Uitspraak
beslissing ______________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel en belastingrecht
zaaknummer: 200.108.174/01 NOT
zaaknummer kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen: K.26.11 (Haarlem)
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 16 april 2013
inzake:
[ KLAGER ],
wonende te [ plaats ],
APPELLANT,
t e g e n
[ NOTARIS ],
notaris te [ plaats ],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder klager, is bij een op 11 juni 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Haarlem, verder de kamer, van 15 mei 2012, waarbij de kamer de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder de notaris, ongegrond heeft verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 17 juli 2012 een verweerschrift - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Op 1 augustus en 21 december 2012 zijn van de zijde van klager aanvullingen op het beroepschrift - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 14 februari 2013. Klager is - hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen - niet verschenen. De notaris is verschenen en heeft het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen door de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klager heeft in appel aangevoerd dat de feiten daarin ten dele onjuist zijn vastgesteld. In de kern komen de bezwaren van klager tegen de feitenvaststelling erop neer dat
- daaruit niet blijkt dat de notaris veelvuldig contact heeft gehad met (de advocaat van) zijn moeder;
- zij (de notaris) zich heeft laten leiden door de wensen van klagers wederpartij in plaats van dat zij klagers belangen heeft behartigd;
- anders dan in de feitenvaststelling door de kamer wordt gesuggereerd, de voorwaarden van de geldlening wel reeds in de eerste hem (klagers) toegezonden conceptakte waren opgenomen.
Voor zover van belang, zal het hof de bezwaren die door klager zijn geuit tegen de wijze waarop de feiten door de kamer zijn vastgesteld, in zijn beoordeling betrekken. Partijen hebben tegen de vaststelling van de overige feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. De standpunten van partijen
4.1. De standpunten van partijen blijken uit de beslissing waarvan beroep en het door ieder hunner gestelde in de stukken van de procedure in appel.
4.2. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft de notaris op vragen van het hof het volgende verklaard. Het aan klager eerder toegezonden concept van de hypotheekakte met geldlening is nadien per abuis in de kantoorcomputer overschreven. Zij beschikt thans enkel nog over een exemplaar van het concept met de door de (advocaat van de) moeder van klager daarop aangebrachte wijzigingen, welk exemplaar de notaris aan het hof toont. De keuze voor een hypotheekakte met geldlening lag in dezen volgens de notaris voor de hand en het in deze vorm vastleggen van een geldlening is in de praktijk ook gebruikelijk. Haar voorstel om in de akte op te nemen dat klager rente verschuldigd was, achtte de notaris redelijk, omdat de moeder van klager voor de door haar aan klager ter beschikking gestelde gelden zelf een lening was aangegaan waarvoor zij ook rente betaalde, aldus nog steeds de notaris.
5. De beoordeling
5.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft niet geleid tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die zijn vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Hieraan voegt het hof toe dat ter zitting is gebleken dat in het door de notaris getoonde concept van de hypotheekakte met geldlening met daarop vermeld de door de (advocaat van de) moeder van klager gewenste wijzigingen, de voorwaarden van de geldlening, zoals het bedrag van de hoofdsom, het rentepercentage en de looptijd/einddatum, niet zijn ingevuld. Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat de notaris, anders dan klager haar verwijt, een onpartijdige houding heeft ingenomen en dat klager genoegzaam de gelegenheid is geboden om ter zake van de voorwaarden, waaronder de geldleningsovereenkomst met zijn moeder zou worden gesloten, zijn zienswijze aan de notaris kenbaar te maken. Voorts is het gebruikelijk aan een geldlening die wordt verstrekt in verband met de aankoop van onroerende zaken een hypothecaire zekerheid te verbinden. Hiervan uitgaande en gelet op het feit dat de notaris klager een dergelijke constructie heeft geadviseerd, waarbij ervan uit is gegaan dat klager periodiek rente zou moeten betalen, kan niet de conclusie worden getrokken dat de notaris partijdig was en de belangen van klagers moeder in plaats van die van klager heeft behartigd. Onweersproken heeft de notaris in dit verband gesteld dat de moeder van klager hem gelden had geleend voor door klager in de periode 2006 tot en met 2008 aangekochte onroerende zaken en dat zij daarvoor zelf een geldleningsovereenkomst is aangegaan waarvoor zij periodiek rente betaalde. Overigens zijn klager en zijn moeder in de uiteindelijk voor een andere notaris verleden akte van 29 februari 2012 onder meer een geldlening overeengekomen, waarin eveneens de verplichting van klager rente te betalen is opgenomen, zij het dat die rente onderdeel is gemaakt van de terug te betalen hoofdsom.
5.2. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
5.3. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
6. De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.M.A. Verscheure en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 16 april 2013 door de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-
NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT HAARLEM
Beschikking d.d. 15 mei 2012 van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen in het arrondissement Haarlem, nader “de kamer”, in de zaak onder nummer K.26.11 van:
[ klager ],
wonende te [ plaats ],
nader: klager,
---tegen---
[ notaris ],
notaris te [ plaats ],
nader: de notaris.
1. Verloop van de procedure.
Voor het verloop van de procedure verwijst de kamer naar de navolgende aan de kamer tot het nemen van een beslissing overgelegde bescheiden, waarvan de inhoud als hier ingevoegd dient te worden aangemerkt:
- de op 8 december 2011, na doorzending door de kamer van toezicht te Alkmaar, bij de kamer ingekomen brief van klager van 5 december 2011 met 14 bijlagen en zijn brief van 5 maart 2012 met 1 bijlage;
- de brief van de notaris van 16 januari 2012 met 5 bijlagen waarin zij reageert op de eerste brief van klager;
1.2 In de openbare vergadering van de kamer van 27 maart 2012 zijn klager en de notaris gehoord. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten toe te lichten.
Vervolgens heeft de voorzitter van de kamer de behandeling gesloten en bepaald dat op 15 mei 2012 een beschikking zal volgen.
2. Relevante vaststaande feiten.
Bij de behandeling van de klacht wordt van het navolgende uitgegaan:
a. In de periode 2006 tot en met 2008 is door klager een zevental panden aangekocht. Voor de aankoop daarvan zijn telkens door de moeder van klager (verder: moeder) gelden ter beschikking gesteld.
b. In of omstreeks april 2011 heeft klager zich tot de notaris gewend met de opdracht een akte op te stellen, waarin de onverdeelde helft van de panden aan moeder zou worden overgedragen.
c. Tijdens de eerste bespreking tussen klager, moeder en de notaris heeft de notaris deze constructie afgeraden in verband met de verschuldigde overdrachtsbelasting.
d. De notaris heeft toen geadviseerd de lening(en) in de vorm van een hypothecaire geldlening vast te leggen, zodat moeder bij verkoop van een pand het door haar geleende bedrag terug zou kunnen ontvangen.
e. In haar brief van 12 april 2011 heeft een medewerkster van de notaris (verder: de medewerkster) onder meer het volgende aan klager meegedeeld: ”(…) Naar aanleiding van uw bespreking met notaris [ notaris ] heb ik een ontwerp gemaakt van de geldlening en hypotheekakte. Het ontwerp treft u hierbij ter beoordeling aan. Zoals besproken zal er hypotheek worden gevestigd op de panden eigendom van u, met uitzondering van uw woonhuis. De voorwaarden van betaling, de hypotheekrente en de aflossing heb ik nog niet in de akte opgenomen. Met de advocaat van uw moeder heb ik afgesproken dat hij dat met u zal opnemen. Graag verneem ik van u in hoeverre u met het ontwerp kunt instemmen en voor wanneer we de afspraak kunnen maken om de akte te ondertekenen. (…)”.
f. In haar brief van 26 april 2011 heeft de medewerkster onder meer het volgende aan klager meegedeeld:”(…) In vervolg op mijn brief van 12 april ontving ik bericht van de advocaat van uw moeder. Op zijn verzoek heb ik de bepalingen van de geldlening verder aangevuld. Graag verneem ik van u in hoeverre u met het ontwerp kunt instemmen en voor wanneer we de afspraak kunnen maken om de akte te ondertekenen. (…)”.
g. Naar aanleiding van een telefoongesprek op 28 april 2011 met klager, waarin de notaris de inhoud van het concept met klager heeft besproken, heeft de notaris opnieuw de conceptakte aan klager toegezonden. In de begeleidende brief heeft zij onder meer het volgende aan klager meegedeeld: ”(…) Zoals afgesproken ontvangt u hierbij een kopie van de stukken die u eerder zijn toegezonden en een bijlage met de opmerkingen van de advocaat van uw moeder op het eerdere ontwerp. (…)”.
h. In zijn brief van 8 mei 2011 heeft klager de notaris bericht niet akkoord te kunnen gaan met het in de conceptakte vermelde bedrag van de lening (€ 419.990,96) omdat het bedrag eerder in de buurt zou moeten liggen van € 170.000,--, de looptijd daarvan en de renteclausule, omdat moeder mede-eigenaar wordt.
i. In haar brief van 20 mei 2011 heeft de notaris – voor zover hier van belang – het volgende aan klager meegedeeld:”(…) Naar aanleiding van uw brief de dato 8 mei 2011 heb ik van de advocaat van uw moeder een schriftelijke reactie ontvangen. Voor wat betreft uw standpunt om de renteclausule te laten vallen omdat uw moeder mede-eigenaar zou worden, stelt hij vast, dat in de huidige opzet daar niet voor is gekozen in verband met de overdrachtsbelasting. Hij heeft daar ook inderdaad gelijk in; het ontwerp zoals dat nu is opgesteld gaat uit van een geldlening met hypotheekstelling en is geen eigendomsoverdracht. Verder lijkt het naar zijn mening zo te zijn, dat uw moeder en u, nu u de hoogte van de geleende bedragen betwist, weer terug zijn op het beginpunt. Daarnaast zou de verlenging van de looptijd naar de mening van de advocaat niet redelijk zijn. (…) Ik verzoek u daarom vriendelijk contact met mij op te nemen om te bespreken hoe we tot een voor beide partijen redelijke oplossing zouden kunnen komen. (…)”.
j. Op 3 juni 2011 heeft klager de notaris schriftelijk bericht “genoeg van deze hele situatie te hebben”, de appartementen te koop te zetten en zo af te zien van de zaak.
k. In zijn brief van 25 juli 2011 heeft klager onder meer het volgende aan de notaris meegedeeld:”(…) Vervolgens stelt u in overleg met de advocaat van mijn moeder, zonder mij wetende een particuliere hypotheekakte op. Met mij overlegt u niets. Drie wijzigingen wil ik aanbrengen in de particuliere hypotheekakte, maar daar wordt niet op gereageerd oftewel afgewezen. Ik ben wel bereid een schuldbekentenis te tekenen. (…)”.
l. Klager heeft zich vervolgens tot een andere notaris gewend.
Op 29 februari 2012 is door deze notaris een hypotheekakte gepasseerd.
m. In deze akte is met betrekking tot de geldlening onder meer opgenomen:
- hoofdsom van € 500.000,--
- looptijd tot 1 februari 2033
- rente als onderdeel van de hoofdsom.
3. Inhoud van de klacht.
3.1 De klacht laat zich – zakelijk weergegeven – als volgt omschrijven:
Klager verwijt de notaris partijdigheid bij het opstellen van het concept van de hypotheekakte.
3.2 Het standpunt van klager.
Klager heeft gesteld dat hij van de notaris had verwacht dat zij een hypotheekakte had opgesteld en gepasseerd, waarvan de inhoud overeenkwam met die van de akte van 29 februari 2012. Klager heeft daaraan toegevoegd voornamelijk moeite te hebben met de vermelding in het ontwerp van een rentepercentage. Volgens klager is hierover bij de eerste bespreking niets gezegd en werd dit rentepercentage pas vermeld, nadat de notaris hierover overleg had gevoerd met (de advocaat van) moeder. Toen klager de conceptakte eind april 2011 ontving, waren de voorgestelde wijzigingen van de zijde van moeder al opgenomen. Klager heeft gesteld dat dit voor hem reden was het ontwerp van de akte als partijdig aan te merken. Op 28 april 2011 heeft klager dit in een telefoongesprek met de notaris in onomwonden bewoordingen kenbaar gemaakt, aldus klager. Klager heeft hieraan toegevoegd dat hij de door hem gewenste wijzigingen, waarbij hij heeft verwezen naar zijn brief van 8 mei 2011, niet heeft kunnen inbrengen, of toelichten. Ten slotte heeft klager gesteld dat de notaris die de hypotheekakte heeft gepasseerd wel naar partijen heeft geluisterd en heeft gehandeld conform hun wensen.
4. Het standpunt van de notaris.
De notaris heeft aangevoerd de belangen van beide partijen te hebben behartigd en daarbij de redelijkheid en billijkheid als leidraad te hebben gehanteerd.
Tijdens de eerste bespreking heeft zij klager er van kunnen overtuigen dat een geldlening met hypotheekstelling een passende oplossing zou zijn. Zij heeft daarbij verwezen naar de onder e vermelde brief. Volgens de notaris zouden de voorwaarden nog nader worden ingevuld. Daartoe zou overleg volgen tussen de advocaat van moeder en klager. De notaris heeft hieraan toegevoegd dat de advocaat de door moeder voorgestelde wijzigingen heeft doorgegeven, die vervolgens aan klager zijn doorgeleid met het verzoek hierop te reageren. Vervolgens heeft zij in een telefoongesprek met klager geprobeerd de voorstellen van moeder aan hem uit te leggen, waarin zij niet is geslaagd, omdat klager “tegen haar tekeer ging”. In dit verband heeft de notaris ook verwezen naar haar brief van 20 mei 2011 aan klager. De notaris heeft voorts aangevoerd dat de wijzigingen, die klager heeft vermeld in zijn brief van 8 mei 2011 en de reactie daarop van de advocaat van moeder, in haar brief van 20 mei 2011 worden behandeld en dat zij voorts klager heeft verzocht contact op te nemen om te overleggen over een voor beide partijen aanvaardbare oplossing. Zij is dan ook van mening dat zij zeker ook oog heeft gehad voor de standpunten van klager.
Ten slotte heeft de notaris aangevoerd dat zij geen gelegenheid meer heeft gehad met klager nader overleg te voeren, aangezien hij op 3 juni 2011 de opdracht had ingetrokken.
De beoordeling.
5.1 Ter beoordeling is de vraag of de notaris zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt (Wna) gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van klager, dan wel of zij zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten dat een notaris niet betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 98 van Pro de Wna.
5.2 De kamer is van oordeel dat de notaris de belangen van beide partijen en daarmee ook van klager voldoende in het oog heeft gehouden en dat de notaris jegens klager heeft gehandeld met de zorg die zij als notaris behoort te betrachten. Uit de overgelegde correspondentie blijkt immers dat de notaris klager steeds de ruimte heeft geboden om zijn standpunten door te geven en toe te lichten. Met betrekking tot de door moeder gewenste voorstellen geldt dat de notaris deze voorstellen (slechts) heeft doorgeleid aan klager. Daarbij moet het, gelet op de inhoud van de begeleidende brieven van de (medewerkster van) de notaris, voor klager duidelijk zijn geweest dat het steeds ging om ontwerpakten waarmee hij wel of niet kon instemmen Voorts staat vast dat de notaris klager meerdere malen heeft verzocht contact met haar op te nemen om over de ontwerpakten overleg te voeren. Dat klager dit heeft nagelaten kan de notaris niet worden aangerekend. Bovendien heeft klager de opdracht al begin juni 2011 ingetrokken, waardoor de notaris de mogelijkheid om nog nader overleg te voeren, werd ontnomen. Van enige partijdigheid aan de zijde van de notaris is geenszins gebleken. De klacht is dan ook ongegrond.
5.3 Het voorgaande leidt tot de navolgende beslissing.
6. BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen te Haarlem:
- verklaart de klacht ongegrond;
Deze beschikking is op 15 mei 2012 gegeven door mr. W.S.J. Thijs, voorzitter, mrs. C.M. Lambregtse en C.F. Tasseron, leden en mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en mr. P. Prevoo, plaatsvervangend leden in tegenwoordigheid van de secretaris mr. Y.H. L’Hoir.