ECLI:NL:GHAMS:2014:196

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.126.290/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 1348908 CV EXPL 12-2540

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CAFÉ DE WAAG HILVERSUM B.V.,

gevestigd te De Bilt,

appellante,

advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GROLSCHE BIERBROUWERIJEN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Enschedé,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A. Prascevic te Enschede.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 22 april 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 april 2013, gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak op 19 november 2013 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Namens partijen zijn inlichtingen verschaft.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis aan haar heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.25 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1bestrijdt [appellante] de vaststelling dat de brandmeldinstallatie op 4 maart 2011 door de brandweer conform het programma van eisen is gecertificeerd. Met deze betwisting zal het hof bij de beoordeling rekening houden. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.

i. [geïntimeerde] is huurder van een horecabedrijfsruimte in Hilversum. Zij had deze aanvankelijk verhuurd aan een derde, die failliet is gegaan. Het gehuurde heeft toen enige tijd leeg gestaan.

ii. Partijen hebben op 22 september 2009 een voorovereenkomst gesloten, waarin een overnamesom van € 200.000,= voor goodwill en de zich in het gehuurde bevindende zaken is afgesproken en waarin is afgesproken dat een separate huurovereenkomst zou worden gesloten.

iii. In juli 2010 is het gehuurde enige tijd gekraakt geweest.

iv. Bij schriftelijke (onder)huurovereenkomst van 7 september 2010 heeft [geïntimeerde] het gehuurde met ingang van 7 september 2010 aan [appellante] verhuurd voor een huur van € 4.219,68 exclusief btw per maand en een bedrag van € 520,= exclusief btw per maand voor bijkomende leveringen en diensten. Tot en met 31 december 2010 gold een huurvrije periode.

v. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ juli 2003).

vi. De aanvankelijk verleende drank- en horecavergunning is verlopen. [appellante] heeft een nieuwe vergunning aangevraagd. De horecavergunning is verleend. De nadien aangevraagde exploitatievergunning is verleend voor het café- en het restaurantgedeelte. Voor het hotel is de exploitatievergunning geweigerd wegens het ontbreken van een door de brandweer goedgekeurde brandmeldinstallatie.

vii. Bij e-mail van 15 oktober 2010 heeft [appellante] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor haar schade als gevolg van het intrekken en opnieuw moeten aanvragen van de drank- en horecavergunning. Tussen partijen heeft overleg plaatsgevonden. [appellante] heeft zich toen onder meer op het standpunt gesteld dat bij de kraak een aantal zaken in het gehuurde was beschadigd, waaronder de brandmeldinstallatie.

viii. De hoofdverhuurder heeft [geïntimeerde] bij brief van 2 november 2010 medegedeeld dat door het uitblijven van voldoende preventieve maatregelen het pand meermalen door zwervers is gekraakt, waarbij schade is ontstaan aan de brandmeldinstallatie, kozijnen en branddeuren. [geïntimeerde] is verzocht die punten financieel dan wel praktisch af te handelen.

viii. Bij brief van 21 december 2010 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] medegedeeld, voor zover van belang:

Inmiddels hebben we alle posten geïnventariseerd en zijn we het eens geworden over voor wiens rekening de daarmee samenhangende kosten komen. (…)

Afgesproken is dat jullie een factuur aan [geïntimeerde] (…) zullen zenden ten bedrage van € 22.500,00 exclusief BTW, waarmee jullie de geconstateerde problemen zelf zullen oplossen. Hierna tref je een lijst aan met posten waarvoor dit bedrag zal worden aangewend: kozijnen, sleutelplan, deur, radiator, schoonmaakkosten, barrailing, ventilatie reinigen, elektra, alarm

Het door [geïntimeerde] op basis van jullie factuur aan jullie over te maken bedrag zal uitsluitend voor deze posten door jullie worden gebruikt. Na betaling van jullie factuur zal [geïntimeerde] niet langer iets aan jullie verschuldigd [zijn] in het kader van de oplevering van het pand danwel in het kader van de levering van de zich in het pand bevindende zaken.

Daarnaast zal [geïntimeerde] de zich in het pand bevindende brandmeldinstallatie terugbrengen in de oorspronkelijke staat. De uitvoering en de verantwoordelijkheid daarvoor zullen bij [geïntimeerde] liggen. Een en ander zal voor 1 januari 2011 plaatsvinden. Mocht dit onverhoopt later worden, dan zal de huurvrije periode, zoals hierna benoemd, met dezelfde periode opschuiven.

Ten slotte zal [geïntimeerde] jullie een extra huurvrije periode van twee maanden gunnen. Concreet betekent dit dat de totale huurvrije periode afloopt op 28 februari 2001 en jullie vanaf 1 maart 2011 huur verschuldigd zijn. (…)

De brief is namens [appellante] voor akkoord ondertekend en [geïntimeerde] heeft het overeengekomen bedrag aan [appellante] voldaan.

ix. Op 18 maart 2011 heeft de brandweer de aanvulling op het “programma van eisen” met betrekking tot de brandmeldinstallatie goedgekeurd.

x. [geïntimeerde] heeft de huurvrije periode verlengd tot 1 april 2011. Na een verbouwing is [appellante] per 1 april 2011 begonnen met de exploitatie van het café/restaurant.

xi. Bij brief van 4 maart 2011 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:

Op dit moment is het wachten op de goedkeuring van de installatie [hof: bedoeld is de brandmeldinstallatie], waarna de huurvrije periode van twee maanden in zal gaan. (…) Namens cliënte verzoek ik u om mij te bevestigen dat (…) de huurtermijn maart 2011 komt te vervallen en de huurtermijnen ingaan twee maanden na de datum waarop er een schriftelijk stuk is waaruit blijkt dat de brandmeldinstallatie is goedgekeurd.

xii. In een e-mail van 24 maart 2011 en in een brief van 4 mei 2011 heeft de gemachtigde van [appellante] aan [geïntimeerde] geschreven dat deze de brandmeldinstallatie nog niet in de oorspronkelijke staat heeft gebracht, omdat de doormelding (naar de brandweer) nog niet is gerealiseerd.

xiii. Bij brief van 20 juni 2011 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven het niet eens te zijn met de lezing van [appellante] over het herstel van de brandmeldinstallatie.

xiv. Bij brief van 6 maart 2012 heeft [appellante] [geïntimeerde] medegedeeld dat zij de vaststellingsovereenkomst van 21 december 2010 buitengerechtelijk ontbindt en [geïntimeerde] aansprakelijk stelt voor de door haar geleden schade.

xv. Bij brief van 27 maart 2012 heeft [geïntimeerde] aansprakelijkheid van de hand gewezen op grond van haar standpunt dat zij aan haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst heeft voldaan en haar toezegging met betrekking tot de brandmeldinstallatie eind februari 2011, met vertraging, was nagekomen en het aan de gebruiker, [appellante], is om de doormelding naar de brandweer te realiseren.

xvi. Bij brief van 27 maart 2012 heeft (de gemachtigde van) [appellante] betwist dat [geïntimeerde] haar verplichtingen was nagekomen en medegedeeld dat het voor de doormelding noodzakelijke OMS-kastje aan de brandmeldinstallatie ontbrak.

xvii. In reactie op voorgaande brief heeft [geïntimeerde] bij brief van 4 april 2012 gesteld dat de door haar ingeschakelde installateur Hulst Fire Consultancy haar heeft medegedeeld dat het OMS-kastje nog aanwezig was toen zij met haar werkzaamheden aan de installatie begon, maar toch aangeboden de OMS-kast op haar kosten te vervangen. Bij de brief was gevoegd een print van een e-mail van de inspecteur brandveiligheid van de Brandweer Gooi- en Vechtstreek,[W.], van 27 maart 2012, waarin deze opmerkt dat de brandmeldinstallatie, op de doormelding na, al is voorbereid op het in bedrijf hebben van het hotel.

xviii. Na een comparitie van partijen in het kader van het onderhavige geding in eerste aanleg is het OMS-kastje in opdracht van [geïntimeerde] op 11 oktober 2012 geplaatst.

xix. Op 18 oktober 2012 heeft [appellante] voor het eerst een gebruiksvergunning aangevraagd voor het hotel, die vervolgens is verleend. Het hotelgedeelte is tot op heden niet in gebruik genomen. De daarvoor noodzakelijke verbouwing heeft nog niet plaatsgevonden.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellante] dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 790.000,=, subsidiair € 165.000,= aan schadevergoeding, een bedrag van € 66.698,79 aan onverschuldigd betaalde huur en aflossingen en een bedrag van € 75.000,= aan buitengerechtelijke incassokosten, alle bedragen vermeerderd met de wettelijke handelsrente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Aan haar primaire vordering legt zij, voor zover in hoger beroep nog van belang, ten grondslag dat zij de vaststellingsovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van de te late oplevering van de brandmeldinstallatie en derhalve aanspraak kan maken op de schade (extra investeringen, arbeid, omzetderving café en hotel) die zij heeft geleden doordat [geïntimeerde] het gehuurde heeft opgeleverd met gebreken in de zin van artikel 7:206 BW. Subsidiair, voor het geval de vaststellingsovereenkomst niet mocht zijn ontbonden, maakt [appellante] aanspraak op vergoeding van omzetderving met betrekking tot het hotel vanwege de te late oplevering van de brandmeldinstallatie. Zowel primair en subsidiair maakt zij aanspraak op terugbetaling van betaalde huurpenningen op de grond dat de huurvrije periode is opgeschoven tot het moment waarop de brandmeldinstallatie correct is opgeleverd.

3.2

Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] integraal afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende overwogen.

- In haar brieven van 4 maart 2011, 24 maart 2011 en 4 mei 2011 heeft [appellante] zich slechts in algemene zin op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] niet aan haar verplichtingen had voldaan doordat zij de doormelding naar de brandweer nog niet had gedaan. Pas in haar brief van 6 maart 2012 heeft zij voor het eerst gesteld dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten omdat het OMS-kastje ontbrak. Niet is gebleken dat [appellante] [geïntimeerde] schriftelijk in gebreke heeft gesteld om het OMS-kastje alsnog te plaatsen. Nu [geïntimeerde] niet in de gelegenheid is gesteld het OMS-kastje te plaatsen is zij niet in verzuim gekomen, voordat het kastje op 11 oktober 2012 is geplaatst. [appellante] heeft de vaststellingsovereenkomst, met daarin de kwijtingsbepaling, dan ook niet kunnen ontbinden.

- De stelling van [appellante] dat met de vaststellingsovereenkomst niet alle geschilpunten zijn afgehandeld, kan niet worden gevolgd op grond van de ontstaansgeschiedenis van die overeenkomst en de tekst ervan.

- Omdat [geïntimeerde] na de goedkeuring van de installatie door de brandweer op 18 maart 2011 ervan mocht uitgaan dat zij aan haar verplichtingen had voldaan, [appellante] per 1 april 2011 met de exploitatie van het café is begonnen en pas op 27 maart 2012 heeft kenbaar gemaakt dat het OMS-kastje ontbrak, maar niet heeft gereageerd op het aanbod van [geïntimeerde] van 4 april 2012 het kastje op haar kosten te vervangen, leidt het feit dat pas op 11 oktober 2012 het OMS-kastje is geplaatst niet tot verlenging van de huurvrije periode tot een tijdstip na 1 april 2011, zodat er geen huur onverschuldigd is betaald.

3.3

Tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop die berust is [appellante] opgekomen met vier grieven. De eerste grief betreft de feiten en is hiervoor al aan de orde gekomen.

3.4

Grief 2strekt ten betoge dat de kantonrechter de verplichtingen van [geïntimeerde] met betrekking tot de brandmeldinstallatie onjuist heeft weergegeven althans haar oordeel daarover onvoldoende duidelijk heeft geformuleerd.

3.5

Het hof begrijpt hetgeen de kantonrechter over de verplichtingen van [geïntimeerde] met betrekking tot de brandmeldinstallatie heeft overwogen, aldus. Het aanvragen van de aansluiting bij de meldcentrale van de brandweer ligt op de weg van [appellante] als gebruikster van het gehuurde. In zoverre heeft [geïntimeerde] dus met goede grond betoogd dat het realiseren van de doormelding de taak is van [appellante]. Het apparaat dat die doormelding fysiek mogelijk maakt, het OMS-kastje, moest echter als onderdeel van de oorspronkelijke brandmeldinstallatie in beginsel door [geïntimeerde] worden aangebracht.

3.6

De overwegingen van de kantonrechter zoals zij hiervoor zijn weergegeven acht het hof juist. [geïntimeerde] heeft weliswaar betwist dat het haar verplichting was om het OMS-kastje aan te brengen, maar die betwisting berust kennelijk op haar standpunt dat het bestaande OMS-kastje eerst in een later stadium en buiten haar om door of onder verantwoordelijkheid van [appellante] is verwijderd. Dat verweer, waarop de kantonrechter niet heeft hoeven ingaan, doet echter aan het hiervoor weergegeven beginsel niet af. Voor zover [appellante] met grief 2, ongemotiveerd, heeft beoogd een andere opvatting over de verantwoordelijkheid van [geïntimeerde] naar voren te brengen - te weten dat het tevens de taak van [geïntimeerde] als verhuurder zou zijn om de doormelding naar de brandweer aan te vragen - faalt die grief.

3.7 Met
grief 3bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat zij de vaststellingsovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden omdat [geïntimeerde] niet in verzuim is geraakt. In de toelichting op de grief voert [appellante] aan dat voor verzuim geen ingebrekestelling was vereist, omdat de in de vaststellingsovereenkomst genoemde datum van 1 januari 2011 moet worden beschouwd als een fatale termijn en zij bovendien uit de reactie van [geïntimeerde] op haar - tijdige - klachten van 24 maart 2011 en 4 mei 2011 moest afleiden dat [geïntimeerde] in de nakoming van haar verbintenis zou tekortschieten.

3.8

De passage “Mocht dit onverhoopt later worden” die deel uitmaakt van hetgeen in de vaststellingsovereenkomst over de opleveringsdatum 1 januari 2011 is bepaald, staat eraan in de weg deze contractuele termijn te beschouwen als een termijn met ingebrekestellende kracht als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en onder a BW (“fatale termijn”). Het was kennelijk de termijn die [geïntimeerde]
hoopte(maar niet toezegde) te gaan halen en omdat onzeker was of dat zou lukken is aanstonds een regeling getroffen voor de situatie van een latere oplevering. Gelet op het gegeven dat [geïntimeerde] voor de feitelijke uitvoering afhankelijk was van de medewerking van [appellante], lag het opnemen van een fatale termijn ook niet erg voor de hand. Feiten of omstandigheden die meebrengen dat [appellante] desalniettemin de termijn als een fatale heeft mogen opvatten, zijn gesteld noch gebleken.

3.9

Met juistheid heeft de kantonrechter overwogen dat [appellante] in haar brieven uit 2011 aan [geïntimeerde] dan wel haar advocaat (zoals hiervoor onder 3.2 weergegeven) slechts in algemene zin heeft gesteld dat [geïntimeerde] niet aan haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst had voldaan omdat de doormelding nog niet in orde was. Anders dan de kantonrechter overweegt heeft [appellante] echter eerst in haar brief van 27 maart 2012, dus ná de buitengerechtelijke ontbinding van 6 maart 2012, duidelijk gemaakt dat het gebrek dat zij [geïntimeerde] verweet betrekking had op de afwezigheid van het OMS-kastje. In de daaraan voorafgaande brieven van 24 maart 2011 en 4 mei 2011 beperkte zij zich tot zinsneden als “is de doormelding nog niet gerealiseerd”, die door het gebruik van de niet eenduidige termen “doormelding” en “realiseren” zo vaag waren dat zij geschikt waren om bij [geïntimeerde] de misvatting te doen postvatten dat [appellante] refereerde aan het aanvragen van de aansluiting bij de meldcentrale (dat, zoals hierboven bij de behandeling van grief 2 al is overwogen, tot de verantwoordelijkheid van [appellante] zelf behoorde) en niet duidelijk maakten dat het ging om het ontbreken van de apparatuur - te weten het bewuste kastje - die voor doormelding naar de brandweer noodzakelijk was. Toen [geïntimeerde] in reactie op de genoemde brieven te kennen gaf te menen dat zij aan haar verplichtingen had voldaan, heeft [appellante] daaruit dan ook niet mogen begrijpen dat [geïntimeerde] zou tekortschieten in de nakoming van haar verplichting tot het aanbrengen van het OMS-kastje. Voorafgaand aan de brief van 6 maart 2012, de buitengerechtelijke ontbinding, is [geïntimeerde] dan ook niet in verzuim geraakt.

3.1

Ten pleidooie in hoger beroep heeft [appellante] erop gewezen dat zij in de brief van 27 maart 2012 nog een termijn voor nakoming heeft gesteld van twee dagen, die zij als een ingebrekestelling aanmerkt. Voor zover die termijnstelling al als een ingebrekestelling kan worden beschouwd, gelet op de verdere strekking van de brief, moet worden geoordeeld dat de gestelde termijn onredelijk kort is. Toen [geïntimeerde] zich in haar brief van 4 april 2012, dus binnen een week, bereid verklaarde het OMS-kastje op haar kosten te doen (her)plaatsen, was zij derhalve nog niet in verzuim en daarin is zij ook later niet geraakt, omdat [appellante], naar deze niet heeft betwist, nimmer op het aanbod van [geïntimeerde] heeft gereageerd, tot de comparitie in eerste aanleg.

3.11

De slotsom uit het voorgaande is dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [appellante] bij gebreke van verzuim aan de zijde van [geïntimeerde] de vaststellingsovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Hetzelfde ontbreken van verzuim brengt ook met zich dat [appellante] geen aanspraak kan maken op de schadevergoeding die zij subsidiair heeft gevorderd. Ook die schadevergoedingsvordering is door de kantonrechter dus terecht afgewezen.

3.12

Grief 4behelst het verwijt dat het oordeel van de kantonrechter dat onder de door haar in rechtsoverweging 28 van het vonnis geschetste omstandigheden het feit dat het OMS-kastje eerst op 11 oktober 2012 is vervangen, niet tot verlenging van de huurvrije periode na 1 april 2011 leidt, onbegrijpelijk is.

3.13

Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat [appellante] op 1 april 2011 is gestart met de exploitatie van het café in het gehuurde en zelf heeft gesteld dat zij voorlopig ervan heeft afgezien het hotelgedeelte te renoveren vanwege de daaraan verbonden kosten. De doorverbinding van de brandmeldinstallatie met de brandweer was - naar vast staat - slechts een vereiste voor het mogen exploiteren van het hotel, zodat kan worden vastgesteld dat [appellante] nooit enig nadeel heeft ondervonden van het feit dat de doormelding tot 11 oktober 2012 niet was gerealiseerd. Uit de hiervoor onder 2.xvii. vermelde brief van de brandweer leidt het hof voorts af dat de brandinstallatie volledig voldeed aan de in de gegeven omstandigheden daaraan te stellen eisen, zodat bij gebrek aan belang in het midden kan blijven of die installatie officieel door de brandweer is gecertificeerd (grief 1).

3.14

Het voorgaande geeft het beroep van [appellante] op het ontbreken van het OSM-kastje een nogal “vergezocht” karakter. Wanneer daarbij in aanmerking wordt genomen hetgeen onder 3.9 en 3.10 is overwogen omtrent de onduidelijkheid van de klachten van [appellante] - te weten het niet aan [geïntimeerde] melden van ontbreken van het OMS-kastje - en het uitblijven van enige reactie toen [geïntimeerde] kort na de verduidelijking aanbood het OMS-kastje te herplaatsen, moet de slotsom zijn dat [appellante] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op een uitstel van haar huurbetalingsverplichting tot 11 oktober 2012. [geïntimeerde] mocht nadat haar installateur zijn werkzaamheden had afgerond, de brandweer de aanvulling op het programma van eisen had goedgekeurd en [appellante] met de exploitatie van het café was begonnen en de huur was gaan betalen na afwijzing van haar verzoek van 4 mei 2011 tot verlenging van de huurvrije periode, in redelijkheid aannemen dat zij per 1 april 2011 had voldaan aan haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. Dit betekent echter dat [appellante] per 1 april 2011 nog recht had op twee maanden huurvrije periode, nu die twee maanden eerst zouden aanvangen bij correcte oplevering van de brandmeldinstallatie. De stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] daarop geen aanspraak kan maken omdat de vertraging tot 1 april 2011 aan handelen van [appellante] is te wijten, is tegenover de betwisting daarvan door [appellante], onvoldoende onderbouwd. [appellante] kan daarom de door haar betaalde huur over de maanden april en mei 2011 als onverschuldigd betaald terugvorderen. In zoverre slaagt grief 4.

3.15

Het door [appellante] in hoger beroep gedane concrete bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.

3.16

Het bestreden vonnis zal derhalve worden vernietigd, doch alleen voor zover daarbij de terugbetaling van de huur over de maanden april en mei 2011, met wettelijke rente, is afgewezen. Voor toekenning van de wettelijke handelsrente bestaat geen rechtsgrond. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn onvoldoende onderbouwd, zodat die ook in hoger beroep worden afgewezen.

3.17

Omdat [appellante] ondanks de gedeeltelijke toewijzing van haar vordering nog steeds is te beschouwen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, dient zij de kosten te dragen van het geding in eerste aanleg (reeds in het bestreden vonnis bepaald) en van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vordering tot terugbetaling van betaalde huur is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellante] van de door deze betaalde huur over de maanden april en mei 2011, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de respectieve betaaldata;

wijst voor het overige de vordering tot terugbetaling van betaalde huur af;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 4.961,= aan verschotten en € 11.685,= voor salaris;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J. Blokland en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2014.