Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.139.060/01 (SKG)
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/551774/KG ZA 13-1263
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 april 2014
inzake
[appellante],
wonend te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. I. Rhodes te Amsterdam,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. B. Vanatova te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Rochdale genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 10 december 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter civiel in de rechtbank Amsterdam van 12 november 2013 (hierna: het vonnis), in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellante] en zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te (1104 SN) Amsterdam aan het adres [adres], als gedaagden.
De appeldagvaarding, met producties, bevat de grieven. Rochdale heeft vervolgens een memorie van antwoord met producties genomen.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof - naar het hof begrijpt - het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 maart 2014 doen bepleiten, [appellante] door mr. Rhodes voornoemd, en Rochdale door mr. J. Groenewoud, advocaat te Amsterdam. Mr. Rhodes heeft de zaak bepleit aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft, bij deze gelegenheid, nog enkele producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.
De grieven 1 tot en met 6 bevatten aanvullingen op deze feiten. Voor zover nodig zullen deze grieven bij de beoordeling van het hoger beroep aan de orde komen.
De grieven 1 tot en met 6 bevatten aanvullingen op deze feiten. Voor zover nodig zullen deze grieven bij de beoordeling van het hoger beroep aan de orde komen.
3.Beoordeling
3.1
Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.1
[appellante] huurt sinds 20 september 2006 van Rochdale de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van € 627,92 per maand. Op grond van de schriftelijke huurovereenkomst en de algemene voorwaarden dient [appellante] haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en mag zij de woning niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren.
3.1.2
[appellante] verbleef vanaf maart 2013 in verband met haar gezondheid in Suriname. Zij had de sleutels van de woning aan haar zoon afgegeven, die voor de woning zou zorgen. Zij is in november 2013 teruggekeerd. In de tussenliggende periode is de woning, zonder toestemming van Rochdale, verhuurd aan derden.
3.1.3
Rochdale heeft [appellante] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen en de gebruikers van de woning verzocht de woning te ontruimen. [appellante] heeft niet aan het verzoek van Rochdale voldaan, waarop Rochdale de onderhavige procedure is gestart, waarin zij in kort geding ontruiming van de woning vordert.
3.1.4
Na de toewijzing van de vordering tot ontruiming bij het bestreden vonnis is [appellante] een executiegeschil gestart, hetgeen ertoe heeft geleid dat de ontruiming werd geschorst tot 6 januari 2014. [appellante] heeft vervolgens zelf de woning ontruimd.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van Rochdale toegewezen en de gedaagden veroordeeld om binnen acht dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met hun veroordeling in de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met elf grieven op.
3.3
Het hof verstaat de grieven van [appellante] aldus dat de grieven 7, 9 en 10 zich richten tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat - kort samengevat - de ontruimingsvordering toewijsbaar is.
3.4
Het hof stelt voorop dat bij de vraag of op grond van de gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Aan deze voorwaarden is in het onderhavige geval voldaan. Daartoe overweegt het hof als volgt.
3.5
[appellante] is voor langere tijd naar Suriname vertrokken zonder Rochdale daarvan op de hoogte te stellen. De sleutels van haar woning heeft zij aan haar zoon/zonen gegeven, die voor haar woning zouden zorgen, samen met haar toenmalige schoondochter. Allen hadden toestemming om in de woning te komen. [appellante] stelt niet te hebben geweten dat haar woning zou worden onderverhuurd en stelt ook geen enkele betaling hiervoor te hebben ontvangen. Ter onderbouwing van haar stelling heeft zij rekeningafschriften overgelegd over de periode waarin zij in Suriname verbleef. Voorts stelt zij, nadat zij is gedagvaard, zo snel mogelijk te zijn teruggekomen naar Nederland. Uiteindelijk heeft zij aangifte gedaan tegen haar toenmalige schoondochter, zo blijkt uit een overgelegd proces-verbaal van politie van 15 november 2013.
3.6
Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro is [appellante], als huurder, jegens Rochdale op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden daarop bevinden. De voornoemde onderverhuur komt dan ook voor haar rekening en risico, ongeacht of zij daarvan op de hoogte is geweest. Daarbij neemt het hof ook in overweging dat [appellante] op vragen van het hof ter zitting heeft verklaard dat zij niet eraan heeft gedacht Rochdale te informeren over haar voorgenomen verblijf in Suriname en ook geen verzoek tot huisbewaring heeft gedaan, hetgeen wel op haar weg had gelegen nu zij gehouden was zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Door op deze wijze te handelen heeft [appellante] een zeker risico voor lief genomen. Dit alles overziende is het hof van oordeel dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.7
Vervolgens moet worden nagegaan of de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst zodanig ernstig is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal achten. Afgezien van het feit dat vaststaat dat het gehuurde is onderverhuurd - volgens vaste jurisprudentie een omstandigheid die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt - is ook niet aannemelijk geworden dat [appellante] tijdens haar verblijf in Suriname haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad, zoals voorgeschreven in de huurovereenkomst. Zij verbleef reeds acht maanden in Suriname voor een medische behandeling. Zij stelt dat zij via een open ticket binnen elf maanden weer zou terugkeren in Nederland. De door [appellante] overgelegde producties kunnen haar stellingen echter niet onderbouwen. Het door haar overgelegde ticket betreft geen open ticket maar een ticket voor een retourreis naar Amsterdam op 3 november 2013 en uit de brief van 13 december 2013 van de huisarts van [appellante] blijkt weliswaar dat [appellante] voor haar gezondheid naar Suriname ging maar niet welke periode haar verblijf zou beslaan. Op grond van het voorgaande is het hof met de voorzieningenrechter van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat een bodemrechter de ontruimingsvordering zal toewijzen. Het hof tekent daarbij voorts aan dat, mede in het licht van de schaarste van sociale huurwoningen als de onderhavige, Rochdale een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van een woning als deze, opdat de woning zo spoedig mogelijk kan worden toegewezen aan een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt.
3.8
Wat betreft de buitengerechtelijke kosten (grief 8) is het hof van oordeel dat Rochdale voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij in totaal acht uren heeft besteed aan werkzaamheden als het aanmaken van een dossier, huisbezoeken, research en gesprekken met - en brieven aan de huurder. De enkele betwisting hiervan door [appellante] kan hieraan niet afdoen.
3.9
Gezien het voorgaande is [appellante], anders dan zij met grief 11 betoogt, terecht in de proceskosten veroordeeld.
3.1
Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven falen en het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 683,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en M.W.E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 april 2014.