Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummers : 200.137.395/01 NOT
nummer eerste aanleg : 13-12
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 september 2014
inzake
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonend te [plaats], gemeente [gemeente],
appellanten,
tegen
[naam],
notaris te [gemeente],
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S. Colsen, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellanten (hierna: klagers) hebben op 8 november 2013 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 16 oktober 2013 (ECLI:NL:TNOKSGR:2013:14). De kamer heeft in de bestreden beslissing klagers in hun klacht tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) niet ontvankelijk verklaard
.
.
1.2.
De notaris heeft een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.3.
De zaak is tegelijkertijd maar niet gevoegd met de zaak met nummer 200.134.821/01 NOT behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 26 juni 2014. Klager sub 1. (ook namens klaagster sub 2.) en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
1.4.
Ter zitting is door het hof geconstateerd dat het op 16 juni 2014 door het hof van klagers ontvangen aanvullende stuk niet door de notaris is ontvangen, zoals het van toepassing zijnde procesreglement voorschrijft. Daarom zal dit stuk door het hof bij de beoordeling van het hoger beroep buiten beschouwing worden gelaten.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
Bij akte van levering van 8 augustus 2005 hebben klagers van de verkoper een kavel grond met verder bijbehoren in eigendom verkregen. In die akte is ten behoeve van het verkochte een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om te komen van en te gaan naar de openbare weg over de aangrenzende toegangsweg. Klagers waren bij het passeren van die akte aanwezig. Bij akte van levering van 24 augustus 2006 is die toegangsweg door de verkoper in eigendom overgedragen aan de gemeente [gemeente]. Voormalig kantoorgenoot van de notaris, mr. [naam] (hierna: de oud-notaris), heeft deze akten gepasseerd. Het kantoor van de notaris is door de bank van klagers benaderd om een recht van hypotheek te vestigen op (onder meer) het op de kavel gerealiseerde woonhuis van klagers. Op 22 januari 2009 heeft de notaris in aanwezigheid van klagers de akte van hypotheek gepasseerd. Op 16 december 2011 heeft een bespreking met onder meer klagers en de notaris plaatsgevonden.
4.Het standpunt van klagers
Klagers verwijten de notaris het volgende.
i. Klagers wensten het hun in eigendom toebehorende perceel (kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie [sectie], nummer [nummer]) in twee delen te splitsen. Aan de twee delen van het perceel zijn de kadastrale nummers [nummer 1] (waaronder de toegangsweg) en [nummer 2] toegekend. In verband met deze splitsing is de notaris benaderd voor het opmaken van de hypotheekakte. De notaris heeft bij deze gelegenheid de aan klagers in eigendom toebehorende toegangsweg ‘weggewerkt’, aangezien de toegangsweg geen onderdeel meer uitmaakt van het perceel met kadastraal nummer [nummer 1].
ii. De notaris heeft bij akte van rectificatie van 20 augustus 2012 een fout gecorrigeerd met betrekking tot aan de buren van klagers in eigendom toebehorende grond. Dat was naar aanleiding van het gesprek van 16 december 2011, waarbij ook de buren aanwezig waren. Dit was voor de notaris het moment geweest om alle foutieve kadastrale nummers te corrigeren, hetgeen hij heeft nagelaten.
5.Het standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.De beoordeling
6.1.
De kamer heeft klagers in hun klacht niet ontvankelijk verklaard en heeft hiertoe het volgende overwogen. Artikel 99 lid 15 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven heeft kennisgenomen. Deze vervaltermijn neemt een aanvang zodra een klager kennis draagt van het handelen of nalaten van een notaris, en dus niet op het moment dat een klager tot de opvatting komt dat zodanig handelen of nalaten klachtwaardig is. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen het aan klager bekend worden van het handelen van de notaris enerzijds en het bekend worden van diens nalaten anderzijds. Van een handelen van de notaris blijkt in het algemeen op enige wijze naar buiten zoals in de vorm van een gegeven advies of in de vorm van een akte. Ook van het nalaten van een notaris zal moeten blijken. Hiervan kan sprake zijn indien de gevolgen van dat nalaten zichtbaar worden of indien op enige andere wijze dat nalaten bekend wordt. Een redelijke uitleg van artikel 99 lid 15 Wna Pro brengt met zich dat de vervaltermijn ingeval van een nalaten begint te lopen zodra van dat nalaten op enige wijze aan klager blijkt.
Met betrekking tot klachtonderdeel i. is naar het oordeel van de kamer de hiervoor bedoelde vervaltermijn gaan lopen vanaf 22 januari 2009, de dag waarop de notaris in aanwezigheid van klagers de hypotheekakte heeft gepasseerd. De klacht is op 26 maart 2013 en daarmee na het verstrijken van de vervaltermijn bij de kamer ingediend. Ten aanzien van klachtonderdeel ii. heeft de kamer overwogen dat voor zover klagers bedoelen dat de hiervoor bedoelde hypotheekakte door de notaris gecorrigeerd had moeten worden, heeft te gelden dat klagers ook hiermee te laat zijn vanwege de vervaltermijn van drie jaren. Voor zover klagers bedoelen dat de akte van levering van 8 augustus 2005 een onjuiste kavelnummering bevat die de notaris had moeten corrigeren, is gesteld noch gebleken op welke grond de notaris hiertoe zou zijn gehouden.
6.2.
Het hof verenigt zich met dit oordeel en de gronden waarop dit oordeel berust. Ook het hof is van oordeel dat klagers niet kunnen worden ontvangen in hun klachten wegens overschrijding van de vervaltermijn. De in hoger beroep geponeerde stelling van klagers dat zij eerst in 2011 erachter zijn gekomen dat de toegangsweg was ‘weggegeven’, wat hiervan verder ook zij, is naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk geworden. Verder heeft de notaris zich terecht op het standpunt gesteld dat hij niet tuchtrechtelijk kan worden aangesproken voor handelen of nalaten waarbij hij niet betrokken is geweest. Daarnaast heeft de notaris onweersproken aangevoerd - wat hiervan ook zij - dat hij de oud-notaris niet is opgevolgd. Aan de stelling van klagers dat de notaris naar aanleiding van het gesprek op 11 december 2013 verplicht was om de handelwijze van de oud-notaris te controleren en te corrigeren, wordt dan ook voorbij gegaan.
6.3.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.4.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J. Blokland en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2014 door de rolraadsheer.