Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.132.005/01
kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 12-16507
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 mei 2014
inzake
[appellante],
wonend te[woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen:
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.G. van der Vliet-Blokziel te Almere.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 8 augustus 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 13 mei 2013, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Eigen Haard als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Bij memorie heeft [appellante] drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd.
Het recht van Eigen Haard een memorie van antwoord te nemen is vervallen verklaard.
Vervolgens hebben partijen de zaak op 13 maart 2014 doen bepleiten, [appellante] door mr. H.J. Menger, advocaat te Amsterdam en Eigen Haard door mr. Van der Vliet-Blokziel voornoemd, de laatste aan de hand van een pleitnota die is overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [appellante] zal toewijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 12 november 2012 onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
i. [appellante] heeft met ingang van 1 augustus 1997 van (de rechtsvoorganger) van Eigen Haard een woning gehuurd aan de [adres 1] te Amstelveen (Bovenkerk). Voor het complex waartoe deze woning behoorde is een sloop- en nieuwbouwplan ontwikkeld. Deelnemers aan dat project, waaronder Eigen Haard, zijn gebonden aan het Sociaal Statuut Bovenkerk
ii. Eigen Haard heeft op 2 december 2005 een huisbezoek gebracht aan [appellante].
iii. Naar aanleiding van het huisbezoek heeft Eigen Haard bij brief van 3 januari 2006 aan [appellante] bevestigd dat deze definitief wenst terug te keren in een nieuwbouwwoning in Bovenkerk en dat haar voorkeur voor een wisselwoning uitgaat naar een op een hoek gelegen eengezinswoning.
iv. Bij brief van 21 december 2007 heeft Eigen Haard aan [appellante] bevestigd dat deze als woonwens heeft terug te kregen naar een hoekwoning. Onder het kopje “Wisselwoningen” staat onder meer vermeld dat [appellante] is geadviseerd haar wensen aan te passen omdat een passende woning niet altijd een hoekwoning is en zij slechts in aanmerking komt voor een woning die passend is in verband met haar inkomen.
v. Op 24 augustus 2007 heeft Eigen Haard [appellante] een nieuwbouwwoning aangeboden, die zij niet heeft geaccepteerd omdat het geen hoekwoning was. Bij brief van 8 november 2007 heeft Eigen Haard daarop laten weten dat de reservering was vervallen en [appellante] op de wachtlijst was geplaatst voor een nieuwbouw hoekwoning in Bovenkerk Zuid.
vi. Op 29 april 2008 hebben partijen een huurovereenkomst voor een wisselwoning aan de [adres 2] te Amstelveen ondertekend, welke woning [appellante] in juni 2008 met haar dochter heeft betrokken.
vii. In de daarop volgende periode is tussen partijen veelvuldig gecorrespondeerd, waarbij [appellante] Eigen Haard meermalen heeft gewezen op haar wens een hoekwoning te verkrijgen.
viii. Op 25 mei 2012 heeft Eigen Haard aan [appellante] als definitieve nieuwe woning de tussenwoning aan de [adres 3]te Amstelveen aangeboden. [appellante] heeft de woning niet geaccepteerd omdat deze geen hoekwoning is.
ix. Bij brief van 25 oktober 2011 heeft Eigen Haard aan [appellante] een reguliere huurovereenkomst aangeboden voor de woning aan de [adres 2] in Amstelveen. Wegens het uitblijven van een reactie heeft Eigen Haard [appellante] bij brief van 9 december 2011 gesommeerd om uiterlijk 14 december 2011 de aangeboden huurovereenkomst te ondertekenen, met ingebrekestelling.
x. Op 20 december 2011 heeft Eigen Haard [appellante] een eindafrekening gestuurd in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 2] te Amstelveen per 14 december 2011.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [appellante], voor zover thans nog van belang, dat Eigen Haard wordt veroordeeld tot nakoming van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 29 april 2008 in die zin dat zij aan [appellante] een nieuwbouwwoning, zo mogelijk een eengezinswoning, dient aan te bieden in Bovenkerk Oost in Amstelveen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.500,= per dag tot een maximum van € 100.000,=.
3.2
Eigen Haard heeft de vordering van [appellante] bestreden. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. [appellante] heeft, anders dan zij meent, geen aanspraak op een hoekwoning. Op grond van het Sociaal Statuut Bovenkerk wordt maximaal drie maal een passende aanbieding gedaan voor een vervangende woning. Die drie aanbiedingen zijn gedaan en alle door [appellante] verworpen.
In reconventie heeft Eigen Haard gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat tussen partijen per 15 december 2011 een reguliere huurovereenkomst bestaat met betrekking tot de woning aan de[adres 2] te Amstelveen en [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van het verschil tussen het huurbedrag van de reguliere huurovereenkomst en het huurbedrag van de tijdelijke huurovereenkomst. Subsidiair heeft Eigen Haard gevorderd die tijdelijke huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. [appellante] heeft deze vorderingen bestreden op grond van haar standpunt dat haar nog niet de drie passende aanbiedingen waren gedaan waarop zij recht heeft.
3.3
Bij het tussenvonnis van 12 november 2012 heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 2]te Amstelveen een huurovereenkomst is die naar zijn aard van korte duur is en geldt voor de periode totdat Eigen Haard aan [appellante] de in het Sociaal Statuut Bovenkerk voorgeschreven drie aanbiedingen heeft gedaan voor passende vervangende woonruimte. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat niet is gebleken dat aan [appellante] is gegarandeerd dat haar een hoekwoning als definitieve woning zou worden aangeboden en evenmin is gebleken dat alleen een hoekwoning passend voor haar is. Omdat de kantonrechter van oordeel was dat Eigen Haard bij twee van de door haar gedane aanbiedingen onvoldoende duidelijk had gemaakt dat het om definitieve vervangende woonruimte ging, heeft hij Eigen Haard in de gelegenheid gesteld alsnog voldoende aanbiedingen te doen en iedere verdere beslissing aangehouden.
3.4
Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter volhard bij hetgeen in het tussenvonnis werd overwogen. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat [appellante] niet heeft onderbouwd waarom alleen een eengezinswoning passend voor haar zou zijn. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter geoordeeld dat Eigen Haard met de twee door haar na het tussenvonnis gedane aanbiedingen heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van het Sociaal Statuut Bovenkerk en in conventie de vordering van [appellante] afgewezen en in reconventie de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] te Amstelveen op grond van een toerekenbare tekortkoming (het afslaan van alle drie de aanbiedingen voor passende vervangende woonruimte) ontbonden. [appellante] is veroordeeld tot ontruiming.
3.5
De ontruiming van het gehuurde heeft inmiddels plaatsgevonden. [appellante] woont thans in een woning die zij heeft gehuurd van een andere corporatie. Haar dochter had al eerder het ouderlijk huis verlaten.
3.6
Tegen de afwijzing van haar vordering en de gronden waarop die berust komt [appellante] op met drie grieven.
3.7
Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] niet van Eigen Haard mocht verlangen dat de definitieve woning een nieuwbouw eengezinswoning op een hoek zou zijn.
3.7.1
Ter toelichting op de grief heeft [appellante] het volgende aangevoerd. Voorafgaand aan de ondertekening van de wisselwoning is tussen partijen uitgebreid onderhandeld, waarbij de woonwensen van [appellante] uitvoerig aan de orde zijn geweest. Op 15 mei 2006 heeft [appellante] in een brief aan Eigen Haard duidelijk gemaakt dat zij wilde terugkeren naar de wijk Bovenkerk in Amstelveen, naar een eengezinswoning gelegen op een hoek, in de nieuwbouw. Telkens weer heeft zij aangevoerd dat zij haar toenmalige huurwoning slechts wilde verlaten als zij kon terugkeren naar een op een hoek gelegen nieuwbouw eengezinswoning in Bovenkerk Oost, of, desnoods, in een andere buurt van Amstelveen of Aalsmeer. In het veelvuldige contact dat partijen met elkaar hadden, heeft Eigen Haard nooit duidelijk gemaakt dat de woonwensen van [appellante] niet realistisch zouden zijn. Integendeel, op 21 december 2007 deelde Eigen Haard mee dat [appellante] inderdaad op een wachtlijst was geplaatst voor een dergelijke woning en op dat moment daarop vierde stond. Op grond van een en ander heeft [appellante] erop mogen vertrouwen dat haar woonwensen realistisch waren en uiteindelijk zouden worden vervuld. In dat vertrouwen heeft zij het huurcontract voor de wisselwoning ondertekend. In dat contract is in artikel 1 vermeld dat de huurovereenkomst zal eindigen “twee weken na oplevering van uw nieuwbouwwoning in Bovenkerk Oost in Amstelveen”. Zij is daarom van mening dat haar woonwensen deel uitmaken van die huurovereenkomst.
3.7.2
Het betoog van [appellante] dat zij op 29 april 2008, ten tijde van het ondertekenen van het huurcontract voor de wisselwoning, en later ten tijde van het verlaten van haar oude woning, erop heeft mogen vertrouwen dat haar een op een hoek gelegen nieuwbouw eengezinswoning zou worden aangeboden gaat niet op. Eigen Haard heeft in het gesprek op 2 december 2005 de “woonwensen” van [appellante] in kaart gebracht. Het gebruik van die term wijst niet op een garantie van de zijde van Eigen Haard. In het karakter van deze wensen is geen verandering gekomen door de herhaling daarvan in de brief van [appellante] van 15 mei 2006. In die brief heeft [appellante] gevraagd op papier van Eigen Haard de verzekering te krijgen dat zij zou terugkeren naar een vierkamer hoekeengezinswoning in de nieuwbouw van Bovenkerk. Die verzekering heeft zij blijkbaar nooit gekregen. Vervolgens heeft Eigen Haard haar in de brief van 21 december 2007 niet alleen duidelijk gemaakt dat een passende woning niet per se een hoekeengezinswoning is en aangeraden haar woonwensen aan te passen, maar bovendien medegedeeld dat zij geen recht, lees: aanspraak had op een hoekeengezinswoning. Zeker tegen de achtergrond van deze mededelingen mocht [appellante] aan het feit dat zij, overeenkomstig haar wensen, op de wachtlijst voor een nieuwbouw hoekwoning was geplaatst, niet het vertrouwen ontlenen dat haar woonwensen zeker zouden (kunnen) worden ingewilligd. Zij kon daaruit slechts afleiden dat Eigen Haard haar best deed aan die wensen tegemoet te komen. Een verdergaand vertrouwen kon [appellante] evenmin baseren op het vermelde in artikel 1 van de huurovereenkomst voor de wisselwoning, aangezien daarin van een hoekwoning of een eengezinswoning niet is gerept.
3.7.3
Grief 1 is derhalve tevergeefs voorgedragen.
3.7.4
Ten pleidooie is namens [appellante] nog aangevoerd dat medewerkers van Eigen Haard haar de uitdrukkelijke toezegging hebben gedaan dat haar een eengezinshoekwoning zou worden aangeboden. Van deze stelling is ook bewijs aangeboden. Deze stellingname vormt echter ten opzichte van hetgeen in de memorie door [appellante] is aangevoerd een nieuwe grief, waarvoor bij pleidooi geen plaats meer is.
3.8
Grief 2bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat Eigen Haard heeft voldaan aan haar verplichting tot het aanbieden van voldoende passende definitieve woningen.
3.8.1
Ter motivering van haar standpunt dat de beide na het tussenvonnis aangeboden woningen niet passend waren heeft [appellante] verwezen naar de inhoud van haar akten na dat tussenvonnis. In die akten heeft zij aangevoerd dat Eigen Haard haar twee woningen heeft aangeboden in Bovenkerk (Centrum en Zuid) die niet passend waren, omdat het appartementen waren. Dat argument faalt op grond van hetgeen hiervoor in het kader van de beoordeling van grief 1 reeds werd overwogen.
3.8.2
Voorts betoogt [appellante], zo begrijpt het hof, dat de beide na het tussenvonnis gedane aanbiedingen ook ontoereikend waren, omdat die geen nieuwbouwwoningen in Bovenkerk Oost betroffen. Ook dit betoog gaat niet op. Eigen Haard heeft, zoals reeds werd overwogen, enkel woonwensen geregistreerd en zich ingespannen daaraan tegemoet te komen. Zij heeft geen andere garantie gegeven dan dat de aangeboden woningen passend zouden zijn. Weliswaar staat in artikel 1 van de huurovereenkomst voor de wisselwoning vermeld dat die zou eindigen na oplevering van de nieuwbouwwoning in Bovenkerk Oost, maar aangezien door partijen in de periode daaraan voorafgaand ook is gesproken over woningen in andere wijken (zie de brieven van 15 mei 2006 en 24 augustus 2007) en over bestaande bouw (zie de brief van 21 december 2007) heeft [appellante] aan die enkele frase niet het vertrouwen mogen ontlenen dat haar uitsluitend nieuwbouwwoningen in Bovenkerk Oost zouden worden aangeboden. Ook heeft zij niet inzichtelijk gemaakt waarom alleen een dergelijke woning passend zou zijn.
3.8.3
Ook grief 2 mist dus doel.
3.9
Grief 3 is een slotgrief zonder zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.
3.1
Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad en met nakosten, zoals gevorderd, met dien verstande dat, gelet op het procesverloop, niet het tarief van een pleidooi, maar slechts het tarief van een memorie (van antwoord) voor vergoeding in aanmerking komt.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 683,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en M.W.E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2014.