ECLI:NL:GHAMS:2015:1199 - Gerechtshof Amsterdam - Financieringsvoorbehoud bij koop appartement expat niet g...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.138.455/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/525438/HA ZA 12-1103

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 maart 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant in principaal appel, tevens geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

t e g e n

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde in principaal appel, tevens appellante in incidenteel appel,

advocaat: mr. B.W.G. van der Velden te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

Het hof heeft op 4 februari 2014 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot dan toe wordt naar dat arrest verwezen.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben hun zaak ter zitting van 8 januari 2015 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, [appellant] door mr. F.L.J. van Dijk, advocaat te Amsterdam, [geïntimeerde] door mr. J.A. van de Hel, advocaat te Amsterdam. [appellant] heeft bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht.

Na een rolverwijzing met het oog op schikkingsonderhandelingen is arrest gevraagd.

[appellant] heeft onder verwijzing naar de appeldagvaarding geconcludeerd, voor zover thans nog van belang, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, de bestreden vonnissen onder verbetering van gronden zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met rente en nakosten.

[appellant] heeft vervolgens geconcludeerd dat het incidentele beroep wordt verworpen, met beslissing over de proceskosten, met rente en nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Partijen hebben in appel bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis van 15 mei 2013, onder 2.1 tot en met 2.18, een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) Op 15 juni 2012 is tussen [geïntimeerde] als verkoopster en [appellant] (een zogeheten
expat) als koper een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (verder: de woning). De overeenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt (met weglating van een aantal typografische markeringen):

“De koopprijs bedraagt (…) € 390.000,00

(...)

BIJZONDERE BEPALINGEN

(…)

Ontbindende voorwaarden

Artikel 9

Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:

(...)

c. koper niet uiterlijk op 31 juli 2012 een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte (…) tot een hoofdsom van koopsom en verwervingskosten onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen (...) en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd door middel van schriftelijke verklaringen van twee erkende geldverstrekkende instellingen aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), deze overeenkomst wil ontbinden (...)

(…)

Verdere bijzondere bepalingen

Artikel 17

Alternatieve Koopsom

Indien de vereniging(de vereniging van eigenaars als bedoeld in art. 5:124 BW Pro; hof)
vóór de juridische levering van het verkochte een besluit heeft genomen waarin is opgenomen dat de eigenaar van het verkochte een dakterras mag realiseren, zal de koopprijs worden aangepast in € 400.000,00.

(…)

ALGEMENE BEPALINGEN

(…)

Tekortkoming (wanprestatie)

Artikel VI

(…)

2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploit is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen (…); of

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

(…)”.

( b) Bij e-mail van 12 juli 2012 heeft [X] van ABN AMRO Bank N.V. (hierna: [X] en ABN AMRO) [appellant] - naar aanleiding van diens verzoek om financiering van een koopsom van € 400.000,= plus verwervingskosten en € 97.000,= aan verbouwingskosten - bericht:

“(…)

I just received the valuation report (see email below) and the values are lower than the amount which you bought it for. I think you have tot re-negotiate about the price. Based on these amounts the mortgage is not possible or you have to bring in your own funds. (...)

(Hierna volgt kennelijk de zojuist bedoelde e-mail; hof:)

De behaalde waarden voor de woning gelegen aan Frans van Mierisstraat 66 3 te Amsterdam zijn:

• Marktwaarde: 377500 = market value before renovation

• Executiewaarde: 335000 = fore closure value before renovation

• Marktwaarde na verbouwing: 417500 = market value after renovation

• Executiewaarde na verbouwing: 370000= fore closure value after renovation

(…)

Met vriendelijke groet,

Maatwerk Woondiensten BV”.

( c) Bij e-mail van haar makelaar van 16 juli 2012 heeft [geïntimeerde] een verzoek van [appellant] om de verkoopprijs te verlagen afgewezen. [appellant] heeft J. [Y] van Trifium Financiële Raadgevers B.V. (hierna: [Y] en Trifium) als financieel expert ingeschakeld om alsnog de benodigde financiering rond te krijgen.

( d) Bij brief van 18 juli 2012 heeft [X] [appellant] bericht:

“(...)

Naar aanleiding van uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening ter financiering van de woning aan de [adres] te [plaats], berichten wij u het volgende.

Voor het vaststellen van de door u gewenste geldlening zijn de door u verstrekte gegevens bestudeerd. Op basis hiervan en de door ons gehanteerde normen hebben wij helaas moeten besluiten dat wij u geen hypothecaire geldlening kunnen verstrekken. (...)”

( e) De termijn voor het rond krijgen van de financiering is op 24 juli 2012 op verzoek van [appellant] met een week verlengd, dus tot en met 7 augustus 2012. [Y] heeft [appellant] op 31 juli 2012 per e-mail onder meer meegedeeld:

"ING is our only option regarding the 30% rule.

Other banks won't do this.

( f) Per e-mail van 31 juli 2012 heeft [Z] van ING Bank N.V. (hierna: ING) [Y] naar aanleiding van het verzoek van [appellant] om een financiering van € 515.000,= het volgende bericht:

“Onderwerp: voorlegzaak [appellant] (...)

(…)

Betreffende bovengenoemde voorlegzaak het volgende.

De gevraagde 515.000 is niet haalbaar.

Wat is dan wel haalbaar is meestal de volgende vraag, dat is het volgende.

Op basis van inkomen zonder de 30% regeling(een fiscale regeling op grond waarvan
expats, zoals [appellant], gedurende tien jaar 30% van hun inkomen belastingvrij ontvangen als vergoeding voor hun huisvestingskosten in Nederland, verder: de 30%-regeling; hof)
is 381.457 toets 5,45 te lenen. Dit is dus ook lager dan de koopsom.

Rekening houdende met de 30% regeling afgerond nog 8 jaar te gaan, kan maximaal 432.000 geleend worden waarbij 52.000 in 8 jaar lineair afgebouwd moet worden. Dit alles getoetst op 5,4%.

Wellicht komt er een andere woning in beeld. Of een veel lagere verbouwing.

(...)”

( g) Bij brief van 31 juli 2012 heeft [X] [appellant] bericht:

“(…)

Naar aanleiding van uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening ter financiering van de woning aan de [adres] te [plaats], berichten wij u het volgende.

Voor het vaststellen van de door u gewenste geldlening zijn de verstrekte gegevens bestudeerd. Op basis van de waarde uit het taxatierapport kunnen wij de koopsom met verwervingskosten niet verstrekken. Derhalve hebben wij helaas moeten besluiten dat wij u geen hypothecaire geldlening kunnen verstrekken. (...)”

[geïntimeerde] heeft deze brief op 1 augustus 2012 van [X] ontvangen.

( h) Per e-mail van 1 augustus 2012 heeft [appellant] (onder anderen) [geïntimeerde], haar partner [A] (hierna: [A]) en de notaris ten overstaan van wie het transport zou plaatsvinden (hierna: Spier & Hazenberg) bericht:

“Tot mijn spijt moet ik u melden dat ik gebruik dien te maken van de ontbindende voorwaarden conform art. 9 van Pro de koopakte.

Doordat de taxatie te laag is uitgevallen € 381.000,- (NWWI) is dit het maximale bedrag wat de bank mij wil lenen voor de aankoop van het object. Ik heb een afwijzing van ABN-AMRO bank en ING bank.

(...)”

( i) Eveneens op 1 augustus 2012 heeft [appellant], althans [Y] namens [appellant], de afwijzingen van ABN AMRO en ING waarop hij in het hiervoor onder (h) geciteerde e-mailbericht doelt - hiervoor geciteerd onder (d) en (f) - aan [geïntimeerde] doen toekomen. In reactie hierop heeft [A] per e-mail van 1 augustus 2012 aan [appellant] bericht:

“Uit de overgelegde e-mail en het ABN AMRO document volgt niet dat de koopsom en verwervingskosten niet kunnen worden gefinancierd. Integendeel, er kan zelfs substantieel meer worden gefinancierd.

Op grond van deze verklaringen kunnen wij het beroep op de ontbindende voorwaarde dan ook niet accepteren.

(...)”

( j) Bij brief van 2 augustus 2012 heeft [X] [appellant] het volgende doen weten:

“(…)

Naar aanleiding van uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening ter financiering van de woning aan de [adres] te [plaats], berichten wij u het volgende.

Voor het vaststellen van de door u gewenste geldlening zijn de door u verstrekte gegevens bestudeerd. Op basis van de waarde uit het taxatierapport kunnen wij de koopsom van EUR 400.000,- met 6% verwervingskosten niet verstrekken. Derhalve hebben wij helaas moeten besluiten dat wij u geen hypothecaire geldlening kunnen verstrekken.

(...)”

[geïntimeerde] heeft deze brief op 3 augustus 2012 van [X] ontvangen.

( k) Per e-mail van 3 augustus 2012 heeft [Y] [appellant] bericht:

“(…) The email that we received from ING will be all they can give us.

Based on the information we’ve send them the maximum mortgage based on your annual salary (without the 30% rule) is 381.000,-.

A purchase price of 400.000 excluding costs won’t be given by them because the purchase price is higher than what you can get based on just your income.

(...)”

( l) [geïntimeerde] en [A] hebben op 3 augustus 2012 contact opgenomen met hun eigen contactpersonen bij ABN AMRO en met [X] en zij hebben ABN AMRO bereid gevonden mee te werken aan een herziene financieringsaanvraag op basis van een nieuw taxatierapport. [appellant] is hiervan op de hoogte gesteld, maar was niet bereid hieraan zijn medewerking te verlenen.

( m) Een e-mail van [B] van ING van 6 augustus 2012 aan [Y], luidt:

“(...)

Op basis van het beleid dat de ING hanteert kunnen wij [appellant] niet de koopsom en verwervingskosten financieren. (...)”

Mr. Van Dijk heeft dit bericht als bijlage bij een brief van 6 augustus 2012 aan Spier & Hazenberg doen toekomen. Zij heeft die brief en dit bericht op dezelfde datum naar [geïntimeerde] gemaild.

( n) Bij brieven van 6 augustus en 13 augustus 2012 heeft [geïntimeerde] [appellant] in gebreke gesteld.

( o) Per e-mail van 4 september 2012 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en betaling gevorderd van een boete van 10% van de koopprijs. [appellant] heeft dit bedrag niet voldaan.

( p) Nadat [geïntimeerde] [appellant] in rechte had betrokken en de rechtbank hem bij na te noemen tussenvonnis had opgedragen te bewijzen dat de banken hem ongeacht zijn inkomen geen leningen wilden verstrekken die de getaxeerde waarde van het onderpand (de woning) overtroffen, heeft [X] [appellant] in een brief van 30 mei 2013 het volgende geschreven:

“(…)

U kon geen lening verkrijgen die de getaxeerde waarde van het onderpand overtrof.

Op 31-07-2012 en 02-08-2012 hebben wij u hierover schriftelijk geïnformeerd."

[C] van ING heeft in dat kader op 11 juni 2013 per e-mail het volgende aan de advocaat van [appellant] bericht:

“Ik heb navraag gedaan bij de afdeling MidOffice Hypotheken over de hypotheekaanvraag van de heer R.L. [appellant].

Hieruit is gebleken dat ING de hypotheekaanvraag van [appellant] heeft afge-wezen, omdat op basis van zijn inkomen de koopsom en de verwervingskosten niet haalbaar bleek. Er is geen beoordeling meer gedaan op de waarde van het onderpand.

Deze afwijzing is eerder door ING aan [appellant] schriftelijk medegedeeld per 31 juli 2012 en 6 augustus 2012.”

( q) Een e-mail van [X] van 7 maart 2014, derhalve daterend van na de bestreden vonnissen, luidt als volgt:

“(…)

1. In geval van [appellant] heb ik eerst een berekening gemaakt op basis van het inkomen. Op basis van zijn basissalaris kon [appellant] de koopsom (400/k) + verwervingskosten niet lenen. [appellant] is een expat (…) enheeft; hof)
derhalve recht op de 30% regeling. ABN AMRO bank is een van de weinige banken die dit inkomen meenemen voor de maximale verstrekking. In dat geval moet het bedrag dat meer wordt geleend dan het bedrag dat op basis van het basissalaris haalbaar is, worden afgelost in de periode dat er nog recht is op de 30% regeling. [appellant] kwam dus hiervoor in aanmerking.

2. Na de berekening heb ik [appellant] gevraagd de woning te laten taxeren. De bank kijkt namelijk eerst of een bepaalde hypotheeksom haalbaar is op inkomen, als dat het geval is kijken we ook nog naar de waarde en staat van de woning aan de hand van het taxatierapport. De getaxeerde waarde kwam voor verbouwing op 377.500 (…) en na verbouwing van 97.000,- kwam op een marktwaarde van 417.500,-. De 97.000,- was meegenomen in de financiering. De waardestijging met een verbouwing van 97.000,- was maar 40.000,-. Derhalve konden wij geen lening verstrekken die de getaxeerde waarde overtrof ongeacht het inkomen.

(…)”.

3.2.

In de eerste aanleg van dit geding vorderde [geïntimeerde], voor zover thans nog van belang, de betaling door [appellant] van een bedrag van € 39.000,=, met rente. Zij heeft daartoe onder meer gesteld dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de overeenkomst door ten onrechte een beroep te doen op het in artikel 9 van Pro de bijzondere bepalingen (verder: artikel 9) opgenomen financieringsvoorbehoud en zich niet voldoende in te spannen om de benodigde financiering te verkrijgen en daarom de in artikel VI lid 2 aanhef en onder b van de overeenkomst voorziene boete van 10% van de koopprijs aan haar verschuldigd is. Na verweer heeft de rechtbank in het tussenvonnis overwogen dat [appellant] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Vervolgens heeft zij [appellant] - in het kader van het door haar uitgevoerde onderzoek naar de vraag of [appellant] zich voldoende heeft ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen - opgedragen te bewijzen dat de banken hem geen leningen wilden verstrekken die de getaxeerde waarde van het onderpand overtroffen, ongeacht zijn inkomen. Na verdere wisseling van stukken (er zijn geen getuigen gehoord) heeft de rechtbank in het eindvonnis geoordeeld dat [appellant] - op wie in dit kader volgens haar de bewijslast rust - onvoldoende feitelijke gegevens heeft aangedragen om aannemelijk te maken dat hij al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en [appellant] in de proceskosten verwezen.

3.3.

Omdat de grieven zich daartoe lenen, zal het hof deze gezamenlijk bespreken. De grieven van [appellant] houden in dat de rechtbank ten onrechte de vordering van [geïntimeerde] heeft toegewezen, de grieven van [geïntimeerde] strekken ten betoge dat de beslissing van de rechtbank weliswaar juist is, maar de motivering daarvan verbetering behoeft. Het hof zal de vordering van [geïntimeerde] derhalve aan een geheel nieuw onderzoek onderwerpen.

3.4.

Om praktische redenen zal het hof er ten gunste van [geïntimeerde] van uitgaan dat [appellant] in het kader van de toepassing van artikel 9 een Pro maximale financiering behoefde van € 390.000,= vermeerderd met 2,7% verwervingskosten (verder: de maximaal benodigde financiering). Overigens diende [appellant] ermee rekening te houden dat de koopprijs op grond van artikel 17 van Pro de overeenkomst alsnog € 400.000,= zou belopen, zodat een financieringsaanvraag ten belope van dat bedrag, met verwervingskosten, minst genomen verdedigbaar was.

3.5.

[geïntimeerde] heef niet betwist dat een door ABN AMRO - in het kader van de door [appellant] bij haar ingediende financieringsaanvraag - ingeschakelde gecertificeerde taxateur van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), Maatwerk Woondiensten BV, de woning heeft getaxeerd op een marktwaarde van € 377.500,= (vóór renovatie). Uit de onder 3.1 (b) geciteerde e-mail van [X] van ABN AMRO van 12 juli 2012, bezien in verband met diens onder 3.1 (j) weergegeven brief van 2 augustus 2012 blijkt dat ABN AMRO [appellant] op basis van diens inkomen, geabstraheerd van de 30%-regeling, geen financiering wilde verlenen voor een hoger bedrag dan deze getaxeerde marktwaarde, hetgeen minder is dan de maximaal benodigde financiering. Niet valt in te zien waarom [appellant] gehouden zou zijn geweest mee te werken aan de door [geïntimeerde] en [A] voorgestelde nieuwe financieringsaanvraag op basis van een tweede taxatie, te minder omdat - zoals ook de rechtbank in overweging 4.7 van het bestreden tussenvonnis heeft overwogen - niet is gesteld of gebleken dat er reden was te twijfelen aan de eerste taxatie. Uit de door [geïntimeerde] inhoudelijk niet weersproken e-mail van [Z] van 31 juli 2012, zoals onder 3.1 (f) geciteerd, blijkt verder dat ING [appellant] op basis van diens inkomen, eveneens geabstraheerd van de 30%-regeling, maximaal een bedrag van € 381.457,= wilde financieren, hetgeen eveneens minder is dan de maximaal benodigde financiering. Kortom, zonder de toepassing van de 30%-regeling kon [appellant] bij ABN AMRO noch ING de maximaal benodigde financiering verkrijgen. De stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] zonder toepassing van de 30%-regeling een bedrag van € 437.225,= zou hebben kunnen lenen, vindt geen steun in de zojuist genoemde van ABN AMRO en ING afkomstige stukken en is door [geïntimeerde] niet (voldoende concreet) te bewijzen aangeboden. Het voorgaande een en ander wordt niet anders door de omstandigheid dat [appellant] vanwege een door hem gewenste verbouwing ABN AMRO en ING om een grotere financiering had gevraagd. Er bestaat voorts - anders dan [geïntimeerde] heeft gesteld - geen grond aan te nemen dat [appellant] ingeval van financiering door ABN AMRO of ING tot het door hen vastgestelde maximale bedrag - zonder toepassing van de 30%-regeling - bij een andere bank een aanvullende financiering had kunnen verkrijgen. In het bijzonder vanwege de maximale bedragen die ABN AMRO en ING [appellant] zonder toepassing van de 30%-regeling wilden financieren (€ 377.500,= respectievelijk € 381.457,=) kan niet worden gezegd dat [appellant], gelet op de koopprijs van de woning van € 390.000,=, ten tijde van het sluiten van de koop had moeten voorzien dat hij geen toereikende financiering zou kunnen verkrijgen en dat hij om die reden geen beroep op artikel 9 van Pro de overeenkomst kan doen.

3.6.

De onder 3.1 aangehaalde e-mails en brieven van [X], in onderling verband bezien, zijn naar oordeel van het hof onvoldoende om aan te nemen dat ABN AMRO bereid was om [appellant] de maximaal benodigde financiering te verstrekken indien de 30%-regeling werd toegepast. [X] geeft in zijn brief van 30 mei 2013 en e-mail van 7 maart 2014 immers telkens met zoveel woorden aan dat de ABN AMRO geen lening kon verstrekken die de getaxeerde waarde overtrof ongeacht het inkomen. Tussen partijen staat vast dat de getaxeerde waarde (ook) zonder verbouwing lager was dan de koopprijs. Het hof is verder van oordeel dat de onder 3.1 (f) weergeven e-mail van [Z] niet kan worden gezien als een toezegging van ING om de maximaal benodigde financiering te verstrekken. In die e-mail wordt slechts meegedeeld welk bedrag [appellant] op basis van zijn inkomen met en zonder 30% regeling maximaal zou kunnen lenen en uit de onder 3.1 (p) geciteerde e-mail van [C] blijkt dat ING geen beoordeling meer heeft gedaan op de waarde van het onderpand. Het hof kan echter niet uitsluiten dat [appellant] de maximaal benodigde financiering van ING had kunnen verkrijgen, indien met de 30%-regeling rekening werd gehouden. [appellant] heeft erkend dat hij geen financiering op een dergelijke basis wenste, omdat deze hem zou nopen tot het doen van jaarlijkse substantiële aflossingen (versnelde aflossing). Evenmin kan het hof uitsluiten, hoewel [appellant] de desbetreffende stelling van [geïntimeerde] heeft betwist, dat [appellant] de woning niet meer wilde hebben toen hem bleek dat hij de door hem beoogde verbouwing wegens het ontbreken van een daarvoor toereikende financiering niet kon realiseren. Dit is echter (juridisch) niet van belang, omdat het slechts gaat om de vraag of [appellant] op grond van de overeenkomst, in het bijzonder artikel 9, jegens [geïntimeerde] gehouden was gebruik te maken van de mogelijkheid om met toepassing van de 30%-regeling de maximaal benodigde financiering te verkrijgen, ook als dit ertoe zou leiden dat hij vanwege de toepassing van de 30%-regeling versneld moest aflossen. Het hof beantwoordt deze laatste vraag ontkennend op grond van het volgende, waarbij aangetekend wordt dat dit eveneens geldt voor het geval dat - anders dan onder 3.6 is overwogen - geoordeeld zou moeten worden dat (ook) ABN AMRO bereid was [appellant] met toepassing van de 30%-regeling de maximaal benodigde financiering te verstrekken.

3.7.

Artikel 9 houdt Pro in dat [appellant] verplicht is een financiering te verkrijgen
“onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen”. Ook als ABN AMRO en/of ING bereid was/waren [appellant] de maximaal benodigde financiering te verstrekken met toepassing van de 30%-regeling en een versnelde aflossingsverplichting, volgt daaruit niet dat een dergelijke financieringswijze kan worden aangemerkt als “normaal geldende voorwaarden en bepalingen” in de zin van artikel 9 en Pro dat [appellant] deze dus op grond van de artikel 9 had Pro te accepteren. De stelling van [geïntimeerde] dat een dergelijke financieringswijze gebruikelijk is, dus ook wordt toegepast door de andere in artikel 9 bedoelde Pro banken, is door [appellant] betwist en de juistheid ervan volgt niet reeds uit de stukken. Integendeel, [Y] geeft in zijn onder 3.1 (e) aangehaalde e-mail van 31 juli 2012 aan dat ING (na de afwijzing door ABN AMRO; hof) de enige bank is die rekening wilde houden met de 30%-regeling en [X] schrijft in zijn onder 3.1 (q) geciteerde e-mail van 7 maart 2014 dat ABN AMRO een van de weinige banken is die, kort gezegd, financieren met toepassing van de 30%-regeling. [geïntimeerde] heeft haar zojuist weergegeven stelling niet voldoende geconcretiseerd. In het bijzonder is het door haar gedane beroep op de Nibud richtlijnen en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen in dit verband onvoldoende. Aan bewijslevering op dit punt kan dan ook niet worden toegekomen. Bij deze stand van zaken kan het hof er niet van uitgaan dat de voorwaarden waaronder ABN AMRO en/of ING [appellant] de maximaal benodigde financiering (mogelijk) wilde(n) verstrekken, te weten met toepassing van de 30%-regeling en een versnelde aflossingsverplichting, als normaal geldende voorwaarden en bepalingen als bedoeld in artikel 9 hebben Pro te gelden en moet worden geconcludeerd dat [appellant], ongeacht zijn beweegredenen daarvoor (zoals de niet te realiseren verbouwing), niet verplicht was de koopprijs op een dergelijke basis te financieren en/of zich in te spannen een dergelijke financiering te verkrijgen.

3.8.

Gezien het voorgaande hebben de onder 3.5 genoemde brief en berichten van ABN AMRO en ING te gelden als rechtsgeldige afwijzingen van de maximaal benodigde financiering, ook al heeft [appellant] in verband met de door hem beoogde verbouwing om een hogere financiering gevraagd. Er bestond geen rechtsplicht van [appellant] om zich na deze afwijzingen, waaruit bleek dat deze twee (grote) banken hem de maximaal benodigde financiering niet wilden verstrekken op basis van alleen zijn inkomen (dus afgezien van de voor hem niet verplichte toepassing van de 30%-regeling met versnelde aflossing), in te spannen alsnog bij hen of een andere kredietverstrekker de maximaal benodigde financiering te verkrijgen of met [geïntimeerde] (nogmaals) over een aanpassing van de koopprijs te praten. Het feit dat [appellant] zich na 1 augustus 2012 alleen nog maar heeft ingespannen om de afwijzingen van ABN AMRO en ING nader gedocumenteerd te krijgen - zulks kennelijk om verdere problemen met [geïntimeerde], die immers deze afwijzingen telkens niet accepteerde, te voorkomen - maakt dat niet anders.

3.9.

De conclusie is dat het [appellant] vrijstond zich op de in artikel 9 neergelegde Pro ontbindende voorwaarde te beroepen en geen misbruik van recht heeft gemaakt door dat te doen. [appellant] heeft tijdig, namelijk door middel van zijn onder 3.1 (h) weergegeven e-mail van 1 augustus 2012, het financieringsvoorbehoud ingeroepen en de afwijzingen van ABN AMRO en ING ook op die datum aan [geïntimeerde] doen toekomen. Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat het beter zou zijn geweest, indien [appellant] meteen duidelijkheid had geschapen over de omvang van de door hem gevraagde financiering en over het feit dat hij niet bereid was de woning af te nemen op basis van een financiering die hem zou dwingen tot versnelde aflossing, maar dit leidt niet tot het oordeel dat [appellant] zich niet met recht op artikel 9 kan Pro beroepen. [appellant] is dus geen boete aan [geïntimeerde] verschuldigd. Niets van wat [geïntimeerde] verder nog heeft aangevoerd, indien al feitelijk juist, noopt tot een ander oordeel. Evenmin heeft [geïntimeerde] stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, zouden kunnen leiden tot een andere beslissing. Haar bewijsaanbod wordt dan ook als te algemeen en te vaag van de hand gewezen.

3.10.

De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd, de vordering van [geïntimeerde] zal alsnog worden afgewezen en [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het principaal appel worden veroordeeld. Tot een kostenveroordeling in incidenteel appel bestaat geen grond, omdat dit appel niet strekte tot een ander dictum en dus kennelijk slechts zekerheidshalve is ingesteld. [appellant] zal, zoals in het tussenarrest aangekondigd, worden veroordeeld in de kosten van het incident.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen en, opnieuw recht doende:

wijst de vordering van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] gevallen en begroot op € 821,= aan verschotten en € 2.235,= aan salaris van de advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 775,82 aan verschotten en € 3.474,= aan salaris van de advocaat;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het incident, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en begroot op € 1.158,= aan salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze laatste kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 maart 2015.

Financieringsvoorbehoud bij koop appartement expat niet geldig bij 30%-regeling met versnelde aflossing

Uitspraak

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing