ECLI:NL:GHAMS:2013:3254

• Datum uitspraak: 8 oktober 2013
• Publicatiedatum: 10 oktober 2013
• Zaaknummer: 200.103.853-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.C.M. van der Reep; J.W. Hoekzema; C.T. Barbas
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van makelaar tegenover cliënt in vrijwaringsprocedure

In deze zaak gaat het om de aansprakelijkheid van een makelaar tegenover zijn cliënt, [appellant], in het kader van een vrijwaringsprocedure. [Appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de rechtbank Haarlem, waarin zijn vorderingen tegen de makelaar en de vennootschappen waar deze deel van uitmaakt, zijn afgewezen. De zaak is ontstaan naar aanleiding van een geschil over de verkoop van een bedrijfspand, waarbij [appellant] zich op het standpunt stelt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, terwijl de verkoper, [R.], dit wel beweert. De rechtbank heeft in een tussenvonnis de feiten vastgesteld en [appellant] een bewijsopdracht verstrekt. In de hoofdzaak heeft de rechtbank de vorderingen van [R.] toegewezen, maar in hoger beroep heeft het hof het eindvonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van [R.] afgewezen. Het hof oordeelt dat [appellant] zijn vorderingen tegen de makelaar alleen heeft ingesteld voor het geval de veroordeling in de hoofdzaak in stand zou blijven. Nu de vorderingen van [R.] zijn afgewezen, heeft [appellant] geen belang meer bij een veroordeling van de makelaar. Het hof bekrachtigt daarom het vonnis waarvan beroep en verwijst [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.103.853/01

zaak- / rolnummer rechtbank: 161976 / HA ZA 09-1393

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2013

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. P.F. Keuchenius te Hoorn,

tegen:

1. de vennootschap onder firma[geïntimeerde sub 1],

gevestigd te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[geïntimeerde sub 2] ,

gevestigd te [woonplaats],

3.
[geïntimeerde sub 3] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. D.J.M. Volkholz-Plaum, te Rotterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant], [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk met [geïntimeerden] aangeduid.

[appellant] is bij dagvaarding van 6 maart 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem van 7 december 2011, zoals dat is gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 22 april 2013 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, met nakosten en rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, met nakosten en uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 21 april 2010 onder 3.1 tot en met 3.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 richt [appellant] zich tegen de feitenvaststelling onder 3.2, waarmee ook dit tussenvonnis in het hoger beroep is betrokken. Met deze grief zal het hof hierna rekening houden bij de weergave van de feiten. Met grief 2 voert [appellant] aan dat de rechtbank heeft verzuimd verschillende feiten en omstandigheden te vermelden in het feitenoverzicht. Deze grief kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. De rechtbank was niet gehouden onder het kopje “De feiten” meer feiten te vermelden dan zij voor haar beslissing nodig achtte.

2.2

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten op het volgende neer.

2.2.1

[R.] heeft in juli 2008 het bedrijfspand aan [adres] te [woonplaats] (hierna ook: het pand) in de verkoop gebracht via [X] te [woonplaats], van wie [X] (hierna: [X]) als verkopend makelaar is opgetreden. De vraagprijs van het pand was aanvankelijk € 495.000,00 kosten koper.

2.2.2

In of omstreeks oktober 2008 heeft [appellant] het pand bezichtigd en zijn belangstelling voor dit pand kenbaar gemaakt.

2.2.3

[appellant] heeft nadien makelaar [geïntimeerde sub 3], vennoot van [geïntimeerde sub 1], ingeschakeld om het pand voor hem te bezichtigen en hem te adviseren.

2.2.4

Bij e-mail van 28 oktober 2008 heeft [X] aan [appellant] onder andere geschreven:

“Hiermee bevestig ik het laatste tegenvoorstel van mijn cliënt met betrekking tot het bedrijfspand aan [adres] te [woonplaats].

• Koopsom € 437.500,-- kosten koper (...)”

2.2.5

[geïntimeerde sub 3] heeft in november 2008 namens [appellant] aan [X] meegedeeld dat van koop van het pand wordt afgezien.

2.2.6

Op 21 januari 2009 heeft [appellant] telefonisch contact opgenomen met [geïntimeerde sub 3]. [geïntimeerde sub 3] heeft de volgende dag telefonisch gesproken met [X] en hem dezelfde dag (22 januari 2009) nog een fax gezonden met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

“Betreft: [adres] te [woonplaats]

Beste [X],

Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud van heden morgen en na uitgebreid overleg met onze relatie in achtneming van de staat van onderhoud en de gebruiksmogelijkheden van deze loods, doen wij je hierbij een éénmalig uiterst voorstel, te weten:

- Koopsom € 420.000,00 k.k. (BTW niet van toepassing)

- Levering 9 maart 2009

- Ontbinding
geen ontbindende voorwaarden

Vertrouwende je hiermee een goed voorstel te hebben gedaan en zien we jouw positieve reactie zo spoedig mogelijk tegemoet.”

2.2.7

Bij e-mail van 23 januari 2009 heeft [X] namens [R.] als volgt gereageerd op de hiervoor genoemde fax van [geïntimeerde sub 3]:

“Naar aanleiding van jouw faxbericht van hedenmorgen kan ik jou mededelen dat mijn cliënt akkoord gaat met het voorstel van jouw cliënt, doch onder de volgende voorwaarden:

- Koopsom: € 420.000,- kosten koper (zegge: vierhonderdtwintigduizend euro) is akkoord.
- BTW is niet van toepassing.
- Datum der juridische- en feitelijke levering d.d. 09 maart 2009 is akkoord, mits de huurder hier ook mee akkoord gaat (gesprekje hierover is als het goed is in de loop van volgende week, dan kan daarover definitief uitsluitsel worden gegeven).
- Oplevering vrij van huur en gebruik.
- Geen ontbindende voorwaarden van de zijde van de koper.
- Overdracht dient plaats te vinden bij de boedelnotaris, t.w. Notarishuis IJmond te IJmuiden.
- Voorbehoud dat de verklaring van erfrecht en dergelijke ook uiterlijk 09 maart 2009 is/zijn afgehandeld.
- Als bijlage voeg ik alvast de omgevingsrapportage van het perceel toe van de Milieudienst IJmond.

Ik zie de personalia graag tegemoet, dan zal ik in de loop van volgende week een koopovereenkomst opstellen, zodat duidelijkheid is van de zijde van de huurder m.b.t. de gewenste opleveringsdatum.”

2.2.8

Op 26 januari 2009 heeft [X] per e-mail aan [geïntimeerde sub 3] onder meer het volgende bericht:

“Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud van hedenmorgen kan ik mededelen dat mijn cliënt bij het gesprek met de huurder die momenteel een klein gedeelte van de [adres] huurt (de rest is onverhuurd), [zal] aangeven dat de heer [appellant] die ruimte misschien wel weer aan hem wil verhuren. Het lijkt mij in dat geval wel zinvol opnieuw te onderhandelen met deze huurder over een huurprijs en overige condities en e.e.a. tevens vast te leggen in een schriftelijke huurovereenkomst.”

2.2.9

Per e-mail van 27 januari 2009 heeft [geïntimeerde sub 3] aan [X] onder meer het volgende bericht:

“In navolging op het onderstaande en op het telefoongesprek van gisteren en op de gesprekken die ik reeds met [appellant] heb gehad, hierbij het volgende.

De heer [appellant] wil de ruimte voor zichzelf gebruiken, maar daar ook huurinkomsten uithalen. Hij wil voor 70% zekerheid hebben, dat hij het pand kan verhuren, waar wij druk mee bezig zijn. We hopen dat je ons nog tijd wilt geven tot het einde van deze week tot wij definitief antwoord geven op onderstaand voorstel met de daarbij behorende voorwaarden.

Ik kan mij goed voorstellen, dat jij vindt dat wij dit huurbeding als ontbindende voorwaarde hadden moeten opnemen. Helaas is dit door een communicatiefout tussen ons en de heer [appellant] niet gebeurd.

De heer [appellant] heeft gisteren nog een heel gesprek gehad met [Z] Makelaardij om de verhuurbaarheid te bespreken. Dit was niet een heel positief gesprek.

Misschien zie jij nog mogelijkheden voor de verhuurbaarheid??”

2.2.10

Op 29 januari 2009 heeft [geïntimeerde sub 3] per e-mail aan [X] onder meer het volgende geschreven:

“In navolging op onderstaande en na uitgebreid met de heer [appellant] overlegd te hebben, moeten we je helaas mededelen dat de twijfels en de risico’s voor de heer [appellant] te groot worden. Hij heeft zich absoluut niet voldoende gerealiseerd, wat de consequenties zijn geweest van de bieding, die wij gedaan hebben uit naam van de heer [appellant].

Ondanks het feit, dat wij alle mogelijkheden hebben besproken is de verhuurbaarheid van [adres] te [woonplaats] voor hem een te grote zorg en had hij verwacht dat er al potentiële huurders bekend zouden zijn bij de diverse makelaars.

Tot onze spijt trekken wij daarom bij deze onze bieding in en delen wij mede dat de koopovereenkomst niet hoeft te worden opgesteld.”

2.2.11

Bij e-mail van 3 februari 2009 heeft [appellant] het volgende geschreven aan [geïntimeerde sub 3]:

“Via u kreeg ik op 23 januari 2009 van u te horen dat de verkoper het onroerend goed te koop aanbood cq een aanbod accepteerde onder de voorwaarde ‘vrij van huur en gebruik’. Ik moet het onroerend goed echter verhuren. Een lopende huur is dus voor mij belangrijk. Dat is duidelijk aangegeven en ook in de E-mail te lezen. Dat houdt in dat die voorwaarde is verworpen. Kortom ik moet het standpunt verwerpen dat er een koopovereenkomst is.”

[geïntimeerde sub 3] heeft deze e-mail van [appellant] op 4 februari 2009 doorgestuurd aan [X].

2.2.12

De voorzieningenrechter in de rechtbank Haarlem heeft bij vonnis in kort geding van 12 mei 2009 [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld het pand af te nemen, zulks door ondertekening van de akte van levering zoals opgesteld door de notaris, tegen betaling van de overeengekomen koopsom van € 420.000,00 kosten koper.

2.2.13

[appellant] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld en tevens een executiegeschil aanhangig gemaakt bij de voorzieningenrechter. Hij heeft gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het vonnis van 12 mei 2009 wordt opgeschort totdat het hof uitspraak zal hebben gedaan, subsidiair [R.] te veroordelen bij voortgezette executie zekerheid te stellen. Bij vonnis van 28 mei 2009 (de rechtbank noemt per abuis de datum 18 mei 2009) in het executiegeschil heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Haarlem de door [appellant] gevraagde voorzieningen geweigerd.

2.2.14

In hoger beroep is het in r.o. 2.2.12 genoemde vonnis door dit hof bij arrest in kort geding van 1 december 2009 bekrachtigd.

2.2.15

[R.] heeft op 21 september 2009 het pand geleverd aan [appellant]. [appellant] heeft de koopsom van € 420.000,00 aan [R.] voldaan.

3. Beoordeling

3.1

Deze procedure is een vrijwaringsprocedure. De hoofdzaak is de procedure die door [R.] tegen [appellant] aanhangig is gemaakt. In die zaak stelt [R.] zich op het standpunt dat hij met de e-mail van zijn makelaar van 23 januari 2009 (zie r.o. 2.2.7) het bod zoals dat bij fax van 22 februari 2009 is gedaan (zie r.o. 2.2.6) heeft geaccepteerd en een koopovereenkomst tussen hem en [appellant] tot stand is gekomen. [R.] vordert in de hoofdzaak schadevergoeding van [appellant] die is ontstaan vanwege de vertraging in de nakoming van de koopovereenkomst, nader op te maken bij staat. [appellant] neemt in de hoofdzaak het standpunt in dat geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.

3.2

[appellant] heeft [geïntimeerden] in de onderhavige vrijwaringsprocedure gedagvaard. Hij stelt dat [geïntimeerde sub 3] als zijn makelaar is tekortgeschoten in de behartiging van zijn belangen, zodat [geïntimeerde sub 3], [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] (dat is naar het hof begrijpt de medevennoot van [geïntimeerde sub 3] in [geïntimeerde sub 1]) jegens hem voor de daardoor ontstane schade aansprakelijk zijn. De rechtbank heeft in de vrijwaringszaak op dezelfde dag als het vonnis waarvan beroep in de hoofdzaak een tussenvonnis gewezen en daarbij aan [appellant] een bewijsopdracht verstrekt. In de vrijwaringsprocedure heeft de rechtbank na bewijslevering bij eindvonnis van 7 december 2011 de vorderingen van [appellant] afgewezen.

3.3

Het hoger beroep van het eindvonnis van de rechtbank Haarlem zoals dat in de hoofdzaak is gewezen, is bij het hof aanhangig onder zaaknummer 200.074.075/02. In die zaak wordt vandaag eveneens door het hof uitspraak gedaan. Bij dat arrest heeft het hof in de hoofdzaak het eindvonnis in de hoofdzaak vernietigd, de vorderingen van [R.] alsnog afgewezen en de door [appellant] tegen [R.] ingestelde vorderingen alsnog – met uitzondering van het gevorderde voorschot op de schadevergoeding – toegewezen.

3.4

Uit de stellingen van [appellant] volgt dat hij zijn vorderingen jegens [geïntimeerden] alleen heeft ingesteld voor het geval de veroordeling in de hoofdzaak in stand zou blijven. Als hij aan de koopovereenkomst is gebonden, is dat volgens hem het gevolg van onzorgvuldig handelen van [geïntimeerden] Nu de vorderingen van [R.] in de hoofdzaak zijn afgewezen, heeft [appellant] geen belang bij een veroordeling van [geïntimeerden] Dat brengt mee dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Het hof komt op andere gronden tot hetzelfde dictum als het vonnis waarvan beroep.

3.5

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 666,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris en op € 131,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,00 voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is op 22 april 2013 gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en C.T. Barbas en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2013.