Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00247
20 februari 2014
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], de heffingsambtenaar,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/3254 van de rechtbank Noord-Holland/zittingsplaats Alkmaar (hierna: de rechtbank), in het geding tussen
[X]te[Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2011 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [a-straat][1] te[E] (gemeente [P]) voor het jaar 2011 vastgesteld op € 344.000 (hierna: de WOZ-beschikking). .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 10 november 2011 het tegen de WOZ-beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Bij uitspraak van 7 maart 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde verlaagd tot € 319.000.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 april 2013, aangevuld bij brief van 14 mei 2013. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 1.1 tot en met 1.3 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld.
Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
1.1.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiser aan de [a-straat][1] te [P] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 344.000. Verweerder is daarbij uitgaan van de waardepeildatum 1 januari 2010 en de staat van eisers woning op 1 januari 2011.
1.2.
Eisers woning is een appartement met een inhoud van 385 m³ en met een berging van 8 m² en een parkeerplaats. Voor deze woning is eiser in 2008 een koop/aannemingsovereenkomst aangegaan waarbij een vrij op naam prijs (VON prijs) van € 344.000 is overeengekomen. Deze prijs betreft het totaal van de te betalen koop/aanneemsommen. In [in] 2010 is de woning opgeleverd.
1.3.
De woning maakt deel uit van een appartementengebouw met[AANTAL 1] woningen, gelegen in ‘[B 1]’ te [P]. In [B 1] is vrijwel gelijktijdig eenzelfde appartementengebouw gerealiseerd met [AANTAL 2] woningen. Alle woningen zijn[in] 2010 opgeleverd. Door de projectontwikkelaar zijn de VON prijzen voor het appartementengebouw met de [AANTAL 2] woningen in 2007 bekend gemaakt, voor het appartementengebouw met de [AANTAL 1] woningen is begin 2008 de lijst met VON prijzen bekendgemaakt.
2.2.
Het Hof voegt daaraan nog de volgende feiten toe:
2.2.1.
De projectontwikkelaar heeft met (latere) kopers van appartementen bij en in samenhang met de koop-/aannemingsovereenkomst een overeenkomst gesloten, aangeduid als ‘BIJZONDERE BEPALINGEN IN VERBAND MET DE BETALING VAN DE KOOP/
AANNEEMSOM, welke overeenkomst krachtens het daarin opgenomen artikel 12, lid 5 onverkort deel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst. In een daarvan door belanghebbende overgelegd exemplaar is onder meer het volgende opgenomen:
BIJZONDERE BEPALINGEN IN VERBAND MET DE BETALING VAN DE KOOP-/
AANNEEMSOM
In aanmerking nemende:
- dat in artikel III van de tussen partijen gesloten koop
/aannemingsovereenkomst is bepaald, dat verkrijger ter gelegenheid van de
oplevering van het gekochte integraal de door hem verschuldigde koop-/
aanneemsom met inbegrip van omzetbelasting en meerwerk en minderwerk
dient te hebben voldaan;
- dat de ondernemer de verkrijger, teneinde de woonlasten van de verkrijger
te beperken, de mogelijkheid heeft geboden om een gedeelte van de
verschuldigde koop- / aanneemsom op een later tijdstip te voldoen;
- dat verkrijger mede in verband met deze hem geboden mogelijkheid
besloten heeft tot koop van het hiervoor vermelde appartementsrecht en
derhalve gebruik wenst te maken van de mogelijkheid om een gedeelte van
de overeengekomen koop- / aanneemsom eerst op een later tijdstip aan de
ondernemer te voldoen;
- dat partijen bij deze nadere overeenkomst hun afspraken terzake nader
wensen vast te leggen.
Komen nader overeen als volgt:
Betaling en schuldigerkenning
Artikel 1
1. In de voormelde koop- / aannemingsovereenkomst is met betrekking tot de
betaling van de koop-/aanneemsom ten bedrage van € 365.700,-- een
regeling getroffen.
In afwijking van deze regeling komen partijen overeen, dat:
a. de verkrijger bij het vervallen van de koopsom en de termijnen van de
aanneemsom (het meerwerk en minderwerk daaronder uitdrukkelijk niet
begrepen) gehouden is tot voldoening van 75% van de verschuldigde
bedragen tot een bedrag van € 274.275,-- ( 75% van de koop
/aanneemsom).
b. de verkrijger de resterende 25% ten bedrage van € 91.425,-- aan de
ondernemer schuldig blijft, een en ander zoals hierna bepaald.
2. Verkrijger is niet gehouden tot voldoening van rente over het schuldig gebleven bedrag.
(…).
Deze aanvullende overeenkomst bevat voorts bepalingen die er in hun samenhang op neerkomen dat de koper ingeval van een latere vervreemding in beginsel het renteloos schuldig gebleven bedrag dient af te lossen, doch dat ingeval de bij vervreemding getaxeerde waarde lager is dan het schuldig gebleven bedrag, de aflossingsverplichting niet meer bedraagt dan die getaxeerde waarde.
2.2.2.
Bij het bij de rechtbank ingediende verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag gevoegd, waarin wordt verwezen naar de verkoop van het appartement [a-straat][2] op 10 december 2010 voor € 294.000 en de verkoop van het appartement [a-straat][3] op 1 december 2010 voor € 297.000. De door de projectontwikkelaar vastgestelde vrij-op-naamprijzen van deze woningen waren respectievelijk € 303.000 en € 298.500.
2.2.3.
Bij zijn verweer in hoger beroep heeft belanghebbende de volgende verklaring overgelegd:
Verklaring.
Ondergetekende, dhr. [C] geboren op 14 juli 1945 te [F] verklaart
dat hij in januari 2010 de in aanbouw zijnde woning gelegen aan de [a-straat][4]
heeft aangekocht voor de prijs van 289.300= euro en dit gebeurd is met
25.000= euro contante korting op de vrij op naam prijs.
Ik had de keus uit het krijgen van een contante korting of de z.g. 25 %
kortingsregeling, ik heb om voor mij moverende redenen gekozen voor de
korting. Ook verklaar ik hierbij dat ik op geen enkele wijze een band heb of heb
gehad met de verkopende partij, zakelijk noch privé.
Deze verklaring is naar waarheid opgemaakt, en ik ben bereid deze mondeling
en onder ede te bevestigen.
Aldus opgemaakt te [D] d.d. 21 mei 2013.
3.Geschil
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de waarde van de woning juist is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17 lid 2 van Pro de Wet dient de waarde te worden bepaald op - voor zover thans van belang - de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar te bewijzen dat de vastgestelde waarde in overeenkomt met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010.
4.2.
De rechtbank heeft hieromtrent in haar uitspraak het volgende overwogen:
7.1.
De rechtbank is met eiser van oordeel dat de sinds 1 december 2009 door de projectontwikkelaar geboden en door degenen die nadien een koop-/aannemingsovereenkomst zijn aangegaan, geaccepteerde regeling niet los kan worden gezien van de waarde van de betreffende woningen in het economisch verkeer. Een regeling die niet persoonsgebonden maar objectgebonden is en waarmee in feite een korting wordt gegeven op het object. Weliswaar is de transactieprijs van deze woningen de prijs zoals blijkt in het kadaster, echter door de kopers hoefde bij de levering niet de volle maar slechts 75% van de transactieprijs te worden gefinancierd. Feitelijk is dus slechts 75% van de transactieprijs betaald, waarbij het restant pas bij vervreemding en slechts voor zover de woning per die datum een zelfde waarde heeft als de transactieprijs moet worden voldaan. Als bij de vervreemding blijkt dat de waarde lager is dan de transactieprijs wordt het verschil op het af te lossen bedrag in mindering gebracht. In het geval de woning niet wordt vervreemd hoeft er niet te worden afgelost. Deze omstandigheden leiden naar het oordeel van de rechtbank tot de conclusie dat de overeengekomen en in het kadaster vermelde transactieprijs niet gelijk gesteld kan worden aan de economische waarde van de woningen per datum transactie, zoals verweerder stelt en waarop verweerder de WOZ-waarde vaststelling heeft gebaseerd. Aldus bezien heeft verweerder de door hem vastgestelde WOZ-waarde dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.3.
Het Hof acht dit oordeel juist en maakt het tot het zijne. Het Hof verwijst hierbij voorts naar de uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer van dit gerechtshof, van 5 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3372, waarin eveneens is geoordeeld dat een vergelijkbare regeling een in aanmerking te nemen factor is bij de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet..
4.4.
De door de heffingsambtenaar genoemde verkopen van woningen rond de waardepeildatum voor prijzen die om en nabij de vrij-op-naamprijzen liggen acht het Hof onvoldoende voor een ander oordeel, temeer nu belanghebbende heeft gewezen op de mogelijkheid dat deze in het kadaster ingeschreven verkoopsommen hoger zijn dan het door de kopers opgeofferde bedrag. Er kan immers niet worden uitgesloten dat zoals belanghebbende niet dan wel onvoldoende weersproken heeft gesteld, de bijzondere bepalingen ook bij deze verkopen een rol hebben gespeeld, in die zin dat de ‘25%-korting’ aan de tweede koper is ‘meegegeven’. Nu de heffingsambtenaar voor de vergelijking met die verkopen uitsluitend het kadastraal register heeft geraadpleegd, heeft hij in het licht van het voorgaande – en mede in aanmerking genomen de verklaring van [C] - onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de aldaar opgenomen prijzen overeenkomen met het bedrag dat bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.
4.5.
Uit het vorenoverwogene volgt dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het door hem te leveren bewijs. Vervolgens komt de vraag aan de orde in hoeverre de bijzondere bepalingen de waarde in het economische verkeer beïnvloeden.
4.6.
De rechtbank heeft hieromtrent het volgende overwogen:
7.3 (…)
De rechtbank is met eiser van oordeel dat aan de door de projectontwikkelaar sinds 1 december 2009 aan gegadigden geboden regeling een economische waarde heeft en dat zonder deze regeling de woningen niet voor de nu betaalde bedragen zouden zijn verkocht. De rechtbank is met eiser van oordeel dat ter bepaling van die waarde aansluiting kan worden gezocht bij de door de projectontwikkelaar in het door eiser genoemde – en door verweerder niet betwiste - geval waarin geen toepassing is gegeven aan de 25% regeling maar een korting is gegeven van € 25.000. Een korting die in dat geval neerkomt op een prijsverlaging van plusminus 8%. Of ten aanzien van de woning van eiser een zelfde korting aan de orde is, kan op basis van de beschikbare informatie onvoldoende worden vastgesteld. Wel is naar het oordeel van de rechtbank daarmee voldoende aannemelijk geworden dat de waarde van de woning per 1 januari 2010 tenminste 6% lager dient te worden vastgesteld dan door verweerder is gedaan.
4.7.
Ook dit oordeel acht het Hof juist en maakt het tot het zijne. Belanghebbende heeft in hoger beroep aangegeven de door de rechtbank toegepaste correctie op de vastgestelde waarde ad € 344.000 tot € 319.000 ‘juist en rechtvaardig’ te vinden. Het Hof heeft geen reden voor een ander oordeel. Hetgeen de heffingsambtenaar voorts nog heeft aangevoerd, doet daar niet aan af en kan mitsdien buiten beschouwing blijven.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag voor de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting in Amsterdam op de kosten per openbaar vervoer tweede klasse,[E]-Amsterdam v.v., op € 15,60.
6.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 478; en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 15,60.
De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 20 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.