ECLI:NL:GHAMS:2014:3547

• Datum uitspraak: 26 augustus 2014
• Publicatiedatum: 28 augustus 2014
• Zaaknummer: 200.122.708-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Huijzer; G.B.C.M. van der Reep; J.C.W. Rang
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over huurprijsaanpassing en bewijs van voorafgaande kennisgeving

In deze civiele zaak in hoger beroep tussen Capital Group B.V. en de huurder staat de vraag centraal of de huurder recht heeft op voorafgaande kennisgeving van jaarlijkse huurprijsaanpassingen, zodat hij deze kan doorbelasten aan onderhuurders.

De huurder heeft zichzelf en twee getuigen gehoord, waaronder zijn vader en een derde persoon, die verklaren dat er een afspraak was over tijdige berichtgeving. Capital Group B.V. heeft geen getuigen gesteld. Het hof overweegt dat, gezien het gaat om geliberaliseerde huur waarbij de huurder de huurverhoging eenvoudig zelf kan berekenen, aan een bewijs van bindende afspraken over voorafgaande kennisgeving hoge eisen moeten worden gesteld. De verklaringen van de huurder en zijn vader voldoen hier niet aan.

Verder heeft Capital bezwaar gemaakt tegen de memorie na enquête van de huurder, maar dit bezwaar is gepasseerd wegens gebrek aan belang. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter volledig en wijst de vorderingen van Capital die in hoger beroep zijn gewijzigd deels toe. Capital krijgt gelegenheid om een gewijzigde berekening van haar vorderingen in te dienen. De zaak wordt verwezen naar de rol voor verdere procedurele stappen.

Uitkomst: Het hof vernietigt het vonnis en staat Capital toe haar vorderingen te herberekenen en opnieuw in te dienen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.122.708/01

zaaknummer rechtbank : 1369877 CV EXPL 12-23935

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 augustus 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CAPITAL GROUP B.V. ,
gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J.M. Veldhuis te Amsterdam,

tegen

[GEÏNTIMEERDE] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. Th. F. Roest te Haarlem.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden wederom Capital en [geïntimeerde] genoemd.

1.1

Het hof heeft op 17 december 2013 een tussenarrest uitgesproken. Het verwijst voor het verloop van de procedure tot dan toe daarnaar.

1.2

Ter uitvoering van het tussenarrest heeft [geïntimeerde] een akte herstel ondertekeningsverzuim genomen. Daarna heeft de bij het tussenarrest benoemde raadsheercommissaris op 4 april 2014 getuigen gehoord. Het desbetreffende proces-verbaal bevindt zich bij de gedingstukken.

1.3

[geïntimeerde] heeft vervolgens een memorie na enquête genomen, waarop Capital heeft geantwoord.

1.4 Ten slotte is andermaal arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

Capital heeft bezwaar gemaakt tegen de memorie na enquête van [geïntimeerde], omdat deze niet door een advocaat is ondertekend maar voorzien is van een gestempelde handtekening. Het hof passeert het bezwaar van Capital wegens gebrek aan belang.

2.2

Bij het tussenarrest heeft het hof [geïntimeerde] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat hij met [X] bij aanvang van de huur de afspraak heeft gemaakt dat hij tijdig bericht zou krijgen van de jaarlijkse huuraanpassingen teneinde hem in staat te stellen de verhoging door te berekenen aan zijn onderhuurders.

2.3

[geïntimeerde] heeft zichzelf, [Y] (zijn vader), en [X] als getuigen doen horen. Capital heeft geen getuigen voorgebracht. Aan de hand van de verklaringen van die drie getuigen, beschouwd ook in samenhang met de overige bewijsstukken, overweegt het hof het volgende.

[geïntimeerde] en zijn vader hebben met [X] onderhandeld over de verhuur van een woning aan [geïntimeerde], welke deze ook mocht onderverhuren aan medestudenten. [geïntimeerde] heeft uiteindelijk met Capital de huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres]. Uit artikel 9 van de van de huurovereenkomst opgemaakte onderhandse akte blijkt dat Boersma Vastgoed Beheer zal optreden als beheerder. Artikel 5.2 van de huurovereenkomst gelezen in samenhang met artikel 18 van de toepasselijke algemene voorwaarden brengt mee dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de consumentenprijsindex.

[geïntimeerde] heeft als getuige verklaard dat de huurindexatie tijdig zou worden doorgegeven, zodat hij deze zou kunnen doorbelasten aan zijn onderhuurders.

Zijn vader heeft verklaard dat [X] heeft toegezegd ervoor te zorgen dat de huur constant bekend zou zijn, zodat [geïntimeerde] niet zou worden verrast met verhogingen achteraf.

Lenderinks verklaring komt er op neer dat hij zich weinig herinnert van de onderhandelingen met vader en zoon [geïntimeerde].

Nu het hier gaat om geliberaliseerde huur waarvoor volgens artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst geen jaarlijks voorstel voor huurverhoging vereist was en [geïntimeerde] aan de hand van artikel 18 van de toepasselijke algemene voorwaarden de jaarlijkse huurverhoging eenvoudig zelf kon berekenen en doorbelasten, moeten aan afspraken over een voorafgaand bericht met betrekking tot huuraanpassingen hoge eisen worden gesteld. Hetgeen vader en zoon [geïntimeerde] dienaangaande hebben verklaard voldoet daar niet aan. Er is kennelijk gesproken over indexering van de huurprijs maar een bewijs van bindende afspraken over de aanzegging daarvan heeft [geïntimeerde] niet geleverd.

2.4

Met grief 5 betoogt Capital dat de kantonrechter ten onrechte zowel haar vordering met betrekking tot de met [geïntimeerde] overeengekomen buitengerechtelijke kosten ad 15 % van het toe te wijzen bedrag als de overeengekomen vertragingsrente ad 1 % per maand, heeft afgewezen.

De vijfde grief kan reeds niet slagen omdat Capital na wijziging van haar eis in hoger beroep niet (meer) vordert dat het hof [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van deze posten.

2.5

Het voorgaande een en ander brengt mee dat alsnog moet worden geoordeeld dat de tweede grief van Capital eveneens succes heeft en daarmee ook de derde en vierde grief en gedeeltelijk de eerste grief, zodat het vonnis waarvan beroep geheel zal worden vernietigd en dat hetgeen de kantonrechter aan [geïntimeerde] heeft toegewezen alsnog zal worden afgewezen. Ten aanzien van de onderscheiden vorderingen van Capital in hoger beroep overweegt het hof als volgt.

Ad (i)

Deze vordering komt in beginsel in aanmerking voor toewijzing, zij het dat Capital bij de becijfering daarvan nog geen rekening kon houden met hetgeen het hof in rechtsoverweging 3.9 van het tussenarrest heeft overwogen ten aanzien van grief 7. Het hof zal Capital in de gelegenheid stellen een gewijzigde berekening in het geding te brengen.

Ad (ii)

Dat zelfde geldt voor de berekening van de per 1 april 2013 verschuldigde huur. Ook dat bedrag dient Capital te herberekenen.

Ad (iii) – (viii)

Deze vorderingen zullen worden afgewezen. Bij de onder (iii) en (iv) gevorderde verklaringen voor recht heeft Capital geen belang.

Ad (ix)

[geïntimeerde] dient inderdaad aan Capital terug te betalen hetgeen deze op grond van het aangevallen vonnis aan hem heeft voldaan te vermeerderen met, zoals het hof reeds overwoog in 3.3.2 van het tussenvonnis, de wettelijke rente van artikel 6:119 BW.

2.6

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte uitlating van Capital. [geïntimeerde] mag daarop nog reageren. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 23 september 2014 voor het in het geding brengen door Capital van een herberekening van haar vorderingen (i) en (ii);

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, G.B.C.M. van der Reep en mr. J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2014.