Uitspraak
arrest
_____________________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.152.561/01 zaak/-rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/564989 / KG ZA 14-608
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 november 2014
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats],
appellante,
advocaat:
mr. E.H.J. Slagerte Amsterdam,
mr. E.H.J. Slagerte Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde],
gevestigd te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat:
mr. G.J.A. Wiekartte Amsterdam.
mr. G.J.A. Wiekartte Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 9 juli 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 juni 2014, onder bovenstaand zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde (hierna: het vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord ingediend, met producties.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, vermeerderd met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 oktober 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, [appellante] aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1
[geïntimeerde] is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres]
te [woonplaats] (hierna de woning).
3.1.2
De woning is door de gemeente Amsterdam op basis van de
Woonruimtewet 1947 bij besluit van 4 maart 1975 gevorderd. De gemeente heeft de
woning aan [appellante] in gebruik gegeven, die de woning sedert 17 juni 1975 heeft
bewoond.
3.1.3
De Woonruimtewet 1947 van 4 maart 1975 is op 1 juli 1993 komen te
vervallen door de inwerkingtreding van de Huisvestingswet (hierna Hw) per die
datum. Op grond van het overgangsrecht (artikel 91 lid 3 Hw Pro) is de vordering van de
woning van rechtswege omgezet in een vordering voor de termijn van 10 jaar, die is
aangevangen op 1 juli 1993. Bij besluit van 4 november 2002 heeft de gemeente
Amsterdam de woning (wederom) gevorderd voor een periode van 10 jaar, ingaande
op de datum van dagtekening van het besluit.
3.1.4
Bij brief van 14 februari 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellante], voor zover van belang, het volgende bericht:
“ Op 4 november 2002 is (...) de woning [adres] voor gebruik als woonruimte door de
Gemeente [woonplaats] ten behoeve van u gevorderd.
Deze vordering, welke is afgegeven voor een periode van maximaal 10 jaar, is per 1 januari 2013
beëindigd.
Gelet op de wettelijke bepalingen zal de vordering 3 volle maanden na dagtekening van dit schrijven
worden beëindigd.
Aangezien u geen huurovereenkomst zal worden aangeboden, dient de woning weer leeg en
woonschadevrij tot onze beschikking gesteld te worden.
De Gemeente zal binnenkort contact met u opnemen om u vervangende woonruimte aan te bieden.”
3.1.5
[appellante] heeft de woning niet ontruimd. Bij brief van 1 april 2014 heeft de
raadsman van [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd de woning uiterlijk 1 augustus
2014 te ontruimen en aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen.
3.1.6
De gemeente [woonplaats] heeft de omvang van de maandelijks door
[appellante] aan [geïntimeerde] te betalen vergoeding voor het gebruik van de woning
jaarlijks vastgesteld. Bij besluit van 7 mei 2013 is op verzoek van [geïntimeerde] de
(thans geldende) vergoeding per 1 juli 2013 vastgesteld op € 513,27 per maand. Het
besluit, dat is gericht aan [geïntimeerde], luidt – voor zover voor deze procedure van
belang – als volgt:
“Wij hebben op 29 april 2013 uw verzoek tot verhoging van de vorderingsvergoeding ontvangen. Met
inachtneming van het door de Minister vastgestelde huurprijsbeleid besluiten wij het volgende.
De vorderingsvergoeding bedraagt per 1 juli 2013
€ 513,27(...)
€ 513,27(...)
Het bedrag is opgebouwd uit de laatst betaalde vorderingsvergoeding van € 453,20 + 6,5%
verhoging (...) en het watergeld ad € 30,61.
Wij hebben de gebruiksvergoeding op hetzelfde bedrag vastgesteld en de gebruiker hiervan per heden
op de hoogte gesteld. (...)”
3.1.7
[appellante] heeft als productie een aantal brieven van [geïntimeerde] over de periode 17 april 2001 tot en met 23 april 2012, alle met als onderwerp: “
Huurprijsaanpassing per 1 juli [jaartal] [adres], in het geding gebracht. De brief van 23 april 2012 luidt - voor zover voor deze procedure van belang - als volgt:
Huurprijsaanpassing per 1 juli [jaartal] [adres], in het geding gebracht. De brief van 23 april 2012 luidt - voor zover voor deze procedure van belang - als volgt:
Conform de met u afgesloten huurovereenkomst stellen wij u voor de huur volgens onderstaande
berekening aan te passen. Indien u meent gegronde redenen te hebben om bezwaar te maken tegen
deze voorgestelde verhoging, dient u daarvoor een speciaal formulier te gebruiken, het zgn.
bezwaarschrift. (...)
Indien u de nieuwe huurprijs niet betaalt, maar nalaat uw bezwaren naar voren te brengen zal de
huurwijziging na de wettelijke procedure met ingang van
1 juli 2012verschuldigd worden (...)”
1 juli 2012verschuldigd worden (...)”
De overige brieven zijn van gelijke bewoordingen en strekking.
3.1.8
[geïntimeerde] heeft tot dusverre geen bodemprocedure aanhangig gemaakt.
3.2
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd dat – kort samengevat – dat [appellante] wordt veroordeeld de woning uiterlijk op 1 augustus 2014 te ontruimen en deze aan [geïntimeerde] op te leveren. Ter onderbouwing van haar vordering heeft [geïntimeerde] -
gesteld dat [appellante] de woning altijd op grond van een vorderingsbesluit als bedoeld
in artikel 40 van Pro de Huisvestingswet heeft bewoond en dat zij de woning dient te
ontruimen nu de vorderingsperiode is verstreken en vóór dat moment geen nieuw
vorderingsbesluit onherroepelijk is geworden, terwijl [geïntimeerde] ook niet bereid is
met haar een huurovereenkomst te sluiten.
3.3
[appellante] heeft daartegen, voor zover in dit hoger beroep van belang, als verweer gevoerd:
(1) dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming;
(2) dat, hoewel zij wist de woning in 1975 te hebben verkregen op grond van een vorderingsbesluit, het laatste vorderingsbesluit van 4 november 2002 (ook) een huurovereenkomst betreft;
(3) dat [appellante] aan de tussen partijen gewisselde correspondentie, waarin [geïntimeerde] de rechtsverhouding tussen partijen herhaaldelijk als huurovereenkomst heeft aangemerkt, het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat een huurovereenkomst tot stand was gekomen;
(4) dat dit vertrouwen is versterkt doordat [appellante] de huur maandelijks aan [geïntimeerde] heeft voldaan, welke betalingen [geïntimeerde] zonder protest heeft behouden.
3.4.1
De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen. Allereerst heeft hij het verweer van [appellante] verworpen dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering en daartoe overwogen (r.o. 4.2) dat, nu [geïntimeerde] ter zitting heeft gesteld dat zij de woning wil aanwenden voor bewoning door een kleindochter van haar aandeelhoudster, daarmee het spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming is gegeven.
3.4.2
Ook de overige verweren van [appellante] heeft de voorzieningenrechter verworpen. Daartoe heeft hij overwogen, kort samengevat, dat het besluit van 4 november 2002 geen huurovereenkomst maar een vorderingsbesluit betreft, [appellante] de woning steeds op grond van een vorderingsbesluit heeft bewoond en, nu de gemeente de woning niet voor 1 juni 2013 opnieuw heeft gevorderd, [appellante] de woning sedert die datum zonder recht of titel heeft bewoond. Ook na 1 juni 2013 is geen huurovereenkomst tot stand gekomen, nu [geïntimeerde] in de brief van 14 februari 2013 expliciet heeft verklaard dat aan [appellante] geen huurovereenkomst zal worden aangeboden.
3.5
Tegen de beslissing tot ontruiming en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellante] op met vijf grieven.
3.5.1
Met
grief 1betoogt [appellante] dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Deze grief slaagt, waartoe het hof als volgt overweegt.
grief 1betoogt [appellante] dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Deze grief slaagt, waartoe het hof als volgt overweegt.
Tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft [geïntimeerde] naar voren gebracht dat, anders dan ten tijde van het geding in eerste aanleg, gebruik van de woning door de kleindochter van haar aandeelhoudster niet meer aan de orde is omdat deze kleindochter in verband met gezinsuitbreiding in een eigen (andere) woning heeft voorzien.
Voorts is van de zijde van [geïntimeerde] naar aanleiding van vragen van het hof verklaard dat [geïntimeerde] op dit moment geen concrete plannen heeft met de woning maar zich vrij wil voelen om met de woning te doen wat zij wil.
Onder deze omstandigheden kan niet worden volgehouden dat de vordering tot ontruiming in hoger beroep nog een zodanig spoedeisend karakter heeft dat van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd de uitkomst van een door haar aan te spannen bodemprocedure af te wachten. Het enkele feit dat artikel 59 van Pro de Huisvestingswet bepaalt dat de gebruiker na het einde van de vorderingsperiode verplicht is de woning “onverwijld” te verlaten, maakt dit niet anders. Die bepaling legt weliswaar een verplichting op aan de verhuurder, maar brengt niet met zich dat een geschil tussen de eigenaar van de woning en de gebruiker over de verplichting tot ontruiming daardoor een spoedeisend karakter heeft.
3.5.2
Gelet op het voorgaande behoeven de overige grieven geen bespreking meer. Niettemin acht het hof het raadzaam naar aanleiding daarvan op te merken dat het hof het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter deelt dat tussen partijen geen huurovereenkomst is tot stand gekomen en [appellante] de woning sedert 1 juni 2013 zonder recht of titel bewoont. Het hof acht die overige grieven dus ongegrond.
3.6
Het vonnis waarvan beroep zal gedeeltelijk worden vernietigd en de vordering tot ontruiming zal alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. De kosten van de eerste aanleg blijven voor rekening van [appellante], aangezien [geïntimeerde] ten tijde van het vonnis in eerste aanleg (anders dan ten tijde van dit hoger beroep) een spoedeisend belang had bij ontruiming, zodat de voorzieningenrechter deze vordering naar ’s hofs oordeel terecht heeft toegewezen.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voor zover de vordering tot ontruiming is toegewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst deze vordering af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 408,33 aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris, te vermeerderen met € 131,-- wegens nakosten zonder betekening en € 199,-- wegens nakosten in geval van betekening;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C van Harmelen, R.J.F. Thiessen en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 november 2014.