Uitspraak
arrest
________________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.130.940/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 418758 / CV EXPL 12-5461
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 januari 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DEKA SUPERMARKTEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat:
mr. I.M.C.A Reinders Folmerte Amsterdam,
mr. I.M.C.A Reinders Folmerte Amsterdam,
tegen:
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde,
advocaat:
mr. B.J. van den Bergte Zwolle.
mr. B.J. van den Bergte Zwolle.
De partijen worden hierna Deka en [geïntimeerde] genoemd.
Deka is bij dagvaarding van 24 mei 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Alkmaar van 27 februari 2013, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 november 2014 doen bepleiten, Deka door mrs. R. van der Hooft en O.H. Minjon, advocaten te Hoorn en [geïntimeerde] door mr. Van den Berg voornoemd en mr. S. Maakal, advocaat te Zwolle, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Deka heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en – samengevat – voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden, althans deze te ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot (terug)betaling van de aan hem betaalde huurpenningen met rente, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met rente en nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1 tot en met 15 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan en deze, waar nodig, zal aanvullen.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1
Deka huurt met ingang van 8 november 2010 van [geïntimeerde] krachtens schriftelijke
huurovereenkomst de bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) gelegen aan de [adres] te [plaats] voor de duur van vijf jaar. De aanvangshuurprijs bedraagt € 81.000 per jaar.
3.1.2
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: AB).
3.1.3
Artikel 1.1 van de huurovereenkomst bepaalt:
“Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte (..) gelegen
[adres]te
[plaats](…)”
[adres]te
[plaats](…)”
3.1.4
Artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaalt:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt.”
3.1.5
Artikel 1.4 van de huurovereenkomst bepaalt:
“Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”
3.1.6
Artikel 9.2 van de huurovereenkomst bepaalt:
“Verbouwingen
Huurder is voornemens om de volgende verbouwingen/wijzigingen aan het gehuurde door te voeren:
(…)
Alle benodigde aanpassingen dienen door en voor rekening van huurder te worden verzorgd.
Verhuurder zal dit niet op onredelijke gronden weigeren. Eventuele toestemmingen/ vergunningen van (lokale) overheid zijn volledig voor rekening en risico van huurder.”
3.1.7
Artikel 5.1 en 5.2 AB luiden:
“(Overheids)voorschriften en vergunningen
5.1
Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte zoals genoemd in 1.1 huurovereenkomst, ongeacht de door huurder aan het gehuurde te geven of gegeven bestemming. De aan het verkrijgen van de vergunning of de ontheffing verbonden kosten, alsmede de kosten van aanpassingen van het gehuurde om aan de voorwaarden van de vergunning of ontheffing te voldoen, zijn voor rekening van verhuurder, echter onverminderd het gestelde in 14.1 en 14.4 over de onderhouds, herstel- en vernieuwingsverplichtingen van verhuurder ten aanzien van reeds van het gehuurde deeluitmakende voorzieningen.
5.2
Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 5.1 vallende, ontheffingen en vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen, die benodigd zijn voor het bedrijf dat door huurder in het gehuurde wordt uitgeoefend of zal worden uitgeoefend, dan wel in verband met de daaraan gegeven of te geven bestemming benodigd zijn. De aan het verkrijgen van de vergunning of de ontheffing verbonden kosten, alsmede de kosten van aanpassingen van het gehuurde om aan de voorwaarden van de vergunning of ontheffing te voldoen, zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking van een ontheffing of vergunning levert geen gebrek op.”
3.1.8
Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Dorpsstraat Midden 1975” van
de gemeente Langedijk heeft het gehuurde de bestemming “Speelterrein”.
3.1.9
Ten behoeve van het gehuurde is in 1994 door het college van burgemeester en
wethouders van de gemeente Langedijk een bouwvergunning met vrijstelling verleend ex
artikel 19 van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) voor de bouw van
‘winkelruimte’.
3.1.10
Vervolgens is een doe-het-zelf zaak gevestigd in het gehuurde.
3.1.11
Op 3 november 2010 heeft Deka bij de gemeente Langedijk een conceptaanvraag
ingediend voor een omgevingsvergunning voor het vernieuwen van de begane grondvloer en
het wijzigen van de voorgevel van het gehuurde. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente
om nadere gegevens verzocht waarna een aantal overlegrondes heeft plaatsgevonden.
3.1.12
Op 13 september 2011 heeft de gemeenteraad van de gemeente Langedijk een
voorbereidingsbesluit genomen ten aanzien van het perceel [adres] te [plaats]
, welk besluit op 15 september 2011 in werking is getreden. Daarin staat het
volgende vermeld, voor zover relevant:
“
Aanleiding /vraagstelling:
Aanleiding /vraagstelling:
Er is een verzoek om vooroverleg ingediend voor het vestigen van een supermarkt in het bestaande pand aan de [adres] te [plaats]. In het pand was voorheen een doe-het-zelf zaak gevestigd. Verzoeker heeft geen officiële aanvraag ingediend omdat het gebruik van het pand als supermarkt past binnen de (in het verleden) verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO. Zonder de benodigde aanvraag kunnen wij geen ruimtelijke afweging maken omdat geen wettelijke procedure gevoerd moet worden. Elk moment kan verzoeker dus zijn intrek in het pand nemen om een supermarkt te starten. Wij zijn geen voorstander om in dit pand een supermarkt te vestigen omdat in het kader van de Detailhandelsstructuurvisie (nog) onderzoek moet plaatsvinden naar een tweede winkelconcentratie, naast het bestaande winkelcentrum Broekerveiling. (...)
Mogelijke oplossingen/alternatieven:
Een voorbereidingsbesluit te nemen voor het perceel [adres] te [plaats], waarin een verbod op grond van artikel 3.7 lid 4 Wro is opgenomen om het gebruik van de grond inclusief bouwwerken te wijzigen. Het voorbereidingsbesluit loopt af zodra het bestemmingsplan voor Noord en Zuid-Scharwoude in werking is getreden.
Een voorbereidingsbesluit vormt de basis voor het nieuwe bestemmingsplan Noord- en Zuid Scharwoude. Op deze wijze kunnen wij ongewenste ontwikkelingen, die tijdens het opstellen van het bestemmingsplan kunnen plaatsvinden, tegengaan.”
3.1.13
Op 30 september 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de
gemeente Langedijk de conceptaanvraag van Deka afgewezen. Het besluit luidt als volgt,
voor zover relevant:
“Het perceel [adres] te [plaats] ligt in het bestemmingsplan “Dorpsstraat Midden 1975” en heeft de bestemming “Speelterrein”, “Parkeerterrein” en “Openbaar groen’. Uw aanvraag past niet in het bestemmingsplan omdat, een supermarkt binnen geen van deze bestemmingen is toegestaan.
Wij adviseren u om geen officiële aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen. Daarnaast wijzen wij u er op dat het op grond van het voorbereidingsbesluit verboden is het feitelijk gebruik te wijzigen in het gebruik als supermarkt.”
3.1.14
Bij brief van 29 november 2011 heeft Deka bij [geïntimeerde] gereclameerd dat het gehuurde
niet gebruikt kan worden als supermarkt.
3.1.15
Bij brief van 30 augustus 2012 heeft Deka de huurovereenkomst buitengerechtelijk
ontbonden.
3.1.16
Op 21 november 2012 heeft de gemeente Langedijk het ontwerp bestemmingsplan “Noord- en Zuid Scharwoude” ter visie gelegd gedurende een termijn van zes weken. Lieftink heeft zijn zienswijze gegeven.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van Deka, strekkende tot – voor zover in beroep van belang – een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden en veroordeling van [geïntimeerde] tot (terug)betaling van de aan hem betaalde huurpenningen, afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Deka op met vijf grieven. Het aanvankelijk door [geïntimeerde] in hoger beroep gevoerde niet-ontvankelijkheidsverweer (MvA onder 2) heeft hij bij pleidooi prijsgegeven, zodat dit onbesproken kan blijven.
3.3
Het draait in dit geschil om de vraag of Deka zich terecht op het standpunt stelt dat [geïntimeerde] het gehuurde aan haar heeft verhuurd als supermarkt en dat, nu zij dit niet als supermarkt kan gebruiken omdat de gemeente daarmee niet zou instemmen, aan het gehuurde een gebrek kleeft in de zin van artikel 7:204, lid 2 BW dat voor rekening van [geïntimeerde] als verhuurder komt.
3.4
Het hof dient derhalve te beoordelen of het gehuurde aan Deka het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Aldus komt het neer op, zoals Deka in haar toelichting op
grief 1aanvoert, de betekenis die partijen onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de huurovereenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
grief 1aanvoert, de betekenis die partijen onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de huurovereenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.5
De verplichtingen van [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde zijn geregeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de AB, respectievelijk het verhuren van “bedrijfsruimte” en “het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte zoals genoemd in 1.1 huurovereenkomst, ongeacht de door huurder aan het gehuurde te geven of gegeven bestemming.” Dat betekent dat de verhuurder is gehouden het gehuurde als
bedrijfsruimteter beschikking te stellen. Dat het gehuurde niet (zonder meer) als supermarkt kan worden geëxploiteerd levert geen tekortkoming van [geïntimeerde] op, nu [geïntimeerde] zich niet heeft verbonden om niet slechts bedrijfsruimte, maar in het bijzonder een supermarkt ter beschikking te stellen. Dat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde als
supermarktzal gebruiken, leidt niet tot een andere conclusie, omdat dit voorschrift zich richt tot de huurder en niet tot de verhuurder. Ook overigens is niet gebleken dat [geïntimeerde] zich heeft verbonden een supermarkt ter beschikking te stellen.
bedrijfsruimteter beschikking te stellen. Dat het gehuurde niet (zonder meer) als supermarkt kan worden geëxploiteerd levert geen tekortkoming van [geïntimeerde] op, nu [geïntimeerde] zich niet heeft verbonden om niet slechts bedrijfsruimte, maar in het bijzonder een supermarkt ter beschikking te stellen. Dat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde als
supermarktzal gebruiken, leidt niet tot een andere conclusie, omdat dit voorschrift zich richt tot de huurder en niet tot de verhuurder. Ook overigens is niet gebleken dat [geïntimeerde] zich heeft verbonden een supermarkt ter beschikking te stellen.
3.6
De stelling van Deka dat op [geïntimeerde] de kernverplichting rust het gehuurde ter beschikking te stellen als supermarkt en ervoor zorg te dragen dat dit gebruik gedurende de looptijd van de huurovereenkomst (ook publiekrechtelijk) mogelijk is, gaat bovendien voorbij aan artikel 9.2 van de huurovereenkomst en artikel 5.2 van de AB, waarin de verplichtingen van Deka als huurder zijn geregeld. Op grond van artikel 9.2 van de huurovereenkomst dient Deka alle benodigde aanpassingen voor eigen rekening te verzorgen en zijn eventuele toestemmingen en vergunningen van (lokale) overheid volledig voor haar rekening en risico, terwijl artikel 5.2 van de AB bepaalt dat Deka verantwoordelijk is voor het verkrijgen en het behouden van alle overige ontheffingen en vergunningen, niet zijnde die voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte, die nodig zijn voor het bedrijf dat zij in het gehuurde uitoefent of zal uitoefenen. Dit betekent dat Deka – en niet [geïntimeerde] – dient zorg te dragen voor de benodigde vergunningen ten behoeve van de exploitatie van de bedrijfsruimte overeenkomstig artikel 1.3 van de huurovereenkomst, derhalve als
supermarkt.
supermarkt.
3.7
Uit het voorgaande volgt dat de stelling van Deka dat aan het gehuurde een gebrek kleeft, op grond waarvan [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, onjuist is. Derhalve heeft de rechtbank de vorderingen van Deka terecht afgewezen. Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven geen bespreking meer.
3.8
De slotsom is dat de grieven falen, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd. Deka zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Deka in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris en op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- in geval betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
bepaalt dat over de proceskosten en de nakosten wettelijke rente zal zijn verschuldigd, ingaande de vijftiende dag na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2015.