Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00386
18 december 2014
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[A te B], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/2481 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [C 1], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011 van de onroerende zaak [D te B 1](hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 601.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigendom) voor 2012 bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2012, aangetekend verzonden op 29 augustus 2012, de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd. Op 21 september 2012 heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende bericht dat hij de waarde van de woning ambtshalve zal verminderen tot € 572.000.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 14 juni 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden uitspraak vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 572.000 en de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 572.000, met nevenbeslissingen inzake proceskosten en griffierecht als in die uitspraak vermeld.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 juli 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift bij brief van 25 juli 2014 naar partijen is verzonden.
1.6.
Eveneens bij brief van 25 juli 2014 heeft het Hof aan partijen bericht dat het onderzoek in de zaak op de voet van artikel 8:64, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht wordt heropend. Aan de heffingsambtenaar is toen verzocht om schriftelijk nadere informatie te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft gereageerd bij brief van 13 augustus 2014, waarvan de griffier op 2 september 2014 een kopie aan belanghebbende heeft toegezonden. Op deze brief heeft belanghebbende gereageerd met een brief met bijlage van 31 oktober 2014, waarvan de griffier op 4 november 2014 een kopie aan de heffingsambtenaar heeft toegezonden. Op 4 november 2014 heeft belanghebbende schriftelijk toestemming verleend om zonder nadere zitting op het hoger beroep te beslissen. Bij brief ingekomen op de griffie op 1 december 2014 heeft de heffingsambtenaar eveneens toestemming verleend om zonder nadere zitting op het hoger beroep te beslissen.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) aangeduid als “eiseres” en de heffingsambtenaar als “verweerder”.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiseres [te D te B], gemeente [C 2], voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 601 .000.
Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011.
Na het doen van uitspraak op bezwaar heeft verweerder toegezegd de waarde van de woning ambtshalve te verminderen tot € 572.000.
De woning is een tvee-onder-één-kapwoning met een aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 577 m3 en de oppervlakte van het perceel is 445 m2.
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
2.3.
Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het voor de feiten vermeld onder 2.3.1. ontleent aan de in beroep overgelegde stukken en voor de feiten vermeld onder 2.3.2. aan de in hoger beroep overgelegde stukken.
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft een waardematrix overgelegd. Deze luidt voor zover hier van belang als volgt:
3.1
Matrix
Verkoop Woning
adres datum prijs (€) bouwjaar inhoud staat waarde/m3 (€) waarde (€)
[D te B 2]1991 577 m3 gemiddeld 602 347.354
[E te B 1]03-02-11 583.000 1991 708 m3 gemiddeld/ goed 567 401.436
Grond Bijgebouwen WOZ-waarde
opp. ligging waarde/m2 (€) waarde (€) waarde (€) afgerond (€)
[D te B 3] 445 m2 zeer goed 493 219.385 5.380 572.000
[E te B 2] 316 m2 zeer goed 316 177.592 9.640 588.000
3.2.
Toelichting
[E te B 3]
Voor het onderdeel woning is de waarde per m3 5,8% lager. De reden hiervoor is dat de inhoud 23% groter is, waarbij het verschil in m3-waarde getemperd wordt doordat de woning Dobbelaan 30 in iets betere staat is. De grotere inhoud en de lagere m3-waarde leiden tot € 64.000 meer waarde voor Dobbelaan 30.
Voor het onderdeel grond is de waarde per m2 14,0% hoger. De reden hiervoor is, dat de grondoppervlakte 29% kleiner is. De kleinere oppervlakte en de hogere m2-waarde leiden tot € 42.000 minder waarde voor [E te B 4].
2.3.2.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 13 augustus 2014 gereageerd op de vragenbrief van het Hof. In zijn brief bericht hij onder meer als volgt:
In uw brief van 25 juli 2014 deelt u mij mee, dat het vooronderzoek in de hierboven aangehaalde procedure is heropend. U acht nadere informatie over de verhouding tussen m2 en m3 waarden - ook in relatie tot voorgaande jaren - mogelijk relevant voor de beoordeling van de zaak. Daarom verzoekt u mij deze informatie te verstrekken. In deze brief geef ik u de gevraagde informatie.
Verhouding tussen waarden per m3 en waarden per m2
In het onderstaande overzicht is voor weergave van de verhoudingen steeds de m3 waarde van de woning op 100 gesteld. De m2 waarde voor de grond is uitgedrukt in een percentage van de m3 waarde.
WAARDE/M3 WAARDE/M2 VERHOUDING
peildatum 1-1-2009
waardelm 3 waarde m2
[D te B 4] 687,- 523,- 100 : 76
[E te B 5] 627,- 767,- 100 : 122
peildatum 1-1-2010
[D te B 5] 660,- 501,- 100 : 76
[E te B 6]602,- 734,- 100 : 122
peildatum 1-1-2011
[D te B 6] 602,- 493,- 100 : 82
[E te B 7]567,- 562,- 100 : 99
De verhoudingen per 1-1-2009 en 1-1-2010 zijn gelijk. Alleen de bedragen zijn aangepast aan het marktniveau. Vanwege de verkoop van [E te B 8](€ 583.000,-- op 3-2-2011) is de waarde van deze woning per 1-1-2011 verlaagd door de ligging van “uitstekend” te veranderen in “zeer goed”. Dit leidt tot een lagere m2 waarde.
De waarde per m3 van [D te B 7] is per 1-1-2011 eveneens naar beneden bijgesteld door - na bezwaar - de staat van de woning van “goed” te veranderen in “gemiddeld”. Dit doet recht aan het verschil in afwerkingsniveau met [E te B 9].
Tenslotte wil ik niet onvermeld laten, dat de verschillen in waarde per m3 en in waarde per m2 tussen de woningen, behalve door de hiervoor genoemde kwalificaties ook beïnvloed worden door de verschillen in grootte.
Verhouding tussen de waarden per m3 op de peildata
In onderstaand overzicht is de waarde per m3 uitgedrukt in een indexcijfer waarbij de peildatum 1-1-2009 op 100 is gesteld.
[D te B en E te B 1]
peildatum waarde index waarde index
01-01-2009 687,- 100 627,- 100
01-01-2010 660,- 96 602,- 96
01-01-2011 602,- 88 567,- 90
De waarde per m3 van[D te B 8] is per 1-1 -2011 extra naar beneden bijgesteld door - na bezwaar - - de staat van de woning van “goed” te veranderen in “gemiddeld”. Dit doet recht aan het verschil in afwerkingsniveau met [E te B 10].
Verhouding tussen de waarden per m2 op de peildata
In onderstaand overzicht is de waarde per m2 uitgedrukt in een indexcijfer waarbij de peildatum 1-1 -2009 op 100 is gesteld.
De Biezen 2 Dobbelaan 30
peildatum waarde index waarde index
01-01-2009 523,- 100 767,- 100
01-01-2010 501,- 96 734,- 96
01-01-2011 493,- 94 562,- 73
Vanwege de verkoopprijs van [E te B 11] is de waarde van deze woning per 1-1-2011 verlaagd door de ligging van “uitstekend” te veranderen in “zeer goed”. Dit leidt tot een extra verlaging van de m2 waarde.
3.Geschil3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verminderd tot naar het Hof belanghebbende na de zitting verstaat primair € 523.000 en subsidiair € 540.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning € 572.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
3.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
4.Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen.
1. Eiseres voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij stelt hiertoe dat niet alle door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten geschikt zijn om de waarde van de woning te onderbouwen en dat vergeleken met WOZ-waardes van de woning over eerdere jaren. alsmede WOZ-waardes (ook over eerdere jaren) van met de woning vergelijkbare objecten, de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiseres staat een waarde van de
woning voor van € 540.000.
2. Verweerder heeft in het bestreden besluit kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ de woning van eiseres heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
3. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Verweerder heeft aangegeven de toegezegde ambtshalve vermindering van de waarde van de woning nog niet te hebben doorgevoerd. Reeds daarom dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank zal in deze zaak verder beoordelen of de door verweerder voorgestane waarde van € 572.000 voor de woning niet te hoog is.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning van eiseres is herleid. Dat er mogelijk verschillen tussen de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten zijn, doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat er om dat
verweerder met die verschillen voldoende rekening houdt.
9. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten, met name [E te B 12], en de woning wat betreft onder meer inhoud, perceelgrootte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden door het gebruik van verschillende gemiddelde m2- en m3-prijzen voor de woning en de vergelijkingsobjecten. Deze
verschillen zijn verder niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
Eiseres heeft aangevoerd dat [E te B 13] in betere staat van onderhoud verkeert dan de woning en dat dit een hogere gemiddeldem3-prijs voor dit object rechtvaardigt dan voor de woning. Verweerder heeft een betere staat van onderhoud van [E te B 14] niet betwist.
10. Op grond van een algemene ervaringsregel geldt dat - los van onderhoudstoestand, kwaliteit en andere factoren - de gemiddelde vierkante- of kubiekemeterprijs van een object hoger is naarmate het oppervlak dan wel de inhoud ervan kleiner is. De inhoud van [E te B 15]is 23 % groter dan die van de woning. Niettemin is de gemiddelde m3-prijs van de woning slechts 5% hoger dan die van [E te B 16]. Heruit leidt de rechtbank af dat
verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in onderhoud en uitvoering tussen beide objecten. Bovendien is de oppervlakte van het perceel van de woning ongeveer 130 m2 groter dan die van [E te B 17].
11. Voor zover eiseres zich beroept op voor andere objecten vastgestelde WOZ-waarden, wordt hiermee miskend dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan een onderlinge vergelijking van WOZ-waarden. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden tot afwijking van dit uitgangspunt.
12. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1januari 2011, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar of eerdere belasting jaren vastgestelde waarde niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Om dezelfde reden zijn de door eiseres genoemde verkopen van objecten aan de […] in de jaren 2006-2009 niet relevant
voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum.
13. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres (uiteindelijk) niet te hoog is vastgesteld. Gelet op hetgeen hiervoor onder 5 is overwogen, zal het beroep gegrond worden verklaard.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning, zoals door hem in hoger beroep verdedigd, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof in aanmerking hetgeen hierna is overwogen.
5.2.
Uit de matrix en de daarbij gegeven toelichting volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van modelmatige vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het onderhavige geval zijn marktgegevens beschikbaar van het object [E te B 18]. Partijen zijn het erover eens dat dit object geschikt is als referentieobject.
5.3.
Het Hof leidt uit de (schriftelijke) verklaringen van de heffingsambtenaar af dat de grondwaarde van het referentieobject [E te B 19] naar beneden is bijgesteld. Dit tegen de achtergrond van de verkoopopbrengst van dat object. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt evenwel niet in te zien dat de lagere grondwaarde voor het referentieobject niet ook voor de grond van de - in de nabijheid daarvan gelegen - woning van belanghebbende in aanmerking moet worden genomen. Nu de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hiermee rekening is gehouden, kan het referentieobject in zoverre niet de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde onderbouwen. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is. Het beroep is dus gegrond.
5.4.
Het Hof komt de door belanghebbende verdedigde waarde van € 540.000, gelet ook op de onvoldoende betwisting door de heffingsambtenaar, niet onredelijk voor. Voor zover belanghebbende thans een nog lagere waarde voorstaat, overweegt het Hof dat zij daarvoor geen toereikende argumenten heeft aangedragen en dat die waarde ook niet zonder meer voortvloeit uit de nadere gegevens die de heffingsambtenaar heeft verstrekt.
5.5.
Gelet op al het vorenoverwogene stelt het Hof de waarde vast op € 540.000. Het Hof kan niet treden in de waardebepaling voor de jaren 2012 en 2013.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is gegrond, zodat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
6.Proceskosten
Nu het hoger beroep gegrond is, zijn termen aanwezig voor een veroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb tot vergoeding van kosten die belanghebbende in hoger beroep heeft moeten maken. Voor het onderhavige geval zijn dat de reiskosten voor het bijwonen van de zitting. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, Nederhorst den Berg – Amsterdam v.v. ad € 15. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.
7.Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot € 540.000;
-- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 205 en
- gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 118 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van [de] griffier. De beslissing is op 18 december 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.