ECLI:NL:GHAMS:2014:1872 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep huurprijs bedrijfsruimte na niet-betaling vo...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.132.282/01

zaak/rolnummer rechtbank Haarlem : 483039/CV EXPL 10-7333

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 mei 2014

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats 1],[gemeente],

appellant,

advocaat: mr. L.M. van den Ende te Purmerend,

tegen:

[geïntimeerde],

wonend te[woonplaats 1], [gemeente],

geïntimeerde,

advocaat: mr. K. Mels te Purmerend.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna[appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 28 februari 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter), van 29 november 2012, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en[appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van[appellant] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 9 juni 2011 onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] heeft aan [geïntimeerde] een bedrijfsruimte verhuurd aan het [adres] in [woonplaats 2], waarin [geïntimeerde] een snackbar exploiteert.

3.1.2

De huurovereenkomst is met ingang van 1 januari 2004 aangegaan voor een periode van 5 jaar, na ommekomst waarvan de huur is verlengd tot 31 december 2013.

3.1.3

Ten tijde van het bestreden vonnis bedroeg de huur € 1.290,= per week, bestaande uit € 1.032,= als kale huur voor de bedrijfsruimte, € 203,= als pacht voor de inventaris en € 55,= voor erfpacht.

3.1.4

Op 16 maart 2010 heeft [geïntimeerde] de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen voor het uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs. Bij beschikking van 3 juni 2010 heeft de kantonrechter [A] als deskundige benoemd.

3.1.5

Bij rapport van 26 juli 2010 heeft [A] de huurprijs per 17 maart 2010, exclusief de vergoedingen voor erfpacht en inventaris, gewaardeerd op € 32.000,= per jaar (dat is € 615,38 per week).[appellant]

3.1.6

[appellant] is niet akkoord gegaan met de door [A] geadviseerde huur, waarna [geïntimeerde] bij de inleidende dagvaarding van 23 september 2010 heeft gevorderd dat de kantonrechter de huurprijs per 17 maart 2010 nader zal vaststellen op € 615,38 per week en[appellant] zal veroordelen tot terugbetaling van het door [geïntimeerde] teveel betaalde.[appellant]

3.1.7

[appellant] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd en in reconventie gevorderd dat wordt vastgesteld dat het rapport van 26 oktober 2010 van HVAB Nederland B.V. geldt als de vaststelling van de huur van de bedrijfsruimte, zodat een huurprijs geldt van € 55.250,= per jaar met ingang van 17 maart 2010 althans vast te stellen dat een huurprijs geldt van € 40.500,= per jaar en dat voor de huurwaarde van de inventaris een taxatie van een nog aan te wijzen onafhankelijke deskundige zal gelden.[appellant]

3.1.8

[appellant] heeft zijn verweer en zijn reconventionele vordering doen steunen op twee in zijn opdracht vervaardigde rapporten. Een door makelaar-taxateur [B] opgemaakt rapport van 15 november 2010 vermeldt voor alleen de bedrijfsruimte een economische huurwaarde (zijnde de prijs die bij aanbieding ten verhuur op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed) van € 40.000,= (exclusief btw). Een door makelaar [C] opgemaakt rapport van 26 oktober 2010 vermeldt als reële huurwaarde van de bedrijfsruimte met inachtneming van het gebruik (horeca) € 40.500,=, als economische huurwaarde van de inventaris € 14.750,= en een totale huurwaarde van € 55.250,=, exclusief btw en exclusief erfpacht.

3.1.9

Bij het tussenvonnis van 9 juni 2011 heeft de kantonrechter overwogen dat uit het rapport van de deskundige [A] niet kan worden afgeleid dat deze het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de periode van vijf jaar voorafgaand aan de vordering van [geïntimeerde] voldoende heeft vergeleken met het gehuurde. Met het oog daarop heeft de kantonrechter een aanvullend onderzoek door die deskundige gelast. De deskundige is verzocht over de genoemde periode een aantal referentiepanden in zijn rapport op te nemen met een gemotiveerde toelichting daarop.

3.1.10

Op 28 juni 2011 heeft [A] een aanvullend rapport uitgebracht. In dat rapport vermeldt hij vier andere bedrijfsruimten aan het [adres], waarvan er een in 2005 vruchteloos te huur zou zijn gezet; een ander pand is op 3 februari 2011 verkocht en stond ten tijde van het rapport te huur voor een vraagprijs van € 1.600,= per maand. De beide overige bedrijfsruimten zijn begin 2008 en medio 2010 verhuurd voor een huurprijs van respectievelijk € 210,= en 190,= per m2 per jaar.

3.1.11

Bij zijn akte na deskundigenbericht heeft[appellant] kritiek geuit op de werkwijze van de deskundige [A] en de door deze gehanteerde feitelijke uitgangspunten.[appellant] heeft voorts informatie verschaft over andere verhuurde bedrijfsruimten op het zelfde plein. Tevens heeft[appellant] bij deze akte zijn eis in reconventie vermeerderd, aldus dat hij vordert betaling van een boete van € 1.500,= wegens te late huurbetaling, een verklaring voor recht dat de huur moet worden betaald op de 1e, 8e. 15e en 22e van iedere maand, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de huur op de vervaldata op straffe van verbeurte van een dwangsom, veroordeling van [geïntimeerde] tot afgifte van declaraties met betrekking tot de nutsvoorzieningen en tot betaling van € 718,29 wegens onverschuldigd betaalde energiekosten en verklaring voor recht dat de kale huur door indexatie in 2010 € 1.275,= per week bedraagt en in 2011 € 1.315,= per week. [geïntimeerde] heeft in haar antwoordakte de kritiek op het (nadere) deskundigenbericht van [A] weersproken en de vorderingen waarmee[appellant] zijn eis heeft vermeerderd, bestreden.

3.1.12

Bij vonnis van 22 maart 2012 heeft de kanonrechter overwogen dat de kantonrechter die de zaak tot dan toe had behandeld is belast met een ander takenpakket, zodat een andere kantonrechter de behandeling heeft overgenomen. Deze kantonrechter heeft een comparitie van partijen gelast om te overleggen over de verdere voortgang van de zaak en een schikking te beproeven. Op 17 april 2012 en 15 mei 2012 hebben comparities plaatsgehad.

3.1.13

Bij vonnis van 28 juni 2012 heeft de kantonrechter overwogen dat hij deskundige voorlichting van de Bedrijfshuuradviescommissie te Amsterdam behoeft om een oordeel over de zaak te kunnen geven. Partijen is opgedragen ieder de helft van de op € 3.000,= begrote kosten als voorschot te betalen.

3.1.14

Bij rolbeschikking van 23 augustus 2012 heeft de kantonrechter vastgesteld dat[appellant] tot dan toe zijn deel van het voorschot niet had betaald en hem in de gelegenheid gesteld dat alsnog te doen en de zaak daartoe aangehouden tot 13 september 2013.

3.1.15

Bij rolbeschikking van 27 september 2012 heeft de kantonrechter medegedeeld dat de Bedrijfshuuradviescommissie te Amsterdam heeft bericht dat het onderzoek € 7.500,= zou gaan kosten en dat[appellant] buiten zijn advocaat om aan de kantonrechter had bericht het onderzoek niet te kunnen betalen. De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de gewenste verdere procesgang.

3.1.16

[geïntimeerde] heeft de kantonrechter bij akte verzocht af te zien van het onderzoek door de Bedrijfshuuradviescommissie en haar vordering gehandhaafd.[appellant] heeft bij akte medegedeeld niet in staat te zijn het deskundigenonderzoek te betalen, doordat [geïntimeerde] al vijf weken de huur niet heeft betaald en beslag onder zichzelf heeft gelegd tot een bedrag van € 10.000,=. Hij heeft de kantonrechter verzocht een comparitie te gelasten.

3.1.17

Bij het bestreden eindvonnis van 29 november 2012 heeft de kantonrechter overwogen dat het deskundigenonderzoek geen doorgang kan vinden, omdat[appellant] het aanvankelijk vastgestelde voorschot niet heeft betaald en te kennen heeft gegeven ook het verhoogde voorschot niet te zullen betalen. Dit niet doorgaan komt, aldus de kantonrechter, voor rekening van[appellant], waaraan de aangevoerde betalingsonmacht niet kan afdoen, nu[appellant] niet met een toevoeging procedeert en ook overigens geen redenen zijn gebleken waarom[appellant] in verband met de eisen van een eerlijk proces zou moeten worden vrijgesteld van het betalen van een voorschot. Voor het houden van een nieuwe comparitie van partijen zag de kantonrechter, mede gelet op de lange duur van het proces, evenmin nog ruimte. Ten slotte heeft de kanonrechter uit het niet betalen van het voorschot door[appellant] de gevolgtrekking getrokken dat bij gebrek aan beter alsnog kan en moet worden aangehaakt bij het rapport van de deskundige [A] van 26 juli 2010. De daartegen door[appellant] aangevoerde bezwaren kunnen onbesproken blijven, aldus de kantonrechter, omdat juist door toedoen van[appellant] de kantonrechter niet in de gelegenheid is geweest over de gegrondheid van die bezwaren deskundige voorlichting in te winnen. Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van[appellant] afgewezen.

3.2

Tegen deze beslissing en de gronden waarop die berust komt[appellant] in hoger beroep onder aanvoering van twaalf grieven.

3.3

Grief 1houdt in dat de kantonrechter door te beslissen zoals hij heeft gedaan de fundamentele grondbeginselen, zoals opgenomen in artikel 6 EVRM Pro en artikel 19 Rv Pro., heeft geschonden. De
grieven 2 en 7houden in dat de kantonrechter ten onrechte het verzoek van[appellant] een comparitie te gelasten heeft afgewezen, mede in verband met de lange duur van het proces en een eindvonnis heeft gewezen. De
grieven 3 en 4behelzen de klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft veronachtzaamd dat de kosten van het onderzoek aanvankelijk veel te laag waren geschat. De
grieven 5 en 6bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat geen bijzondere omstandigheden zijn gebleken die aanleiding geven[appellant] vrij te stellen van betaling van het voorschot.

De
grieven 8 en 9houden in dat de kantonrechter ten onrechte alsnog het rapport van de deskundige [A] tot uitgangspunt heeft genomen en de bezwaren van[appellant] daartegen onbesproken heeft gelaten. De
grieven 10 en 11bestrijden de beslissingen in conventie, die voortvloeien uit de overige bestreden overwegingen van de kantonrechter. De grieven 1 tot en met 11 lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4

[geïntimeerde] heeft onder overlegging van een deskundigenrapport gevorderd dat de door haar te betalen huurprijs per 17 maart 2010 wordt verlaagd tot het door de deskundige geadviseerde bedrag. Uit het overgelegde rapport blijkt niet dat de deskundige de systematiek van artikel 7:303 lid 2 BW Pro heeft toegepast.[appellant] heeft de vordering van [geïntimeerde] weersproken en zich daartoe beroepen op een tweetal rapporten, waaruit evenmin blijkt dat de opstellers ervan de systematiek van artikel 7:303 lid 2 BW Pro hebben gehanteerd. Terecht heeft de kantonrechter dan ook reden gezien voor een aanvullend deskundigenbericht. Toen bleek dat[appellant] kritiek had op de door de deskundige in zijn aanvullende rapport gebruikte gegevens en vergelijkingspanden en[appellant] zelf met informatie kwam over andere mogelijke vergelijkingspanden zat er voor de kantonrechter weinig anders op dan een geheel nieuw deskundigenonderzoek te gelasten, aangezien na alle verwikkelingen van de deskundige niet kon worden verwacht dat deze nog op een onbevangen en open wijze met zijn eigen advies kon omgaan, terwijl de kantonrechter zelf niet over de deskundigheid beschikt om de nadere huurprijs te beoordelen. Deze gang van zaken had, tezamen met de twee vruchteloze comparities, echter wel tot gevolg dat de procesgang ernstige vertraging opliep.[appellant]

3.5

[appellant] heeft vervolgens zijn deel van het voorschot niet voldaan. De omstandigheid dat de kantonrechter het voorschot aanvankelijk op een te laag bedrag had vastgesteld is zonder betekenis, aangezien[appellant] ook dat lagere bedrag - ook na daartoe nogmaals in de gelegenheid te zijn gesteld - niet heeft betaald. Dat[appellant] in het geheel niet in staat zou zijn geweest het voorschot te voldoen acht het hof niet aannemelijk, aangezien uit zijn akte na deskundigenbericht blijkt dat hij destijds eigenaar en verhuurder was van meerdere bedrijfsruimten aan het Gildeplein, zodat het enkele feit dat, zoals[appellant] heeft aangevoerd, [geïntimeerde] de huur niet betaalde vanwege een beroep op opschorting/verrekening, niet de conclusie kan dragen dat[appellant] geen bedrag kon vrijmaken om het voorschot te voldoen. Aan het voorgaande doet zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet af dat de panden inmiddels door de hypotheeknemer executoriaal zijn verkocht.

3.6

Het hof deelt dus het standpunt van de kantonrechter dat het achterwege blijven van een deskundigenonderzoek voor rekening van[appellant] komt. Het achterwege blijven van dat onderzoek had tot gevolg dat de kantonrechter de bezwaren van[appellant] tegen de door de deskundige [A] geadviseerde nadere huurprijs niet op hun merites heeft kunnen beoordelen. Terecht heeft de kantonrechter die bezwaren dan ook gepasseerd. Met de kantonrechter is het hof voorts van oordeel dat de duur van het geding in eerste aanleg, 26 maanden vanaf de inleidende dagvaarding, eraan in de weg stond voor een derde comparitie van partijen te gelasten, nog daargelaten de vraag hoe een dergelijke samenkomst van partijen tot een beantwoording van de partijen verdeeld houdende rechtsvraag had kunnen leiden. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld, dat de beslissing van de kantonrechter in strijd is met de grondbeginselen van het procesrecht.

3.7

De slotsom uit het voorgaande is, dat de kantonrechter terecht in conventie het verweer van[appellant] tegen de vorderingen van [geïntimeerde] heeft verworpen, die vorderingen heeft toegewezen en[appellant] heeft verwezen in de kosten van het geding, waaronder die van het rapport van de deskundige [A]. De grieven 1 tot en met 11 zijn derhalve tevergeefs voorgedragen.

3.8

Grief 12behelst de klacht dat de kantonrechter de reconventionele vorderingen van[appellant] niet inhoudelijk heeft beoordeeld. Wat betreft de vordering tot nadere huurprijsvaststelling geldt mutatis mutandis hetgeen hiervoor al werd overwogen; die vordering is terecht afgewezen omdat de proceshouding van[appellant] eraan in de weg heeft gestaan dat de gegrondheid van die vordering door de kantonrechter kon worden beoordeeld.

3.9

De overige reconventionele vorderingen staan echter los van de huurprijskwestie en voor de beoordeling daarvan had de kantonrechter dus het deskundigenbericht niet nodig. Desalniettemin heeft deze grief ook in zoverre geen succes. [geïntimeerde] heeft in haar antwoordakte na de eiswijziging deze vorderingen gemotiveerd betwist, op welke betwisting[appellant] in hoger beroep in het geheel niet is ingegaan. Ook deze vorderingen zijn derhalve onvoldoende onderbouwd en zijn dan ook terecht afgewezen.

3.1

Alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal[appellant] worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt[appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,= aan verschotten en € 894,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, J.C.W. Rang en M.J. Schaepman - de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2014.