ECLI:NL:GHAMS:2014:5791

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.142.388/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/522003/HA ZA 12-881

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 december 2014

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE OUDER-AMSTEL,

zetelend te [plaats], gemeente Ouder-Amstel,

appellante in principaal appel, tevens geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

t e g e n

[geïntimeerde],

wonend te [plaats], gemeente [gemeente],

geïntimeerde in principaal appel, tevens appellant in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. D. Roesink te Naarden.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de gemeente en [geïntimeerde] genoemd.

De gemeente is bij dagvaarding van 11 februari 2014 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 16 januari 2013 en 18 december 2013, onder bovenstaand zaak- en rolnummer gewezen tussen haar als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties,

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De gemeente heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot (terug)levering van het hierna te melden talud en tot (terug)betaling van wat de gemeente hem ingevolge het bestreden eindvonnis heeft voldaan, subsidiair, na te melden koopovereenkomst op grond van dwaling zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – overigens zal beslissen als zojuist vermeld, dan wel (meer subsidiair) zal wijzigen als vermeld onder randnummer 103, alles met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, zakelijk en naar het hof begrijpt, in principaal appel, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal bekrachtigen en het door de gemeente gedane beroep op dwaling zal verwerpen en, in voorwaardelijk incidenteel appel, namelijk voor het geval het principaal appel gegrond zal worden geacht, onder wijziging van eis, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest primair de gemeente zal gebieden met [geïntimeerde] te contracteren overeenkomstig de door hem in het petitum omschreven akte, subsidiair de gemeente zal gebieden de onderhandelingen met [geïntimeerde] over de verkoop van het talud te goeder trouw voort te zetten en af te ronden, zulks op basis van in het petitum aangegeven elementen, alles met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

De gemeente heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot verwerping van dat appel en afwijzing van de daarbij ingestelde vorderingen van [geïntimeerde].

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 16 januari 2013 (verder: het tussenvonnis), onder 2.1 tot en met 2.26, een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) Bouwfonds Ontwikkeling B.V. (hierna: Bouwfonds) heeft ingevolge een met de gemeente op 19 oktober 2006 gesloten overeenkomst de ontwikkeling en bebouwing gerealiseerd in de in [plaats] gelegen wijk Tuindorp Ouderkerk Zuid. Bouwfonds heeft daartoe de benodigde grond van de gemeente verkregen bij notariële akte van 25 juli 2008.

( b) J.[A] en [B], de bewoners van [adres] te [plaats] (verder: [A]), hebben op grond van door hen verwachte beperkingen van hun privacy in hun achtertuin bezwaar gemaakt tegen de realisatie van voormeld project. Bouwfonds is in dat kader met hen in overleg getreden, hetgeen op 13 april 2007 tot overeenstemming heeft geleid, zoals samengevat in de onder (h) weer te geven e-mail.

( c) Bouwfonds heeft het perceel met de daarop gestichte woning met toebehoren, thans bekend als [adres] te [plaats], op 1 februari 2011 verkocht en geleverd aan [geïntimeerde]. [geïntimeerde] is makelaar en taxateur onroerend goed.

( d) De achtertuin van [geïntimeerde] grenst aan een stukje openbaar (rest)groen van circa 22m2 (hierna: het talud). Het talud grenst aan de andere kant aan een sloot. Aan de overzijde van de sloot bevindt zich de achtertuin van [A]

( e) [geïntimeerde] heeft op 1 februari 2011 telefonisch contact opgenomen met de gemeente

en gevraagd of hij het talud zou kunnen kopen. In eerste instantie heeft hij gesproken met J. Bijleveld, ambtenaar bij de afdeling Beheer Openbare Ruimte. Zij heeft [geïntimeerde] doorverwezen naar[X], juridisch beleidsmedewerker van de gemeente ten aanzien van (onder meer) de gebieden verkeer en vervoer en grondzaken.

( f) [X] is in [geïntimeerde] gerichte e-mails van 21 maart 2011 en 6 april 2011 namens de gemeente akkoord gegaan met de verkoop van het talud aan [geïntimeerde] tegen een prijs van € 2.200,= kosten koper. Partijen verschillen van mening of [X] deze koop onvoorwaardelijk heeft gesloten en of de gemeente aan die koop is gebonden. Volgens [geïntimeerde] is een en ander het geval, volgens de gemeente niet.

( g) [X] heeft [geïntimeerde] laten weten dat hij niet op de afwikkeling van de overeenkomst hoefde te wachten voor het in gebruik nemen en gaan inrichten van het talud. [geïntimeerde] heeft na 6 april 2011 een beschoeiing laten plaatsen aan de grens van het talud en de sloot. De ruimte die tussen de beschoeiing en het talud aanwezig was, heeft hij aangevuld met grond. Tevens heeft hij op het talud een terras aangelegd.

( h) [X] heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 9 mei 2011 als volgt bericht:

“(…) Door de bewoner van [adres]([A]; hof)
zijn wij er op gewezen dat in het verleden er blijkbaar afspraken zijn gemaakt om de strook grond tussen het pad achter uw woning en het water openbaar te houden. Deze informatie was aan mij niet eerder bekend: ik ga bij de in de brief genoemde collega’s van Ouder-Amstel (…) na, in hoeverre de gemeente inderdaad bij deze afspraken betrokken is geweest. Indien dit zo is, dan is het de vraag of het college van b & w inderdaad verder wil gaan met de verkoop of niet. Buiten het door de bewoner van de Watersnip opgeroepen puntn zijn er verder geen bezwaren tegen een verkoop bekend. Maar het college heeft zich eventueel ook te houden aan de toezegging uit 2007, indien zij daar inderdaad partij bij was. Maar ik verzoek u om uw eventueel gestarte activiteiten tav het inrichten van de grond op te schorten tot nader bericht. Met excuses voor deze vervelende en onvoorziene ontwikkeling, (…)”

( i) Burgemeester en wethouders van de gemeente (verder: het college) hebben [geïntimeerde] bij brief van 30 mei 2011, verzonden op 14 juni 2011 (en daarom verder te noemen: de brief van 14 juni 2011), welke brief ambtelijk is voorbereid door [X], als volgt bericht:

“(…) Door u is gevraagd om achter [adres] het stukje groen tussen het pad en het water te mogen aankopen. In eerste instantie bent u hierover ambtelijk positief bericht dat - onder voorbehoud van goedkeuring door ons college - dit waarschijnlijk goed mogelijk zou zijn. Wij verkopen op dit moment namelijk op veel locaties in onze gemeente dergelijke stroken van “restgroen”, dit mede vanuit een oogpunt van efficiëntie ten aanzien van het groenbeheer. Vanuit het oogpunt van groenbeheer en waterbeheer zijn er op zich ook geen bezwaren tegen een verkoop van deze strook grond. Het is ons echter gebleken dat deze gronden, die deel uitmaken van de realisatie van Tuindorp Ouderkerk Zuid door het Bouwfonds, nog niet door deze laatste aan ons is terug geleverd. Wij beschikken dus thans niet over de eigendom van deze grond en kunnen u deze derhalve ook niet overdragen. Zoals wij u per e-mail reeds hebben geïnformeerd, zijn er door het Bouwfonds ten aanzien van het gebruik van deze gronden ook bepaalde toezeggingen gedaan aan een bewoner van de Watersnip, inzake diens privacy bij de realisering van Tuindorp Ouderkerk Zuid. Het is dus goed mogelijk, dat (...) Bouwfonds bij een teruglevering van de grond in het koopcontract bepalingen zal laten opnemen, die aan een eventuele verkoop en gebruik als tuin in de toekomst in de weg zullen(staan; hof)
. Het spijt ons u niet beter te kunnen berichten. (…)”.

( j) Bouwfonds, (destijds) eigenaar van het talud, heeft [geïntimeerde] bij brieven van 17 juni 2011 en 11 juli 2011 gesommeerd het talud in de oorspronkelijke staat terug te brengen. [geïntimeerde] heeft daaraan niet voldaan. De gemeente heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 12 juli 2011 bericht dat zij niet zal meewerken aan verkoop aan hem van grond met de bestemming groenvoorzieningen.

( k) Bij vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam

van 14 oktober 2011 is Bouwfonds op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld

“het talud (…) te gehengen en te gedogen in de staat waarin het zich bevindt, totdat partijen in onderling overleg anders overeenkomen of in een bodemprocedure anders zal zijn beslist”.

( l) Bij brief van 16 februari 2012 heeft de advocaat van [geïntimeerde] de gemeente gesommeerd het talud in de huidige staat van het Bouwfonds teruggeleverd te krijgen en dit vervolgens tegen de overeengekomen koopprijs van € 2.200,= door te leveren aan [geïntimeerde]. De gemeente heeft bij brief van 22 maart 2012 geantwoord, kort gezegd, dat zij hieraan niet zal voldoen.

( m) In de eerste aanleg van dit geding heeft [geïntimeerde], samengevat, gevorderd:

- een verklaring voor recht dat de gemeente het talud aan hem heeft verkocht en aan hem moet leveren;

- de veroordeling van de gemeente om binnen vijf werkdagen na betekening van het te wijzen vonnis het daarheen te leiden, dat Bouwfonds het talud aan haar (terug)levert;

- de veroordeling van de gemeente om het talud vervolgens door middel van een abc-akte terstond door te leveren aan [geïntimeerde];

een en ander op straffe van de verbeurte van dwangsommen en met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

( n) Na verweer van de gemeente en bewijslevering heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] bij het eindvonnis toegewezen en de gemeente tot betaling van de proceskosten veroordeeld. De gemeente heeft ingevolge dat vonnis het talud op 4 maart 2014 aan [geïntimeerde] geleverd.

3.2.

De grieven in principaal appel, die gezamenlijk kunnen worden besproken, houden, kort gezegd, in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de gemeente gebonden is aan de door [X] namens haar met [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst ter zake van het talud. Voor het geval het hof hierover anders mocht oordelen, vordert de gemeente subsidiair dat het hof die overeenkomst wegens dwaling zal vernietigen en, meer subsidiair, dat het hof die overeenkomst op voet van art. 6:230 lid 2 BW aldus zal wijzigen dat daarop de woninggroenvoorwaarden, als vermeld in de modelleveringsakte, van toepassing zijn. Het hof oordeelt als volgt.

3.3.

Uitgangspunt bij de beoordeling is dat op grond van het bepaalde in artikel 160 aanhef en sub e van de Gemeentewet het college (van burgemeester en wethouders) van een gemeente bevoegd is te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen. Omdat niet is gesteld of gebleken dat de gemeente deze bevoegdheid ten tijde van het sluiten daarvan aan hem had gedelegeerd of gemandateerd (en evenmin dat hem anderszins volmacht was verleend), was [X] niet bevoegd de onderhavige koopovereenkomst namens haar met [geïntimeerde] te sluiten.

3.4.

Op grond van het bepaalde in art. 3:61 lid 2 BW kan, indien een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien deze op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan. Deze toerekening vindt niet alleen plaats, indien de schijn van vertegenwoordigingsbevoegd-heid door de pseudovolmachtgever is gewekt, maar ook wanneer de wederpartij gerechtvaardigd op de bevoegdheid van de pseudogevolmachtigde heeft mogen vertrouwen op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de pseudovolmachtgever komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (vgl. HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671, en HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012: BU4909).

3.5.

Het hof deelt het oordeel van de rechtbank (in overweging 4.5 van het tussenvonnis) dat [geïntimeerde] tot aan de brief van 14 juni 2011, op welke datum de koopovereenkomst al tot stand was gekomen, alleen contacten heeft gehad met ambtenaren van de gemeente ([X] en Bijleveld) en dat het college niet door verklaringen, gedragingen of een nalaten de schijn heeft gewekt dat [X] vertegenwoordigingsbevoegd was. Iets anders wordt door [geïntimeerde] in appel ook niet (voldoende gemotiveerd) gesteld.

3.6.

Tussen partijen staat voorts niet ter discussie dat de gemeente ten tijde van het sluiten van de onderhavige koopovereenkomst door [X] beschikte over een mandaatregeling (de “mandaatregeling bestuursrecht gemeente Ouder-Amstel 2009”) en dat deze voor iedereen, dus ook voor [geïntimeerde], te raadplegen was. Daargelaten dat uit de stellingen van [geïntimeerde] in hoger beroep volgt dat hij destijds noch die mandaatregeling noch het zogeheten mandaatregister heeft geraadpleegd, niet gesteld of gebleken is dat die regeling en/of dat register bij hem de indruk heeft gewekt of kan hebben gewekt dat [X] tot het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige bevoegd was.

3.7.

In een democratische rechtsstaat komt aan de in de Gemeentewet neergelegde en in een mandaatregeling van een gemeente uitgewerkte bevoegdheidsverdeling dermate groot gewicht toe dat - anders dan de rechtbank heeft overwogen - slechts in bijzondere omstandigheden plaats is voor het oordeel dat naar verkeersopvattingen sprake is van voor risico van de gemeente komende schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. (vgl. HR 25 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL5420 (http://www.google.nl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0CCEQFjAA&url=http%3A%2F%2Fuitspraken.rechtspraak.nl%2Finziendocument%3Fid%3DECLI%3ANL%3AHR%3A2010%3ABL5420&ei=H9B9VMeOBZDSaKfcgtgG&usg=AFQjCNEitMjxuFwr0h8Kx-qq0tUVOBr-GQ&sig2=PLfsYaAGra5qTPN6Gkxvng&bvm=bv.80642063,d.ZGU))

3.8.

Als bijzondere omstandigheden in de zin van de vorige overweging kunnen de door de rechtbank in overweging 4.6 van het tussenvonnis genoemde feiten en omstandigheden, wat daarvan verder zij, niet gelden, terwijl dergelijke bijzondere omstandigheden overigens niet zijn gesteld noch daarvan is gebleken. Dit geldt te meer, nu [geïntimeerde] makelaar in onroerend goed is en uit dien hoofde van de te dezen relevante publiekrechtelijke regelgeving op de hoogte is althans kan worden geacht. Hieraan doet niet af dat hij heeft gesteld als makelaar slechts betrokken te zijn bij de verkoop van particuliere woningen en niet bij die van grond.

3.9.

Op grond van al het voorgaande concludeert het hof dat de gemeente in beginsel niet aan de door [X] namens haar gesloten koopovereenkomst met [geïntimeerde] is gebonden. Dit is slechts anders, indien het college die overeenkomst op enigerlei wijze heeft goedgekeurd/bekrachtigd. In de stellingen van [geïntimeerde] ligt besloten dat hij van mening is dat dit het geval is, zulks op grond van de brief van het college van 14 juni 2011. Te dier zake oordeelt het hof als volgt.

3.10.

Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat het college in zijn brief van 14 juni 2011 heeft geschreven dat vanuit het oogpunt van groen- en waterbeheer tegen de verkoop van het talud (aangeduid als: "dergelijke stroken van ‘restgroen’") geen bezwaren bestaan. Tevens kan uit de brief worden afgeleid, zakelijk, dat het college met de door [X] namens de gemeente gesloten koopovereenkomst met [geïntimeerde] akkoord zou zijn gegaan, indien a) de gemeente zou hebben beschikt over de eigendom van het talud en b) door Bouwfonds aan [A] geen toezeggingen zouden zijn gedaan die als voorwaarden zouden kunnen worden opgenomen in een koopovereenkomst tussen Bouwfonds en de gemeente ter zake van het talud. In dit verband merkt het hof op dat de brief ambtelijk is voorbereid door [X] en dat het daarom, bij gebreke van feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, op die grond aan het college duidelijk was althans duidelijk moet zijn geweest dat het ging om een stuk grond van 22m2 en een koopsom van € 2.200,=, derhalve van € 100,= per m2, kosten koper. Een en ander neemt echter niet weg dat [geïntimeerde] in deze brief genoegzaam duidelijk wordt gemaakt dat het college de door [X] gesloten overeenkomst niet goedkeurt/ bekrachtigt: het college schrijft immers welke omstandigheden aan de verkoop in de weg staan en dat het hem spijt [geïntimeerde] niet anders te kunnen berichten. Uit de brief kan evenmin in redelijkheid worden afgeleid dat het college de door [X] gesloten overeenkomst voorwaardelijk heeft goedgekeurd/bekrachtigd in die zin, dat het de gemeente daaraan gebonden zou achten indien de gemeente (alsnog) over de eigendom van het talud zou beschikken en Bouwfonds niet (in verband met de door hem aan [A] gedane toezeggingen) in een tussen hem en de gemeente te sluiten koopovereenkomst met betrekking tot het talud bepalingen zou opnemen die de verkoop of het gebruik daarvan als tuin zouden beperken. In dit kader wijst het hof er op dat het college niet schrijft pogingen te zullen doen de eigendom van het talud zonder door Bouwfonds te stellen voorwaarden als voormeld wederom te verkrijgen noch [geïntimeerde] in overweging geeft zich daarvoor in te zetten.

3.11.

De conclusie van al het voorgaande is dat de gemeente niet gebonden is aan de door [X] namens haar gesloten koopovereenkomst met [geïntimeerde] en dat de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] dan ook ten onrechte heeft toegewezen. De grieven zijn dus gegrond, de bestreden vonnissen zullen worden vernietigd en de toegewezen vorderingen zullen alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] heeft geen (voldoende concreet en specifiek) bewijsaanbod gedaan ten aanzien van door hem geponeerde stellingen die tot een ander oordeel zouden kunnen nopen. Het door de gemeente gedane beroep op dwaling kan mitsdien onbesproken blijven. De beslissing met betrekking tot de door de gemeente gevorderde teruglevering van het talud en de terugbetaling van de door haar aan [geïntimeerde] voldane proceskosten van de eerste aanleg zal in verband met de nemen beslissing in incidenteel appel worden aangehouden.

3.12.

Omdat het principaal appel slaagt, is de voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld, vervuld en zal het hof tot de bespreking daarvan overgaan.

3.13.

Het incidenteel appel strekt er (slechts) toe, nu de door de rechtbank toegewezen vorderingen alsnog zullen worden afgewezen, een aantal andere (ten opzichte van die alsnog afgewezen vorderingen: subsidiaire) vorderingen in te stellen. Tegen de bestreden vonnissen heeft [geïntimeerde] geen grieven gericht.

3.14

De primaire vordering houdt in dat de gemeente wordt geboden met [geïntimeerde] te contracteren overeenkomstig de akte van levering ingevolge de veroordeling in eerste aanleg. Deze vordering stuit reeds af op het feit dat het eindvonnis waarbij deze veroordeling is uitgesproken, zal worden vernietigd en de levering van het talud blijkens de bewuste akte op grond van dat vonnis heeft plaatsgevonden. Ook overigens bestaat tot een dergelijke veroordeling, gelet op het voorgaande, geen grond.

3.15.

Subsidiair vordert [geïntimeerde] dat de gemeente wordt geboden de onderhandelingen met hem over de verkoop van het talud te goeder trouw voort te zetten en af te ronden op basis van een oppervlakte van 22m2 en een prijs van € 100,= per m2, (kennelijk: kosten koper) “met als, eventueel bijkomende voorwaarden maximaal geen andere, dan die vergelijkbaar bij de verkoop van restgroen”. Het gaat hier dus niet om een vordering tot vergoeding van schade wegens het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen, maar om een vordering tot voortzetting van de in 2011 gevoerde onderhandelingen.

3.16.

Hoezeer het hof in overweging 3.10 ook heeft geoordeeld dat het college met zijn brief van 14 juni 2011 de door [X] met [geïntimeerde] gesloten overeenkomst niet heeft goedgekeurd/bekrachtigd, ook niet voorwaardelijk, [geïntimeerde] heeft uit die brief, bij gebreke van indicaties voor het tegendeel, wel mogen afleiden dat het college
toenop zichzelf geen bezwaar had tegen de verkoop van het talud op de door [X] met [geïntimeerde] overeengekomen voorwaarden.

3.17.

Teneinde te kunnen beoordelen of de vordering tot door onderhandelen (op enigerlei wijze) toewijsbaar is, behoeft het hof nadere inlichtingen van partijen. In het bijzonder wenst het hof de reactie van [geïntimeerde] op een aantal in de memorie van antwoord in incidenteel appel door de gemeente geponeerde feitelijke stellingen te vernemen. Hiertoe - en tot het beproeven van een schikking - zal een comparitie van partijen worden gelast (ten overstaan van een later te benoemen raadsheercommissaris), welke comparitie op verzoek van partijen of een van hen ter plaatse ([adres] te [plaats]) zal worden gehouden. Het komt het hof echter geraden voor dat partijen eerst onderling met elkaar bezien of zij alsnog (met geven en nemen) tot overeenstemming ten aanzien van de verkoop van het talud kunnen komen. In verband daarmee zal de zaak zal op ruime termijn, drie maanden, naar de rol worden verwezen opdat partijen gelijktijdig - of een hunner namens beide - hun verhinderdata voor een comparitie opgeven. Vanzelfsprekend kunnen zij alsdan (of eerder) de zaak royeren of het hof eenparig verzoeken een overeengekomen regeling in een arrest op te nemen.

3.18.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 24 maart 2015 voor een door partijen gelijktijdig - of door een hunner namens beide - te nemen akte met het hiervoor onder 3.17 vermelde doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, G.J. Visser en M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 december 2014.