Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.147.838/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : kk 14-149
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 augustus 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[X] B.V.,
gevestigd te [plaats],
appellante,
advocaat: mr. E.J. Elferink te Utrecht,
tegen:
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] en [geïntimeerde] genoemd.
[X] is bij dagvaarding van 10 april 2014 – hersteld bij exploot van diezelfde datum met daarbij gevoegd de memorie van grieven, met producties – in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 14 maart 2013, in kort geding onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [X] als gedaagde. Het in de dagvaarding gedane verzoek om behandeling van de zaak als spoedappel is ingewilligd.
[X] heeft vervolgens een memorie van antwoord genomen, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 juli 2014 doen bepleiten, door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerde] heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1.
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘Feiten’ de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen.
2.2.
Grief 1 is gericht tegen de daarin opgenomen passage: ‘Het gehuurde verkeerde in slechte staat van onderhoud, met name de fundering was slecht en deze diende te worden vernieuwd. Ook de bestaande kelderbak zou worden gerenoveerd/vernieuwd. Dientengevolge diende de gehele woning te worden gerenoveerd/vernieuwd.’
2.3.
Voor het overige zijn de door de voorzieningenrechter opgesomde feiten in hoger beroep niet in geschil en deze dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
( a) [geïntimeerde] heeft in 1998 de woning aan [adres] (hierna: de woning) gehuurd van een rechtsvoorgangster van [X]. De aanduiding ‘huis’ ziet op de begane grond van het pand en de aanduiding ‘sous’ op het souterrain waarvan de achterste helft tot het gehuurde behoort. Het souterrain wordt ook wel kelder genoemd.
( b) Medio 2006 heeft [X] het gehele pand [adres] aangekocht.
( c) [X] en [geïntimeerde] hebben in juni 2010 een “Onderhoudscontract Particuliere Verhuurders bij ingrepen in de woning” (hierna: renovatieovereenkomst) gesloten. In de overeenkomst en de als bijlage 1 daarbij gevoegde werkomschrijving staan de renovatiewerkzaamheden vermeld, waaronder het herstel van de fundering en de aanleg van een nieuwe betonnen kelderbak. Partijen zijn overeengekomen dat de huur na de renovatie zou worden verhoogd van € 377,= naar € 570,= per maand. Aan [geïntimeerde] is een wisselwoning ter beschikking gesteld. In 2011 heeft [X] [geïntimeerde] laten weten dat zij genoodzaakt was het pand geheel te slopen en weer op te bouwen. De renovatieovereenkomst is naar aanleiding daarvan niet gewijzigd. Op 23 mei 2013 heeft [X] [geïntimeerde] laten weten dat contact met haar zou worden opgenomen om de datum van oplevering te bespreken. Op een vraag van [geïntimeerde] bij e-mail van 29 december 2013 over de oplevering van de gerenoveerde woning, heeft [X] geantwoord dat zij de voortgang, de oplevering, de keuken en dergelijke met [geïntimeerde] wilde bespreken.
( d) Tijdens het gesprek dat vervolgens op 7 januari 2014 plaatsvond heeft [X] [geïntimeerde] meegedeeld dat zij de woning niet langer aan [geïntimeerde] ter beschikking wilde stellen. Nadat [geïntimeerde] [X] bij brief van 8 januari 2003 had verzocht en gesommeerd haar een opleverdatum te geven, heeft [X] bij e-mail van 21 januari 2014 geschreven dat de renovatieovereenkomst niet langer van kracht was omdat geen sprake is van terugkeer naar de bestaande woning, maar van sloop en nieuwbouw. Bij brief van 12 februari 2014 heeft de gemachtigde van [X] de huurovereenkomst tussen partijen, onder verwijzing naar artikel 7:210 BW Pro, buitengerechtelijk ontbonden.
3.Beoordeling
3.1.
Naar aanleiding van de door [geïntimeerde] in eerste aanleg gevorderde voorlopige voorziening, heeft de voorzieningenrechter [X], kort weergegeven, veroordeeld [geïntimeerde], op straffe van verbeurte van een dwangsom, binnen drie maanden na de betekening van het te wijzen vonnis toe te laten tot de woning en [X] belast met de kosten van het geding. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] met drie grieven op.
3.2.
Bij de beoordeling van de grieven wordt vooropgesteld dat in een eventueel aan te spannen bodemprocedure [X] het bewijs zal moeten leveren van de feiten en omstandigheden die zij ten grondslag heeft gelegd aan haar stellingen dat de renovatieovereenkomst geen rechtsgevolg meer heeft en de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, alsmede aan haar beroep op overmacht, onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige kort geding procedure dient te worden beoordeeld of [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kans gering is dat [X] zal slagen in het leveren van dat bewijs.
3.3.
In de toelichting op de grieven, die zich lenen zich voor gezamenlijke behandeling, heeft [X] aangevoerd dat de fundering van het pand [adres], toen zij het pand in 2006 kocht, in voldoende goede staat (code III) verkeerde, maar dat herstel noodzakelijk was als gevolg van werkzaamheden aan een buurpand in 2008 waardoor haar pand is gaan verzakken. Op 25 november 2010 bleek het pand zodanig te zijn verzakt (30 centimeter uit het lood) dat de oorspronkelijk beoogde renovatie zinloos was geworden en het pand moest worden gesloopt. De gehuurde woning was daardoor evident gebrekkig en het gebrek maakte het genot dat [geïntimeerde] van de woning mocht verwachten onmogelijk. Het gebrek kon niet worden verholpen in de zin van de artikelen 7:206 en 7:210 BW. De woning die [geïntimeerde] heeft gehuurd was door de sloop van het pand vergaan. Zelfs indien algehele nieuwbouw onder het begrip ‘verhelpen’ in die artikelen zou zijn te brengen, kon herstel van de woning in de gegeven omstandigheden niet van [X] worden gevergd onder instandhouding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde]. De bank wilde de herbouw van het pand alleen financieren wanneer daarin acht koopappartementen zouden worden gerealiseerd. De aan de nieuwbouw van het gehele pand verbonden kosten die aan de nieuwe woning zijn toe te rekenen bedragen € 234.000,= en zijn daarmee een viervoud van de kosten van de aanvankelijk beoogde renovatie ter zake van de woning. De huuropbrengst van € 570,= per maand staat dus in geen enkele verhouding tot de investeringen die [X] heeft moeten doen. [X] was dan ook niet verplicht, in de zin van voornoemde artikelen, het gebrek te verhelpen door middel van nieuwbouw. De oude en de nieuwe woning zijn niet gelijkwaardig. De nieuwe woning is geïsoleerd en kent een andere maatvoering, hoogte van plafonds en entree. [geïntimeerde] zou volgens de renovatieovereenkomst geen nieuwe, maar een opgeknapte woning krijgen, zonder dubbel glas, zonder vloerverwarming, zonder betonnen vloeren en plafonds, extra balkon, openslaande deuren, Frans balkon en zonnepanelen zoals nu het geval is, aldus nog steeds [X].
3.4.
[geïntimeerde] heeft gesteld en met – niet of onvoldoende weersproken – stukken gestaafd dat de fundering van het pand in 1985 code II had (rapport Bouw en Woningtoezicht uit oktober 1985), dat de staat van de fundering door deze dienst – naar aanleiding van een klacht over scheurvorming in voor- en achtergevel – in een notitie van 11 november 1993 werd omschreven als matig/slecht en dat het secretariaat van de Huurcommissie in een rapport van voorbereidend onderzoek, dat heeft plaatsgevonden in 2008 voordat de verbouwing van het buurpand een aanvang had genomen, gebreken aan de woning heeft geconstateerd die wezen op verzakking van het pand. Ook heeft [geïntimeerde] een op 30 december 2010 namens [X] bij de gemeente Amsterdam ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning in het geding gebracht, betreffende de nieuwbouw van het pand [adres], met op het voorblad de vermelding dat het gaat om de nieuwbouw van zeven woningen ‘(zelfde aantal als bestaande situatie)’ en bij de beantwoording van de vragen 8 en 9 dat het gaat om een huurwoning en zes koopwoningen. Voorts heeft [geïntimeerde], onder verwijzing naar de renovatieovereenkomst en bijbehorende werkomschrijving, gesteld dat de oude en de nieuwe woning wel degelijk gelijksoortig zijn. Ook oorspronkelijk was voorzien in een geheel nieuwe woning: de fundering werd hersteld zodat alle binnenmuren verdwenen, alsmede alle voorzieningen als sanitair en leidingen. Er kwam een nieuwe kelderbak, nieuwe keuken, nieuw sanitair met een bad en een wasmachineplaats, nieuwe meterkast en leidingen, nieuwe trap, wasmachineaansluiting, centrale verwarming, mechanische ventilatie, geluidsisolatie met de andere ruimte in het souterrain, nieuw stucwerk, alle ramen met dubbel glas en tegels in de badkamer tot het plafond. De woning in het nieuwe pand heeft dezelfde oppervlakte en staat op dezelfde plaats als de oude woning, aldus [geïntimeerde].
3.5.
In het licht van de omstandigheden dat [X] na de beslissing tot sloop en nieuwbouw de renovatieovereenkomst ongewijzigd heeft gelaten en zich tot 7 januari 2014 jegens [geïntimeerde] heeft gedragen alsof deze overeenkomst onverminderd van toepassing was – zo pleegde zij overleg met [geïntimeerde] over wijzigingen in de nieuw te bouwen woning ten opzichte van de aanvankelijke renovatieplannen – en gelet op de inhoud van de hiervoor onder 3.4 bedoelde stukken, in onderling verband en samenhang bezien, is het hof voorshands van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kans gering is dat [X] in de bodemprocedure zal slagen in het bewijs van de door haar gestelde, op rechtsgevolg gerichte, feiten en omstandigheden. Genoemde stukken wekken allereerst gerede twijfel aan de juistheid van de stelling van [X] dat de opgetreden verzakking van haar pand het uitsluitende gevolg was van werkzaamheden aan het buurpand en dat zij jegens [geïntimeerde] – toen de verzakking uiteindelijk zodanig ernstig bleek te zijn dat het pand moest worden gesloopt – niet verplicht was het gebrek te verhelpen door nieuwbouw. De aangevraagde omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van het pand betreft een huurwoning naast zes koopappartementen. De enkele stellingen van [X] dat (i) de bank eiste dat acht koopappartementen in het pand zouden worden gerealiseerd en (ii) het bij de huurwoning in de aanvraag niet ging om de woning op de begane grond en in het achterste deel van het souterrain, maar om het nieuwe voorste deel van het souterrain, zijn – wat daar verder van zij – niet te rijmen met de omstandigheid dat [X] de renovatieovereenkomst ongewijzigd heeft laten voortbestaan en zich tot 7 januari 2014 jegens [geïntimeerde] heeft gedragen alsof zij kon terugkeren naar de woning op de begane grond en in het achterste deel van het souterrain in het nieuwe pand. [X] heeft niet bestreden dat de oppervlakte van de nieuwe woning gelijk is aan die van de oude woning en dat de nieuwe woning op dezelfde plaats ligt als de oude, met dien verstande dat [geïntimeerde] nadat het besluit tot sloop en nieuwbouw was genomen op verzoek van [X] ermee heeft ingestemd dat haar deel van het souterrain een paar meter naar achteren werd verplaatst, zodat [X] het voorste deel van het souterrain kon vergroten. [X] stelt in hoger beroep ten onrechte dat de renovatieovereenkomst niet voorzag in dubbel glas. Nu deze overeenkomst herstel van de fundering omvatte en voorts onmiskenbaar blijk geeft van een voorgenomen grootscheepse verbouwing/vernieuwing van de woning van [geïntimeerde], zoals zij ook heeft gesteld, valt, zonder nadere toelichting en onderbouwing aan de zijde van [X], die ontbreken, niet in te zien dat door de sloop en nieuwbouw een wezenlijke, rechtens relevante wijziging is opgetreden in de aan de woning in het nieuwe pand toe te rekenen investeringen ten opzichte van de investeringen die [X] ten behoeve van de woning in het oude pand had moeten doen op grond van de oorspronkelijke renovatieplannen. Voor zover [X] ervoor heeft gekozen de nieuwe woning met meer luxe uit te voeren dan was voorzien in de renovatieovereenkomst (zoals vloerverwarming, een extra balkon, openslaande deuren, Frans balkon en zonnepanelen), is het hof voorshands van oordeel dat dat voor haar rekening en risico komt.
3.6.
Al met al leidt het voorgaande tot de conclusie dat het hof niet aannemelijk acht dat de bodemrechter van oordeel zal zijn dat de renovatieovereenkomst geen rechtsgevolg meer heeft en de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, en evenmin dat de bodemrechter het beroep van Poelman op overmacht, onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid zal honoreren. Dit betekent dat de grieven falen en het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. De overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking. Poelman dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding in hoger beroep te dragen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Poelman in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;
verklaart dit arrest met betrekking tot deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C. Uriot en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2014.