Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 2
zaaknummer : 200.103.868/01
zaaknummer rechtbank : CV 10-4966 (Amsterdam)
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 maart 2013
inzake
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 13 februari 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum (hierna: de kantonrechter), van 16 november 2011, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.
In deze zaak heeft het hof bij tussenarrest van 27 maart 2012 een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 27 april 2012. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal is bij de stukken gevoegd.
Partijen hebben de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens akte vermeerdering van eis, met producties;
- akte van [appellant], met producties;
- antwoordakte van [geïntimeerde], met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan hem heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis alsmede, bij vermeerdering van eis tot betaling van € 21.194,06, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente, uitvoerbaar bij voorraad.
[appellant] heeft de vermeerderde eis weersproken.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 13 april 2011 (hierna: het tussenvonnis) onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
3.1.1 [
appellant] heeft met ingang van 1 januari 1997 van [geïntimeerde] gehuurd een werkplaats, een kantoortje en een kantine, gelegen aan [adres]. Op 25 juni 1999 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van 12 maanden, ingaande 5 juli 1999, vervolgens voort te zetten tot 4 juli 2001 en daarna voor aansluitende periodes van telkens een jaar, behoudens opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van vier maanden, welke opzegging dient plaats te vinden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief.
3.1.2 [
appellant] is in september 2009 verhuisd. Bij brieven van achtereenvolgens 10 september 2009, respectievelijk 30 september 2009 heeft [geïntimeerde], voor zover hier van belang, het volgende aan [appellant] geschreven:
‘(…) hoorde ik dat je tot 1 september 2009 de ruimte bij ons gehuurd hebt.
Dat is niet zoals wij hebben afgesproken. Ik heb gezegd dat je huurt totdat je alles netjes hebt achtergelaten. En alle huur betaald hebt. Het is een vieze boel en er staan nog spullen in (buiten die van Cis). (…)’
en
‘Ik heb steeds aangegeven dat je alles schoon moet maken. Dat zal ik nu laten doen door derden. De ruimte is nog niet helemaal leeg en schoon en de vieze vloerbedekking ligt er ook nog in. Gijs, ik wil best met je meedenken, maar op deze manier gaat het niet.’
3.1.3
Over de periode van augustus 2009 tot december 2009 heeft [geïntimeerde] huurpenningen aan [appellant] gefactureerd, welke facturen, ondanks aanmaningen, niet zijn voldaan.
3.2 [
geïntimeerde] heeft in de eerste aanleg van deze procedure betaling gevorderd van een bedrag van € 13.874,72, met nevenvorderingen. Hij heeft daartoe gesteld dat [appellant] de huurovereenkomst niet tijdig bij aangetekende brief of deurwaardersexploot heeft opgezegd en dat hij – [geïntimeerde] – coulancehalve zijn vordering beperkt tot de huurpenningen tot december 2009, alsmede de afrekening van gas en elektriciteit.
[appellant] heeft bestreden dat [geïntimeerde] nog een vordering op hem heeft.
3.3
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis – samengevat – overwogen dat [appellant] niet met inachtneming van de bepalingen in het huurcontract heeft opgezegd, dat hij geen gemotiveerd bewijsaanbod heeft gedaan met betrekking tot de – betwiste – ontvangst van de opzeggingsbrief door [geïntimeerde] en dat er geen daden van bekendheid zijn van [geïntimeerde] die erop duiden dat hij wist van de door [appellant] beoogde datum van beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst loopt daarom volgens het contract een jaar door. Vervolgens heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat hij eind juli 2009 het gehuurde heeft ontruimd en schoon heeft opgeleverd en dat [geïntimeerde] tijdens de eindinspectie de oplevering heeft geaccepteerd. Met betrekking tot de betwiste energiekosten heeft de kantonrechter reeds overwogen dat deze niet toewijsbaar zijn, omdat een deugdelijke onderbouwing ontbreekt.
3.4
Nadat getuigen waren gehoord heeft de kantonrechter in het bestreden eindvonnis geoordeeld dat [appellant] niet is geslaagd in het bewijs. Daarop heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van € 12.189,= aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente, € 800,= aan buitengerechtelijke kosten en € 1.492,89 aan proceskosten.
3.5 [
appellant] heeft na het vonnis een bedrag van € 16.870,68 (inclusief € 150,= wegens nakosten) aan [geïntimeerde] voldaan.
3.6
Tegen de beslissing in het eindvonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
3.7
Ter toelichting op zijn grieven – die zich lenen voor gezamenlijke behandeling – heeft [appellant] aangevoerd dat uit in hoger beroep gepresenteerd nieuw bewijs blijkt dat hij het gehuurde wel degelijk eind juli 2009 leeg en schoon heeft opgeleverd, althans dat [geïntimeerde] tegen de staat van het gehuurde per eind juli 2009 in redelijkheid geen bezwaar kon hebben, althans in redelijkheid niet heeft kunnen eisen dat [appellant] (ook) de vloerbedekking zou weghalen, zodat [geïntimeerde] vanaf 1 augustus 2009, althans 4 augustus 2009 geen aanspraak meer kan maken op doorbetaling van huurpenningen. In hoger beroep dient dan ook te worden geoordeeld dat hij alsnog is geslaagd in de bewijsopdracht, aldus [appellant].
3.8
Vooropgesteld wordt dat, voor zover [appellant] ook in hoger beroep heeft aangevoerd dat hij de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd, te weten bij brief van 3 februari 2009 per 1 juli 2009, hij in hoger beroep net zo min als in eerste aanleg een met redenen omkleed gemotiveerd bewijsaanbod heeft gedaan met betrekking tot de – betwiste – ontvangst van de opzeggingsbrief door [geïntimeerde]. [appellant] heeft geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door hem gestelde daden van bekendheid van [geïntimeerde] niet erop duiden dat [geïntimeerde] wist van de door [appellant] beoogde datum van beëindiging van de huurovereenkomst. De in dit verband door [appellant] voor het eerst in zijn akte van 2 oktober 2012 geformuleerde bezwaren zijn in strijd met de in hoger beroep geldende, zogenoemde twee-conclusie regel, en dus tardief, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Overigens zijn deze stellingen zo weinig concreet, dat ze [appellant] hoe dan ook niet hadden kunnen baten. De stelling van [appellant] in hoger beroep dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan is onjuist, gelet op het bepaalde omtrent de duur van de huurovereenkomst in het op 25 juni 1999 gesloten nieuwe contract. Het hof verenigt zich dan ook met het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst in beginsel – bij gebreke van een tijdige opzegging door [appellant] – werd voortgezet voor de duur van een jaar, derhalve tot 4 juli 2010. Voorts is het hof van oordeel dat de kantonrechter [appellant] terecht met het bewijs heeft belast van zijn stelling dat hij eind juli 2009 het gehuurde heeft ontruimd en schoon heeft opgeleverd en dat [geïntimeerde] tijdens de eindinspectie de oplevering heeft geaccepteerd. [appellant] heeft daartegen dan ook terecht geen grieven gericht.
3.9 [
appellant] heeft in hoger beroep onder meer gesteld dat hem inmiddels is gebleken dat [geïntimeerde] het object publiekelijk te huur heeft aangeboden en dat hij hiervoor een makelaar heeft ingeschakeld en zelf heeft geadverteerd. Het object is daarbij omschreven als ‘in normale staat’. Uit de foto’s bij een google uitdraai met informatie van Damo Vastgoed als verhurend makelaar blijkt dat het object geheel leeg en ontruimd, schoon en met vloerbedekking te huur is gezet. Gezien het zichtbaar volgroeide groen aan de bomen en de open bloemenpracht zijn de foto’s in juli 2009 (bij zomerweer) gemaakt, aldus [appellant].
3.1
Ook indien wordt uitgegaan van de juistheid van deze – gemotiveerd betwiste – stellingen en de in dat verband aangehaalde bewijsmiddelen, dan nog helpt dat [appellant] niet. De omstandigheid dat [geïntimeerde] heeft geprobeerd nieuwe huurders voor het gehuurde te vinden, wil niet zeggen dat hij heeft ingestemd met de staat waarin het object door [appellant] is achtergelaten, noch kan uit eventuele aanprijzingen of foto’s bij advertenties waarbij het gehuurde te huur is aangeboden worden afgeleid dat het gehuurde daadwerkelijk schoon is opgeleverd aan [geïntimeerde].
3.11
De door [appellant] in hoger beroep aangehaalde schriftelijke verklaringen van 13 mei 2011 van Greet Harinck, huurster van de belendende ruimte, en 17 januari 2011 van D.T.J. van der Made, werknemer in dienst van het bedrijf van [appellant], verschillen niet wezenlijk van de verklaringen die zij nadien als getuige onder ede ten overstaan van de kantonrechter hebben afgelegd. Dat Greet Harinck in voornoemde schriftelijke verklaring ook heeft geschreven dat mevrouw [geïntimeerde] (te weten: H. [geïntimeerde]-Post) haar in september of oktober 2009 heeft verteld dat alles naar tevredenheid en correct was afgehandeld, is onvoldoende om de andersluidende, onder ede afgelegde verklaringen van [geïntimeerde], H. [geïntimeerde]-Post en N.P.W.J. Steenvoorden, bestuurslid van de plaatselijke afdeling van het CDA, te weerleggen. Dat zou niet anders zijn wanneer Greet Harinck dit onder ede had verklaard.
3.12 [
appellant] heeft gesteld dat de plaatselijke afdeling van het CDA in de week vóór 30 augustus 2009 haar intrek in het gehuurde heeft genomen – ten behoeve van het campagneteam voor de gemeenteraadsverkiezingen 2010 – en dat het object toen kennelijk goed bruikbaar was. Het hof is echter van oordeel dat ook dit nog niet betekent dat [appellant] het gehuurde eind juli 2009 schoon heeft opgeleverd. Integendeel, Steenvoorden voornoemd heeft als getuige immers verklaard dat het keukentje er niet uitzag, dat de wc smerig was en stonk, dat zij spinnenraggen hebben weggehaald en muren, vloer en wc-pot hebben afgekrabd en de muren hebben gewit. Dit stemt overeen met de inhoud van de thans door [appellant] in het geding gebrachte e-mail van 16 december 2011 van Alexandra van der Wier, voorzitter van de plaatselijke afdeling van het CDA, waarin staat dat de keuken en het toilet van het object in juli/augustus 2009 zijn schoongemaakt en geschilderd. Ook staat in die e-mail dat er ‘veel [moest] worden schoongemaakt’. [appellant] heeft niet concreet aangegeven wat de door hem in het kader van zijn bewijsaanbod in hoger beroep genoemde CDA-leden meer of anders zouden kunnen verklaren. Overigens heeft [appellant] niet weersproken dat de desbetreffende ruimten pas aan de plaatselijke afdeling van het CDA ter beschikking zijn gesteld, nadat hij – [appellant] – daarvoor toestemming had gegeven, zodat ook aan het feit van het (tijdelijke) in gebruik geven van (gedeelten van) het gehuurde aan het CDA geen steun voor de door [appellant] te bewijzen stellingen kan worden ontleend.
3.13
De hiervoor besproken door [appellant] genoemde en toegelichte nieuwe bewijsmiddelen en de daaraan door hem verbonden conclusies bieden, ook wanneer deze worden bezien in onderling verband en samenhang met de in eerste aanleg voorhanden bewijsmiddelen, geen aanknopingspunten voor de door hem te bewijzen stelling dat hij het gehuurde eind juli 2009 schoon heeft opgeleverd. Dat geldt ook indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat de aan te leggen maatstaf is dat het gehuurde ‘behoorlijk schoongemaakt’ diende te worden opgeleverd (algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, artikel 5.1), ongeacht de betekenis die [geïntimeerde] daaraan volgens [appellant] heeft verbonden. Het gehuurde was, reeds gelet op de door getuige Steenvoorden afgelegde verklaring en de e-mail van Alexandra van der Wier, naar het oordeel van het hof niet behoorlijk schoongemaakt. Bij deze stand van zaken behoeft niet nader te worden ingegaan op de stellingen van [appellant] betreffende de vragen of en, zo ja, wanneer hij het gehuurde leeg heeft gemaakt, en betreffende de verwijdering van de vloerbedekking, alsmede de in het kader van een en ander aangehaalde bewijsmiddelen.
3.14
De kantonrechter heeft overwogen dat er, afgezien van de (partij)verklaring van [appellant], geen steun is voor zijn stelling dat [geïntimeerde] de oplevering heeft geaccepteerd. [appellant] heeft in hoger beroep niet gewezen op nieuwe bewijsmiddelen die zouden kunnen bijdragen tot het bewijs van deze stelling. Wel heeft [appellant] gewezen op de behandeling door [geïntimeerde] van een voormalige huurder, ten opzichte van wie [geïntimeerde] niet moeilijk deed over de staat van het object bij het einde van de huur en die de door hem gehuurde ruimte in ieder geval niet bezemschoon hoefde op te leveren. Voor zover al juist zou zijn dat [geïntimeerde] andere eisen heeft gesteld aan [appellant] dan aan andere huurders, dan nog kan dat [appellant] niet baten. Hij miskent met zijn stelling dat het [geïntimeerde] vrij stond desgewenst en om hem moverende redenen van [appellant] te verwachten dat hij het gehuurde (behoorlijk) zou schoonmaken.
3.15
De slotsom is dat de stellingen van [appellant] in hoger beroep en de daarbij aangehaalde bewijsmiddelen niet tot de conclusie kunnen leiden dat hij het gehuurde eind juli 2009 schoon heeft opgeleverd en dat [geïntimeerde] tijdens de eindinspectie de oplevering heeft geaccepteerd. Evenmin heeft [appellant] feiten of omstandigheden aangedragen die tot de conclusie kunnen leiden dat [geïntimeerde] jegens hem heeft gehandeld in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Voor zover [appellant] in zijn akte van 2 oktober 2012 bezwaren heeft geuit tegen de bestreden vonnissen die niet reeds in de memorie van grieven aan de orde zijn gesteld, althans die niet geacht kunnen worden te zijn verworpen met hetgeen hiervoor is overwogen over de stellingen van [appellant] in de memorie van grieven, is sprake van schending van meergenoemde twee-conclusie regel in hoger beroep en wordt aan die nieuwe bezwaren voorbijgegaan omdat zij tardief zijn.
3.16 [
appellant] heeft weliswaar in hoger beroep nader bewijs aangeboden, maar geen voldoende specifieke feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.
3.17
De grieven falen reeds op grond van hetgeen hiervoor is overwogen en behoeven dan ook geen verdere bespreking. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
3.18
Thans is aan de orde de in hoger beroep vermeerderde vordering van [geïntimeerde] ter grootte van totaal € 21.194,06, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen arrest.
3.19
Voor zover deze vordering ertoe strekt dat [appellant], naast de veroordeling tot betaling van huurpenningen in de eerste aanleg (in welke fase van het geding [geïntimeerde] zijn vordering uit coulance had beperkt), primair wordt veroordeeld tot betaling van de huurpenningen over de resterende huurperiode tot 1 juli 2010 is deze toewijsbaar. Daaraan doet niet af of het gehuurde (of gedeelten daarvan) in enige periode tot en met juni 2010 al dan niet tegen betaling aan derden in gebruik is gegeven. Het gaat immers om een vordering tot nakoming van de verplichtingen van [appellant] uit de huurovereenkomst, waarvan vast staat dat deze tot 4 juli 2010 heeft voortgeduurd. Niet gebleken is dat [appellant] [geïntimeerde] met betrekking tot het gestelde gebruik in gebreke heeft gesteld of dat [geïntimeerde] desondanks in verzuim was. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod betreffende het in gebruik geven van het gehuurde aan derden, wordt als niet ter zake dienend gepasseerd. De vordering tot betaling van huurpenningen betreft de volgende bedragen: (i) € 16.621,12 inclusief btw en (ii) € 2.400,=. [appellant] heeft deze door [geïntimeerde] gevorderde en gespecificeerde bedragen niet voldoende gemotiveerd bestreden.
3.2
Als onvoldoende gemotiveerd bestreden is voorts toewijsbaar de vordering van [geïntimeerde] strekkende tot betaling van schoonmaakkosten ter grootte van € 863,94, inclusief btw, in verband met het niet schoon opleveren van het gehuurde.
3.21
Ten slotte heeft [geïntimeerde] betaling gevorderd van een bedrag van € 1.309,= ter zake van schadevergoeding in verband met restauratie van de beschadigde vloer in verband met daarop achtergebleven lijmresten van de vloerbedekking. Nadat [appellant] onder meer primair had betwist dat de vloerbedekking was verlijmd, heeft [geïntimeerde] bij zijn akte in hoger beroep volstaan met de stelling dat de vloerbedekking wel was verlijmd. Hij heeft hiervan geen bewijs aangeboden. Aan de in dit verband door [geïntimeerde] in het geding gebrachte brief van 21 augustus 2012, met als onderwerp ‘Offerte schoonmaak tegelvloer’ en in de aanhef de woorden ‘offerte betreffende schoonmaak onderhoud ten behoeve van de Keldervloer’, alsmede een ongedateerde offerte die sluit op een bedrag van € 1.349,15, valt niets af te leiden met betrekking tot de reden waarom de keldervloer schoongemaakt moet worden en al helemaal niet dat het hierbij gaat om door [appellant] (in het kader van verwijdering van de vloerbedekking in 2009) veroorzaakte schade. Het hof is dan ook van oordeel dat dit onderdeel van de vermeerderde vordering, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [appellant], niet toewijsbaar is.
3.22
De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat de in hoger beroep vermeerderde vordering van [geïntimeerde] als na te melden zal worden toegewezen. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. De gevorderde wettelijke rente is als niet weersproken toewijsbaar.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 17.485,06 (zeventienduizend vierhonderd vijfentachtig euro en zes cent), inclusief btw, en een bedrag van € 2.400,= (tweeduizend vierhonderd euro), beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2013;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 666,= aan verschotten en € 2.895,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2013;
verklaart dit arrest met betrekking tot de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C. Uriot en J.P. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2013.