvolle inning van toeristenbelasting, vaak vrijwel letterlijk tot een nachtmerrie voor de omwonenden maken.
Nietigheid
12. [verzoekers gezamenlijk] betoogt, dat het besluit in strijd met de akte van splitsing en daarom nietig is, omdat de onderhavige “AirBnb-verhuur” moet worden beschouwd als bedrijfsmatige exploitatie van het appartement en niet als gebruik als woning. Hiertoe verwijst [verzoekers gezamenlijk] onder meer naar een beschikking van het Hof Amsterdam van 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857. Van bedrijfsmatige exploitatie is echter in dit geval niet gebleken. Gesteld noch gebleken is immers, dat [naam 3] , naast zijn overige werkzaamheden, zijn bedrijf maakt van het verhuren van zijn appartement. Integendeel, ook het hierboven onder 1.10. geciteerde deel uit de notulen lijkt er veeleer op te wijzen, dat [naam 3] via de “AirBnb-verhuur” de aan de woning verbonden kosten tracht terug te verdienen, dan wel een privé-investering of -belegging rendabel tracht te maken. Dat is niet hetzelfde als bedrijfsmatig exploiteren. Dit begrip kan toch bezwaarlijk anders dan vanuit het perspectief van de exploitant worden bezien. Dit kan echter verder in het midden blijven, omdat het beroep van [verzoekers gezamenlijk] op strijd met de hierboven onder 1.4. jo. 1.3 bedoelde bepalingen uit de splitsingsakte slaagt.
12. Daarbij stelt de kantonrechter voorop, dat het bij de uitleg van de splitsingsakte aankomt op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die, met toepassing van de redelijkheid en de billijkheid (vgl. het bepaalde in artikel 2 van het hier toepasselijke modelreglement 2006) in de omstandigheden van het geval, naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende (model)reglement.
12. In de eerste plaats is daarbij van belang, dat in dit geval de betrekkelijk algemene eerste zin van artikel 25 lid 1 van het modelreglement (
“Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming”)nader is ingevuld door ten aanzien van de woonappartementen te bepalen, dat het een “
woning voor privé-doeleinden”moet zijn, terwijl gebruik door toeristen niet als gebruik als woning voor privé-doeleinden kan worden aangemerkt; toeristen hebben immers hun privé-woning elders en maken ook een andersoortig gebruik van het appartement dan een vaste bewoner.
“Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming”)nader is ingevuld door ten aanzien van de woonappartementen te bepalen, dat het een “
woning voor privé-doeleinden”moet zijn, terwijl gebruik door toeristen niet als gebruik als woning voor privé-doeleinden kan worden aangemerkt; toeristen hebben immers hun privé-woning elders en maken ook een andersoortig gebruik van het appartement dan een vaste bewoner.
12. In de tweede plaats is daaraan bovendien een aantal specifieke verboden toegevoegd. In het bijzonder acht de kantonrechter hier van belang het verbod van exploitatie van een privé-gedeelte als pensionbedrijf. “Pension” is een enigszins ouderwets aandoend woord dat in ieder geval het verschaffen van onderdak tegen betaling omvat, waaraan in dit geval wordt voldaan. Bij dat begrip wordt weliswaar in het algemeen ook gedacht aan een zekere vorm van maaltijdverstrekking, doch essentieel is dit in de ogen van de kantonrechter niet (behalve bij de begrippen “volpension” en “halfpension”).
12. De onder 14. en 15. bedoelde bepalingen zijn geen standaardbepalingen in splitsingsakten van woongebouwen in Amsterdam. Zoals ter zitting ook besproken, moet het ervoor worden gehouden - zulks is ook door [verzoekers gezamenlijk] gesteld en door de VvE niet weersproken - dat deze bepalingen in 2003, toen nog geen “AirBnb-verhuur” bestond, vliegen veel duurder was en de verhuur van privé-woningen voor enkele dagen aan toeristen nog nauwelijks was ontwikkeld maar Amsterdam uiteraard wel al een toeristische bestemming was, niettemin (door de ontwikkelaar) in de splitsingsakte zijn opgenomen, en vervolgens in 2006 in de wijzigingsakte zijn overgenomen, juist ook om verhuur aan toeristen op welke wijze dan ook te voorkomen, in het licht van de hierboven onder 1.2. ook bedoelde doelstelling dat het een rustig complex van luxueuze appartementen voor eigen bewoning moest zijn en blijven. Het pensionverbod is samen met het verbod van kamerverhuur aldus complementair aan het opgenomen verbod op bedrijfsmatige horeca-activiteiten. Die strekking geldt zonder wijziging van de splitsingsakte nog steeds, zoals kennelijk in de algemene ledenvergadering van 1 april 2014 blijkens de hierboven onder 1.6. geciteerde notulen daarvan tussen bestuur en leden ook nog buiten discussie was. De kantonrechter acht daarom ook niet goed te verklaren dat ten aanzien van een kwestie die zo grote gevolgen kan hebben als hierboven onder 11.
in finebeschreven binnen een jaar een zo soepel standpunt wordt ingenomen en in ieder geval deelt hij niet de hierboven onder 1.9. bedoelde argumentatie van het bestuur dat nu de gemeente verhuur tot 60 dagen aanvaardbaar acht, dit het voor de omwonenden c.q. mede-eigenaren ook is - de gemeente heeft immers geheel andere belangen bij “AirBnb-verhuur” - , waarbij bovendien opvalt dat de door het bestuur bedoelde situatie dat het tijdelijk gebruik niet in de weg staat aan het gebruik als hoofdverblijf door de eigenaar bij uitstek hier niet van toepassing lijkt, nu [naam 3] zijn hoofdverblijf blijkbaar feitelijk elders heeft. Wat hiervan verder zij, het besluit is nietig ingevolge het bepaalde in artikel 2:14 lid 1 jo. 5:129 lid 1 BW omdat “AirBnb-verhuur” in strijd is met de in de akte opgenomen verbodsbepalingen.
in finebeschreven binnen een jaar een zo soepel standpunt wordt ingenomen en in ieder geval deelt hij niet de hierboven onder 1.9. bedoelde argumentatie van het bestuur dat nu de gemeente verhuur tot 60 dagen aanvaardbaar acht, dit het voor de omwonenden c.q. mede-eigenaren ook is - de gemeente heeft immers geheel andere belangen bij “AirBnb-verhuur” - , waarbij bovendien opvalt dat de door het bestuur bedoelde situatie dat het tijdelijk gebruik niet in de weg staat aan het gebruik als hoofdverblijf door de eigenaar bij uitstek hier niet van toepassing lijkt, nu [naam 3] zijn hoofdverblijf blijkbaar feitelijk elders heeft. Wat hiervan verder zij, het besluit is nietig ingevolge het bepaalde in artikel 2:14 lid 1 jo. 5:129 lid 1 BW omdat “AirBnb-verhuur” in strijd is met de in de akte opgenomen verbodsbepalingen.
12. Een mogelijke (overigens niet door de VvE gedane) tegenwerping dat in de akte van 4 juli 2006 de tweede zin van lid 1 van artikel 25 van het modelreglement 2006, luidende :
“Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering”is gehandhaafd, zodat de splitsingsakte c.q. het reglement zelf de weg opent naar een afwijkend - het litigieuze -besluit dat daarom niet nietig kan zijn, acht de kantonrechter niet valide, nu hij zich aansluit bij de namens [verzoekers gezamenlijk] geuite opvatting dat de afwijkingsmogelijkheid slechts kan zien op de bestemming, maar niet op de verbodsbepalingen.
“Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering”is gehandhaafd, zodat de splitsingsakte c.q. het reglement zelf de weg opent naar een afwijkend - het litigieuze -besluit dat daarom niet nietig kan zijn, acht de kantonrechter niet valide, nu hij zich aansluit bij de namens [verzoekers gezamenlijk] geuite opvatting dat de afwijkingsmogelijkheid slechts kan zien op de bestemming, maar niet op de verbodsbepalingen.
12. Ofschoon, zoals hierboven onder 5. reeds aangestipt, het gesloten stelsel van artikel 261 lid 2 Rv. meebrengt dat behoudens het enkele geval waar dat in de wet is bepaald in het algemeen in een verzoekschriftprocedure geen verklaring voor recht kan worden gegeven, kan [verzoekers gezamenlijk] er in worden gevolgd dat dit in de praktijk toch soms, gesanctioneerd door de Hoge Raad, wordt gedaan. In dit geval van nietigheid zijn het ook de meest voor de hand liggende verzoeken. De verzoeken zijn daarom toewijsbaar als hierna vermeld. Voor uitvoerbaar bij voorraadverklaring zoals verzocht bestaat geen aanleiding.
12. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt de VvE veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [verzoekers gezamenlijk] .
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat het besluit van de vergadering van eigenaars van 17 maart 2015 zoals hierboven onder 1.9. omschreven nietig is;
verklaart voor recht dat het verhuren door [naam 3] van diens appartement via de website
AirBnben de ingebruikgeving van dat appartement voor korte periodes aan onbekende derden en/of toeristen zoals thans door [naam 3] wordt gedaan, strijdig is met de akte van splitsing;
AirBnben de ingebruikgeving van dat appartement voor korte periodes aan onbekende derden en/of toeristen zoals thans door [naam 3] wordt gedaan, strijdig is met de akte van splitsing;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van [verzoekers gezamenlijk] , tot op heden begroot op € 78,00 wegens griffierecht en € 545,00 aan salaris voor diens gemachtigde, totaal € 623,00 inclusief BTW voor zover verschuldigd;
wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gegeven door mr O.J. van Leeuwen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 oktober 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.