ECLI:NL:GHAMS:2014:5415

• Datum uitspraak: 16 december 2014
• Publicatiedatum: 18 december 2014
• Zaaknummer: 200.115.319/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; E.M. Polak; K.A. van de Vorst-Glerum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder vordert hogere vergoeding renovatiewerkzaamheden woonruimte, vordering afgewezen

De huurder verhuurde sinds 2003 een woning van Rochdale, waar medio 2011 renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd, waaronder vervanging van keuken, toilet, douche en ramen, als onderdeel van een verbeterproject. De huurder ontving een vergoeding van €582 als compensatie voor overlast, maar vorderde in hoger beroep een hogere vergoeding van €5.350, stellende dat de renovatie ingrijpender was dan de standaardvergoeding en dat hij aanspraak kon maken op de Kaderafspraken.

De kantonrechter wees de vordering af en het hof bevestigde dit oordeel. Het hof oordeelde dat de huurder geen partij was bij de Kaderafspraken en dat deze afspraken geen derdenbeding bevatten, waardoor geen aanspraak kon worden gemaakt op de daarin genoemde vergoedingen. De vordering moest daarom worden getoetst aan de wettelijke regeling in artikel 7:220 BW.

Verder stelde de huurder dat er noodzaak tot verhuizen bestond vanwege langdurige onbruikbaarheid van voorzieningen en overlast. Rochdale betwistte deze stellingen met een planningsoverzicht waaruit bleek dat de werkzaamheden over een korte periode plaatsvonden en voorzieningen deels beschikbaar waren. De huurder kon deze betwisting niet voldoende onderbouwen. Ook medische omstandigheden en geluidsoverlast werden onvoldoende toegelicht. Het hof concludeerde dat er geen noodzaak tot verhuizing bestond.

Gelet op het voorgaande werd het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en werd de vordering van de huurder afgewezen. De huurder werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De vordering van de huurder tot een hogere vergoeding wegens renovatiewerkzaamheden wordt afgewezen en het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.

Uitspraak

arrest

________________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.115.319/01

kenmerk rechtbank Amsterdam: CV 11-39994

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2014

inzake

1. [appellant sub 1],

2.
[appellant sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat:
mr. N. de Vos te Amsterdam,

tegen:

de stichting

WONINGSTICHTING ROCHDALE ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat:
mr. D. de Vries te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellant] (enkelvoud) en Rochdale genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 20 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 21 mei 2012, onder bovenvermeld kenmerk gewezen tussen hem als eiser en Rochdale als gedaagde (hierna: het vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 21 oktober 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, Rochdale aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en zijn vordering tot betaling van € 5.350,-- alsnog zal toewijzen, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten.

Rochdale heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder 1.1 tot en met 1.8 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] huurt met ingang van 27 november 2003 van Rochdale de woning aan [adres] te [woonplaats], hierna: het gehuurde.

3.1.2

Het gehuurde maakt deel uit van een complex waarin Rochdale medio 2011 een

verbeterproject heeft uitgevoerd.

3.1.3

Als onderdeel daarvan werden in het gehuurde in elk geval het keukenblok, de toilet en

de douche vervangen, inclusief vernieuwing van het tegelwerk. Voorts werden bestaande

(schuif)ramen vervangen door andere ramen (deels dichte ramen en deels kantelramen).

Ook werden werkzaamheden aan de gevels uitgevoerd, waarbij onder meer isolatie werd

aangebracht.

3.1.4

Rochdale heeft bij brief van 16 juni 2010 aan (onder meer) [appellant] medegedeeld dat 76% van de huurders van het complex hebben ingestemd met een voorstel tot uitvoering van bovenbedoeld verbeterproject. Onderdeel van dat voorstel was dat de

huurder een vergoeding van € 582,- ter compensatie van overlast zal ontvangen.

3.1.5

Bij kort geding vonnis d.d. 14 april 2011 heeft de kantonrechter te Amsterdam Van

Lammeren veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat Rochdale de in dat vonnis

genoemde werkzaamheden uitvoert in het gehuurde. Deze maken onderdeel uit van het

hiervoor bedoelde verbeterproject.

3.1.6

Op verzoek van [appellant] heeft Rochdale gedurende vier weken een wisselwoning beschikbaar gesteld, waarbij Rochdale heeft bedongen dat dit niet meebrengt dat [appellant] aanspraak kan maken op een hogere vergoeding. In genoemde periode zijn werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde.

3.1.7

Rochdale heeft een aan [appellant] toekomende vergoeding van € 582,- verrekend

met door [appellant] op grond van bovenbedoeld kort geding vonnis verschuldigde

proceskosten ad € 596,81.

3.1.8

Tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Stadsdelen, de Amsterdamse

Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam, zijn afspraken

gemaakt over de inhoud van sociale plannen bij sloop en verbetering, bekend onder de

naam ‘Kaderafspraken’.

3.2

Voor zover in hoger beroep van belang heeft [appellant] gevorderd Rochdale te veroordelen tot betaling van € 5.350,--, althans een nader vast te stellen bedrag als vergoeding in verband met de door Rochdale uitgevoerde werkzaamheden. Volgens [appellant] betrof het, gelet op de aard en de duur van de uitgevoerde werkzaamheden, een ingrijpende renovatie, waardoor het gehuurde gedurende ongeveer vier weken onbewoonbaar werd. Op grond van de Kaderafspraken (artikel 2.2) stelt hij daarom aanspraak te maken op een vergoeding van € 5.350,-- omdat de uitgevoerde werkzaamheden in aard en duur omvangrijker waren dan de werkzaamheden als in de Kaderafspraken genoemd onder het bedrag van € 582,--.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met twee grieven.

3.4

Met
grief 1 richt [appellant] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat – kort samengevat – [appellant] geen aanspraken kan ontlenen aan de onder 3.1.8 bedoelde Kaderafspraken. Volgens [appellant] kan hij wel degelijk aanspraak maken op de daarin vervatte materiële afspraken. De destijds geldende minimale verhuiskostenvergoeding van € 5.350,-- bij renovatie op grond van artikel 11g van het Besluit beheer sociale-huursector komt immers overeen met de in de Kaderafspraken sub 2.2 genoemde ‘eenmalige tegemoetkoming’, aldus [appellant].

3.4.1

Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] geen aanspraken kan ontlenen aan de Kaderafspraken, aangezien hij bij die overeenkomst geen partij is. Evenmin bevatten de Kaderafspraken een derdenbeding ten gunste van [appellant], zodat hij ook om die reden geen aanspraak kan maken op de daarin vervatte bedragen. Derhalve heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat de vordering van [appellant] zal moeten worden getoetst aan de wet, in het bijzonder artikel 7:220 BW, dat een regeling bevat voor de gedoogplicht van de huurder ten aanzien van dringende reparaties en/of renovatie die de verhuurder wil uitvoeren. De grief faalt.

3.5

Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er voor [appellant] in verband met de renovatie van zijn woning geen noodzaak tot verhuizen bestond en hij dus geen aanspraak kan maken op een vergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 e.v. BW.

Volgens [appellant] bestond er voor hem wel een noodzaak tot verhuizing, omdat:

(1) het gehuurde gedurende ten minste drie maanden, van april 2011 tot en met juni 2011, verduisterd is geweest;

(2) hij gedurende een periode van ten minste vier weken, van eind mei 2011 tot begin juli 2011, geen gebruik heeft kunnen maken van de keuken;

(3) hij gedurende dezelfde periode van ten minste vier weken geen gebruik heeft kunnen maken van de badkamer en douche;

(4) hij gedurende dezelfde periode van ten minste vier weken geen gebruik heeft kunnen maken van het toilet;

(5) hij gedurende dezelfde periode van ten minste vier weken geen gebruik heeft kunnen maken van de verwarming;

(6) hij gedurende dezelfde periode van ten minste vier weken geen gebruik heeft kunnen maken van stromend water;

(7) tijdens diezelfde periode het gehuurde vol stond met stof;

(8) hij gedurende de periode april 2011 tot en met mei 2012 geluidsoverlast heeft ondervonden, terwijl hij op doktersadvies rust diende te houden aangezien hij lijdt aan epileptische stoornissen.

3.5.1

Het hof oordeelt als volgt. De door [appellant] onder (2) tot en met (6) opgesomde omstandigheden/bezwaren heeft Rochdale reeds in eerste aanleg gemotiveerd betwist, onder overlegging van een op het gehuurde betrekking hebbend planningsoverzicht. Uit dit overzicht blijkt dat het gaat om werkzaamheden op tien werkdagen gedurende een periode van in totaal dertien werkdagen. Daarbij heeft Rochdale aangevoerd dat het toilet gedurende één dag en keuken en douche gedurende zeven dagen niet te gebruiken zijn geweest, waarbij wel een voorziening is getroffen zodat kon worden gekookt, dat water en verwarming aanwezig bleven en [appellant] desgewenst in de betreffende periode gebruik had kunnen maken van de voorzieningen van een in de buurt gelegen andere woning. Aangezien [appellant] tegenover dit gemotiveerde verweer zijn voornoemde bezwaren in beroep niet nader heeft onderbouwd, gaat het hof hieraan voorbij.

3.5.2

Hetzelfde lot treft de door [appellant] onder (1) gestelde verduistering van het gehuurde en onder (8) genoemde geluidsoverlast in combinatie met zijn medische situatie (epileptische stoornissen). Tegenover de gemotiveerde betwisting door Rochdale heeft [appellant], die bij pleidooi in hoger beroep niet in persoon is verschenen, deze bezwaren en persoonlijke omstandigheden niet nader onderbouwd of toegelicht.

3.5.3

Ten slotte legt het enkele bezwaar van [appellant] onder (7) dat het gehuurde tijdens de renovatie vol stond met stof onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen. Bij het uitvoeren van werkzaamheden als hier aan de orde zal een huurder altijd enige mate van (stof)overlast ondervinden, doch dit betekent niet zonder meer een noodzaak tot verhuizen.

3.5.4

Uit het voorgaande volgt dat er in verband met de renovatie voor Van

Lammeren geen noodzaak tot verhuizen bestond. De grief faalt derhalve.

3. Slotsom

Het voorgaande leidt ertoe dat het vonnis moet worden bekrachtigd. Derhalve behoeven de overige verweren van Rochdale geen bespreking meer. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 666,-- aan verschotten en € 1.896,-- voor salaris, te vermeerderen met de nakosten ad € 131,-- zonder betekening en € 199,-- ingeval van betekening.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en K.A. van de Vorst-Glerum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2014.