Uitspraak
beslissing
____________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer: 200.106.688/01 NOT
reg.nr. kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam: 24/11
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 april 2013
inzake:
1. [ APPELLANT ],
2. [ APPELLANT ],
beiden wonende te [ plaatsnaam ],
APPELLANTEN,
t e g e n
[ NOTARIS ],
notaris te [ plaatsnaam ],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, verder klagers, is bij een op 10 mei 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder de kamer, van 12 april 2012, waarbij de kamer klagers in hun klacht tegen geïntimeerde, verder de notaris, niet-ontvankelijk heeft verklaard.
1.2. Van de zijde van klagers is op 24 mei 2012 een aanvullend beroepschrift – met bijlagen – ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 30 augustus 2012. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. Ter zitting is de verdere mondelinge behandeling van de zaak aangehouden teneinde de notaris in de gelegenheid te stellen een verweerschrift in te dienen.
1.4. Van de zijde van de notaris is op 10 oktober 2012 een verweerschrift en op 19 november 2012 een brief met twee producties ter griffie van het hof ingekomen.
1.5. Van de zijde van klagers zijn op 19 december 2012, 21 december 2012 en 24 december 2012 brieven ter griffie van het hof ingekomen.
1.6. De mondelinge behandeling van de zaak is heropend en hervat ter openbare terechtzitting van het hof van 3 januari 2013. Klagers en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klagers (mede) aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Klagers hebben tegen de vaststelling van de feiten zoals weergegeven onder 2. in de bestreden beslissing bezwaar gemaakt. Klagers stellen dat de vaststelling van deze feiten onjuist, althans onvolledig is. Het hof zal hiermee – voor zover relevant – bij zijn beoordeling rekening houden.
4. Het standpunt van klagers
4.1. De notaris heeft partijdig gehandeld door verkopers te (blijven) volgen in hun bewering dat het niet aan verkopers maar aan klagers is te wijten dat de aan verkopers verleende bouwvergunning is ingetrokken.
4.2. De notaris blijft volharden in zijn standpunt dat het (mede) aan klagers zelf is te wijten dat de afwijzing van de aangevraagde bouwvergunning definitief/onherroepelijk is geworden, nu (onder meer ) klagers bezwaar hebben ingediend tegen deze bouwvergunning. Op grond daarvan weigert de notaris de bij hem gedeponeerde bedragen uit hoofde van de bankgaranties aan klagers uit te betalen. Klagers weten echter inmiddels van de gemeente dat de uiteindelijke afwijzing van de bouwvergunning uitsluitend is veroorzaakt doordat verkopers deze bouwvergunning speculatief aanvroegen, voor een niet toegestaan te groot bebouwd oppervlak, voor een niet toelaatbare bedrijfsloods op een niet ervoor bestemde perceel ‘erf bij woningen’. Desondanks is de notaris ook na september 2010 (het moment dat klagers kennis kregen van het verweerschrift van de gemeente van 29 mei 2008) blijven insinueren dat het aan klagers te wijten is dat de aangevraagde bouwvergunning uiteindelijk is afgewezen.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De inleidende klacht heeft in de kern dezelfde inhoud en strekking als de op 28 januari 2009 door klagers tegen de notaris ingediende klacht met betrekking over partijdigheid van de notaris bij het innen en uitkeren van de bankgaranties. Op deze klacht is door het hof Amsterdam bij beslissing van 31 augustus 2010 reeds onherroepelijk beslist, zodat klagers die klacht niet nogmaals kunnen indienen.
5.2. De notaris staat buiten de procedure van de bouwvergunning. Van welk gewicht het ingediende bezwaar van klagers op het afwijzen van de aangevraagde bouwvergunning is geweest staat niet ter beoordeling van de notaris maar van de rechter. Het standpunt dat het (mede) aan klagers zelf is te wijten dat de afwijzing van de aangevraagde bouwvergunning definitief/onherroepelijk is geworden, is nimmer ingenomen door de notaris maar is het standpunt van verkopers, over de juistheid waarvan de notaris niet kan oordelen.
6. De beoordeling
6.1. Ten aanzien van het eerste klachtonderdeel zoals hiervoor onder rechtsoverweging 4.1. weergegeven heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt en die erop neerkomen dat klagers in dit klachtonderdeel niet kunnen worden ontvangen omdat de eerdere klacht van klagers over hetzelfde feitencomplex al tot een onherroepelijke beslissing heeft geleid.
6.2. Het tweede klachtonderdeel zoals hiervoor onder rechtsoverweging 4.2. weergegeven acht het hof ongegrond. Het hof is met de notaris van oordeel dat het voor de notaris een gegeven is dat de op 28 september 2006 door Burgemeester en Wethouders verleende bouwvergunning op 17 september 2007 na onder anderen door klagers gemaakt bezwaar weer werd ingetrokken en dat het niet aan de notaris is om te beoordelen welke rol het indienen van bezwaar door klagers heeft gespeeld bij de uiteindelijke afwijzing van de bouwvergunning. Niet is gebleken dat de notaris op enig moment na januari 2009, het moment van indiening van de eerdere klacht, het standpunt van de verkopers tot het zijne heeft gemaakt; hij heeft dat standpunt slechts weergegeven. De nieuwe klacht is dan ook ongegrond
6.3. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.4. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
- verklaart klagers niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel zoals hiervoor onder rechtsoverweging 4.1. weergegeven;
- verklaart het klachtonderdeel zoals hiervoor onder rechtsoverweging 4.2. weergegeven ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, C.P Boodt en J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 9 april 2013 door de rolraadsheer.
Kamer v¬an Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notaris¬sen te Rotterdam
Reg.nr. 24/11
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt van:
A.
wonende te [ plaatsnaam ],
en
B.
wonende te [ plaatsnaam ],
hierna te noemen klagers,
- tegen -
mr. C.
notaris te [ plaatsnaam ],
hierna te noemen de notaris.
1. Het verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het klaagschrift d.d. 22 december 2011 met bijlagen;
- het verweerschrift d.d. 10 januari 2012 met bijlagen;
- een brief van klagers van 13 januari 2012;
- een brief van klagers van 20 januari 2012;
- een brief van de notaris van 16 februari 2012; en
- een brief van klagers van 29 februari 2012.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 8 maart 2012. Daarbij zijn zowel A., mede namens B., als de notaris verschenen. Partijen hebben hun standpunt tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht. Klagers hebben hierbij een pleitnota overgelegd.
2. De feiten
De Kamer gaat uit van de navolgende feiten:
2.1
Op 4 oktober 2006 is de akte van levering verleden voor notaris mr. D., waarbij E. en F. (hierna: verkopers) aan klagers een registergoed hebben overgedragen gelegen aan de G-weg te H.
2.2
In de akte van levering is opgenomen dat uit een brief van 13 juni 2006 van de gemeente H. blijkt dat voor het in deze brief genoemde bouwwerk op het geleverde perceel geen vergunning is verleend. Door de verkopers is een bouwvergunning aangevraagd teneinde tot legalisering van het bouwwerk te geraken.
In de akte van levering is tevens opgenomen dat door elk van de verkopers een bankgarantie ten gunste van klagers is gesteld van € 15.000,--. Deze bankgaranties zijn geldig tot en met de datum waarop de bouwvergunning een onherroepelijke status heeft verkregen en een maand nadat verkoper bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst aan klagers heeft meegedeeld dat de bouwvergunning onherroepelijk is afgewezen.
2.3
Bij brief van 22 september 2008 hebben klagers verzocht om uitkering van de bankgaranties omdat de bouwvergunning was afgewezen. Bij brief van 23 september 2008 heeft de advocaat van de verkopers gevraagd om dit verzoek af te wijzen, omdat klagers handelen in strijd met de koopovereenkomst.
2.4
Op 26 september 2008 heeft de notaris te kennen gegeven vooralsnog niet tot uitkering te kunnen besluiten omdat partijen hierover geen overeenstemming hebben.
2.5
Bij brief van 12 oktober 2008 hebben verkopers aan klagers meegedeeld dat de bouwvergunning onherroepelijk is afgewezen en dat zij niet bereid zijn de bankgaranties te laten uitbetalen, mede gelet op de tegenwerking van klagers met betrekking tot het verkrijgen van de bouwvergunning.
3. De klacht
3.1
Klagers zijn van mening dat de notaris partijdig is, omdat hij weet dat de gemeente de aan verkopers verleende vergunning definitief heeft ingetrokken omdat deze vergunning op onjuiste gronden is verleend. De notaris moet de bij hem gedeponeerde bedragen uit hoofde van de bankgaranties dus aan klagers uitbetalen.
3.2
De notaris heeft tot op heden meerdere storende fouten in de akte van levering niet verbeterd. De notaris is op essentiële punten in gebreke gebleven en is tevens partijdig in het nadeel van de klagers geweest. De notaris moet de akte van levering dan ook aanpassen.
4. Standpunt van de notaris
4. 1
De notaris stelt dat klagers al eerder een tuchtrechtelijke procedure aanhangig hebben gemaakt, zodat volgens hem geen sprake is van een novum. De notaris beroept zich dan ook op ne bis in idem.
4.2
Inhoudelijk brengt de notaris naar voren dat het niet aan hem is om te bepalen welke rol de verkopers hebben gespeeld in de bezwaarprocedure betreffende de uiteindelijke afwijzing van de bouwvergunning. De notaris is onpartijdig en kan pas tot uitbetaling beslissen als beide partijen overeenstemming hebben bereikt over de uitbetaling of als er een gerechtelijke uitspraak is gedaan. Dat heeft hij meerdere malen aan klagers medegedeeld.
5. De beoordeling
5.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
5.2
Voor wat betreft het eerste klachtonderdeel geldt dat de Kamer op 28 mei 2009 uitspraak heeft gedaan. De Kamer heeft toen geoordeeld dat niet van partijdigheid van de notaris is gebleken, dat de notaris juist gehandeld heeft door de bankgaranties te innen en rentedragend op zijn rekening te plaatsen alsmede dat partijen middels een kort geding helder dienen te krijgen of de notaris al dan niet tot uitbetaling dient over te gaan. Deze uitspraak is door het Gerechtshof Amsterdam op 31 augustus 2010 bekrachtigd.
Nu gebleken is dat partijen tot op heden geen overeenstemming hebben bereikt over de vraag aan wie het depot dient te worden uitbetaald, is de Kamer van oordeel dat sprake is van feitelijk dezelfde klacht. De Kamer zal klagers in deze klacht dan ook niet-ontvankelijk verklaren.
5.3
Voor wat betreft het tweede klachtonderdeel oordeelt de Kamer als volgt.
Nu klagers dit verwijt niet eerder als onderdeel van hun klacht hebben gepresenteerd, maar dat voor het eerst op de zitting hebben gedaan betreft het een nieuwe klacht. Ter zitting kan geen nieuw klachtonderdeel worden aangebracht en daarom zal de Kamer klagers in deze klacht niet-ontvankelijk verklaren.
6. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-nota¬ris¬sen te Rotterdam,
verklaart klagers in beide klachtonderdelen niet-ontvankelijk.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.J.J. van Rijen, E.F.A. van Buitenen, F. Hoppel, J.P. van Loon en E.M. Bijster, in tegenwoordigheid van de plaatsvervangend secretaris, E.J. van Beuzekom
Uitgesproken ter openbare vergadering op 12 april 2012.
De plaatsvervangend secretaris, De plaatsvervangend voorzitter,
E.J. van Beuzekom mr. A.J.J. van Rijen
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.