Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00037 tot en met 12/00041
16 mei 2013
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/6984 tot en met 10/6988 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met nummer [...]7736, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 41 H (BELETAGE) te Amsterdam (hierna: object 1) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 313.500. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 bekend gemaakt.
1.1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met nummer [...]7737, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 41 1 te Amsterdam (hierna: object 2) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 286.500. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 bekend gemaakt.
1.1.3. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met nummer [...]7738, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 41 2 (2E + 3E VERD) te Amsterdam (hierna: object 3) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 266.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 bekend gemaakt.
1.1.4. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met nummer [...]6104, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [b-straat] 133 O (SOUT) te Amsterdam (hierna: object 4) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 187.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 bekend gemaakt.
1.1.5. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met nummer [...]6118, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [b-straat] 143 (SOUT) te Amsterdam (hierna: object 5) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 217.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 bekend gemaakt.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 november 2010, de vastgestelde waarden van de objecten 1, 2 en 3 verminderd tot onderscheidenlijk € 266.000, € 177.000 en € 249.500, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en de vastgestelde waarden van de objecten 4 en 5 gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 23 december 2011 heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen met betrekking tot de objecten 1 tot en met 3 ongegrond verklaard en met betrekking tot de objecten 4 en 5 gegrond verklaard, de vastgestelde waarde van deze objecten verminderd tot onderscheidenlijk € 150.000 en € 175.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 januari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en geen incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5. Op 11 mei 2012 en 30 december 2012 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende en op 15 mei 2012 nadere stukken van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2013 en daarbij zijn ook andere zaken behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
‘2.1. Eiser is eigenaar van de objecten 1 tot en met 5, met respectievelijk aan oppervlaktes 90m2, 70m2, 82m2, 175m2 en 182m2.
2.2. De objecten 4 en 5 zijn bedrijfsruimtes. De overige objecten zijn woningen.’
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarden van de objecten te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en door partijen ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende met betrekking tot de objecten 1 tot en met 3 ongegrond verklaard en met betrekking tot de objecten 4 en 5 gegrond verklaard en daartoe, voor zover van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingambtenaar als ‘verweerder’.
Beoordeling
4.2. Ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt: "(...) c. een gedeelte van een (…) eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; (...)".
(...)
4.3.2. Niet in geschil is dat de objecten, gezien hun indeling, bestemd zijn om elk als afzonderlijk geheel te (kunnen) worden gebruikt. De Hoge Raad heeft in een vergelijkbaar geval op 28 mei 2004, gepubliceerd in BNB 2004/233, overwogen: "Nu elk van de woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, moet ook elk van die woningen (…) voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt, ook al wordt aldus de waarde van een 'zaak' bepaald waarvan de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is." Gelet op voormeld arrest, is de rechtbank van oordeel dat een door de overheid opgelegd splitsingverbod, hetgeen een waardedrukkend effect kan hebben, een omstandigheid is waarmee bij de waardering van de objecten geen rekening mag worden gehouden, omdat die objecten nu eenmaal moeten worden gewaardeerd alsof het afzonderlijke zaken zijn.
4.4.1. Voorts stelt eiser dat ongelijke gevallen (gesplitste objecten enerzijds, en ongesplitste en onsplitsbare objecten anderzijds) gelijk worden behandeld (namelijk als waren zij gesplitst), terwijl de werkelijk gesplitste objecten volgens hem meer waard zijn dan de onsplitsbare, hetgeen volgens de eiser in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en bovendien een door het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens (EVRM) en de fundamentele vrijheden en het Internationaal verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (IVBPR) verboden discriminatie oplevert.
4.4.2. De rechtbank stelt voorop dat de rechter ingevolge artikel 11 van Pro de Wet algemene bepalingen niet in de innerlijke waarde of billijkheid van de wetgeving treedt. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de Wet WOZ ten doel heeft regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De wetgever heeft daarbij beoogd, kennelijk om uitvoeringstechnische redenen van eenvoud en doelmatigheid, voor zowel gebruikers als genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van hetzelfde belastingobject te komen tot eenzelfde waarde. Het ter uitwerking van dit doel gekozen systeem houdt, gelet op artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ, in dat bij een gebouw dat, zoals kennelijk het geval is bij de objecten van eiser, bestaat uit gedeelten die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woning dan wel bedrijfsruimte te worden gebruikt, elke woning/bedrijfsruimte afzonderlijk een te waarderen object vormt. In dit systeem gaat het dus niet om de waarde van het gehele gebouw. Met deze, klaarblijkelijk eveneens op overwegingen van eenvoud en doelmatigheid berustende, uitwerking van zijn eerder vermelde oogmerk van uniforme waardevaststelling ten behoeve van de heffing van verschillende belastingen heeft de wetgever niet de grenzen van de hem op fiscaal gebied toekomende ruime beoordelingsvrijheid overschreden (vgl. EHRM 22 juni 1999, nr. 46 757/99, zaak Della Ciaja/Italië, BNB 2002/398).
4.5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.6.1. Eiser stelt, naar de rechtbank begrijpt, dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woonobjecten rekening dient te houden met het door het ministerie van VROM gevoerde sociale huurbeleid, hetgeen inhoudt een jaarlijkse, beperkte, huurverhoging, alsmede met het volgens hem waardedrukkende feit dat de objecten verhuurd zijn. Eiser vindt het niet terecht dat hij enerzijds door het beleid van genoemd ministerie gedwongen wordt om kunstmatig lage huurprijzen te berekenen, terwijl verweerder anderzijds bij de bepaling van de WOZ-waarde uitgaat van de in de Wet WOZ gehanteerde overdrachts- en gebruiksficties zoals in onderdeel 4.5 omschreven.
4.6.2. De wetsgeschiedenis inzake de totstandkoming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44), bevat onder meer de volgende toelichting daarop: ‘Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties.
Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.’ Op grond van de hiervoor vermelde wetsgeschiedenis, dient naar het oordeel van de rechtbank met de omstandigheid dat de objecten van eiser verhuurd worden, in het kader van de waardebepaling op basis van de Wet WOZ geen rekening te worden gehouden. Een berekening rekeninghoudend met de gedwongen kunstmatige lage huurprijzen is derhalve voor het onderhavige doel, de bepaling van de waardes als in de hiervoor onder 4.5 bedoelde zin, van de objecten van eiser, niet geschikt.
4.7.1. Voorts stelt eiser, naar de rechtbank begrijpt, dat de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode in strijd is met de het systeem van de Wet op de inkomstenbelasting (Wet IB 2001), de Successiewet 1956 (SW 1956) en artikel 1 van Pro het Eerste Protocol van het EVRM, nu door die methode belasting wordt geheven over de fictief gestegen waardes van de objecten.
4.7.2. De methode om de waarde vast te stellen zoals genoemd onderdeel 4.5 is wettelijk voorgeschreven. Verweerder is bij de waardering gebonden aan de waarderingsregels uit de Wet WOZ, en de bepalingen uit de Wet IB 2001 en de SW 1956 spelen daarbij geen rol. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald en daarbij de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum wordt bepaald. De rechtbank noch verweerder mag hiervan afwijken. De rechtbank is niet bevoegd om artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, te toetsen op haar innerlijke waarde of billijkheid (vgl. 4.4.2). Voorts is de rechtbank van oordeel dat het beroep van eiser op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol van het EVRM, met de specifieke verwijzing naar het arrest van het EHRM 22 februari 2005, nr. 35014/97, zaak Hutten-Czapska v. Poland), niet afdoet aan het vorenoverwogene. In die zaak heeft het EHRM, kort gezegd, geoordeeld dat in een situatie waarin de huur(prijs)bescherming tot gevolg heeft dat de verhuurder verlies lijdt op de exploitatie van de betreffende woning en het de verhuurder erom gaat zijn eigendom tot behoud ervan goed te onderhouden en om zijn herstelverplichting niet te ontlopen, in strijd is met het eigendomsrecht neergelegd in artikel 1 van Pro het Eerste Protocol van het EVRM. Het EHRM heeft dus uitsluitend een oordeel gegeven over het door een overheid gevoerde (sociale) huurbeleid en niet over de gevolgen daarvan in relatie tot de Wet WOZ. Voor de toepassing van de Wet WOZ heeft dit arrest derhalve betekenis.
4.8. Het voorgaande brengt mee dat de vraag of artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ, en artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, van toepassing zijn, bevestigend moet worden beantwoord. De rechtbank zal derhalve de tweede vraag in geschil zijnde beoordelen.
(…)
Beoordeling objecten 1 tot en met 3
4.10.1. Verweerder heeft voor de onderbouwing van de vastgestelde waardes verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag, opgemaakt op 6 april 2011 door [C], taxateur. In dit taxatieverslag zijn de waardes van de objecten 1 tot en met 3 getaxeerd op respectievelijk € 266.000, € 177.000 en € 249.500. Naast gegevens van deze objecten bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4.10.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het hiervoor vermelde taxatieverslag aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daarbij in de eerste plaats dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de beroepsprocedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Bij de vergelijking met de door verweerder in de beroepsprocedure ingebrachte vergelijkingsobjecten dient voorts bedacht te worden dat niet vereist is dat deze objecten (vrijwel) identiek zijn aan de objecten van eiser, maar dat gebruik van de vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactie¬waarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige objecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waardes kunnen dienen. De in het taxatieverslag (overzichten 6 en 7) genoemde vergelijkingsobjecten [a-straat] 109 G, 109 K, [c-straat] 79 F en 21 B te Amsterdam zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de objecten van eiser. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waardes van de objecten van eiser.
4.10.3. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat objecten opnieuw gefundeerd moet worden. De daaraan verbonden kosten zijn aanzienlijk. Ook is het onderhoud van de objecten slechter dan dat van de vergelijkingsobjecten, aldus eiser. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de door verweerder gehanteerde vierkante meterprijzen blijkt dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden. Aan de objecten van eiser zijn de volgende vierkante meterprijzen toegekend, object 1: € 2.956, object 2: € 2.529 en object 3: € 2.950. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, hiervoor onder 4.10.2 genoemd zijn de volgende vierkante meterprijzen te herleiden: € 4.303, € 3.849, € 4.661 en € 4.186. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de noodzakelijke funderingskosten en eventueel achterstallig onderhoud.
4.10.4. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waardes van de objecten 1 tot en met 3, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
Beoordeling objecten 4 en 5
4.11.1. Partijen gaan er, naar het oordeel van de rechtbank terecht, van uit dat de waardes voor de objecten 4 en 5 (nu het niet-woningen betreft, waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties) dienen te worden vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
4.11.2. Verweerder heeft voor de onderbouwing van de vastgestelde waardes verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag, opgemaakt op 6 april 2011 door [C], taxateur. In dit taxatieverslag zijn de waardes van de objecten 4 en 5 getaxeerd op respectievelijk € 187.000 en € 217.000. Naast gegevens van deze objecten bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4.11.3. Voor de in het taxatieverslag (overzicht 8) genoemde vergelijkingsobjecten [b-straat] 149 H, 183 1 en [d-straat] 91 te Amsterdam, worden de volgende huuropbrengsten per vierkante meter gerealiseerd: € 186, € 189, respectievelijk € 182. Voor de waardebepaling van de objecten is verweerder uitgegaan van de volgende vierkante meterprijzen, object 4: € 107 en object 5: € 102. Weliswaar heeft verweerder voor de objecten van eiser een veel lagere huurprijs per vierkante meter gehanteerd, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het hiervoor vermelde taxatieverslag niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de objecten van eiser. Eiser heeft aangevoerd dat deze objecten onverhuurbaar zijn, omdat deze hersteld moeten worden vanwege wateroverlast, gebrek aan ventilatiemogelijkheden, een vluchtroute en aan daglicht.
4.11.4. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat geen der partijen aannemelijk heeft gemaakt op welke bedragen de waardes van de objecten 4 en 5 moeten worden vastgesteld. De rechtbank stelt de waardes op de waardepeildatum 1 januari 2008 in goede justitie, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld en bijgebracht, vast op € 150.000, respectievelijk € 175.000.”
5. Beoordeling van het geschil
Toepassing artikel 16 en Pro 17, tweede lid, Wet WOZ
5.1. Ten aanzien van alle objecten stelt belanghebbende dat ten onrechte toepassing is gegeven aan de objectafbakening als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Doordat bij de waardebepaling wordt uitgegaan van de kleinste zelfstandige eenheid als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c, wordt geen rekening gehouden met het feit dat belanghebbende als gevolg van het door de overheid ingestelde splitsingsverbod schade lijdt.
Voorts stelt belanghebbende dat de waarden te hoog zijn vastgesteld doordat toepassing is gegeven aan de ficties die zijn vervat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Door de ficties wordt voorbij gegaan aan de waardedrukkende werking van het geldende huurprijsbeleid en van het feit dat de objecten, doordat zij verhuurd zijn, alleen kunnen worden verkocht in verhuurde staat. Voorts zijn volgens belanghebbende de hier bedoelde ficties in strijd met het systeem van de Wet op de inkomstenbelasting 2001, de Successiewet 1956 en artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM.
Het Hof is met betrekking tot deze grieven van oordeel dat de rechtbank in zijn overwegingen 4.3.2 tot en met 4.7 op juiste gronden heeft geoordeeld dat artikel 16, aanhef en onderdeel c, en artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en de in deze artikelen vervatte ficties van toepassing zijn. Het Hof maakt deze overwegingen van de rechtbank tot de zijne.
De status van rijksmonument
5.2. Belanghebbende heeft gesteld dat analoog aan de uitspraak van Hof ’s-Gravenhage 23 november 2011, nr. 11/00095, LJN BV2794 (gemeente Kaag en Braassem), een generieke korting op de waarden moet worden toegepast in verband met het feit dat de objecten de status van rijksmonument hebben. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de meeste van de gehanteerde vergelijkingobjecten ook rijksmonumenten zijn, zodat bij de waardering met de monumentenstatus rekening is gehouden.
Naar het oordeel van het Hof kan de onderhavige casus niet worden vergeleken met die in de uitspraak Kaag en Braassem omdat in laatstgenoemde casus geen sprake was van vergelijkingsobjecten met de status van rijksmonument. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof op juiste wijze de waarde bepaald door bij de waardering te vergelijken met de verkoopcijfers van objecten die, evenals de objecten van belanghebbende, merendeels een rijksmonumentale status hebben. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding voor vermindering van de waarden in verband met die status.
De maatvoering van object 1
5.3. Met betrekking tot object 1 heeft belanghebbende gesteld dat de oppervlakte daarvan, anders dan de rechtbank heeft aangenomen, geen 90 m2 bedraagt maar 75 m2. Hij heeft daartoe onder meer gesteld dat de trap naar de boven gelegen objecten een afgescheiden ruimte van 6 m2 omvat. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de gefundeerde oppervlakte van het pand 91 m2 bedraagt, hetwelk het Hof aannemelijk acht. Daar tegenover heeft belanghebbende, afgezien van de genoemde 6 m2 voor de trap naar boven, onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot een kleinere oppervlakte. Gelet op een en ander zal het Hof uitgaan van een oppervlakte van 91 - 6 = 85 m2, zodat als gevolg daarvan de waarde van object 1 op basis van de gehanteerde waarde per m2 uitkomt op ten hoogste 85 m2 à € 2.956 = € 251.260.
De waarde van de objecten
5.4. Met betrekking tot de objecten 1, 2 en 3 heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de objecten moet worden verminderd gelet op de uitspraak van dit Hof van 20 oktober 2011, nr. 09/00567, LJN BV0530, waarin de waarde van object 2 voor het kalenderjaar 2008 is verminderd in verband met de kosten van funderingherstel. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in de thans aan de orde zijnde waardering met de kosten van funderingherstel in meer dan voldoende mate rekening is gehouden. De volgende waarden zijn gehanteerd: voor object 1 € 2.956 per m2, object 2 € 2.529 per m2 en object 3 € 2.950, terwijl de uit de verkoopprijzen afgeleide waarden van de vergelijkingsobjecten variëren van € 3.849 per m2 tot € 4.661 per m2.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar gelet op de gehanteerde waardeverschillen aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de funderingsgebreken, waarvan de kosten in de uitspraak van 20 oktober 2011 voor het jaar 2008 zijn begroot op € 136.500 voor het gehele pand. Belanghebbendes stelling faalt derhalve.
5.5. Belanghebbende heeft met betrekking tot de objecten 1, 2 en 3 ook gesteld dat de waarde van ieder object moet worden verminderd met € 25.000 omdat deze objecten niet over een berging beschikken. Voor een verlaging in verband met het ontbreken van een berging ziet het Hof geen aanleiding nu de heffingsambtenaar bij de waardering geen berging in aanmerking heeft genomen terwijl hij bij ieder van de vergelijkingsobjecten wel een bedrag voor een berging in aanmerking heeft genomen. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof op een juiste wijze rekening gehouden met de uit dit verschil voortspruitende waardeverschillen.
5.6. De objecten 1, 2 en 3 hebben, zo stelt belanghebbende, een mindere uitstraling dan het pand [a-straat] 109 alsmede een minder gunstige indeling. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit de juistheid van deze stelling zou kunnen blijken. Overigens is het Hof van oordeel dat, zo uit deze aspecten een lagere waarde zou moeten voortvloeien, daarmee gelet op de verschillen in waarde per m2 reeds in voldoende mate rekening is gehouden. Deze stelling van belanghebbende kan niet tot lagere waarden leiden.
5.7. Met betrekking tot de objecten 4 en 5 heeft belanghebbende gesteld dat de waarden op te hoge bedragen zijn bepaald omdat deze objecten al meer dan 5 jaar onverhuurbaar zijn. Zij kunnen, aldus belanghebbende, niet worden gebruikt voor droge opslag in verband met wateroverlast doordat bij langdurige regenval water naar binnen loopt. Daarnaast is er geen sprake van daglichttoetreding. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat er een niet-verklaard verschil bestaat tussen de kapitalisatiefactoren die respectievelijk 10 en 12,3 bedragen.
De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden. Hij stelt dat er geen sprake is van onder het maaiveld gelegen kelders maar van souterrains, waardoor er wel degelijk sprake is van daglichttoetreding. Beide objecten worden al geruime tijd verbouwd, waarbij de ruimten onder andere worden voorzien van houten visgraatvloeren, iets dat niet zou worden gedaan als er sprake is van wateroverlast. Voorts kan de wateroverlast op eenvoudige wijze worden voorkomen door het aanbrengen van een verhoogde drempel aan de straatzijde, hetgeen bij diverse panden aan de [b-straat] is gebeurd. Grotere consistentie in de kapitalisatiefactor zou volgens de heffingsambtenaar wenselijk zijn geweest, hij is evenwel van mening dat de waarde van ieder van deze objecten niet te hoog is vastgesteld.
Het Hof van oordeel dat de rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden van deze objecten in eerste instantie niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft de waarde van deze objecten verlaagd tot respectievelijk € 150.000 en € 175.000. Daarmee is naar het oordeel van het Hof op juiste wijze recht gedaan aan hetgeen beide partijen in eerste aanleg en in hoger beroep over en weer hebben aangevoerd. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft gesteld doet daar niet aan af. Het Hof maakt de overwegingen van de rechtbank ter zake tot de zijne.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De vastgestelde waarde van object 1 dient te worden verminderd.
6. Immateriële schadevergoeding
Belanghebbende heeft verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn voor het doen van een uitspraak op bezwaar.
Hieromtrent overweegt het Hof als volgt. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 4 maart 2009. De rechtbank heeft uitspraak gedaan op 23 december 2011, twee jaar en tien maanden na binnenkomst van het bezwaarschrift. Hieruit volgt dat de redelijke termijn met bijna tien maanden is overschreden. De wettelijke termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar loopt ingevolge artikel 30, achtste lid, Wet WOZ tot en met 31 december 2009. De uitspraak op bezwaar is verzonden op 15 november 2010. Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat de overschrijding aan de heffingsambtenaar moet worden toegerekend.
De heffingsambtenaar heeft de diverse beschikkingen en aanslagen op een “verzamelbiljet” bekend gemaakt en ook in één geschrift uitspraak gedaan. Onder deze omstandigheden ziet het Hof geen reden meervoudige spanning en frustratie aan te nemen en daarom zal het Hof de vergoeding bepalen op het bedrag dat toegekend zou worden bij een enkelvoudige zaak.
Gelet hierop zal het Hof belanghebbende een door de heffingsambtenaar te vergoeden immateriële schadevergoeding toekennen van 2 x € 500 = € 1.000.
7. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in artikel 1, onderdeel c, vermelde reiskosten.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting van de rechtbank en van het Hof gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, en wel voor tweemaal een reis [Z]-Amsterdam v.v., door het Hof begroot op € 95.
8. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart de beroepen met betrekking tot de objecten 1, 4 en 5 gegrond;
- vermindert de vastgestelde waarden van de objecten 1, 4 en 5 tot € 251.260, € 150.000, respectievelijk € 175.000 en vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- verklaart de beroepen met betrekking tot de objecten 2 en 3 ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 95;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding voor immateriële schade aan belanghebbende van € 1.000;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 123 (beroep bij de rechtbank) en € 112 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 235 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, A.P.M. van Rijn en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 16 mei 2013 in het openbaar uitgesproken.
Bij verhindering van de voorzitter is de uitspraak getekend door de oudste raadsheer.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.