ECLI:NL:GHAMS:2013:4944 - Gerechtshof Amsterdam - Ontruiming sociale huurwoning wegens verboden onderverhuu...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.128.587/01 SKG

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/541497/KG ZA 13-567

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 december 2013

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. R.F. de Jong te Amsterdam,

tegen:

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna[appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

O’Brien is bij dagvaarding van 10 juni 2013 onder aanvoering van vijf grieven en overlegging van producties in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter civiel in de rechtbank Amsterdam, onder bovengenoemd nummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en onder anderen[appellant] als gedaagde. [geïntimeerde] heeft de grieven weersproken bij memorie met producties.

Partijen hebben de zaak op 14 november 2013 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

O’Brien heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - naar het hof begrijpt - alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, althans in het geval de veroordeling tot ontruiming in stand zou blijven het bedrag van de kostenveroordeling zal verminderen conform het tarief in kantonzaken, met (verdere) beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.

i. De rechtsvoorganger van [geïntimeerde] heeft per 17 juni 1993 aan[appellant] een vierkamerwoning aan de [adres] te [gemeente] verhuurd. De woning heeft een oppervlakte van 53 m2 en is naar de maatstaven van [geïntimeerde] geschikt voor maximaal drie personen. De huur bedroeg per datum inleidende dagvaarding € 322,88 (netto) per maand.

ii. In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:

3.1.

De huurder/huurster is verplicht de woning tot zijn/haar hoofdverblijf te maken en te houden (…).

3.2.

De woning dient als woonruimte voor huurder/huurster en degene(n) met wie hij/zij een huishouden heeft. Huisvesting van andere personen is slechts toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert.

(…)

3.4.

Voor onderverhuur of ingebruikgeving van de gehele woning is schriftelijke toestemming van het woningbedrijf vereist. Betreft het een gedeelte van de woning, dan is geen toestemming vereist mits de huurder/huurster daadwerkelijk in de woning zijn/haar hoofdverblijf houdt. Bij onderverhuur van de gehele woning mag ten hoogste de geldende huur in rekening worden gebracht. Bij onderverhuur van een gedeelte van de woning mag ten hoogste de maximaal redelijke huurprijs worden bedongen, berekend volgens de bijlagen II en VI bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

iii. Op 1 november 2012 heeft [geïntimeerde] via de gemeente Amsterdam een melding ontvangen dat in de woning sinds twee jaar ongeveer zeven Bulgaren woonachtig zijn die € 600,= per maand betalen voor het gebruik van de woning. Naar aanleiding van deze melding hebben twee medewerkers van [geïntimeerde] op 22 januari 2013 een huisbezoek gebracht aan de woning. Van dit bezoek is een verslag opgemaakt, dat, voor zover hier van belang, als volgt luidt:

Tijdens een avondhuisbezoek op 22 januari 2013 treffen wij (…) 4 personen aan op de woning. Een vrouw, man en 2 kinderen. De vrouw laat ons binnen en wij vragen naar onze hoofdhuurder de heer[appellant]. Mevrouw laat weten dat die hier niet woont. Volgens deze mevrouw is John in Thailand. De mevrouw vertelde dat zij en haar gezin hier al 5 jaar wonen en dat John (hoofdhuurder) heel soms wel eens langs komt. In het begin woonde John er ook wel eens maar nu niet meer. Ze heeft hem nu al 2 maanden niet meer gezien. De laatste keer dat mevrouw John zag heeft hij haar verteld dat zij weg moeten uit de woning. Er zijn familieleden van John die in de woning gaan wonen. (…) De vrouw betaalt € 500,00 huur per maand. Hiervoor maken zij gebruik van de 2 slaapkamers keuken en badkamer. De woonkamer is heel summier ingericht er staat een flatscreen TV en wat losse spullen. De achterkamer staat vol met meubelen. Volgens de vrouw zijn dat spullen van familieleden van de hoofdhuurder. Wij ontdekken verder geen persoonlijke spullen van de heer[appellant] zoals kleding, schoenen administratie. Er ligt wel wat (gesloten) post voor de hoofdhuurder. Dit haalt John op als hij in Nederland is of zijn familie neemt het mee als zij langskomen. Alleen de man en vrouw zijn ingeschreven op de woning, sinds juni/juli 2008. Zij heten mevrouw S.P. [A.] en de heer A.H. [A.]. De kinderen staat ergens anders ingeschreven. (…) Zij hebben allen de Bulgaarse nationaliteit. In de slaapkamers liggen matrassen op de grond, De man en vrouw slapen in de ene slaapkamer. De kinderen slapen in de andere slaapkamer. Overal liggen en hangen kledingstukken door de slaapkamers. De huur wordt contant aan John betaald of aan familie (…)

iv. In een schriftelijke verklaring heeft de dochter van A.H. [A.] en S.P.[A.] verklaard dat zij met haar ouders en broer sinds vijf jaar in de woning woont en dat haar ouders daarvoor € 500,= huur per maand betalen. De verklaring is ondertekend door haar ouders.

v. Volgens een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie van 26 november 2012 hebben op het adres van de woning, naast[appellant], sinds 1993 in totaal acht personen ingeschreven gestaan. Op 26 november 2012 stonden alleen[appellant] (sinds juli 1993) en [A.] en[A.] (sinds juni/juli 2008) nog op het adres van de woning ingeschreven.

vi. Naar aanleiding van het huisbezoek heeft [geïntimeerde][appellant], na een gesprek met hem op 18 maart 2013, op 22 maart 2013 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen.[appellant] heeft aan die sommatie niet voldaan.

vii. Naar aanleiding van het bestreden vonnis heeft[appellant] de woning op 15 juni 2013 ontruimd. [geïntimeerde] heeft de woning per 15 augustus 2013 aan een derde verhuurd.

3.Beoordeling

3.1

Bij dagvaarding van 15 mei 2013 heeft [geïntimeerde] in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. Zij heeft daartoe aangevoerd dat[appellant] in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en de woning zonder toestemming heeft onderverhuurd aan de familie [A.] en voor dat gebruik een te hoge vergoeding heeft gevraagd, terwijl bovendien sprake is van overbewoning. [geïntimeerde] stelt dat de wanprestatie ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat zij een spoedeisend belang erbij heeft op korte termijn weer de beschikking te krijgen over de woning om die weer te kunnen verhuren aan een woningzoekende.[appellant]

3.2

[appellant] heeft de vordering van [geïntimeerde] bestreden. Hij heeft aangevoerd dat hij steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, dat het echtpaar [A.] niet betaalt voor hun gebruik van een deel van de woning, maar alleen af en toe een bijdrage levert aan de huishoudpot en dat de kinderen [A.] niet in de woning wonen, zodat overbewoning niet aan de orde is.

3.3

De voorzieningenrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen op grond van haar oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat[appellant] de woning aan derden heeft onderverhuurd en zelf niet meer zijn hoofdverblijf in de woning had. De voorzieningenrechter acht voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat is ook het geval als met[appellant] zou moeten worden aangenomen dat deze nog wel zijn hoofdverblijf in de woning had, omdat zich dan een situatie van overbewoning heeft voorgedaan, aangezien onvoldoende aannemelijk is dat de kinderen [A.] niet in de woning hebben verbleven. De voorzieningenrechter heeft aangenomen dat [geïntimeerde] een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming, omdat de woning een relatief schaarse huurwoning is.

3.4

Met
grief Ibestrijdt[appellant] het oordeel van de voorzieningenrechter dat voldoende aannemelijk is dat hij de woning aan derden heeft onderverhuurd, zelf geen hoofdverblijf meer in de woning heeft en huurbetalingen van derden heeft ontvangen, alsmede het oordeel van de voorzieningenrechter dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de tekortkoming van[appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigt.

3.4.1

Ter toelichting van de grief voert[appellant] aan dat de voorzieningenrechter uitsluitend op grond van een eenmalig huisbezoek van [geïntimeerde] en een enkele verklaring van het echtpaar [A.] tot haar oordeel is gekomen, waarbij zij heeft miskend dat de waarheid van die verklaring ernstig in twijfel moet worden getrokken, vanwege de wijze waarop en de omstandigheden waaronder die tot stand is gekomen.[appellant] heeft, zo stelt hij, de inhoud van de verklaring gemotiveerd betwist, aan welke betwisting de voorzieningenrechter ongemotiveerd is voorbijgegaan. Uit de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte stukken valt niet af te leiden dat[appellant] niet zelf in de woning zou hebben gewoond.

3.4.2

Hetgeen de beide medewerkers van [geïntimeerde] in hun verslag van het huisbezoek als verklaring van het echtpaar [A.] hebben opgetekend, is bevestigd in de door hen zelf ondertekende schriftelijke verklaring. Het hof heeft dan ook geen reden eraan te twijfelen dat de medewerkers van [geïntimeerde] de verklaring van het echtpaar [A.] correct hebben weergegeven.[appellant] heeft de inhoud van die verklaring op drie punten bestreden: zijn eigen hoofdverblijf in de woning, de betaling en het verblijf van de kinderen in de woning. Hij veronderstelt dat het echtpaar heeft verklaard zoals het heeft gedaan onder druk van [geïntimeerde] of omdat het hoopte zelf voor de woning in aanmerking te komen.

3.4.3

De verklaring dat[appellant] zelf niet in de woning woonachtig was, wordt ondersteund door de feitelijke situatie die de medewerkers in de woning hebben aangetroffen en die gedeeltelijk ook uit de overgelegde foto’s blijkt. Een slaapplaats voor[appellant] ontbrak, evenals persoonlijke zaken zoals kleding en administratie.[appellant] heeft weliswaar verklaard dat de meubels in de achterkamer waren neergezet omdat tijdens zijn afwezigheid de huiskamer door een familielid werd geschilderd, maar het hof acht dit een ontoereikende verklaring voor de staat waarin de woning verkeerde.[appellant]

3.4.4

[appellant] heeft in eerste aanleg drie verklaringen overgelegd van buurvrouwen uit de straat, inhoudende dat[appellant] wel steeds woonachtig is geweest in het gehuurde. Met de voorzieningenrechter acht het hof die verklaringen te weinig specifiek om daaraan enige bewijskracht toe te kennen. In hoger beroep heeft[appellant] daarnaast nog een nadere verklaring van de benedenbuurvrouw overgelegd, inhoudende dat zij vanuit haar voorkamer, de eetkamer, een goed zicht heeft op de straat en regelmatig, soms dagelijks,[appellant] heeft gezien als deze per fiets naar zijn werk vertrok of na het werk thuis kwam en hem ook regelmatig tijdens het boodschappen doen in de buurt heeft gezien. Ook deze verklaring is, tegenover hetgeen blijkt uit de staat van de woning, onvoldoende concreet om op basis daarvan aan te nemen dat[appellant] steeds in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehouden. Hetzelfde geldt voor de verklaring van een buurtgenoot die[appellant] regelmatig in de straat zegt te zijn tegengekomen.

3.4.5

Ook aan het onbetwiste feit dat[appellant] in de woning allerlei post ontvangt van instanties kan geen bewijs in zijn voordeel worden ontleend, aangezien dergelijke instanties plegen af te gaan op het officiële adres en[appellant] nu eenmaal op het adres van de woning was ingeschreven. De paar overgelegde persoonlijke brieven die in het jaar 2011 op het adres van woning voor[appellant] zijn bezorgd, kunnen het hof evenmin ervan overtuigen dat hij ten tijde van het huisbezoek in de woning zijn hoofdverblijf had.

3.4.6

Aan het voorgaande voegt het hof nog toe dat op geen enkele manier is gebleken dat [geïntimeerde] het echtpaar [A.] onder druk heeft gezet om te verklaren zoals het heeft gedaan en dat evenmin aannemelijk is dat die verklaring is afgelegd omdat het echtpaar hoopte in aanmerking te komen voor de woning; ook nadat het gezin al uit de woning was vertrokken is de verklaring gehandhaafd en aangevuld.

3.4.7

Met betrekking tot de door [geïntimeerde] gestelde betalingen wordt als volgt overwogen. Hetgeen het echtpaar [A.] heeft verklaard over de betaling vindt ten dele bevestiging in hetgeen de benedenbuurvrouw tegenover de advocaat van [geïntimeerde] heeft verklaard over de klacht van mevrouw[A.] dat zij zoveel huur moest betalen. In haar nadere verklaringen in hoger beroep, die onder meer handelen over de totstandkoming van haar verklaring tegenover de advocaat, heeft de benedenbuurvrouw bevestigd dat de “Bulgaren” zich bij haar hebben beklaagd en heeft zij niet bestreden dat mevrouw[A.] een klacht over de huurbetaling heeft geuit. Het hof acht niet aannemelijk dat mevrouw[A.] dat zou doen als juist was wat[appellant] heeft verklaard, namelijk dat hij uit hulpvaardigheid het echtpaar gratis onderdak heeft geboden en alleen af en toe een bijdrage in de huishoudpot vroeg als het echtpaar daarvoor geld had. Ten slotte is het hof ook niet overtuigd door het argument van[appellant] dat het echtpaar, omdat Bulgaren nog niet legaal in Nederland mochten werken, niet over inkomsten beschikte waaruit de huur kon worden betaald. Het hof acht onaannemelijk dat het echtpaar jarenlang zonder inkomsten in Nederland heeft gewacht op het moment waarop zij door veranderende regelgeving legaal arbeid zouden kunnen verrichten. Het hof gaat daarom, met de voorzieningenrechter, ervan uit dat de verklaring van het echtpaar dat per maand € 500,= huur werd betaald, juist is.

3.4.8

De beide kinderen die begin 2013 bij het huisbezoek in de woning zijn aangetroffen waren toen, zo heeft [geïntimeerde] onweersproken gesteld, van de middelbareschoolleeftijd. In aanmerking genomen die jonge leeftijd acht het hof het onaannemelijk dat die kinderen, zoals[appellant] heeft verklaard, maar in strijd met hetgeen het echtpaar [A.] en de dochter hebben verklaard, elders woonachtig zijn geweest. Mede gelet op de op de staat van de woning zoals die blijkt uit de overgelegde foto’s moet het hof aannemen dat ook de kinderen in de woning hun hoofdverblijf hebben gehad.

3.4.9

Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt ertoe dat het hof met de voorzieningenrechter van oordeel is dat voldoende aannemelijk is geworden dat[appellant] in strijd met het bepaalde in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst de woning aan derden heeft onderverhuurd, zelf geen hoofdverblijf meer in de woning had en huurbetalingen van derden heeft ontvangen. Een dergelijke handelwijze rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, zeker gelet op het feit dat het gehuurde een schaarse betaalbare huurwoning is. Grief I is derhalve tevergeefs voorgedragen.

3.5

Grief IIbehelst de klacht dat de voorzieningenrechter ten onrechte overbewoning heeft aangenomen. Ook deze grief faalt. Hiervoor onder 3.4.8 heeft het hof overwogen dat het ervan uitgaat dat ook de kinderen in de woning hebben gewoond. Als juist is wat[appellant] stelt over zijn eigen hoofdverblijf betekent dat dat drie volwassenen en twee pubers hebben gewoond in een woning van 53 m2. Dat is inderdaad overbewoning.

3.6

Grief IIIstrekt ten betoge dat de voorzieningenrechter ten onrechte de door[appellant] overgelegde verklaringen van buurtgenoten terzijde heeft gelegd en betekenis heeft toegekend aan de verklaring van de advocaat van [geïntimeerde] over hetgeen de benedenbuurvrouw tegenover haar zou hebben verklaard. Ook deze grief heeft geen succes. Hiervoor heeft het hof al uiteengezet dat en waarom de door[appellant] overgelegde verklaringen van buurtgenoten onvoldoende gewicht in de schaal leggen. Voorts stelt het hof vast dat, ook al zou juist zijn dat de benedenbuurvrouw zich door de advocaat onder druk gezet heeft gevoeld, daaruit nog niet voortvloeit dat hetgeen de advocaat over het gesprek met haar heeft medegedeeld, onjuist zou zijn. Bovendien heeft de benedenbuurvrouw zelf in haar aanvullende schriftelijke verklaringen niet gesteld dat haar verklaring tegenover de advocaat door die laatste niet correct zou zijn weergegeven.

3.7

Met
grief IVbestrijdt[appellant] dat [geïntimeerde] een voldoende spoedeisend belang heeft om ontruiming in kort geding te bewerkstelligen. Hij voert aan dat hij door de ontruiming dakloos wordt en dat zijn belang dan ook in de beslissing moet worden meegewogen. Ook acht hij de feiten in de zaak te ingewikkeld, althans onvoldoende vaststaand voor een veroordeling tot ontruiming in kort geding.

3.7.1

Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over de wijze waarop[appellant] de woning gebruikte, blijkt dat het hof van oordeel is dat de feiten in deze zaak in voldoende mate vast staan. Hetgeen het hof heeft overwogen impliceert voorts dat het hof ervan uitgaat dat[appellant] slechts een beperkt belang heeft bij het behoud van zijn woning. Tegenover dat belang staat het belang van [geïntimeerde] om zo snel mogelijk weer de beschikking te krijgen over deze sociale huurwoning om die weer te verhuren aan een woningzoekende, zoals zij inmiddels daadwerkelijk heeft gedaan, en niet te hoeven wachten op de uitkomst van een (eventuele) bodemzaak. Die belangen afwegende acht ook het hof voldoende spoedeisend belang aanwezig om een veroordeling tot ontruiming in kort geding te rechtvaardigen. Ook deze grief faalt.

3.8

Grief VIbetreft de kostenveroordeling in eerste aanleg.[appellant] is van mening dat [geïntimeerde] hem ten onrechte niet heeft gedagvaard voor de kantonrechter, welke route voor[appellant] goedkoper zou zijn geweest. Hij verzoekt het hof de kostenveroordeling te verminderen overeenkomstig het kantontarief.

3.8.1

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij voor de voorzieningenrechter civiel heeft gekozen, omdat zij vreesde te worden geconfronteerd met personen die op andere grond dan op basis van een huurovereenkomst met [geïntimeerde] en jegens haar derhalve zonder recht of titel in de woning verbleven. Tegen dergelijke bewoners zou zij bij de kantonrechter geen ontruimingstitel hebben kunnen krijgen, aldus [geïntimeerde].

3.8.2

Het hof acht te verdedigen dat [geïntimeerde] in een zaak als de onderhavige, waarin zij heeft moeten ontdekken dat buiten haar medeweten derden de van haar gehuurde woning gebruiken, ervoor kiest om een dagvaarding bij de voorzieningenrechter civiel uit te brengen tegen de huurder alsmede tegen hen die verblijven in de woning. Dit wordt niet anders door het feit dat [geïntimeerde] in dit concrete geval goede grond had om aan te nemen dat de familie [A.] de woning definitief had verlaten, al was het alleen maar omdat uit de verklaring van het echtpaar [A.] kon worden afgeleid dat[appellant] nieuwe gebruikers op het oog had. Ook deze grief wordt verworpen.

3.9

Alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient[appellant] de kosten van het hoger beroep te dragen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt[appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 683,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en M.J.J. de Bontridder en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 december 2013.