Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 12/00546
5 september 2013
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats],
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/655 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2011 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres] [huisnummer] te [woonplaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op € 1.360.000 (hierna: de WOZ-beschikking). Bij hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar op basis van deze waarde aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2011 opgelegd.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 28 december 2011, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 20 juni 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning verminderd tot € 1.134.000, de aanslag onroerende-zaakbelasting 2011 verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 1.134.000, met nevenbeslissingen als in de uitspraak van de rechtbank vermeld.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 juli 2012 en nader gemotiveerd bij brief van 6 september 2012 (ingekomen bij het Hof op 12 september 2012). Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten onder de ‘Gronden’ opgenomen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 30 juni 2011 de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.360.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt.
2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
3. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit bouwjaar 2010 met inpandige garage en kelder. De inhoud van de woning is ongeveer 804 m³, de inhoud van de kelder is 52 m³ en de oppervlakte van het perceel is 720 m².
4. Eiser heeft in december 2008 een bedrag van € 1.375.000 v.o.n. voor de woning betaald.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.
2.2.
De woning van belanghebbende is gelegen in [plaats] te [woonplaats]. Het [locatie] kent meerdere woongebieden; belanghebbendes woning is gelegen in het gebied [plaats]. In [plaats] zijn circa 63 luxe eengezinswoningen (verschillende types waaronder - tenminste 8 - met belanghebbendes woning vergelijkbare woningen) gerealiseerd door projectontwikkelaar [plaats] CV. De (nog te bouwen) woning stond te koop voor € 1.375.000. In december 2008 sloot belanghebbende een koop-/aannemingsovereenkomst. In 2010 is de woning opgeleverd. Belanghebbende behoort tot een groep van zes personen die als eersten een woning hebben gekocht deel uitmakend van [plaats].
2.3.
In 2009 en 2010 zijn nog verschillende afgebouwde woningen (waaronder met belanghebbendes woning vergelijkbare woningen) gelegen in [plaats] niet verkocht.
2.4.
Tot de gedingstukken behoort een op 31 mei 2010 getekende vaststellingsovereenkomst waarin als partijen [plaats] [bedrijf] BV (beherend vennoot van [plaats] CV) en (onder meer) belanghebbende (aangeduid als één van de Kopers) zijn opgenomen. In deze overeenkomst is, samengevat, opgenomen dat:
- [plaats] in december 2008 aan Kopers een brief heeft gezonden waarin wordt gesteld dat de V.O.N.-prijzen van woningen in [plaats] marktconform zijn en niet zullen worden verlaagd;
- Kopers stellen, dat in afwijking van hetgeen in voormelde brief was opgenomen, dat door latere kopers die eveneens een woning hebben gekocht in [plaats] kortingen zijn ontvangen bij of in verband met de aankoop;
- Kopers derhalve hierdoor zijn benadeeld en hiervoor compensatie willen;
- [plaats] het standpunt van Kopers weerspreekt daarbij stellende dat voor zover zij latere kopers al voordelen heeft gegund deze niet bestonden in verlaging van de V.O.N.-prijs en dat het verlenen van andersoortige kortingen aan latere kopers haar vrijstond;
- ter afdoening van het geschil [plaats] aan Kopers tot een bedrag van ten hoogste
€ 35.000 (incl. btw) de kosten verbonden aan de uitvoering van de (bouw)werkzaamheden in, aan of rondom de woning van Kopers vergoedt;
- Kopers ermee instemmen dat eventuele verplichtingen van [plaats] jegens Kopers om de V.O.N.-prijs niet te verlagen met terugwerkende kracht komen te vervallen. Kopers bevestigen dat [plaats] vrij is om (potentiële) nieuwe kopers van woningen in [plaats] op enige wijze kortingen of andere prijsvoordelen te gunnen bij of in verband met de aankoop van een woning.
In het kader van deze overeenkomst heeft belanghebbende op zijn aankoopprijs een korting van € 40.000 ontvangen. Inclusief een extra korting van € 35.000 die belanghebbende daarnaast heeft genoten, heeft hij uiteindelijk (€ 1.375000 -/- € 40.000 -/- € 35.000 =) € 1.300.000 voor de woning betaald.
2.5.
Tot de gedingstukken behoort een op 5 november 2010 gedateerd (ongericht) schrijven van [plaats] CV. Hierin is, voorzover van belang, opgenomen:
“NU TIJDELIJK 25% KORTING OP GESCHAKELDE VILLA’S IN WOONGEBIED [plaats] OP [plaats]!
Indien u vóór 31 december 2010 een koop-aanneemovereenkomst tekent voor een woning in [plaats], biedt [plaats] op een aantal woningen een eenmalige korting op de V.O.N.-prijs en daarnaast een aanvullende kortingsregeling. (…) De regeling wordt door [plaats] per direct geïntroduceerd om de gebouwde maar nog onverkochte woningen nog voor het einde van [2010] te verkopen. […]
Wat houdt de regeling in?
De prijzen van de gebouwde onverkochte woningen worden tijdelijk en onvoorwaardelijk met zo’n 10% verlaagd. Over het resterende bedrag ontvangt u nog eens een nominale korting van 15%. Deze korting van 25% hoeft u dus niet te financieren! Pas bij de doorverkoop van uw woning betaalt u de nominale korting aan [plaats] terug, vermeerderd met 30% aandeel voor [plaats] in de positieve waardeontwikkeling. Bij een negatieve waardeontwikkeling neemt [plaats] 50% daarvan voor haar rekening.”
De hiervoor genoemde korting van 10% zal hierna worden aangeduid als “10%-regeling” en de hiervoor genoemde ‘nominale’ korting van 15 % als “15%-regeling”.
3.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen :
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Verweerder heeft aangegeven dat hij de vastgestelde waarde heeft gebaseerd op de door eiser in december 2008 betaalde prijs van € 1.375.000 v.o.n. In het door verweerder overgelegde taxatierapport wordt de waarde evenwel onderbouwd met een verwijzing naar verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. Indien een nieuwbouwwoning kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, dient er in de regel vanuit te worden gegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de (vrij-op-naam)prijs die voor de woning is betaald, behoudens wanneer er - concrete - argumenten zijn die aanleiding geven tot een ander oordeel
Een gerealiseerde prijs van de onroerende zaak zelf is immers een betere waardebepaling van die onroerende zaak dan de vergelijking met gerealiseerde opbrengsten van andere onroerende zaken die van de onroerende zaak verschillen en waarbij voor de waardering rekening moet worden gehouden met die verschillen. Daarbij komt nog dat de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten buiten [plaats] zijn gelegen en daarom minder geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Niet in geschil is dat eiser de woning in december 2010 heeft gekocht voor een bedrag van € 1.375.000 v.o.n. Naar het oordeel van de rechtbank dient daarom in beginsel deze aankoopprijs tot uitgangspunt voor de gezochte waarde te worden genomen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de koopsom tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Er is derhalve sprake van een zakelijk tot stand gekomen koopprijs, waarbij eiser zich heeft gekwalificeerd als de meest biedende gegadigde.
11. Naar het oordeel van rechtbank heeft eiser evenwel aannemelijk gemaakt dat deze prijs niet de waarde in het economisch verkeer op 1 januari 2010 vertegenwoordigde. Daartoe neemt de rechtbank in de eerste plaats in aanmerking dat aan eiser nadien een bedrag van € 40.000 is toegekend alsmede een compensatie van € 35.000 is verstrekt omdat aan eiser als één van de eerste kopers geen kortingsregeling is aangeboden.
Voorts heeft eiser in dit verband onder meer gewezen op een op 5 november 2010 gepubliceerde regeling inhoudende dat een korting van 10% op de v.o.n.-prijs werd verleend vermeerderd met een nominale korting van 15%, welke nominale korting bij doorverkoop van de woning aan [plaats] moest worden terugbetaald. Daarbij heeft eiser onweersproken gesteld dat ook al rond de waardepeildatum tussen kopers en de projectontwikkelaar allerlei kortingsregelingen werden getroffen.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat voor het bepalen van de WOZ-waarde per 1 januari 2010 de door eiser in december 2008 betaalde v.o.n.- prijs moet verminderd met 17,5% in verband met de nadien aangeboden kortingsregelingen (bestaande uit 10% korting die de kopers niet behoefden terug te betalen vermeerderd met 50% van de aangeboden 15% financieringskorting die bij doorverkoop aan de projectontwikkelaar moest worden terugbetaald).
12. Eiser heeft verder aangevoerd dat geen rekening is gehouden met de langdurige overlast van het bouwverkeer. De rechtbank overweegt dienaangaande dat dit aspect is verdisconteerd in de aangeboden kortingsregelingen. Aangezien de rechtbank, zoals hiervoor onder 11. is overwogen, de kortingsregelingen heeft meegenomen bij het bepalen van de WOZ-waarde, is daarmee reeds rekening is gehouden met de overlast van het bouwverkeer.
[13]. Tot slot heeft eiser naar voren gebracht dat bij het perceel [adres] [huisnummer]een ernstige mate van bodemverontreiniging is geconstateerd. Door verweerder wordt niet betwist dat sprake is van vervuilde grond, doch verweerder heeft aangegeven dat gehele [plaats] is gesaneerd conform het saneringsplan. Verder wijst verweerder op de beschikking van de provincie Noord-Holland van 18 april 2011 onder meer inhoudende dat nog slechts sprake is van overschrijding van de interventiewaarden en daarom van een publiekrechtelijke beperking voor de percelen [… 1] en A [… 2], waarvoor een nazorgplan dient te worden opgesteld. De rechtbank overweegt dat de restverontreiniging zich louter bevindt onder de percelen [… 1] en [… 2] - de [adres] [huisnummer]- welk perceel ook als enige in voormelde beschikking is genoemd. Van enig gevaar of beperking voor perceel [… 1] – het perceel van de woning – wordt geen melding gemaakt.
Dat deze restverontreiniging een negatieve invloed heeft op de waarde van de omliggende percelen acht de rechtbank niet aannemelijk.
14. Nu in casu voor het bepalen van de WOZ-waarde is aangesloten bij de aankoopprijs van de woning, kan een bespreking van de grieven tegen de vergelijkingsobjecten achterwege worden gelaten.
15. Op grond van al het voorgaande, en in het bijzonder het onder 11. overwogene, inhoudende dat als uitgangspunt heeft te gelden de v.o.n. prijs verminderd met 17,5%, zal de rechtbank de WOZ-waarde bepalen op (afgerond) € 1.134.000 (€ 1.375.000 -/- € 240.625).
Het beroep is daarom gegrond verklaard.
4.Geschil in hoger beroep
4.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010.
4.2.
De heffingsambtenaar staat in hoger beroep een waarde voor van € 1.237.000.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestigen van de uitspraak van de rechtbank.
4.4.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.2.
De in de onder 5.1. vermelde wetsbepaling bedoelde waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft waarbij de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt waarvoor de waarde wordt vastgesteld (verder de WOZ-waarde). In het onderhavige geval is de waardepeildatum 1 januari 2010.
5.3.
De WOZ-waarde is de prijs die - uitgaande van de ficties als bedoeld in artikel 17 Wet Pro WOZ - bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.4.
Beide partijen nemen als uitgangspunt voor de gezochte waarde de koopaanneemsom van €1.375.000. Hierop worden correcties toegepast in verband met waardeontwikkelingen in de periode tot aan de waardepeildatum. Eén van de factoren die beide partijen in aanmerking nemen is de 10%-regeling. Hof ziet geen aanleiding hieromtrent anders te oordelen.
5.5.
Partijen twisten wel over de vraag of de 15%-regeling van invloed is op de waarde.
De heffingsambtenaar stelt van niet. Ter onderbouwing hiervan voert hij aan:
“Het is bekend dat de projectontwikkelaar voor bepaalde woningen aan potentiële kopers die vóór 31 december 2010 een koop-aanneemovereenkomst tekenden, een eenmalige korting op de V.O.N. prijs en daarnaast een aanvullende kortingsregeling aanboden. Dit zijn echter persoonlijke verplichtingen die bij een WOZ waardering dienen te worden uitgeschakeld. Dergelijke verplichtingen hebben geen derden-werking. Met andere woorden, een opvolgende koper kan hieraan geen rechten ontlenen;” (uit het Taxatieadvies).
En
“Met de aanvullende kortingsregeling (Hof: bedoeld is de 15%-regeling) dient naar mijn mening geen rekening te worden gehouden omdat dit geen koopsomverlaging betreft, maar een financieringsregeling is (een uitgestelde betaling c.q. een lening van de ontwikkelaar aan de consument voor een gedeelte van de koopsom). Deze korting, die er kennelijk toe heeft geleid dat [belanghebbende] een lager bedrag aan de projectontwikkelaar heeft betaald dan de in de koopovereenkomst vermelde koopsom, betreft daarom een financieringskorting waarvan de uiteindelijke hoogte afhankelijk is van de prijs die eiser bij doorverkoop van de woning realiseert. De hoogte van deze korting hangt dus af van een toekomstige, thans nog onzekere omstandigheid en ik acht het daarom niet aannemelijk dat dit van invloed is op de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
[...] De maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting, is of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, worden beperkt (HR van 25 november 1989, nr. 33212, BNB 1999/18).
[…] De financieringsregeling beperkt niet het woongenot van belanghebbende. Bij de waardering moet daaraan derhalve worden voorbijgegaan.” (uit hoger beroepschrift onder 3.3 e.v.)
In zijn visie is voor een verdere verlaging, anders dan belanghebbende meent, geen ruimte.
5.6.
Wat er ook moge zijn van het betoog van de heffingsambtenaar dat het gaat om “persoonlijke verplichtingen”, voor de waardebepaling in deze is relevant dat de regeling onmiskenbaar aantoont dat de verkoper op de verkoopdatum met een lagere prijs dan de koopaanneemsom genoegen neemt: immers met de betaling van een deels onzeker bedrag, op een onzeker moment in de toekomst. De waarde op de peildatum van dit deels onzekere bedrag dient geschat te worden. Omdat het gaat om een betalingsverplichting voor de toekomst dient de 15%-regeling te worden gewaardeerd waarbij rekening wordt gehouden met verschillende factoren (onder meer de termijn tot aan een toekomstige/onzekere verkoop, te hanteren rente, kans op winst/verlies bij verkoop). Door uit te gaan van 50% (van 15%) heeft de rechtbank naar het oordeel van het Hof de invloed van de 15%-regeling op de WOZ-waarde op een correcte wijze in aanmerking genomen. Desgevraagd ter zitting kon de heffingsambtenaar overigens niet aangeven of en, zo ja, welk ander percentage (dan 50% van 15%) in zijn visie in aanmerking dient te worden genomen. Aldus kan de waarde van de woning worden vastgesteld op (afgerond) € 1.134.000 (€1.375.000 -/- € 240.625).
5.7.
Gelet op het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat een WOZ-waarde voor de woning per peildatum 1 januari 2010 van € 1.134.000 door de rechtbank niet te laag is vastgesteld. Hetgeen de heffingsambtenaar overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit stelt het Hof het bedrag voor de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting in Amsterdam op de kosten per openbaar vervoer tweede klasse, [woonplaats]-Amsterdam v.v., geschat op € 9.
7.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 478; en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 9.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, P.F. Goes en C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier.
De beslissing is op 5 september 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.