Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ woonplaats ],
APPELLANT,
advocaat: mr. F. Teuben te Haarlem,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
gevestigd te [ plaatsnaam ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. S.M. Balkema te Haarlem.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Partijen worden hierna (ook) [ appellant ]en [ geïntimeerde ] genoemd.
1.2 Bij dagvaarding van 26 maart 2012 is [ appellant ]in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Haarlem, sector kanton, in deze zaak onder zaak/rolnummer 514697 CV EXPL 11 -7445 tussen [ appellant ]als eiser in conventie, gedaagde in reconventie enerzijds en [ geïntimeerde ] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie anderzijds gewezen vonnis dat op 28 december 2011 is uitgesproken.
1.3 Bij dagvaarding in hoger beroep heeft [ appellant ]acht grieven tegen het bestreden vonnis ontwikkeld, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair [ geïntimeerde ] zal veroordelen om met hem de huurovereenkomst ten aanzien van de woning [ adres ] op de voet van artikel 7:268 BW voort te zetten, subsidiair [ geïntimeerde ] zal veroordelen tot het toewijzen van de woning aan hem onder het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, dit een en ander met verwijzing van [ geïntimeerde ] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
1.4 [ geïntimeerde ] heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden, harerzijds producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof, zakelijk weergegeven, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en, uitvoerbaar bij voorraad, [ appellant ]zal verwijzen in de kosten van het geding in beide instanties.
1.5 Vervolgens hebben partijen de zaak doen bepleiten, [ appellant ]bij monde van mr. L.M. Mons, advocaat te Haarlem en [ geïntimeerde ] bij monde van haar hiervoor genoemde advocaat. Beide raadslieden pleitten aan de hand van aan het hof overgelegde notities. Bij die gelegenheid hebben partijen op vragen van het hof nadere inlichtingen verstrekt.
1.6 Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd. De inhoud van de gedingstukken geldt als hier ingelast.
2. De grieven.
Voor de grieven volstaat het hof met een verwijzing naar de dagvaarding in hoger beroep van de kant van Hoffmann.
3. De beoordeling in hoger beroep.
3.1 De kantonrechter heeft in zijn vonnis onder het hoofd: “De feiten” een aantal feiten en omstandigheden als tussen partijen vaststaand aangemerkt. De juistheid van die vaststelling is in hoger beroep niet bestreden, zodat ook het hof van die feiten en omstandigheden zal uitgaan.
3.2 Het gaat in dit geding kortweg om het volgende. [ geïntimeerde ] heeft aan de grootmoeder van [ appellant ]het vrijstaande woonhuis aan de [ adres ] verhuurd. De moeder van [ appellant ]is daarvan medehuurder geworden. Ongeveer zeven maanden na aanvang van het medehuurderschap heeft de grootmoeder van [ appellant ]een woning betrokken in de directe nabijheid. Zij kwam om de hoek te wonen en werd door [ appellant ]en zijn moeder verzorgd. De moeder van [ appellant ]is op 18 december 2010 plotseling overleden; zijn grootmoeder begin 2011. [ appellant ]heeft vanaf zijn geboorte in 1984 onafgebroken gewoond in de woning. Thans voert [ appellant ]een gezamenlijke huishouding met zijn vriendin, haar dochter van thans vijf jaar oud en hun gezamenlijke zoon (die in september 2011 is geboren). Deze vriendin woonde ten tijde van het overlijden van de moeder van [ appellant ]nog in [ plaatsnaam]. De dochter is in april 2011 ingeschreven op een basisschool te [ plaatsnaam ]. De werkgever van [ appellant ]heeft op 17 mei 2011 schriftelijk het volgende verklaard: “[I] is mantelzorger van zijn grootmoeder, een taak die hij heeft overgenomen van zijn moeder. (…..) Tijdens het sollicitatiegesprek dat ik met [I] voerde in november 2010 kwamen uiteraard ook zijn burgerlijke staat en woonsituatie ter sprake. Hierbij gaf [I] aan bij zijn moeder te wonen en daarnaast zijn vrije dagen door te brengen bij zijn gezin in [ plaatsnaam ]. In de weekeinden verbleef zijn gezin bij hem. Hij vertelde dat binnenkort ook zijn gezin zou intrekken bij zijn moeder om zo de zorg beter te kunnen verdelen. Zowel voor hun kind als voor zijn moeder en grootmoeder. [I] legde uit dat deze stap heel gewoon is binnen zijn familie (….).” [ appellant ]heeft thans een (per ultimo april 2013 expirerende) urgentieverklaring voor een flat, passende bij een gezin met twee kinderen. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vorderingen van [ appellant ]tot voortzetting van de huurovereenkomst, dan wel het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst afgewezen en de vordering van [ geïntimeerde ] tot ontruiming toegewezen met compensatie van de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt. Daartegen heeft [ appellant ]zich voorzien in hoger beroep onder aanvoering van acht grieven.
3.3 De eerste vijf grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij strekken blijkens hun toelichting alle ten betoge dat [ appellant ]in het gehuurde zijn hoofdverblijf had en met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd die hem op de voet van het bepaalde in artikel 7:268 BW kwalificeert voor voortzetting van de huur, allereerst omdat hij onafgebroken, gedurende zijn gehele leven zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehandhaafd, niettegenstaande het feit dat hij een begin van uitvoering heeft gegeven aan een gedurende zekere tijd bestaand hebbende overweging op zichzelf te gaan wonen, en voorts omdat hij niet alleen in financieel opzicht, maar ook door het verrichten van huishoudelijke werkzaamheden en het verlenen van zorg bijdroeg aan de gemeenschappelijke huishouding.
3.4 Beide partijen zijn het er (terecht) over eens dat het destijds aan de moeder van [ appellant ]toekomende recht om de huurovereenkomst met betrekking tot de woning voort te zetten niet door erfopvolging kan worden verkregen. Op grond van de artikelen 7:267 en 268 BW kan echter langs andere weg wel een dergelijk recht worden verkregen, namelijk door degene die in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voert. Aldus maken die wettelijke regels een inbreuk op het beginsel van de contractsvrijheid, in die zin dat [ geïntimeerde ] als verhuurder in dit geding wordt geconfronteerd met [ appellant ]met wie [ geïntimeerde ] geen overeenkomst is aangegaan (en blijkens het onderhavige geding ook geen overeenkomst wil aangaan). Daartegenover staat het belang van [ appellant ]die meent dat aan de wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst is voldaan, zodat een inbreuk op het beginsel van de contractsvrijheid gerechtvaardigd is.
3.5 Het wettelijke criterium dat voor de onderhavige vorderingen doorslaggevend is, is gelegen in een tweetal onderscheiden, maar wel samenhangende begrippen: gemeenschappelijke huishouding, en de duurzaamheid daarvan. [ appellant ]is van mening dat de gemeenschappelijke huishouding die hij met zijn moeder voerde als duurzaam moet worden betiteld en dat hij daaraan het recht ontleent op voortzetting van de huurovereenkomst zoals die tussen [ geïntimeerde ] en zijn moeder bestond. Niettegenstaande het feit dat de gemeenschappelijke huishouding van [ appellant ]en zijn moeder 27 jaar lang heeft geduurd en mogelijk zelfs nog langer gecontinueerd had kunnen worden, ware de moeder van [ appellant ]niet overleden, is echter zeer wel denkbaar dat zij als niet-duurzaam moet worden aangemerkt, nu gemeenlijk de gemeenschappelijke huishouding van (een of meer) ouders met (een of meer) kinderen naar haar aard als een 'aflopende samenlevingssituatie' moet worden gekwalificeerd. Dat kan overigens anders zijn; maar er zijn bijzondere omstandigheden vereist, wil daarvan sprake zijn. Het ligt op de weg van [ appellant ]om die bijzondere omstandigheden voldoende duidelijk te stellen en bij tegenspraak van de kant van [ geïntimeerde ] te bewijzen.
3.6 Als zodanig heeft [ appellant ]aangevoerd dat hij maandelijks een bedrag van in elk geval € 100,00 aan zijn moeder betaalde, daarnaast regelmatig wisselende bedragen aan contant geld aan zijn moeder gaf, terwijl hij van tijd tot tijd door middel van pintransacties de boodschappen betaalde. Voorts nam hij deel aan de normale en dagelijkse bezigheden van de huishouding, hielp hij met de afwas en maakte hij om de week de badkamer en de keuken schoon. Tenslotte betoogt [ appellant ]dat bij hem, bij zijn moeder en bij zijn vriendin het vaste voornemen bestond een duurzame gemeenschappelijke huishouding te bestendigen teneinde overeenkomstig de familietraditie te voorzien in de noodzakelijke verzorging van de oudere generatie en dat hij daartoe het voornemen zelfstandig te gaan wonen, waaraan hij een begin van uitvoering had gegeven door zich in te schrijven voor een andere huurwoning, willens en wetens heeft opgegeven.
3.7 Deze omstandigheden kunnen echter, noch ieder afzonderlijk, noch in hun onderling verband tezamen beschouwd, worden aangemerkt als dermate bijzonder, dat zij aan de samenlevingssituatie van moeder en zoon [ appellant ]het karakter van een uit haar aard aflopende gemeenschappelijke huishouding zouden ontnemen. Het is geenszins ongebruikelijk dat een inwonend meerderjarig kind met eigen inkomsten, ook al zijn die wisselend, daaruit bijdraagt aan de kosten van de huishouding. Evenmin is het bijzonder wanneer een inwonend meerderjarig kind huishoudelijke karweitjes opknapt. Ook het beroep op de familietraditie van mantelzorg wordt in dit verband tevergeefs gedaan. Het kenmerk van de mantelzorg-relatie met de grootmoeder van [ appellant ]was nu juist dat die buiten het bestek van een gemeenschappelijke huishouding in stand gehouden werd. De grootmoeder bleef weliswaar na haar vertrek uit de woning aan de [ adres ] in de buurt wonen, maar zij voerde geen gemeenschappelijke huishouding met haar mantelzorgers, noch met haar dochter, noch met haar kleinzoon. In het midden kan blijven of [ appellant ]daadwerkelijk met het oog op de mogelijk in de toekomst aan zijn moeder te verlenen mantelzorg zijn plannen zelfstandig te gaan wonen heeft opgegeven, gelijk hij betoogt, nu het tijdstip waarom die mantelzorg mogelijkerwijs van [ appellant ]gevraagd zou kunnen worden geheel ongewis was, evenals de omvang ervan. In ieder geval is deze inschatting van een onzekere toekomst onvoldoende om aan de samenlevings-situatie van moeder en zoon [ appellant ]het karakter van een uit haar aard aflopende gemeenschappelijke huishouding te ontnemen. Dit wordt niet anders doordat [ appellant ]emotioneel gehecht is aan het huis waarin hij altijd heeft gewoond en waarin hij is groot geworden. De eerste vijf grieven, die van een andere zienswijze uitgaan, falen derhalve.
3.8 Hetzelfde lot is ook de grieven zes en acht beschoren. De noodsituatie, waarvan in de toelichting op deze grieven sprake is, bestaat thans niet meer, naar partijen ter gelegenheid van de pleidooien hebben toegelicht, nu [ appellant ]voor zijn gezin over een urgentieverklaring beschikt, zodat er geen reden is, waarom [ geïntimeerde ] bij haar toewijzingsbeleid van woningen ten aanzien van [ appellant ]van haar gewone beleidsregels zou moeten afwijken.
3.9 Ook grief zeven is tevergeefs voorgesteld. Naar uit de toelichting van partijen ter gelegenheid van de pleidooien is gebleken, zou een eventuele gedwongen ontruiming ter plaatse veel (ongewenste) opschudding veroorzaken. Derhalve is het extra dwangmiddel van een dwangsom als door de kantonrechter opgelegd gepast en geboden. Daar komt nog bij dat [ appellant ]het geheel in eigen hand heeft of hij de (gemaximaliseerde) dwangsom al dan niet zal verbeuren.
4. Slotsom
Uit het hiervoor overwogene volgt dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient bekrachtigd te worden, met dien verstande dat, aangezien de bij dat vonnis bepaalde termijn voor de ontruiming en oplevering door [ appellant ]inmiddels is verstreken, het hof daarvoor een nieuwe termijn zal stellen, en wel een termijn van twee maanden na betekening van dit arrest. Ter wille van de leesbaarheid van dit arrest zal het hof in het dictum ervan de beslissingen opnemen, die op grond van het voorgaande een wijziging ten opzichte van het dictum van het vonnis van de kantonrechter impliceren. Als in het ongelijk gestelde partij dient [ appellant ]in de kosten van het geding in hoger beroep te worden verwezen.
5. Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat het hof [ appellant ]veroordeelt om de woonruimte aan de [ adres ] te ontruimen en in nette en ontruimde staat op te leveren aan [ geïntimeerde ] uiterlijk twee maanden na betekening van dit arrest, en de sleutels over te dragen aan [ geïntimeerde ], op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [ appellant ]hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;
- verwijst [ appellant ]in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden begroot op € 666,00 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, D.J. Oranje en E.J.H. Schrage en door de rolraadsheer uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2013.