ECLI:NL:GHAMS:2013:4818

• Datum uitspraak: 19 december 2013
• Publicatiedatum: 31 december 2013
• Zaaknummer: 12/00077
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. Kostense
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde appartementen in smalle drukke winkelstraat met proceskostenvergoeding

Belanghebbende betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden van drie appartementen gelegen aan een smalle en drukke winkelstraat in Amsterdam. De rechtbank wees het beroep af, maar het Gerechtshof Amsterdam vernietigde deze uitspraak in hoger beroep.

Het Hof oordeelde dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar gebruikte niet passend waren vanwege hun ligging aan rustige straten met vrij uitzicht en gemeenschappelijke voorzieningen, waardoor deze niet geschikt waren om de waarde van de appartementen aan de drukke winkelstraat te onderbouwen. Alleen twee vergelijkingsobjecten in soortgelijke straten werden als relevant beschouwd, waarbij rekening moest worden gehouden met een aanzienlijke investering van € 210.000 om de slechte staat van onderhoud van de appartementen te herstellen.

De heffingsambtenaar slaagde er niet in aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening had gehouden met deze verschillen, terwijl belanghebbende ook niet volledig aannemelijk maakte dat zijn lagere waardes juist waren. Het Hof stelde daarom de WOZ-waarden lager vast dan de heffingsambtenaar had gedaan, maar hoger dan de door belanghebbende voorgestelde waarden.

Daarnaast veroordeelde het Hof de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende, inclusief kosten van rechtsbijstand en deskundigenrapporten, en tot vergoeding van het betaalde griffierecht.

Uitkomst: Het Gerechtshof stelt de WOZ-waarden van de drie appartementen lager vast en veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van proceskosten en griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 12/00077

19 december 2013

uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te Vreeland, belanghebbende,

gemachtigde: L. Bos (Makelaarsgroep Ameo te Diemen)

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/938 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van onder meer de drie onder 1.2 genoemde onroerende zaken voor het jaar 2010 vastgesteld bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2010 ter zake van deze onroerende zaken bekend gemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 21 januari 2011, de waarden van de twee volgende onroerende zaken als volgt verminderd (met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB):

[a-straat 1]-1 van € 202.500 tot € 182.000;

[a-straat 1]-3 van € 173.500 tot € 158.500.

De bij beschikking vastgestelde waarde (alsmede de aanslag OZB) van de derde onroerende zaak, adres [a-straat 1]-2, ad € 147.000 is bij uitspraak op bezwaar van 21 januari 2011 gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 1 december 2011, waarvan een afschrift op 5 december 2011 aan partijen is verzonden, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep, dat blijkens de op de envelop vermelde datum op 16 januari 2012 ter post is bezorgd, is bij het Hof ingekomen op 18 januari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op 20 augustus 2013 zijn nadere stukken ontvangen van de gemachtigde. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het in deze stukken gedane verzoek tot uitstel van het onderzoek ter zitting van 28 augustus 2013 is bij brief van de griffier van 20 augustus 2013 afgewezen. Van deze afwijzing is de heffingsambtenaar dezelfde dag telefonisch op de hoogte gesteld. Het Hof heeft het uitstelverzoek van belanghebbende afgewezen, aangezien de door belanghebbende ingediende stukken voortbouwen op eerder ingenomen standpunten en het belang dat door belanghebbende naar voren wordt gebracht (de heffingsambtenaar meer tijd bieden voor het geven van een reactie) naar het oordeel van het Hof minder zwaar weegt dan het belang van een doelmatige procesgang. Hierbij heeft het Hof meegewogen dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting van 28 augustus 2013 in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt over deze nadere stukken te bepalen.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is gezonden bij brief van 23 september 2013.

1.6.

In het kader van het na afloop van het onderzoek ter zitting heropende vooronderzoek hebben de heffingsambtenaar en belanghebbende het Hof bij brief van respectievelijk 9 en 10 september 2013 bericht gestuurd van het tussen hen gevoerde overleg.

1.7.

Het nadere onderzoek ter zitting heeft (met instemming van partijen) plaatsgevonden op 2 oktober 2013. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal wordt met deze uitspraak meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.4 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.

“2.1. Eiser is eigenaar van de woningen.

2.2.

De woningen zijn gestapelde woningen met woonoppervlakten van respectievelijk:

(...)

- 58 m² ([a-straat 1] 1);

- 46 m² ([a-straat 1] 2);

- 55 m² ([a-straat 1] 3).

2.3.

Ter onderbouwing van de waardes van de woningen heeft verweerder in beroep zogenoemde Overzichten taxatiewaarden overgelegd. In deze overzichten zijn de woningen vergeleken met een aantal vergelijkingsobjecten.

(...)

2.3.2.

Voor [a-straat 1] 1 en 3 zijn de objecten [a-plein 1] (woonoppervlak 60 m²), [b-straat 1] (woonoppervlak 60 m²) en [c-straat 1] (woonoppervlak 55 m²) als vergelijkingsobjecten gehanteerd. Deze objecten zijn op respectievelijk 29 mei 2009, 23 mei 2008 en 2 december 2008 verkocht voor respectievelijk € 260.000, € 262.500 en € 250.000.

2.3.3.

Voor [a-straat 1] 2 zijn de objecten [d-straat 1] 2 (woonoppervlak 40 m²), [e-straat 1] (woonoppervlak 52 m²) en [b-straat 2](woonoppervlak 44 m²) als vergelijkingsobjecten gehanteerd. Deze objecten zijn op respectievelijk 3 september 2008, 30 oktober 2008 en 2 juli 2008 verkocht voor respectievelijk € 157.600, € 310.000 en € 241.000.

2.4.

Ter onderbouwing van de voorgestane waardes voor de woningen [a-straat 1] 1, 2 en 3 heeft eiser in beroep een notitie met bijlagen overgelegd, afkomstig van makelaar [A], waarin wordt geconcludeerd dat deze woningen op de waardepeildatum 1 januari 2009 waardes hadden van respectievelijk € 160.000, € 127.000 en € 140.000.”

2.2.

In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

2.2.1.

De onder 1.4 vermelde nadere stukken betreffen onder meer een notitie van [A], voorzien van 5 bijlagen, waaronder afschriften van:

- facturen van [B] B.V., gericht aan belanghebbende, gedagtekend 10 september 2009, 15 oktober 2009, 3 december 2009, 19 januari 2010, 8 februari 2010, 15 februari 2010, 11 maart 2010, 25 maart 2010, 15 april 2010.

Op al deze facturen is vermeld:
betreft: Werkzaamheden m.b.t. restauratie van de bovenverdiepingen van het pand aan de [a-straat 1] te Amsterdam volgens begroting .

- Bladzijden 1 t/m 6 aangeduid als ‘begroting’ en gedagtekend 7 september 2009, waarop een specificatie is gegeven van werkzaamheden. Het aldaar vermelde totaalbedrag aan algemene aanneemkosten beloopt € 235.208,47 en de aanneemprijs € 210.000, beide bedragen exclusief BTW.

Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een afschrift gevoegd van een ‘Aanvraag bouwvergunning inzake [a-straat 1]’. In deze Aanvraag, ondertekend in december 2008, is een geraamde bouwsom opgenomen van € 150.000. De vergunning is op[(...)] september 2009 verleend.

2.2.2.

Over enkele van de door de taxateur van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn door belanghebbende tijdens de procedure bij de rechtbank van foto’s voorziene overzichten verstrekt, kennelijk geprint van internetpagina’s van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. In deze overzichten is onder meer het volgende vermeld over

( a) het appartement [a-plein 1]

Prachtig onderhouden 3 kamerappartement (70m2) is gelegen op de [twee hoogste etages] van een markant [pand] ‘[(...)], op een van de mooiste plekjes in het centrum van Amsterdam. Ligging & omgeving: Deze woning (...) grenst aan de Amstel en[(...)] het Muziektheater en de Stopera.

( b) het appartement [b-straat 1]

Het appartement is gelegen op de 1e etage van het gebouw’[(...)]’ dit voormalige[(...)pakhuis] van de VOC werd[(...)] tezamen met de buurpanden ontwikkeld in appartementen. Het karakter van het oude pakhuis is bewaard gebleven terwijl de binnenzijde is gerenoveerd. Via de entree, met lift, komt men in de binnentuin [(...)] Aan de achterzijde van het complex is een gezamenlijke tuin aan het water van de[(...)]. (...) Centrale fietsenstalling (...).

( c) het appartement [e-straat 1]

Het pand is (...) voorzien van een nieuwe fundering. (...) Woonkamer aan de voorzijde met drie ramen aan de gracht (...) Gemeenschappelijke berging in de onderbouw voor de fietsen.

( d) het appartement [c-straat 1]

een op de vierde en vrijde verdieping gelegen dubbele bovenwoning met een oppervlakte van ca 65 m2. (...). Indeling: Via een gemeenschappelijke en goed beveiligde voorhal krijgt u toegang tot het pand, aansluitend een keurig en geheel gestoffeerd trappenhuis.

2.2.3.

Op 23 september 2009 is de onroerende zaak [f-straat 1] verkocht voor € 182.500. Deze onroerende zaak heeft een oppervlakte van 80 m² en betreft een volledig pand met woonbestemming. Ten tijde van de verkoop verkeerde de onroerende zaak in een zeer slechte staat van onderhoud.

2.2.4.

Tijdens de zitting van 28 augustus 2013 is door partijen – voor zover hier van belang – het volgende verklaard:

“De heffingsambtenaar:

(…) U wijst mij op de discussie over het toe te passen verdisconteringspercentage op de door belanghebbende gedane investeringen. Het door ons gehanteerde percentage zit altijd tussen de 60 en 70. U vraagt mij op grond van welke criteria wordt bepaald of het verdisconteringspercentage 60 of 70 bedraagt; dat hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. In de jurisprudentie zie je ook beide percentages terugkomen. In de onderhavige zaak heb ik in mijn stukken een percentage van 60% toegepast, maar gelet op de discussie over de vraag welk percentage in deze zaak redelijk zou zijn, ga ik alsnog akkoord met 70%. Nu ik hier ter zitting de nadere toelichting van belanghebbende heb gehoord over de aard en de omvang van de kosten van de verbouwing, ga ik ermee akkoord om uit te gaan van een totaalbedrag van € 300.000 voor de drie objecten aan de [a-straat 1] gezamenlijk, tegen een verdisconteringsper[c]entage van 70.

[namens belanghebbende:]

(…) Ik hoor de heffingsambtenaar nu zeggen dat hij akkoord gaat met het in aanmerking nemen van kosten van verbouwing voor een totaalbedrag van € 300.000 voor de drie objecten gezamenlijk, in aanmerking te nemen tegen een verdisonteringspercentage van 70. Als hij dat direct had gedaan, hadden we hier niet gezeten.”

2.2.5.

Aan het slot van de zitting van 28 augustus 2013 heeft het Hof de volgende voorlopige oordelen aan partijen medegedeeld.

“Mijn voorlopige oordeel, bedoeld als een aanzet voor een compromis, is dat van de genoemde vergelijkingsobjecten er twee, te weten [d-straat 1] en [c-straat 1] geschikt zijn en de andere objecten, waaronder ook het object [f-straat 1], niet. Door alleen deze twee objecten in aanmerking te nemen rolt er een andere gemiddelde prijs per m² uit dan de door de taxateur van de heffingsambtenaar in aanmerking genomen prijs per m². Mijn globale berekening van de gemiddelde prijs per m² van deze twee vergelijkingsobjecten komt uit op € 4.200, hetgeen tot een geringere marge leidt ten opzichte van de objecten van belanghebbende dan de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen, die heeft gerekend met een gemiddelde prijs per m² van € 4.479. Gelet hierop zal de voor de drie objecten in totaal vastgestelde waarde in elk geval verminderd moeten worden, waarbij ik aanteken dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde ook niet volledig aannemelijk maakt. Partijen zijn het erover eens dat 70% van € 300.000, dat is € 210.000, voor de drie objecten van belanghebbende tezamen als investeringskosten verdisconteerd mag worden.

Dit in aanmerking nemend worden partijen gedurende twee weken in de gelegenheid gesteld onderling overleg te voeren over de uiteindelijk vast te stellen waarde van de drie objecten.”

2.2.6.

Beide partijen hebben zich aan het slot van de bovengenoemde zitting bereid verklaard om met inachtneming van de door het Hof geformuleerde uitgangspunten in gesprek te gaan om alsnog tot overeenstemming te komen over de gerezen geschilpunten.

2.2.7.

De heffingsambtenaar heeft in zijn brief van 9 september 2013 bericht dat het door hem gedane compromisvoorstel niet door belanghebbende is geaccepteerd en dat hij van mening blijft, nu geen compromis tot stand is gekomen, dat de bij de bestreden uitspraken op bezwaar (nader) vastgestelde waarden juist zijn.

2.2.8.

Bij brief van 10 september 2013 heeft belanghebbende primair het standpunt ingenomen dat wel overeenstemming is bereikt over de vast te stellen waarde van de onroerende zaken, maar niet over de vraag of en zo ja, voor welk bedrag aanleiding bestaat voor het vergoeden van proceskosten van belanghebbende. Subsidiair verzoekt belanghebbende het Hof de waarde van de onroerende zaken vast te stellen op de waarde zoals deze volgens hem door de taxateurs van beide partijen gezamenlijk is berekend en verzoekt hij om vergoeding van door hem gemaakte proceskosten.

Als bijlage bij deze brief is gevoegd een ‘overzicht parameters waardering na advies Gerechtshof’. In dit overzicht zijn investeringskosten opgenomen tot een bedrag van € 300.000 en is een verdisconteringspercentage in aanmerking genomen van 70. Met inachtneming van deze gegevens wordt de benodigde investering in de drie onroerende zaken tezamen berekend op € 1.321 per m².

Voorts is een gemiddelde waarde per m² berekend welke is afgeleid uit het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen (per m²) van de onroerende zaken [c-straat 1] en [d-straat 1] 2.

Hiervan uitgaande zijn de volgende waarden berekend (op de waardepeildatum):

waarde per 1-1-2009 waarde

o.b.v. verdiscontering voorstel eiser

[a-straat 1]-1 € 165.952 € 165.000

[a-straat 1]-2 € 131.617 € 131.500

[a-straat 1]-3 € 157.368 € 157.500

2.2.9.

Naar aanleiding van deze berichten heeft het Hof de behandeling van de zaak voortgezet tijdens de nadere zitting van 2 oktober 2013. Aan het slot van deze zitting heeft het Hof vastgesteld dat partijen geen compromis hebben bereikt, noch over de vast te stellen waarde van de woningen, noch over een eventueel toe te kennen proceskostenvergoeding. Hierna heeft het Hof het onderzoek gesloten en medegedeeld schriftelijk uitspraak te zullen doen.

3. Geschil

In hoger beroep is, evenals als in eerste aanleg, in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.

4.2.

Het is in eerste instantie aan de heffingsambtenaar het bewijs te leveren dat de door hem (bij de bestreden uitspraak op bezwaar nader) vastgestelde waarde overeenkomt met dan wel niet hoger is dan deze waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum (1 januari 2009). De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden verwezen naar verkopen van – de in het overzicht taxatiewaarden opgenomen – onroerende zaken die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Belanghebbende heeft gesteld dat deze objecten dermate onvergelijkbaar zijn met de onroerende zaken aan de [a-straat 1], dat de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten niet als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de onroerende zaken aan de [a=straat]. Volgens belanghebbende kan uitsluitend de verkoopprijs van het door hem naar voren gebrachte pand aan de [f-straat 1] tot uitgangspunt worden genomen.

4.3.1.

Gelet op de onder 2.2.2 vermelde gegevens van vier van deze onroerende zaken acht het Hof de verschillen in ligging en/of uitstraling van de aldaar onder (a), (b) en (c) genoemde onroerende zaken enerzijds en de onroerende zaken aan de [a-straat 1] anderzijds (het betreft onder andere: vrij uitzicht over de stad, ligging aan gracht, rustige straat, gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder een tuin) dermate groot dat de verkoopcijfers van deze drie onroerende zaken niet kunnen worden aanvaard als bewijs voor de juistheid van de waarde van de onroerende zaken [a-straat 1], die zijn gelegen in een smalle en drukke winkelstraat. Om die reden acht het Hof uitsluitend de eveneens in smalle drukke straten gelegen onroerende zaken[c-straat 1] en [d-straat 1] 2 (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) voldoende vergelijkbaar om als uitgangspunt te nemen bij het onderbouwen van de waarde van de onroerende zaken, mits de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij daarbij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken aan de [a-straat 1].

4.3.2.

In de eerste plaats moet dan worden meegewogen dat de onroerende zaken aan de [a-straat 1] op de waardepeildatum (en overigens, onveranderd, ook op 1 januari 2010) in een zodanig slechte staat van onderhoud verkeerden dat – zoals de heffingsambtenaar ter zitting van 28 augustus 2013 heeft erkend – een investering van € 300.000 nodig was om deze onroerende zaken in een goede staat van onderhoud te krijgen. Het Hof is (evenals partijen ter zitting van 28 augustus 2013) van oordeel dat 70% van € 300.000, dat is een bedrag van € 210.000, voor de drie onroerende zaken aan de [a-straat 1] tezamen als investeringskosten verdisconteerd mag worden, om deze onroerende zaken wat betreft onderhoudsstaat vergelijkbaar te maken met de genoemde vergelijkingsobjecten [c-straat 1] en [d-straat 1] 2.

4.3.3.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij met dit aanzienlijke verschil in onderhoud in voldoende mate rekening heeft gehouden. Hij heeft daartoe onder meer verwezen naar het verschil in de uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten afgeleide waarde per m² en de bij de onroerende zaken in aanmerking genomen vierkantemeterprijs, zoals berekend in een aan de rechtbank overgelegd nader stuk (‘Reactie taxateur’) van 20 oktober 2011. Daarin is de gemiddelde gerealiseerde vierkante meterprijs van de door de heffingsambtenaar in het geding gebrachte vergelijkingsobjecten berekend op € 4.479. Op grond daarvan concludeert de heffingsambtenaar tot een investeringsmarge (door hem “voordeel voor belanghebbende” genoemd) van € 221.459 voor de drie onroerende zaken tezamen.

4.3.4.

Zoals het Hof onder 4.3.1 heeft overwogen, acht het drie van de door de heffingsambtenaar in het geding gebrachte objecten niet vergelijkbaar met de onroerende zaken [a-straat 1], zodat de met die objecten gerealiseerde verkoopprijzen niet tot uitgangspunt kunnen worden genomen voor de onderbouwing van de vastgestelde waarden. De gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs van de twee vergelijkingsobjecten welke wél tot uitgangspunt kunnen worden genomen bedraagt [€ 4.501 (([c-straat 1]) + € 3.940 ([d-straat 1] 2) = ] € 8.441 : 2 = € 4.220. Reeds gelet op dit verschil van (€ 4.479 -/- € 4.220 =) € 259 x 159 = (afgerond) € 41.180, waardoor de volgens de heffingsambtenaar in aanmerking genomen “investeringsmarge” volgens zijn eigen (overigens nogal globale) benadering € 180.279 zou bedragen, heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de (nadere) waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in onderhoudsstaat tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken. Daarbij heeft het Hof meegewogen dat is komen vast te staan – zoals overwogen onder 4.3.2 – dat rekening gehouden zou moeten worden met een investeringsbedrag van € 210.000 voor de drie onroerende zaken tezamen, om deze wat betreft onderhoudsstaat vergelijkbaar te maken met de twee genoemde vergelijkingsobjecten.

4.3.5.

Hiervan uitgaande, en rekening houdend met de overige verschillen tussen de onroerende zaken en de twee genoemde vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar – ook met hetgeen hij voor het overige heeft aangevoerd - niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.

4.4.1.

Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarden tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt. In zijn beroepschrift in hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat de waarden van de onroerende zaken als volgt nader moeten worden vastgesteld:

[a-straat 1] 1 € 160.080

[a-straat 1] 2 € 126.000

[a-straat 1] 3 € 139.380.

4.4.2.

Ter onderbouwing van deze door hem verdedigde waarden heeft belanghebbende zich onder meer beroepen op het transactieresultaat van de onder 2.2.3 vermelde onroerende zaak aan de [f-straat 1]. Gelet op de door de heffingsambtenaar (bij de ‘reactie taxateur’) overgelegde foto van dit object en de door hem daarop gegeven toelichting, is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit object wat betreft ligging, indeling en uitstraling voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaken aan de [a-straat 1] om als uitgangspunt te nemen bij het onderbouwen van de waarde van deze onroerende zaken. Ook met hetgeen hij voor het overige naar voren heeft gebracht, heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarden niet aannemelijk gemaakt.

Nadat het Hof dit oordeel aan het slot van de zitting van 28 augustus 2013 als voorlopig oordeel aan partijen had medegedeeld, heeft belanghebbende – uitgaande van dit voorlopige oordeel – bij brief van 10 september 2013 een nadere berekening overgelegd, zoals samengevat onder 2.2.8.

4.5.

Nu uit het voorgaande volgt dat noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder van hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, ziet het Hof aanleiding, alles afwegende, en met inachtneming van hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaken als volgt nader vast te stellen:

[a-straat 1] 1 € 165.000

[a-straat 1] 2 € 131.500

[a-straat 1] 3 € 157.500.

Slotsom

4.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Beslist dient te worden als hieronder vermeld.

5. Kosten

5.1.

Nu de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep van belanghebbende gegrond is, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de in hoger beroep gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en van de in eerste aanleg alsmede in hoger beroep gemaakte kosten van door een taxateur opgestelde deskundigenrapporten. De laatstgenoemde kosten zijn door belanghebbende zowel voor de eerste aanleg als het hoger beroep berekend op (telkens) drie uur à € 100 = € 300, te verhogen met de daarover in rekening gebrachte BTW. Niet in geschil is dat belanghebbende de hem in rekening gebrachte BTW niet in aftrek kan brengen.

5.2.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de in onderdeel b vermelde kosten van door een deskundige verrichte werkzaamheden ten behoeve van het uitbrengen van een verslag. Met inachtneming van de bij het Besluit opgenomen Bijlage, alsmede de gepubliceerde ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat de onroerende zaken courante woningen zijn en dat de in eerste aanleg en hoger beroep uitgebrachte deskundigenrapporten betrekking hebben op WOZ-objecten welke ook inpandig zijn opgenomen, stelt het Hof de voor vergoeding in aanmerking komende kosten als volgt vast.

5.3.1.

De kosten van de in hoger beroep beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden als volgt berekend: 1 punt (proceshandelingen: 0,5 (verstrekken schriftelijke inlichtingen na eerste zitting) en 0,5 (verschijnen ter nadere zitting)) x € 472 x 1 (wegingsfactor) = € 472.

5.3.2.

De te vergoeden kosten van de (voor de drie onroerende zaken gezamenlijk) opgestelde, in eerste aanleg respectievelijk hoger beroep opgestelde deskundigenrapporten (taxatieverslagen) worden als volgt berekend:

- eerste aanleg: 3 uur à € 50 = € 150, te verhogen met 19% BTW = € 178,50;

- hoger beroep: 3 uur à € 50 = € 150, te verhogen met 21% BTW = € 181,50.

5.4.

Het totaal van de toe te kennen proceskostenvergoeding beloopt derhalve (€ 472 + € 178,50 + € 181,50 =) € 832.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]-1 tot € 165.000;
• vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]-2 tot € 131.500;
• vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]-3 tot € 157.500;
• bepaalt dat de ter zake van deze onroerende zaken voor het jaar 2010 vastgestelde aanslagen OZB dienovereenkomstig worden verminderd;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 832; en
• gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 112 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 153, te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 19 december 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.