ECLI:NL:GHAMS:2013:819

Uitspraak

zaaknummer 200.101.523/01

19 maart 2013

(I AOF)

GERECHTSHOF AMSTERDAM

MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

APPELLANTE,

advocaat:
mr. J.F.M.Verheijte Amsterdam,

t e g e n

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. G.C.M. Schipperte Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [X] en [geïntimeerde] genoemd.

1.1.

Bij dagvaarding van 16 januari 2012 is [X] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector Kanton, locatie Amsterdam, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 1257846 CV EXPL 11-19066 gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.2.

[X] heeft van grieven gediend en daarbij bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, alsnog - uitvoerbaar bij voorraad – de huurovereenkomst tussen partijen van 6 december 1994 per de vroegst mogelijke datum zal ontbinden, [geïntimeerde] zal veroordelen binnen veertien dagen na het te wijzen arrest aan [X] wegens overtreding van art. 1.3 algemene bepalingen huurovereenkomst een boete te betalen van € 12.285, dan wel een ander in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met een boete van € 45,- voor iedere dag dat de overtreding na 30 april 2011 voortduurt, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met rente en nakosten.

1.3.

Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord en daarbij bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding.

1.4.

[X] heeft hierop nog een akte, met producties, genomen en [geïntimeerde] een antwoordakte.

1.5.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan, met dien verstande dat het hof de datum 10 augustus 2000 als datum van overdracht aan [X] C.V., gelet op de door [geïntimeerde] overgelegde productie 7, beschouwt als een kennelijke vergissing. Deze datum moet zijn 14 november 2003.

3.Beoordeling

3.1.

[geïntimeerde] heeft met ingang van 6 december 1994 de woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning) gehuurd van een rechtsvoorganger van [X] C.V. Sinds 14 november 2003 is [X] C.V. eigenaar van het pand waar de woning deel van uitmaakt en verhuurder van de woning. [X] is beherend vennoot van de C.V. [X] heeft op eigen naam de onderhavige procedure aanhangig gemaakt tegen [geïntimeerde] , strekkend tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van een boete. Volgens [X] heeft [geïntimeerde] in strijd met art. 1.3 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst de woning aan derden in gebruik gegeven.

3.2.

De kantonrechter heeft de vordering van [X] afgewezen. De kantonrechter overwoog dat [X] C.V. als verhuurder in beginsel de aangewezen partij is om de vorderingen in te stellen en dat [X] daartoe niet bevoegd was. De kantonrechter stelde vast dat de C.V. haar rechtsverhouding met [geïntimeerde] aan [X] had overgedragen, maar overwoog dat er bij gebreke van instemming van [geïntimeerde] geen sprake was van een rechtsgeldige overdracht van de huurovereenkomst. Het geconstateerde gebrek aan bevoegdheid kan niet tijdens de procedure worden hersteld, aldus de kantonrechter. Tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop deze berust komt [X] met acht grieven op.

3.3.

De grieven 1 tot en met 6 strekken ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [X] onbevoegd was de onderhavige vorderingen in te stellen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

3.4.

Vast staat dat [X] zelf geen verhuurder van de woning was (of is geworden) en dat zij de procedure niet als vertegenwoordiger van [X] C.V. heeft aangespannen. Een partij kan echter ten behoeve van een ander in eigen naam procederen indien die ander hem daartoe opdracht heeft gegeven. De opdrachtnemer hoeft dat in zo’n geval niet direct in de dagvaarding te vermelden, maar als het verweer van de wederpartij daartoe aanleiding geeft dient hij zijn bevoegdheid aan te tonen. In het onderhavige geval ligt naar het oordeel van het hof in de door [X] overgelegde verklaring van [X] C.V. van 28 december 2011, zoals aangepast in de in hoger beroep overgelegde ongedateerde verklaring, besloten dat [X] C.V. [X] een dergelijke opdracht heeft willen geven. Weliswaar kan het woord “machtiging” de suggestie wekken dat een volmacht is verleend, maar uit de verdere tekst van de verklaringen volgt dat juist niet de bedoeling was dat [X] als gevolmachtigde van [X] C.V. zou handelen. Het hof begrijpt de strekking van de verklaringen voorts zo dat het de bedoeling van [X] C.V. was dat [X] daadwerkelijk tot maatregelen over zou gaan (en er derhalve in dat opzicht sprake is van een verplichting van [X] ), waarbij [X] voorts wel de vrijheid had te handelen zoals haar goeddunkt. Aldus begrepen handelt [X] als middellijk vertegenwoordiger van [X] C.V. uit hoofde van een opdracht en is zij derhalve bevoegd de vorderingen jegens [geïntimeerde] op eigen naam in te stellen. De grieven 1 tot en met 6 slagen derhalve. Wat partijen in dat verband verder nog aan stellingen en weren naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven.

3.5.

De gegrondheid van de grieven 1 tot en met 6 leidt ertoe dat de zaak alsnog inhoudelijk zal dienen te worden beoordeeld.

3.6.

[X] heeft gesteld dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door in strijd met artikel 1.3 van de algemene bepalingen de woning aan [A] , haar partner, en aan [B] in gebruik te geven of te hebben gegeven. Voorts voert [X] aan dat [geïntimeerde] zelf niet in de woning woont en daarmee eveneens tekort schiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.7.

[geïntimeerde] heeft de stellingen van [X] bestreden. Zij betwist dat zij geen hoofdverblijf heeft in de woning en zij voert aan dat het haar vrij staat haar partner bij zich te laten verblijven. Wat betreft [B] stelt zij zich primair op het standpunt dat van onderverhuur of ingebruikgeving aan [B] geen sprake is geweest, maar dat het verblijf van [B] in de woning is te kenschetsen als logies van tijdelijke aard. Subsidiair betoogt zij dat haar in het verleden door een rechtsvoorganger van [X] - [C] , die tot 10 augustus 2000 eigenaar/verhuurder was van het pand - is toegestaan als hospita op te treden en onder te verhuren en dat [X] C.V. op de voet van art. 7:226 BW als opvolgend eigenaar/verhuurder aan deze afspraak gebonden is. Voorts heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de algemene bepalingen, waar [X] zich op beroept, haar nimmer ter hand zijn gesteld. Bovendien acht zij die bepalingen onredelijk bezwarend. Zij roept op grond daarvan de nietigheid in van die bepalingen. Haar beroep op dwaling heeft zij laten varen, maar zij voert wel aan dat [X] misbruik maakt van recht en dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Tevens heeft zij nog aangevoerd (conclusie van antwoord onder 21) dat in ieder geval geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming in een mate die thans ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. Voor wat betreft de gevorderde boete beroept zij zich op het bepaalde in artikel 7:264 BW, acht zij de boete onvoldoende gesubstantieerd en doet zij een beroep op matiging. Ten slotte voert zij in hoger beroep nog aan dat zij niet in gebreke is gesteld en derhalve niet in verzuim is.

3.8.

Artikel 1.1 van de algemene bepalingen bepaalt dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf dient te gebruiken. Artikel 1.3 van de algemene bepalingen luidt:
Huurder is – zonder voorafgaande toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.Artikel 1.4 stelt op handelen in strijd met artikel 1.3 een boete per kalenderdag van driemaal de huurprijs per dag, met een minimum van ƒ 100,-, per dag. Vast staat dat, naast [geïntimeerde] , haar partner in de GBA als bewoner staat ingeschreven. Tevens staat vast dat [B] als bewoner ingeschreven heeft gestaan. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat dat laatste zonder haar medeweten en toestemming is gebeurd, maar zij erkent dat [B] vanaf eind 2010 met enige regelmaat in het gehuurde heeft verbleven. Volgens [geïntimeerde] was dit een tijdelijke oplossing zodat [B] , de dochter van een vriend, andere woonruimte kon vinden. Aan [B] is geen huur berekend. Sinds 12 april 2011 verblijft [B] in het geheel niet meer in de woning, aldus [geïntimeerde] . Het hof oordeelt als volgt.

3.9.

Dat [geïntimeerde] haar partner bij zich laat inwonen, kan niet worden aangemerkt als het in gebruik afstaan van de woning aan derden als bedoeld in artikel 1.3 van de algemene bepalingen. Dit is anders waar het gaat om het door [geïntimeerde] laten gebruiken van de woning door [B] . Tot een dergelijk afstaan in gebruik was [geïntimeerde] ingevolge artikel 1.3 niet bevoegd. Uit de stellingen van [geïntimeerde] kan immers worden afgeleid dat het gebruik van de woning door [B] verblijf als een reguliere logé overstijgt. Het gaat om het gedurende enkele maanden afstaan van (een deel van) de woning aan een studente. Gesteld noch gebleken is dat sprake was van huiselijk verkeer tussen [geïntimeerde] en [A] enerzijds en [B] anderzijds.

3.10.

[geïntimeerde] heeft zich beroepen op de vernietigbaarheid van de algemene bepalingen omdat deze niet aan haar ter hand zouden zijn gesteld. [geïntimeerde] heeft onderaan de huurovereenkomst echter apart getekend voor de ontvangst van de algemene bepalingen. De huurovereenkomst is een onderhandse akte met dwingende bewijskracht. Behoudens tegenbewijs dient er derhalve vanuit te worden gaan dat de algemene bepalingen [geïntimeerde] bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overhandigd. [geïntimeerde] zal zo nodig in de gelegenheid worden gesteld tegenbewijs te leveren. Art. 6:236 onder k BW, waar [geïntimeerde] nog op wijst, ziet niet op de vraag of de bepalingen vernietigbaar zijn op de voet van artikel 6:233 onder b BW.

3.11.

Voor het geval [geïntimeerde] niet in het tegenbewijs slaagt, geldt dat haar overige tegenwerpingen tegen de toepasselijkheid van de artikelen 1.1, 1.3 en 1.4 van de algemene bepalingen falen. Geen van deze bepalingen is onredelijk bezwarend jegens [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft ook niet toegelicht waarom dit zo zou zijn. Het hof merkt in dit verband nog het volgende op. Voor een verhuurder kan van belang zijn dat zijn huurder hoofdverblijf heeft in het gehuurde, onder meer om verwaarlozing en onderverhuur tegen te gaan en om te bewerkstelligen dat de huurder zicht houdt op het gehuurde. Onredelijk bezwarend jegens de huurder is artikel 1.1 niet te noemen. Het in artikel 1.3 opgenomen verbod het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven, is evenmin onredelijk bezwarend. Dat de verhuurder ook het in gebruik geven van een deel van het gehuurde van zijn toestemming wil laten afhangen, staat hem vrij. Ten slotte is de boete van artikel 1.4 niet bedoeld als schadevergoeding - [geïntimeerde] meent dat sprake is van een “onevenredig hoge schadevergoeding” als bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG - maar beoogt de boete overtreding van het bepaalde in artikel 1.3 te voorkomen. De boete (per kalenderdag gelijk aan driemaal de huur) is op zichzelf niet onevenredig hoog, waarbij in aanmerking dient te worden genomen dat een boete hoog genoeg moet zijn om voldoende prikkel te bieden. Of in dit concrete geval de boete te hoog moet worden geacht, zal eventueel in een later stadium aan de orde komen. Het boetebeding is ten slotte niet te beschouwen als een onredelijk voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:264 BW.

3.12.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat de werkelijke intentie van [X] is het pand te splitsen in appartementen en deze leeg te verkopen. Het hof neemt aan dat deze stelling ten grondslag ligt aan het beroep van [geïntimeerde] op misbruik van recht door [X] . De bespreking hiervan zal zo nodig nog in een later stadium van de procedure aan de orde komen. Ditzelfde geldt voor haar stelling dat een eventuele tekortkoming ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Het beroep op onvoorziene omstandigheden verwerpt het hof. [geïntimeerde] heeft dit wel gesteld, maar niet nader toegelicht.

3.13.

[geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat zij van een rechtsvoorganger van [X] toestemming heeft gekregen de woning aan derden in gebruik te geven. Deze toestemming was volgens haar niet eenmalig. Indien deze stelling van [geïntimeerde] juist is, is [X] op de voet van artikel 7:226 BW aan de verleende toestemming gebonden. Dit verweer van [geïntimeerde] is een bevrijdend verweer; de bewijslast ter zake rust op haar. [geïntimeerde] heeft aangeboden haar stelling te bewijzen door het overleggen van correspondentie dan wel andere schriftelijke stukken. Hoewel van [geïntimeerde] in beginsel kon worden verlangd dergelijke bewijsstukken aanstonds over te leggen, ziet het hof aanleiding haar hiertoe – alvorens haar overeenkomstig het onder 3.10 overwogene tot bewijslevering toe te laten - alsnog bij akte in de gelegenheid te stellen. Bij de te nemen akte kan zij zich dan tevens uitlaten over het volgende.

3.14.

[X] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf meer heeft in de woning en zij heeft ter onderbouwing van haar stelling een aantal schriftelijke verklaringen overgelegd. Zij heeft het vermoeden uitgesproken dat [geïntimeerde] de woning als pied à terre gebruikt en de woning voorts aanhoudt ten behoeve van andere doeleinden dan contractueel toegestaan, waaronder gebruik door derden en onderverhuur. Volgens [X] verblijft [geïntimeerde] feitelijk bij haar partner, die zijn werkzaamheden heeft in [plaats] .

3.15.

Indien mocht blijken dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf in de woning (meer) heeft en de algemene bepalingen zijn van toepassing, dan handelt [geïntimeerde] in strijd met artikel 1.1. van de algemene bepalingen. Ook indien de algemene bepalingen terecht vernietigd zijn, is de vraag naar het hoofdverblijf van [geïntimeerde] echter van belang. [X] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] de woning in gebruik heeft gegeven aan [B] , terwijl zij zelf niet in de woning verbleef. Indien [geïntimeerde] in 2010/2011 geen hoofdverblijf had in de woning, heeft zij gehandeld in strijd met bepaalde in artikel 7:244 BW door de woning aan [B] in gebruik te geven.

3.16.

[geïntimeerde] heeft de stellingen van [X] betwist en zich op het standpunt gesteld dat zij de woning daadwerkelijk bewoont en gebruikt, maar zij heeft haar betwisting algemeen gehouden. Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen haar betwisting nader te onderbouwen. Zij zal bij de te nemen akte een overzicht dienen te geven van de perioden waarin zij a) in de periode tussen augustus 2010 en 31 mei 2011 (de datum van de inleidende dagvaarding) en b) in de periode tussen 31 mei 2011 en heden feitelijk in de woning heeft verbleven.

3.17.

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat zij niet in gebreke is gesteld en dat derhalve van verzuim geen sprake kan zijn. Dit verweer faalt. Onbevoegd gebruik door een derde en niet langer gebruik als hoofdverblijf kan weliswaar worden beëindigd, maar voor het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt. In zoverre is nakoming blijvend onmogelijk. Waar het gaat om de boete, bepaalt artikel 1.4 van de algemene bepalingen dat deze wordt verbeurd door het enkele handelen in strijd met artikel 1.3.

3.18.

Uit het vorenstaande volgt dat [geïntimeerde] eerst in de gelegenheid zal worden gesteld bij akte schriftelijke stukken over te leggen en zich nader uit te laten als bedoeld in de rechtsoverwegingen 3.13 en 3.16. [X] zal op deze akte kunnen reageren. Afhankelijk van de uitkomst daarvan zal blijken of nog van belang is of [geïntimeerde] het in rechtsoverweging bedoelde tegenbewijs levert.

3.19.

Ten slotte merkt het hof nog het volgende op. [X] heeft in strijd met het bepaalde in artikel 347 Rv. na de memorie van antwoord van [geïntimeerde] nog een als nadere memorie te beschouwen akte genomen, waarin zij ingaat op de stellingen van [geïntimeerde] in de memorie van antwoord. Op inhoudelijk nieuwe stellingen in deze akte heeft het hof geen acht geslagen. De kosten van de aktewisseling na memorie van antwoord zullen te zijner tijd voor rekening van [X] worden gelaten.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 16 april 2013 voor het nemen van een akte door [geïntimeerde] als bedoeld in rechtsoverweging 3.18;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, D.J. Oranje en H.O. Kerkmeester en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2013 door de rolraadsheer.